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radiance64
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 Posté - 28 avr. 2010 : 19:40:48
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Bonjour,
nous avons reçu notre convocation pour l'AG depuis une semaine.
L'AG aura lieu dans un mois.
A cette AG nous aurons une présentation d'une étude de ravalement et de ses variantes.
Puis nous voterons pour prendre une décision concernant la réalisation des travaux donc d'une seule variante et de son budget.
Suite à une chute de briquettes de parement, nous nous étions préparé à ce ravalement de notre immeuble depuis cinq ans.
En revanche nous n'avons jamais reçu de lettre de la mairie nous demandant d'effectuer ce ravalement.
Renseignements pris cette lettre est envoyée cette semaine.
Elle sera reçu au Syndic alors que nous avons tous eu la convocation qui ne la contient pas.
Ma question:
à quel article devront nous voter en AG la décision concernant notre ravalement sachant que notre syndic n'indique rien à ce sujet dans la convocation.
Pour info une des façade de notre immeuble n'est pas en bonne état.
Alors, devrons nous voter à l'article 24 ou 26 ?
Ensuite dans la description de l'unique variante à voter (!), le revêtement de parement de briquettes va être en entièrement déposé et un traitement d'imperméabilité I3 taloché 3 tons sera mise en œuvre pour le remplacer.
Peut on considérer cette description comme des travaux d'améliorations puisqu'il y a une adjonction d'éléments nouveaux qui n'existaient pas ?
Cordialement
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Posté - 28 avr. 2010 : 20:37:57
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citation: Ensuite dans la description de l'unique variante à voter (!), le revêtement de parement de briquettes va être en entièrement déposé et un traitement d'imperméabilité I3 taloché 3 tons sera mise en œuvre pour le remplacer.
Parmi d'autres, une des questions à se poser est : Le syndicat a-t-il l'accord de la Mairie pour modifier l'aspect extérieur de l'immeuble ???
"parement de briquettes va être en entièrement déposé et un traitement d'imperméabilité I3 taloché 3 tons sera mise en œuvre pour le remplacer."
Est-ce indiqué dans les documents joints au projet d'AG ?
citation: A cette AG nous aurons une présentation d'une étude de ravalement et de ses variantes.Puis nous voterons pour prendre une décision concernant la réalisation des travaux donc d'une seule variante et de son budget.
citation: Ensuite dans la description de l'unique variante à voter (!),
Par ailleurs si plusieurs variantes sont possibles et proposées, pourquoi ne devriez-vous voter que sur UNE seule ???
Comment chosir entre des variantes si une seule est chiffrée ce qui semble être le cas ???
citation: Suite à une chute de briquettes de parement, nous nous étions préparé à ce ravalement de notre immeuble depuis cinq ans.
En dehors de tous risques qu'il faut éviter et pour le syndicat et pour les passants, si aucune injonction de la mairie ne vous a été adressée... il n'y a pas vraiment d'urgence à voter un ravalement qui semble être "mal ficelé" dès le départ...
Pourquyoi ne pas avoir retardé l'AG le temps de recevoir le courrier de la mairie ???
Vous aves dit bizarre !!!
Quant à l'article 24 ou 26 tout dépend du courrier de la mairie qui n'aura pas été communiqué dans "les règles" aux copropriétaires avant l'AG !!!
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Gédehem
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Posté - 28 avr. 2010 : 22:22:12
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Lettre de la mairie ou pas, un ravalement de façade dans un immeuble dont les copropriétaires ne souhaitent pas que ce soit un taudis doit être effectué tous les 10 ans.
Il y a des règlement d'urbanisme qui l'oblige.
La lettre de la mairie est sans doute une simple injonction en raison de la chute des briquettes il y a 5 ans et le manque de réaction du syndicat mais surtout du syndic ! (*)
Dans votre cas, l'enlèvement des briquettes vétustes et leur remplacement par une autre technique de protection n'entre pas dans l'amélioration prévue L.art.30.
Il s'agit là de travaux d'entretien courant : majorité art.24.
Les travaux qui sont votés aux maj.art.25 ou 26 sont ceux expressément prévus par les textes à ces majorités. Ravalement de façades, réfection toiture, réfection hall d'entrée, cage d'escalier, etc : entretien courant art.24.
(*) inutile de préciser qu'il est heureux qu'il n'y a pas eu de préjudice porté aux personnes : dans le cas contraire, inutile de vous faire un dessin sur la lourde condamnation du syndicat ET du syndic pour ce grave défaut d'entretien !
Il y a là de la part des copropriétaires et du syndic une passivité irrésponsable. |
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radiance64
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Posté - 29 avr. 2010 : 08:12:33
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Merci pour vos réponses rapides.
Donc selon vous le changement de revêtement de facade (parement briquettes vers peinture - autorisé par les bâtiments de France) n'est donc pas considéré comme des travaux L.art.26 dits "amélioration" concernant ceux qui entrainent création, adjonction d'éléments nouveaux qui n'existaient pas.
Bon donc nous devrons voter sur une seule variante à la majorité simple (Art 24) . je voudrais vérifier que j'ai bien compris .
Cette majorité est donc calculée en nombre de copropriétaires ou en nombre de voix? Les votes sont pris à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les voix des abstentionnistes ne sont donc pas prises en compte.
Car par « voix exprimées », il faut entendre qu’il n’est pas tenu compte des voix des abstentionnistes pour calculer la majorité. Si 18 copropriétaires détenant 854 voix sur 1000 sont présents ou représentés et si 3 d’entre eux, détenant 110 voix, s’abstiennent, la majorité est calculée sur 744 voix. Elle est donc de 373 voix. (744 divisé par 2... + 1)
Et par « copropriétaires présents et représentés », il faut entendre « tous les copropriétaires de l’immeuble sous la condition qu’ils soient présents ou représentés ».
