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ainohi
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101
 Posté - 03 mai 2010 : 22:57:23
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citation: Initialement posté par Jany2718citation: Initialement posté par ainohi
Merci JPM, vous nous fournissez l'explication à la question de savoir pourquoi des banques acceptent aussi facilement de consentir de tels prêts pour des travaux de copropriété à des gens qui à qui on refuserait prêt personnel classique.
Tout simplement parce que, par ce montage, les remboursements sont
juridiquement des charges de copropriété et que le prêteur bénéficie ainsi du privilège légal du syndicat. Il fallait y penser !
Ce n'est pas monstrueux, c'est astucieux.
Très instructif : il faudrait donc trouver ce procédé convenable et dans l'intérêt du SDC : le SDC renonce donc à sa créance privilégiée sur le copropriétaire défaillant ( en cas de vente judiciaire ) , au profit de la banque ( par l'effet de la subtile subrogation de la banque ) ! La banque pourra être payée avant le SDC ! bien joué , oui très astucieux en effet pour la banque, mais malheuresuement au détriment du SDC. Pourriez-vous nous expliquer en quoi le SDC renonce à son privilège ? |
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JPM
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 102
Posté - 04 mai 2010 : 00:22:15
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Il est vrai que Jany n'a rien pigé du tout !
La quote-part du copro Dupont est 6500 €. S'il ne peut pas payer et vend le syndicat bénéficiera du privilège spécial.
Dupont souscrit au Copro 100 pour ette somme.
Copro 100 verse 6500 € au syndicat (ou à l'entreprise pour le compte du syndicat).
Dès lors, le syndicat n'est plus créancier de Dupont puisque sa quote-part a été payée.
Pour la créance Dupont et dans la limite de 6500 € le syndicat a subrogé Copro 100 dans sa garantie, ce qui a été accepté par Dupont. Pas de préjudice pour le syndicat qui a touché ses sous.
Vu l'arbre en boule ??? **
MAIS au moment de la vente, le syndicat peut être encore créancier de Dupont pour des provisions ou charges. Il faut donc voir comment s'articule le mécanisme et je répète que tout cela mérite une étude dont je ne suis pas certain qu'elle ait été abordée jusqu'à présent. A vérifier.
Pour répondre à Gedehem : dans mon immeuble de 60 copropriétaires, si 37 seulement veulent emprunter, Copro 100 est bien entendu aux ordres pour répondre. Cela reste vrai s'il n'y en a que 10.
Il y a unanimité pour dire qu'un bon syndic doit présenter aux copropriétaires toutes les modes de financement possibles pour un chantier y compris des modes de financement pour lesquels certains copropriétaires seulement sont éligibles.
L'art. 39-1 permet d'ailleurs au syndic professionnel d'être le mandataire de certains copropriétaires pouvant bénéficier de subventions publiques.
En Provence, les syndicats de copropriétaires étaient désignés comme des " communautés immobilières " ! Ce ne sont sans doute pas des organisations caritatives mais à une époque où les jeunes délinquants vont installer des pompes en Afrique noire, on peut quand même admettre qu'au sein d'un syndicat de copropriétaires règne un relatif esprit d'entraide.
De plus le droit va dans le même sens. Syndic ou syndicat ? Deux mots du droit grec ancien avec les mêmes racines : "sun" = ensembles et "dikè" = le soin des affaires communes à tous les membres du groupe !!!!
** A tout hasard : Vu l'arbre en boule ??? Dans le jargon militaire : "Compris ?"
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Jany2718
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103
Posté - 04 mai 2010 : 10:32:13
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citation: Initialement posté par JPM
Dès lors, le syndicat n'est plus créancier de Dupont puisque sa quote-part a été payée[/red].
Pour la créance Dupont et dans la limite de 6500 € le syndicat a subrogé Copro 100 dans sa garantie, ce qui a été accepté par Dupont. Pas de préjudice pour le syndicat qui a touché ses sous.
Non mon adjudant, on n'y comprend rien !
Dans un des posts précédents, il a été dit que la banque était subrogée du SDC au regard de ses droits envers le copropriétaire concerné .
Si ce copropriétaire est défaillant , et si le bien est vendu judiciairement : s'il y a des créanciers privilégiés pour des sommes excédant le produit de la vente, qu'advient-il de la dette du copropriétaire envers le SDC ( pouvant être autre et même bien suopérieure à celle des travaux en question) , sachant que le SDC a , semble-t-il, cédé son droit de créancier privilégié ( pour 2 ans + l'année en cours pour les charges , si j'ai bon souvenir ou 5 ans ? ) à la banque ? |
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JPM
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104
Posté - 04 mai 2010 : 11:46:51
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Pour Jany :
Au sujet du privilège immobilier spécial l'art 2374 du Code civil précise : " Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues."
