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Guymmo
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 Posté - 28 avr. 2010 : 15:14:37
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c’est tout à fait sensé : quand vous avez acheté, vous avez bien vu qu'il y avait une clause de cession...
Que veut l'auteur dire avec cette phrase?
La clause de cession est une clause vide: elle a autant de valeur que le règlement de copropriété sans la clause. Valeur zéro donc pour ce bout de texte:
"La famille X a parfaitement le droit de demander cette scission en AG, mais qu'elle doit l'obtenir à la majorité nécessaire...
"
En quoi ce texte sur une éventuelle scission concerne un aspirant acheteur? Cela ne change rien à mon avis.
Cordialement. |
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 Posté - 28 avr. 2010 : 15:29:55
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Guymmo, je n'ai pas dit que la cession était de droit, mais l'acheteur aurait pu, à tout le moins, se renseigner...
Accessoirement, une telle clause pourrait permettre de soulever la fraude car elle sous-entend la volonté des vendeurs... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Guymmo
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Posté - 28 avr. 2010 : 16:09:44
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
Guymmo, je n'ai pas dit que la cession était de droit, mais l'acheteur aurait pu, à tout le moins, se renseigner...
Accessoirement, une telle clause pourrait permettre de soulever la fraude car elle sous-entend la volonté des vendeurs...
Effectivement oui: la valeur de la clause n'est donc pas zéro mais potentiellement très négative pour les bénificiaires de ce droit à la demande de scission: la clause permet de confirmer une intention de manipuler le COS. |
Édité par - Guymmo le 28 avr. 2010 16:11:10 |
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lolo13600
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Posté - 29 avr. 2010 : 07:15:08
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Bonjour.
Dans l'acte de vente des copropriétaires, il n'y a aucune clause de cession. Il est écrit par contre que la famille X a échangé 4 parcelles de 1 hectare contre une maison de la copropriété et 2 autres parcelles de 1 hectare contre une maison de la copropriété. Elle a été rétribuée pour ces 2 hectares car à ce jour elle dispose de 2 maisons neuves.
La seule chose écrite est dans le règlement de copropriété, à savoir que la famille X a le droit de demander une scission d'une partie de son terrain et qu'elle doit l'obtenir à la majorité nécessaire. Et moi demain, j'ai parfaitement le droit de demander la scission de mon terrain, qu'une autorisation de le faire soit inscrite ou pas dans le règlement donc quelle est l'utilité de tout ça ?
En fait, la famille X a commencé à demander cette scission le jour de la remise des clés. Avec du recul et après deux ans, nous savons maintenant qu'elle veut en fait annexer ce détachement de 8000 m2 à d'autres parcelles (18000 m2) qu'elle possède à coté pour tout vendre à un promoteur.
Il me semble normal que nous voulions nous protéger et avoir un droit de regard sur un éventuel projet dépendant de ce détachement de parcelle à 30 m de chez nous, quiconque signerait une scission sans aucune condition serait inconscient, d'autant que le PLU va changer et que nous ne savons même pas dans quelle type de zone se trouveront ces 8000 m2 !
Voila et merci pour votre précieuse aide. |
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Posté - 29 avr. 2010 : 07:26:14
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le règlement de copro fait partie de l'acte de vente... a priori.
tout se joue donc dans la décision de la copro...
vous pourrez éventuellement soulever la fraude plus tard si le TGI impose la scission, pour empêcher la division... mais il est peu probable que vous soyez suivi car la fraude entache le PC initial avant tout  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 29 avr. 2010 07:39:13 |
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Guymmo
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26
Posté - 29 avr. 2010 : 09:56:07
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"La famille X a parfaitement le droit de demander cette scission en AG, mais qu'elle doit l'obtenir à la majorité nécessaire..."Si un juge interprète ce texte comme si le règlement de copropriété stipulait « La famille X a parfaitement le droit de demander cette scission en AG sans avoir besoin d'obtenir une majorité » on se heurte à la légalité de cette clause dans le règlement de copropriété.
Il va devoir en discuter sur le forum de la copropriété, mais je suis convaincu que ce genre de clauses dans un règlement de copropriété est contre le principe de la copropriété: la loi impose que seulement l’assemblée générale a le droit de décision sur tout ce qui concerne les parties communes et l’aspect extérieur de la copropriété. Une clause qui stipule le contraire est invalide.
Il semble inimaginable que le TGI force cette scission contre l’avis de la majorité de l’AG.
Cordialement
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lolo13600
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27
Posté - 29 avr. 2010 : 13:13:46
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Exact Guymo, et si le règlement avait stipulé "La famille X a parfaitement le droit de demander cette scission en AG sans avoir besoin d'obtenir une majorité ", cela aurait voulu dire que ces fameux 8000 m2 appartenaient déjà et avaient toujours appartenu à la famille X, que ces 8000 m2 n'avaient rien à voir avec la copropriété et qu'en fait, le permis initial aurait dû être occtroyé sur 1.2 hectare et non 2 hectares...
