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lolo13600
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 Posté - 23 avr. 2010 : 16:21:37
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Bonjour.
En 2007, la famille X possède 2 hectares de terrain boisés non viabilisés.
Un promoteur propose à la famille X de récupérer ses 2 hectares, d'y bâtir 6 maisons avec jardin en copropriété horizontale et au final de lui rétrocéder 2 maisons avec un grand jardin en l'échange de son terrain de 2 hectares.
Plus spécifiquement, ont été échangées 4 parcelles de 1 hectare contre 1 maison avec jardin et 2 autres parcelles de 1 hectare contre 1 autre maison avec jardin.
Tout cela se passe entre mi 2007 (permis) et mi 2008 (remise des clés) pour tous les actuels copropriétaires.
Aujourd'hui, la famille X qui possède 2 maisons avec un jardin total de 8500 m2 dans notre copropriété réclame un détachement de parcelle.
En clair, elle veut laisser ses 2 maisons avec 500 m2 de jardin dans la copropriété et sortir 8000 m2 de la copropriété via une scission.
Le règlement de copropriété stipule que la famille X a parfaitement le droit de demander cette scission en AG, mais qu'elle doit l'obtenir à la majorité nécessaire...
En AG fin 2009, les autres copropriétaires ont tous refusé car signer une telle demande de scission revient à donner l'autorisation de faire tout et n'importe quoi à coté et au dessus (surplomb) de nos maisons. Dans ce cas, l'environnement dans lequel nous vivons change du tout au tout et nous n'aurions sans doute pas acheter ici ou à ce prix...
Evidemment, la famille X vient de déposer un recours administratif contre les copropriétaires opposés à sa demande de scission...
Une seule question pour tenter de sortir ce cette panade...
La famille X a t-elle le droit de demander ce détachement de parcelle si peu de temps après l'obtention du permis ?
Je précise à tout hasard que l'unité foncière de 2 hectares sur laquelle est bâtie la copropriété provient elle même d'un récent détachement de parcelle.
Merci pour votre aide car je nage sérieusement...
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Posté - 24 avr. 2010 : 08:16:22
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lolo13600
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 Posté - 26 avr. 2010 : 13:38:30
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Bonjour.
Un des points soumis au vote de l'AG était cette demande de scission de la famille X.
Ce point ayant été rejeté en AG, ils ont déposé au recours au tribunal administratif contre les copropriétaires opposés pour le faire annuler.
En clair :
1/ Ils ont vendu ce terrain à un promoteur en échange de 2 maisons de la copropriété,
2/ Se sont entendus avec lui pour pouvoir récupérer 8000 m2 des 2 hectaires (après la vente) via cette scission.
3/ Voudraient dans un futur très proche (le PLU est en train de changer dans cette zone agricole) intégrer ces 8000 m2 à d'autres parcelles qu'ils possèdent à coté de la copropriété.
4/ Mais viennent de se voir refuser la scission donc dépose un recours...
En fait ils ont vendu et veulent récupérer pour revendre, le tout à nos dépends évidemment.
Etant donné qu'il s'agit d'un terrain familial, nous serions disposés à signer une scission sous condition...
Eux veulent une scission sans condition...
Voila... |
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nefer
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Posté - 26 avr. 2010 : 14:08:11
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s'il s'agit de demander l'annulation de la résolution votée en AG, c'est au TGI |
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Posté - 26 avr. 2010 : 14:59:48
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contre quoi et devant quel tribunal ont-ils engagé un recours ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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lolo13600
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Posté - 26 avr. 2010 : 15:05:25
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Bonjour.
Je vérifierai auprès de quel tribunal ils ont déposé ce recours mais cela ne change pas grand chose à mon problème... Je présume qu'ils ont déposé un recours auprès du bon tribunal... Mais pour mon information, si jamais ils s'étaient trompés de tribunal, cela changerait quoi ?
Etant donné que la mairie a demandé 2 hectares pour accorder ce permis de construire en juin 2007... et que les droits au sol ont été utilisés vu qu'il n'y a plus de COS résiduel dans la copropriété, la dernière partie concernant la loi Urbanisme et Habitat est-elle applicable ?