Pour ces créances sur deux ans + l'année courante, le syndicat passe donc devant tout le monde y compris le vendeur impayé et le banquier ayant prété à l'acquéreur débiteur du syndicat et même le fisc. Vos craintes sont donc totalement vaines.
Si Copro 100 a payé comme indiqué dans l'exemple 6500 € et bénéficie de la subrogation, il bénéficie des mêmes avantages sans aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires qui n'a plus, sur cette somme, la qualité de créancier du copropriétaire.
Si le syndicat est par ailleurs créancier de charges pour 1500 € le privilège joue à son profit. Il ne peut y avoir problème que si les créances cumulées de Copro 100 et du syndicat excèdent le prix de vente ce qu peut arriver, mais dans un très faible nombre de cas.
On peut ajouter que dans ces cas la créance du syndicat porte sur une période supérieure à 2 ans + l'année courante et résulte d'un certain laxisme dans le recouvrement des charges.
Et ajouter encore qu'en présence d'une telle situation Copro 100 refusera le prêt après avoir examiné le dossier.
Vos objections ne peuvent donc pas être retenues. Vous pouvez consulter la dessus, si vous le voulez :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-2.htm
vous verrez comment il convient de traiter cette question de privilège ainsi que les textes correspondants.
Par ailleurs j'ai effectué une vérification. Dans le Jurisclasseur copropriété Fasc 107-20, Me Lafond, autorité en la matiére, admet la possibilité d'une subrogation conventionnelle dans le privilège spécial immobilier. Il fait observer, comme je l'ai fait plus haut, qu'il y a des problèmes pratiques à régler minutieusement. Il cite l'arrêt que j'ai évoqué Cass 03/03/2004 n° 2004-022593 concernant un assureur de paiement des charges.
Le mécanisme est donc parfaitement légal. Il exige l'intervention d'un syndic connaissant bien son métier et bien organisé. Il en existe et, de toute manière Copro 100 est là pour asister s'il y a lieu. Ses intérêts sont en jeu.
Tout cela montre bien que, même dans l'intérêt de quelques copropriétaires seulement, l'intervention du syndicat est justifiée, nécessaire et opportune. Pas de subrogation sans intervention du syndicat, et alors pas de prêt et, parfois, pas de travaux.
Il n'y a pas photo nécessire pour le hoix à faire.
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Gédehem
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105
Posté - 04 mai 2010 : 11:54:06
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Je vais tenter ... :
Jany, la banque passant par dessus la tête du syndicat, ce sera à elle de faire valoir la créance, dans l'exemple proposé pour 6500 € ou partie de cette somme. (*)
Pour le syndicat, le privilège spécial passera avant pour les créances "syndicales" !....
" dans mon immeuble de 60 copropriétaires, si 37 seulement veulent emprunter, Copro 100 est bien entendu aux ordres pour répondre. "
Bien entendu, s'agissant ici d'un emprunt "copropriété" pour l'intéret général de la majorité des membres .
Cela reste vrai s'il n'y en a que 10.
Non, parce qu'aux dernières nouvelles 10 sur 60 n'a jamais fait un "intéret général", pas plus qu'il ne fait une majorité.
C'est là , il me semble, la limite de ce qui est intéret général (au singulier), donc du plus grand nombre, d'une majorité, avec des "intérêts particuliers" (pluriels !) minoritaires.
La référence de JPM à l'art.39-1 (d.art.39-1) est interessante dans la mesure où il est bien dissocié ce qui concerne globalement le syndicat et ce qu'il peut être fait pour actes privés qui ne concernent pas le syndicat dans son ensemble, ici percevoir des subventions.
Dans le cadre de cet article, le syndic va traiter collectivement des actes individuels, privés !
Nous sommes exactement dans ce cas lorsqu'il s'agit de "Traitement collectifs de travaux privatifs", qui concernent certains copropriétaires seulement pour leurs travaux privatifs.
Nous sommes encore dans ce cas s'agissant de contracter un prêt "personnel", serait-ce collectivement avec quelques autres en minorité.
Subventions personnelles, travaux privatifs, prêts personnels, autant d'actes individuels qui ne concernent pas le collectif "syndicat", que le syndic "pro" peut être amené à traiter collectivement, en tant que mandataire des copropriétaires concernés, dans le cadre d'une convention particulière.