Le hic c'est que soit la famille X donnait 2 hectares et avait 2 maisons dans la copropriété, soit rien vu que sans promoteur, elle ne pouvait rien faire de ce terrain... La famille X a choisi, qu'elle assume ! Là elle veut le beurre et l'agent du beurre.
Si on échange nos voitures, et qu'ensuite vous vendez la votre (ex mienne) je ne vous demande pas la moitié de votre vente après coup, c'est pareil...
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anthe
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Posté - 30 avr. 2010 : 16:05:29
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Bonjour,
Il semble que vous vous opposez à ce projet par principe. On pourrait vous reprocher de ne pas vouloir subir des nuisances de voisinages que vous avez surement fait subir à d'autres en vous installant sur ces terres "agricoles".
Connaissez vous la nature des modifications en terme d'occupation du sol qui sera induite par le PLU ? Il est rare que l'on passe d'une zone agricole A à une zone de type U à forte densité de population future.
Faites vous présenter les projets, donnez votre autorisation contre des compensations et des embelissements pour la copropriété (mur de clôtures, voirie, éclairage des communs à l'aide d'éoliennes et de panneaux solaires, arrosage automatique avec récupérateur d'eau de pluie). Pour la répartitions des tantièmes voyez ce qui vous est le plus favorable entre la conservation de l'existant et la modification du RC.
Je pense qu'il serait plus profitable à votre copropriété de négocier la scission et de l'embellir à moindre frais que de voir les terrains des voisins en friche ou pire transformés en décharge. J'espère que votre RC interdit l'élévage car à la place de mr X je mettrais quelques cochons sur la propriété.
On ne peut pas reprocher à un propiétaire de tirer le maximum des ses terres même en montant des projets alambiqués. Surtout si ce sont des terrains de famille acquis par les Anciens, souvent à prix d'or, pour pouvoir faire subsister leur famille.
Cordialement
Anthe |
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29
Posté - 01 mai 2010 : 07:35:18
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Guymmo
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Posté - 01 mai 2010 : 13:35:14
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citation: Initialement posté par anthe
Faites vous présenter les projets, donnez votre autorisation contre des compensations et des embelissements pour la copropriété (mur de clôtures, voirie, éclairage des communs à l'aide d'éoliennes et de panneaux solaires, arrosage automatique avec récupérateur d'eau de pluie). Pour la répartitions des tantièmes voyez ce qui vous est le plus favorable entre la conservation de l'existant et la modification du RC.
Je pense qu'il serait plus profitable à votre copropriété de négocier la scission et de l'embellir à moindre frais que de voir les terrains des voisins en friche ou pire transformés en décharge. J'espère que votre RC interdit l'élévage car à la place de mr X je mettrais quelques cochons sur la propriété.
Le scenario devient: la famille X se fache et menace de transformer le terrain voisin qu'elle posède en décharge si l'AG ne vote pas favorablement de lui faire cadeau les 8000 m2 de parties communes de la copropriété.
Il est peu probable que cette menace fait bouger l'AG il me semble. |
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anthe
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Posté - 01 mai 2010 : 21:44:06
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Bonsoir,
A mon avis, il vaut mieux être le voisin d'un lotissement de 6 maisons sur 2 ha que de voir les 18000m² du champ mitoyen transformés en exploitation agricole.
Ce qui est sur c'est que la famille X aurait du tout boucler en bétonnant le RC avec le promoteur avant de vendre les lots.
Cordialement |
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Posté - 01 mai 2010 : 21:47:36
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à ceci près que sa démarche aurait alors été plus clairement frauduleuse...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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lolo13600
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Posté - 03 mai 2010 : 17:03:41
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Bonjour et merci pour votre participation.
Une petite réponse à anthe.
Lorsque j'ai acheté ma maison dans cette copro, le promoteur ET la famille X ont clairement mis en avant l'environnement du projet car les fameux 8000 m2 sont actuellement une pinède vierge classée boisée (zone N).
Du fait de cet environnement préservé, j'ai payé ma maison de 83 m2 avec garage 400000 € et suis endetté pour 25 ans.
Le fait que 4 couples dont le mien aient payé leur lot ce prix fait que :
1/ Le promoteur s'est bien rempli les poches et tant mieux pour lui...
2/ Qu'en contrepartie, la famille X a hérité de deux maisons dans la dite copropriété et ce conformément à l'acte de vente que nous avons signé.
SI le promoteur avait spécifié que nous devions impérativement signer cette scission "sans aucune condition" pour qu'après la vente, la pinède de 8000 m2 soit transformée en parking de discothèque par la famille X (par exemple ou en élevage de poulets bien qu'interdit par le PLU...), personne n'aurait acheté à ce niveau de prix et DONC :
1/ Le projet aurait été moins juteux pour le promoteur...
2/ En conséquence directe, la famille X n'aurait eu qu'une maison sur deux ce qui est moins lucratif...