"Depuis la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite SRU), en cas de division d’un terrain bâti, la parcelle détachée retrouve la constructibilité résultant du C.O.S (Coefficient d’Occupation des Sols) qui lui est applicable.
Toutefois, la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 a ajouté une condition : le détachement doit avoir lieu plus de dix ans après que les droits à construire de la résidence aient été utilisés".
Merci.
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lolo13600
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Posté - 26 avr. 2010 : 15:07:32
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Pour réponse à M. Wormser...
Ils ont déposé un recours contre le point de l'AG voté par la majorité des copropriétaires et s'opposant à leur demande de scission... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 26 avr. 2010 : 15:58:04
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citation: Initialement posté par lolo13600
Pour réponse à M. Wormser...
Ils ont déposé un recours contre le point de l'AG voté par la majorité des copropriétaires et s'opposant à leur demande de scission...
cela, on l'avait compris
mais si ce n'est pas devant le bon tribunal, il se déclarera incompétent |
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lolo13600
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Posté - 26 avr. 2010 : 16:40:55
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Désolé mais apparemment je n'avais pas été assez clair pour M. Wormser puisqu'il reposait la question...
D'après ce que je crois savoir, tout copropriétaire a 2 mois pour déposer un recours s'opposant à une décision de l'AG...
Vu a priori qu'ils n'ont pas déposé un recours auprès du TGI (j'en suis quasiment sûr à 99 %) dans les 2 mois, ne serait-ce pas désormais trop pour que cette famille en dépose un autre auprès du bon tribunal dorénavant ?
Qui aurait un avis sur le point précédent concernant la Loi Urbanisme et Habitat ?
Merci. |
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Posté - 26 avr. 2010 : 17:02:40
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la division après construction recrée du droit à construire sauf si le PLU en dispose différemment, puisqu'il peut prévoir -mais il n'est pas obligé de le faire- la cristallisation du droit à construire pendant 10 ans... (Article L123-1-1 du CUrb)
vérifiez si votre PLU le prévoit
si ils ont engagé une action devant le TA, ce qui serait très étonnant, ils ont ... perdu. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Guymmo
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Posté - 26 avr. 2010 : 18:04:32
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Le règlement de copropriété stipule que la famille X a parfaitement le droit de demander cette scission en AG, mais qu'elle doit l'obtenir à la majorité nécessaire...
Il est prévisible et légitime que les copropriétaires votent contre la scission. Il est évident qu'il n'y a rien à faire. La scission est bloquée tant que l'AG vote contre. Je ne vois vraiment pas comment un juge pourrait interpreter la clause comme un droit à la scission quand il est écrit droit de  demande. Surtout parce que le texte est explicite sur la nécessité d'une majorité !
Cordialement |
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Posté - 26 avr. 2010 : 22:24:29
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Oublions le TA 
Par contre et en sus de ce qui a déjà été dit sur la valeur d'un règlement de copro et sa stricte application , même si la majorité requise votait pour , en Urba, si l'on peut prouver que l'intention était de "reprendre" ces 8000 m² qui ont donc juste servis à générer une autorisation du construire et du COS, je connais nombre d'avocats qui aimeraient votre dossier. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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lolo13600
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Posté - 27 avr. 2010 : 11:09:24
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Merci à tous pour votre aide mais j'ai encore une question...
La mairie a imposé 2 hectares au promoteur pour autoriser ce permis de construire. A ce jour, le PLU est toujours identique et la copropriété ne possède plus de COS (les droits au sol octroyés par les 2 hectares ont entièrement été utilisés).
Tout simplement, la famille X peut-elle aujourd'hui demander cette scission vu qu'un détachement de 8000 m2 ferait que la copropriété serait bâtie sur 1.2 hectare (après déduction des 8000 m2) et que cela ne respecte même pas les 2 hectares imposés par la mairie ?