Il s'agit là d'une très classique "Prestation privative", parfois prévue dans le contrat de mandat du syndic ! Ce que prévoit très explicitement D.art.39-1 pour la perception de subventions publiques.
C'est pourquoi (j'y reviens  ..) la pirouette qui consiste à faire voter en AG un contrat de prêt à finalité personnelle me parait hors les clous de l'objet d'un syndicat, s'agissant de statuer sur un acte "privatif" qui ne concerne pas la majorité des membres de la collectivité "syndicat".
(*) ce qui tend bien à démontrer, si c'est encore nécessaire, que le syndicat n'a rien à faire dans cette histoire privée!!!
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Édité par - Gédehem le 04 mai 2010 12:02:48 |
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Jany2718
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106
Posté - 04 mai 2010 : 12:29:37
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citation: Initialement posté par JPM
Au sujet du privilège immobilier spécial l'art 2374 du Code civil précise : " Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues."
Pour ces créances sur deux ans + l'année courante, le syndicat passe donc devant tout le monde y compris le vendeur impayé et le banquier ayant prété à l'acquéreur débiteur du syndicat et même le fisc. Vos craintes sont donc totalement vaines.
Toutefois, on avait compris que le contrat de prêt stipulait que la banque prêteuse était subrogée dans les droits du SDC... vrai ou faux ?
S'il est ainsi, c'est bien la banque qui se substitue au SDC et qui peut se prévaloir de sa créance privilégiée ( 2 ans de charges + l'année en cours ) . vrai ou faux ?
Sinon il faudrait que la loi interdise la subrogation d'un tiers aux droits du SDC ou interdise au SDC de céder ses droits sur un copropriétaire ( sa créance privilégiée) . Or la loi ne l'interdit pas ( à vérifier) et , cela la banque l'a bien vu semble-t-il !
Toutes les explications sur les cas particuliers sont vraiment trop acrobatiques et même un magistrat ne s'y retrouverait pas . Alors que dire d'un copropriétaire moyen , ou d'un CS de niveau moyen , et d'un syndic professionnel mais dont les connaissance juridiques sont indéterminées. Mais, le banquier ou le syndic, lui, il faut le croire, car il est sympathique, notre gentil syndic ou notre bon banquier, et surtout il est sûr de lui et il connaît si bien son métier ( il l'affirme volontiers ), alors que les petits copropriétaires ne sont que des pauvres ignorants qu'il est si facile d'endormir. |
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JPM
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107
Posté - 04 mai 2010 : 14:21:16
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Si vous vendez votre appartement 140 000 €
vous pouvez stipuler 20 000 comptant des deniers personnels de l'acquéreur et le solde en 120 mensualités de 1000. Pour ce solde vous bénéficiez du privilège du vendeur qui vient en premier rang (réserve faite du privilège spécial du syndicat pour charges impayées par l'acquéreur dans l'avenir)
vous pouvez stipuler 20 000 comptant des deniers personnls de l'acquéreur et 120 000 payés comptant au moyen d'un emprunt de l'acquéreur. L'établissement préteur bénéficiera du privilège de préteur de deniers avec les mêmes vertus que celui du vendeur.
Dans ces cas : pas de subrogation.
citation: S'il est ainsi, c'est bien la banque qui se substitue au SDC et qui peut se prévaloir de sa créance privilégiée ( 2 ans de charges + l'année en cours ) . vrai ou faux ?
C'est vrai puisque c'est ce que je me tue à vous dire ! Très exactement, elle peut " se prévaloir de sa qualité de subrogée dans le privilège spécial du syndicat ".
Aucun dommage pour le syndicat, puisqu'il a été payé.
citation: Sinon il faudrait que la loi interdise la subrogation d'un tiers aux droits du SDC ou interdise au SDC de céder ses droits sur un copropriétaire ( sa créance privilégiée) . Or la loi ne l'interdit pas ( à vérifier) et , cela la banque l'a bien vu semble-t-il !
Permettez moi de vous dire que ces phrases n'ont aucun sens !
Pourquoi voulez-vous que le loi interdise la subrogation, mécanisme que la loi impose dans certains cas (paiement d'une indemnité par un assureur avec subrogation dans l'action judiciaire contre l'auteur du dommage). La subrogation légale existait en droit romain de différentes manières dont la synthèse a été réalisée au 16e siècle.