Pour être tout à fait précis :
1/ Nous n'avons à ce jour aucune idée de ce que vont devenir ces 8000 m2 dans le PLU donc ce n'est pas évident de négocier tel ou tel chose avec la famille X... Le soucis est que les 8000 m2 protègent actuellement la copropriété d'une zone économique au PLU. Signer cette scission sans prendre de précaution revient à étendre la zone économique aux portes de la coprppriété.
2/ Les 4 autres copropriétaires seraient disposés à signer une scission conditionnelle pour maîtriser un éventuel projet à coté et en surplomb de nos maisons. La famille X ne veut rien entendre et force pour une scission sans condition...
Qui est honnête, qui est malhonnête au final ?
Merci. |
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Posté - 03 mai 2010 : 18:02:56
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rine ne vous force à accepter la division... donc restez sur votre position .
le juge tranchera si le X peut démontrer un abus de majorité. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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lolo13600
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Posté - 04 mai 2010 : 11:55:55
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Bonjour et merci.
Désolé d'insister mais c'est vraiment un sac de noeuds...
1/ En quoi serait-ce un abus de majorité de défendre la collectivité vu que la famille X défend ici son seul intérêt individuel financier au détriment de l'ensemble des autres copropriétaires ? Profit pour elle / Préjudice pour tous les autres.
2/ Le point en question dans l’ordre du jour stipule uniquement « Restitution du terrain familial de la famille X », strictement aucun document n’étant joint à la convocation en AG. A minima, une demande de détachement ne devrait-elle pas contenir des annexes pour que les autres copropriétaires puissent statuer véritablement lors de l'AG ?
3/ Je ne parle pas de fraude, je parle de malhonneteté par rapport aux autres copropriétaires via un contournement de la loi d'urbanisme. Exemple, disons que je possède un terrain de 3000 m2 et que le POS stipule d’avoir un terrain 2000 m2 pour bâtir une habitation de 100 m2. Je dépose un permis de construire pour bâtir une habitation de 100 m2 sur 3000 m2. Dès achèvement des travaux, je fais un détachement de parcelle pour laisser cette première maison sur seulement 1000 m2 de terrain et dispose donc d'un nouveau terrain résiduel de 2000 m2. Je dépose alors un second permis pour construire une seconde habitation sur ces 2000 m2. Au final, auront donc été bâties deux maisons de 100 m2 sur 3000 m2, ce qui était à l'origine impossible par manque de terrain. C'est donc un contournement légal de la loi d'urbanisme et c'est exactement la finalité du détachement de ces 8000 m2 (utilisés, détâchés, réutilisés). Comment voulez-vous prouver une fraude ?
4/ Quatre mois après la remise des clés, la famille X a envoyé un courrier aux autres copropriétaires pour leur demander à nouveau cette scission de 8000 m2. Dans ce courrier, la famille X garantit que "rien ne sera construit sur ces 8000 m2 de pinède classée boisée, ce qui préservera le cadre de vie de la copropriété et que nous n'avons donc pas de soucis à nous faire". Pour autant, la famille X ne veut clairement aucune condition à cette scission, ceci prouvant bien qu'ils ont un projet qui n'est pas forcément celui décrit dans leur lettre. Peut-on s'appuyer sur leur courrier pour imposer des conditions à cette demande de scission, conditions reprenant tout simplement leurs propres écrits ?
Merci. |
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Posté - 04 mai 2010 : 12:05:17
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1/ c'est simplement la voie que la famille X va vraisemblablement tenter d'explorer devant le TGI. Je n'ai pas écrit que le juge la suivrait, mais je n'ai pas écrit le contraire.
2/c'est elle qui attaque l'AG, pas vous.
3/juridiquement, on ne parle pas de malhonnêteté, mais de fraude, qui correspond à un comportement précis permettant de contourner une loi
4/rien ne vous oblige à accepter par voie amiable. Vous verrez bien ce que le juge en fera. |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 04 mai 2010 : 12:07:57
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lolo13600
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Posté - 04 mai 2010 : 13:18:02
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1/ Oui je suis d'accord avec vous, c'est totalement légal... Cela signifie que si la copropriété entière avait appartenu à la famille X, celle-ci aurait donc pû détacher ces 8000 m2 sans aucune difficulté. En quoi mon cas est-il alors complètement différent ?
2/ Je sais bien mais selon vous, le contenu de cette demande n'est-il pas insuffisant pour que nous puissions statuer ?
Merci. |
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Posté - 04 mai 2010 : 13:46:54
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mais palsembleu, le cas est différent parce que X n'est plus propriétaire unique du bien, et qu'il lui faut donc votre accord pour diviser.
j'ai furieusement l'impression de tourner en rond. |
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Emmanuel Wormser
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lolo13600
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Posté - 04 mai 2010 : 14:04:32
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J'avais bien compris mais le "Il n'y a là aucune fraude..... Votre cas est totalement différend" m'a induit en erreur, désolé.
Merci |
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