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Posté - 27 avr. 2010 : 11:24:22
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vous mélangez l'autorisation administrative et l'autorisation de la copro...
pour l'instant, celle de la copro n'a pas été accordée : pourquoi chercher plus loin ?
pour la suite, je vous ai répondu précédemment : une division permet de régénérer du COS ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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lolo13600
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Posté - 27 avr. 2010 : 12:11:38
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Je ne mélange rien du tout, j'essaie de comprendre...
Dans le cas hypothétique où cette scission de 8000 m2 était biensignée par les copropriétaires lors d'une AG :
1/ Il n'y aurait pas de problèmes d'occupation du sol pour la copropriété bâtie alors sur 1.2 hectare alors que la mairie en demandait 2 lors du permis 2 ans avant ???
2/ La famille X pourrait alors tout à fait déposer un nouveau permis sur ces 8000 m2 ?
Car si c'est bien le cas et même si je suis novice en urbanisme, c'est vraiment étrange comme fonctionnement... |
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Posté - 27 avr. 2010 : 12:27:24
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1/ la copro ne pourrait pas construire plus... sauf si la règle de COS a changé
2/oui, sauf si le PLU en dispose autrement. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 27 avr. 2010 12:30:28 |
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lolo13600
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16
Posté - 27 avr. 2010 : 12:35:16
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Et le fait que la copro soit en dépassement de COS ne pose pas de problème ? |
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Posté - 27 avr. 2010 : 15:24:33
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lolo13600
Contributeur débutant
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Posté - 28 avr. 2010 : 10:45:43
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Bonjour.
J'ai vérifié et la famille X a bien déposé un recours auprès du TGI.
J'ai vérifié aussi et rien n'est stipulé dans le PLU concernant l'article L123-1-1.
Pour autant, le vote de l'AG est un refus.
Question 1 :
Vous dites que les fameux 8000 m2 ont juste servi à générer une autorisation de construire et du COS. Je suis totalement d'accord, ceci étant clairement une magouille entre le promoteur et la famille X, mais cela les regarde. Cela veut donc bien dire que sans ces 8000 m2, la mairie n'aurait pas autorisé ce permis de constuire initialement... OUI ou NON ?
Si vous repondez OUI, comment la famille X peut-elle alors avoir le droit de demander de sortir 8000 m2 vu que sans eux, le permis n'aurait pas été et ne serait aujourd'hui pas occtroyé vu que le PLU n'a pas changé ?
Question 2 :
Je veux faire une véranda dans mon lot privatif. J'ai l'autorisation de la copropriété mais la mairie refuse car aujourd'hui, il n'y a plus de COS résiduel. Cela veut bien dire que la mairie vérifie l'adéquation entre le terrain disponible et le COS, en clair pas plus de terrain, pas plus de COS et c'est totalement normal... D'un autre coté, vous dites que si nous autorisions la scission, le fait que la copropriété soit bâtie sur un terrain deux fois trop petit que celui nécessaire à l'obtention du permis ne pose pas de problème alors qu'on est en très net dépassement de COS. Donc là par contre, il n'y a aucune adéquation entre le terrain disponible et le COS. Est-ce parce que la mairie n'intervient pas dans la scission ?
Je veux bien que vous me répondiez en fonction des règles d'urbanisme mais admettez que parfois c'est un non sens total.
Mais merci pour votre aide, on va se contenter du refus des copropriétaires en AG.
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Posté - 28 avr. 2010 : 11:18:39
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citation: Question 1 :
Vous dites que les fameux 8000 m2 ont juste servi à générer une autorisation de construire et du COS. Je suis totalement d'accord, ceci étant clairement une magouille entre le promoteur et la famille X, mais cela les regarde. Cela veut donc bien dire que sans ces 8000 m2, la mairie n'aurait pas autorisé ce permis de constuire initialement... OUI ou NON ?
Si vous repondez OUI, comment la famille X peut-elle alors avoir le droit de demander de sortir 8000 m2 vu que sans eux, le permis n'aurait pas été et ne serait aujourd'hui pas occtroyé vu que le PLU n'a pas changé ?
Si donc le L123-1-1 n'est pas applicable, comme l'a dit Emmanuel, la division permet donc de re-générer du Cos.