A cette même époque la subrogation conventionnelle a partiellement remplacé la cession de créance avec l'avantage de pouvoir être stipulée dans le contrat lui-même, avec l'accord des parties, alors que la cession de créance peut intervenir en cours d'exécution du contrat ou du paiement, parfois au grand dam du débiteur qui se trouve confronté à un nouveau créancier brutal alors qu'il avait traité avec un ami.
Il s'agit de mécanismes utiles. Pourquoi s'en priver ?
De nos jours on croit innover en légiférant sur le PACS, la fiducie, la tontine, etc... qui nous viennent de la haute Antiquité. On bricole des " modernisations " qui se révèlent néfastes 5 ans après. Sic pour la communauté des biens pour les pacsés, qu'il a fallu rapidement abandonner. Les pacsés, comme les mariés, peuvent en venir aux chamailleries.
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Gédehem
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108
Posté - 04 mai 2010 : 14:53:40
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JPM oublie une subrogation utilisée sans douleur et pour les bénéficiaires sans même s'en rendre compte : celle du salaire, ou plutot des indemnités versées par les CPAM lors d'un arret de travail, subrogation autorisée par l'employeur !
Rien de neuf donc, depuis l'antiquité ..... 
Ce n'est donc pas cette subrogation ni même la souscription d'un contrat collectif qui, pour ce qui me concerne pose problème !
Je ne serais pas comme JPM qui se "tue" Ã rappeler les choses ! 
Pour ma part je ne lache pas le morceau, ce qui est tout de même moins pénalisant que le cercueil : contrater pour des intérets particuliers n'entre pas dans l'objet d'un syndicat ...
Un autre aspect, que nous n'avons pas abordé !
JB parlais plus haut du couple DUPONT "... qui venait d'acheter se retrouvant en limite de ses capacités financières,..." bien content de pouvoir bénéficier de ce prêt ...
Quid du dépassement de cette limite ?
Dans la mesure où ce couple n'aurait pas/plus la possibilité d'emprunter à titre personnel, il le pourrait dans le cadre d'un prêt passé par le syndicat, même "individualissé" ??
L'offre de ce "prêt copropriété/personnel" serait plus interessante qu'un prêt pris individuellement ?
La "petite" expérience que j'ai de ce type de prêt est celle où des travaux totalement imprévus, que l'on peut qualifier d'urgents (dans le sens de "rapides" bien qu'il n'y ai pas "péril en la demeure") sont venus se greffer sur la réalisation de travaux importants (et couteux) programmés de longue date.
Quasi obligation pour le syndicat (80% de ses membres) de souscrire un prêt (pas le temps de monter 95 dossiers) [u]au nom du syndicat u] (synd-coop)[/. C'était il y a longtemps, bien avant les "produits" dont nous parlons ici.
Il s'agissait bien là d'un "prêt copropriété", dont j'ai oublié les détails.
Tout autre chose sont ces prêts pour lesquels le syndicat ne serait en fait qu'un prête nom et pas de denier, ce qui interpelle sur le plan du droit, mais pose surtout question de sa compétence pour contracter en dehors de son objet ....
Les facilités financières, les subrogations, les avantages pour pousser les copros à voter les travaux, l'attention à ceux qui ont peu de moyens, une difficulté passagère (ou pas !), tout ceci est bel et bien !
Mais est-ce là l'objet d'un syndicat d'y répondre ???
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Jany2718
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109
Posté - 04 mai 2010 : 15:01:10
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citation: Initialement posté par JPMcitation: S'il est ainsi, c'est bien la banque qui se substitue au SDC et qui peut se prévaloir de sa créance privilégiée ( 2 ans de charges + l'année en cours ) . vrai ou faux ? C'est vrai puisque c'est ce que je me tue à vous dire ! Très exactement, elle peut " se prévaloir de sa qualité de subrogée dans le privilège spécial du syndicat ". Aucun dommage pour le syndicat, puisqu'il a été payé.
Malheureusement, ce ne sera pas toujours le cas .
La dette du copropriétaire débiteur envers le SDC , alors qu'il est acculé à la vente judiciaire et écrasé de dettes anciennes et privilégiées, pourra être bien supérieure à sa part dans les travaux . Or qu'en sera-t-il du recouvrement du SDC , si c'est la banque qui a acquis ce droit de recouvrement , par le biais de sa subrogation ? A mon avis : zéro , car le privilège de recouvrement ( 2 ans + l'année en cours) ne peut certainement pas exister à la fois pour la banque et pour le SDC !
Moralité : le SDC n'a rien à faire dans l'opération d'emprunt dont pourrait avoir besoin un ou plusieurs copropriétaires , et en tous cas le SDC ne doit jamais céder son droit de recouvrement protégé et prioritaire ( pour 2 ans et l'année en cours) contre le copropriétaire défaillant et conduit à la vente judiciaire. |
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ainohi
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Posté - 04 mai 2010 : 17:48:42
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cela reste vrai s'il n'y en a que 10.
Non, parce qu'aux dernières nouvelles 10 sur 60 n'a jamais fait un "intéret général", pas plus qu'il ne fait une majorité. La remise en état de parties communes dégradées est d'intérêt général. La décision d'entreprendre ces travaux de remise en état est donc aussi d'intérêt général. Aussi, lorsque cette décision est conditionnée par l'obtention pour quelques uns, 10 sur 60, de facilités de financement simples et sans coût pour le syndicat, refuser de proposer ces facilités, du fait que cela implique de renoncer à ces travaux, est de toute évidence opposé à l'intérêt général. |
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ainohi
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111
Posté - 04 mai 2010 : 18:20:44
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citation: Initialement posté par Jany2718
le privilège de recouvrement ( 2 ans + l'année en cours) ne peut certainement pas exister à la fois pour la banque et pour le SDC !
Moralité : le SDC n'a rien à faire dans l'opération d'emprunt dont pourrait avoir besoin un ou plusieurs copropriétaires , et en tous cas le SDC ne doit jamais céder son droit de recouvrement protégé et prioritaire ( pour 2 ans et l'année en cours) contre le copropriétaire défaillant et conduit à la vente judiciaire.
Bien sûr que si ! Il suffit de lire l'article 2374 du code civil pour s'en assurer : le syndicat des copropriétaires est un créancier privilégié, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues.
Lors d'une vente, le syndic fait jouer le privilège en faisant opposition au paiement du prix au vendeur pour le montant des charges de copropriété restant dues au syndicat. S'y ajoute le capital restant à rembourser, également privilégié, pour lequel l'organisme de prêt s'est subrogé au syndicat. Syndicat et organisme de prêt recevront chacun la part qui leur revient. |
Édité par - ainohi le 04 mai 2010 18:24:00 |
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Gédehem
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112
Posté - 04 mai 2010 : 19:42:08
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"...refuser de proposer ces facilités, du fait que cela implique de renoncer à ces travaux, est de toute évidence opposé à l'intérêt général."
Un vote négatif sur des travaux (ou autre) n'a pas à être motivé par celui qui exprime les voix !
Le refus de voter des travaux serait donc lié à l'absence d'une proposition de financement par un prêt "collectif" ??
Pardon, mais cette histoire de prêt "collectivement personnel" tourne à la mascarade, comme si tous les membres des syndicats de France et de Navarre se déterminaient pour des travaux sur les parties communes en fonction d'une proposition de prêt qui leur serait faites, de modalités de financement ou d'un étalement qui leur serait proposé .. !!
Par nature, les travaux proposés à l'AG sont TUS d'intéret général. Un refus de l'AG serait sanctioné par le juge si un copropriétaire met en avant un préjudice.
C'est donc totalement à la marge que certains copropriétaires peuvent rencontrer des difficultés de financement pour des travaux, la plupart des difficulté étant pour le versement des provisions pour charges.
Il se dit que 30% des copropriétés sont en difficulté pour leur fonctionnement quotidien, hors travaux. Que je sache, personne ne se pose la question de prêts pour palier ces difficultés qui se pérénisent avec "la crise", cette solution étant sans doute la plus mauvaise pour des persones qui ont déja des difficultés au jour le jour !
Il serait donc d'un grand intérêt d'avoir quelques précisions sur les raisons qui pousseraient certains à accepter un tel prêt "pseudo-collectif" :
- Par facilité, le dossier étant monté par un tiers ?
- Par intéret, les conditions étant meilleures qu'un prêt perso ?
- Parce que cela permet de dépasser le plafond du cumul des prêts ??
On ne peut ici comparer l'intéret général de réaliser des travaux communs avec un intéret particulier pour un prêt qui n'a de "copropriété" que le nom, à supposer que ce prêt ait réellement un intéret pour le bénéficiaire par rapport à un prêt personnel !