Cela est une forte volonté du législateur de redensifier "la ville sur la ville".
Ce clind'oeuil à Grenelle étant fait, il reste néanmoins la possibilité de vérifier s'il ne s'agit pas "d'un aller-retour" en terme de demande d'AOS qui si tel était le cas pourrait être considéré comme frauduleux!
Dans cette hypothèse si cela PEUT être prouvé......votre avocat en fera ses "choux-gras".
citation: D'un autre coté, vous dites que si nous autorisions la scission, le fait que la copropriété soit bâtie sur un terrain deux fois trop petit que celui nécessaire à l'obtention du permis ne pose pas de problème alors qu'on est en très net dépassement de COS. Donc là par contre, il n'y a aucune adéquation entre le terrain disponible et le COS. Est-ce parce que la mairie n'intervient pas dans la scission ?
déjà répondu en matière de COS! Et outre une éventuelle déclaration préalable conformément à l'article L111-5-2 si il est applicable, il n'y a pas lieu de solliciter une demande d'AOS.
La division doit simplement respecter les documents d'urbanisme en vigueur (stationnement.......règles concernant les superficies minimales.....etc)
(quelques petites corrections, pardon) |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 28 avr. 2010 11:57:06 |
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Posté - 28 avr. 2010 : 12:02:27
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citation: Initialement posté par lolo13600
Bonjour.
J'ai vérifié et la famille X a bien déposé un recours auprès du TGI.
J'ai vérifié aussi et rien n'est stipulé dans le PLU concernant l'article L123-1-1.
Pour autant, le vote de l'AG est un refus.
Question 1 :
Vous dites que les fameux 8000 m2 ont juste servi à générer une autorisation de construire et du COS. Je suis totalement d'accord, ceci étant clairement une magouille entre le promoteur et la famille X, mais cela les regarde. Cela veut donc bien dire que sans ces 8000 m2, la mairie n'aurait pas autorisé ce permis de constuire initialement... OUI ou NON ? oui, et aujourd'hui le PC a été accordé et la construction réalisée ... on peut donc passer à une autre opérationcitation:
Si vous repondez OUI, comment la famille X peut-elle alors avoir le droit de demander de sortir 8000 m2 vu que sans eux, le permis n'aurait pas été et ne serait aujourd'hui pas occtroyé vu que le PLU n'a pas changé ?
le PC a été accordé sur la base d'une unité foncière existante à la date de la demande, de l'accord du PC et de la fin du projet de construction... tout est donc ok.
on est ici sur une deuxième opération, distincte de la première, sauf si vous pouvez démontrer, comme le suggère Jean-Michel, que la première op&ération a été décrite alors que la deuxième était déjà dans prévue, donc démontrer la fraude.citation:
Question 2 :
Je veux faire une véranda dans mon lot privatif. J'ai l'autorisation de la copropriété mais la mairie refuse car aujourd'hui, il n'y a plus de COS résiduel. Cela veut bien dire que la mairie vérifie l'adéquation entre le terrain disponible et le COS, en clair pas plus de terrain, pas plus de COS et c'est totalement normal... D'un autre coté, vous dites que si nous autorisions la scission, le fait que la copropriété soit bâtie sur un terrain deux fois trop petit que celui nécessaire à l'obtention du permis ne pose pas de problème alors qu'on est en très net dépassement de COS. Donc là par contre, il n'y a aucune adéquation entre le terrain disponible et le COS.
cete division rend votre terrain surdensitaire mais le lot nouveau créé est nu donc retrouve un droit à construire correspondant à sa surface nue.citation: Est-ce parce que la mairie n'intervient pas dans la scission ? ça n'a aucun rapport : c'est la règle du POS, tout simplementcitation:
Je veux bien que vous me répondiez en fonction des règles d'urbanisme mais admettez que parfois c'est un non sens total.
c'est tout à fait sensé : quand vous avez acheté, vous avez bien vu qu'il y avait une clause de cession...citation:
Mais merci pour votre aide, on va se contenter du refus des copropriétaires en AG.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 avr. 2010 12:05:14 |
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