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Gédehem
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113
Posté - 05 mai 2010 : 19:53:42
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Jany2718
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114
Posté - 05 mai 2010 : 20:10:00
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Formidable ! Très instrutif pour les bons gogos qui pensent encore que tout le monde il est beau. |
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ainohi
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115
Posté - 05 mai 2010 : 23:41:06
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citation: Cela n'a absolument rien à voir avec le présent sujet.
L'affaire Urbania - Société Générale ne porte pas sur des prêts à des syndicats ou des copropriétaires pour financer des travaux mais sur une une utilisation de fonds des plus douteuses par un cabinet de syndic.
Pour se prémunir contre de tels agissements il y a une solution simple, le compte séparé. |
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Gédehem
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116
Posté - 06 mai 2010 : 11:18:23
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Et ces prêts "aux cabinets" (!!!!!) , c'était juste pour refaire leurs vitrines ?
On estime que les encours des syndicats de copropriétaires détenus par les banques sont de l'ordre de 10 milliards d'euros !
On comprend que ces mêmes banques ne soient pas très regardantes pour ces pseudo "prêts copropriétés", souscrits par ces cabinets pour "leurs" syndicats, s'agissant en fait de prêts personnels sous couvert de travaux communs ......
OMO lave sans doute plus blanc, mais l'argent ne passe pas encore en machine .....
"Pour se prémunir contre de tels agissements il y a une solution simple, le compte séparé."
Et pourquoi donc une grande majorité de ces mêmes "cabinets" n'en veut pas ???? |
Édité par - Gédehem le 06 mai 2010 11:20:22 |
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Jany2718
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117
Posté - 06 mai 2010 : 11:24:46
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Quelle est la définition et le fonctionnement ou le mécanisme des "comptes reflets" ou "comptes miroirs" dont il est question dans cette affaire entre cette puissante banque et ce fameux syndic ? |
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JPM
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118
Posté - 06 mai 2010 : 13:59:14
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Il n'y a de vrais comptes reflets que dans les établissements avec succursales.
Dans ce qui suit, je ne porte aucun jugement sur l'affaire Urbania.
Ici les comptes reflets sont virtuels.
Dans le site moneyweek.fr, Anne Michel donne cette description
Les avances de charges faites par les copropriétaires pour payer les dépenses courantes sont placées sur un compte mandant, ouvert par l’administrateur de biens.
Le syndic ne peut pas toucher à cette somme.
Parallèlement, et si les copropriétaires l’y autorisent, les banques prêtent au syndic un montant identique placé, lui, sur un compte reflet, et investi sur des actifs sécuritaires.
Via ce montage, les syndics bénéficient des intérêts de l’épargne.
En réalité, il est demandé aux copropriétaires
1a) de dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé
1b) de lui permettre en conséquence de gérer la trésorerie par compte unique ouvert à son nom
2) de lui permettre alors de conserver la rémunération des fonds accordée par la banque.
La rémunération des fonds est juridiquement justifiée par le prêt fait par la banque au syndic ... en contrepartie des fonds appartenant aux copropriétaires !!!!!!!!
Il n'est jamais, bien sur, demandé aux copropriétaires d'autoriser l'utilisation d'un compte reflet !!!!
Dans nombre d'articles consacrés à l'Affaire, il est précisé que le mécanisme permet au syndic de minorer ses honoraires de gestion courante.
Je persiste à dire qu'il y a atteinte grave au mécanisme de la libre concurrence. Les victimes sont les syndics qui respectent l'article 18 en gérant la trésorerie de tous leurs syndicats par comptes séparés.
Cette atteinte est d'autant plus grave que sa source est législative : la dérogation légale figurant dans l'article 18.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 06 mai 2010 : 14:29:49
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citation: Initialement posté par JPM
Parallèlement, et si les copropriétaires l’y autorisent, les banques prêtent au syndic un montant identique placé, lui, sur un compte reflet, et investi sur des actifs sécuritaires.
Via ce montage, les syndics bénéficient des intérêts de l’épargne.
Il y a manifestement un abus dans cette construction : en vérité ce sont bel et bien les fonds des mandants qui sont rémunérés, mais rémunérés sur compte du mandataire ! ou bien ces fonds sont pris en gage pour permettre le prétendu "prêt" de la banque au syndic, mais alors un prêt au taux zéro ? et ce prêt , dans quel but ? un placement à court terme au bébéfice du Syndic et moyennant l'immobilisation et la garantie des fonds des mandataires ... C'est bien ce qu'on appelle une usine à gaz. |
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Gédehem
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120
Posté - 06 mai 2010 : 18:28:09
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Et y'a un crétin qui a craqué une allumette !....... 
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