Donc pour que cette résolution soit votée il faut un maximum de pouvoir et de pro ravalement (en arrondi le budget total de ce ravalement est de 1 million d'euros pour 100 copropriétaires). Si plus de 50% de copropriétaires en millièmes (souvent les bailleurs) sont absents et n'ont pas donner de pouvoir alors ça passe quand même avec les présents pro et les pouvoirs ??
Quant à une seule variante, cette variante a été choisi par certains membres du CS alors que l'AG de l'an dernier ne leur a pas délégué ce pouvoir (à l'art 22) . Que faire ?
Quant aux 5 ans, le ravalement étant calculé par Bâtiment, la réparation de la façade d'un seule bâtiment aurait couté cher aux copropriétaires de ce bâtiment donc ils ont fait le forcing pour qu'on ravale l'ensemble de tous les bâtiments . Pour le notre un "coup de karcher" pour simplifier aurait suffit .
Merci encore si vous pouvez m'éclairer .
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Édité par - radiance64 le 29 avr. 2010 08:43:10 |
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nefer
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 Posté - 29 avr. 2010 : 08:33:46
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avez vous vérifié ce que prévoit votre réglement de copropriété pour l'imputation des frais de ravalement ?
charges communes générales ???
charges batiment ???? |
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radiance64
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Posté - 29 avr. 2010 : 08:56:24
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Sur l'article 26 :
Il est écrit : c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
On transforme bien notre façade en changement son aspect et son type d'entretien ? Pourquoi ce ne serait pas l'article 26 sur cette variante ? Est-ce-exact ?
Rappel les autres variantes,dont le chiffrage est joint à la convocation mais ne faisant pas l'objet d'un vote par décision (sans délégation de pouvoir donnée par l'AG (art 22) du Conseil Syndical, font état de réparation (donc vote à l'art 24).
Que faire ?
@Nefer: le RCP implique une répartition par bâtiment pour le ravalement mais étant en AFUL (avec la mairie) ce ravalement sera pilotée par l'AFUL, pas par la copro. Normalement dans une AFUL les charges sont bien distinctes pour un copropriétaire : les charges de copro et les charges de l'AFUL . Mais bon, le syndic (aussi président de l'AFUL) n'y comprenant rien, il nous mélange tout mais c'est un autre sujet.
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Édité par - radiance64 le 29 avr. 2010 09:04:46 |
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nefer
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Posté - 29 avr. 2010 : 09:38:07
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"@Nefer: le RCP implique une répartition par bâtiment pour le ravalement mais étant en AFUL (avec la mairie) ce ravalement sera pilotée par l'AFUL, pas par la copro. Normalement dans une AFUL les charges sont bien distinctes pour un copropriétaire : les charges de copro et les charges de l'AFUL . Mais bon, le syndic (aussi président de l'AFUL) n'y comprenant rien, il nous mélange tout mais c'est un autre sujet"
cela a une importance pour savoir comment les copropriétaires votent! |
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Posté - 29 avr. 2010 : 09:42:05
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citation: Lettre de la mairie ou pas, un ravalement de façade dans un immeuble dont les copropriétaires ne souhaitent pas que ce soit un taudis doit être effectué tous les 10 ans.
Il y a des règlement d'urbanisme qui l'oblige.
je crois que dans le sujet il y a deux problèmes :
- celui du ravalement
- celui de la dégardation qui entraîne des risques pour les personnes (et éventuellement pour les biens)
Concernant le premier je constate que si tous les immeubles devaient être des taudis parce qu'ils n'ont pas été ravalés tous les 10 ans, cela se saurait et surtout se verrait... Il en est des immeubles et de leur ravalement périodique autant de cas particuliers que d'immeubles... (type de façade, implantation et pollution etc...)
Le code de la construction et de l'habitation indique
citation: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100429Chapitre II : Ravalement des immeubles.Article L132-1 En savoir plus sur cet article... Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 59 JORF 31 décembre 2006 Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté.
Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale.Article L132-2 En savoir plus sur cet article... Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 59 JORF 31 décembre 2006 L'article L. 132-1 est applicable à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Article L132-3 En savoir plus sur cet article... Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 21 Si, dans les six mois de l'injonction qui lui est faite en application de l'article L. 132-1, le propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire. L'arrêté visé à l'alinéa ci-dessus est notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an. Si l'immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Article L132-4 En savoir plus sur cet article... Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 59 JORF 31 décembre 2006 La procédure prévue à l'article L. 132-3 est également applicable lorsque les travaux, entrepris dans les six mois de l'injonction, n'ont pas été terminés dans l'année qui la suit. L'arrêté municipal est de même notifié au propriétaire, avec sommation d'avoir à terminer les travaux dans le délai qu'il détermine. Article L132-5 En savoir plus sur cet article... Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 59 JORF 31 décembre 2006 Dans le cas où les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d'office, aux frais du propriétaire. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière d'impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière d'impôts directs.
Entre un ravalement complet et "lourd" et l'entretien des façades dans un état de propreté il est vrai qu'il est bien difficile de faire interveir une société pour un lifting decennal...
Je constate à la lecture du 2eme paragraphe de l'article L132-1 qu'un lien existe entre injonction de la mairie et périodicité de 10 ans
"Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale."
Pour le second point il est évident qu'il y a risque flagrant à ne pas avoir réparé rapidement les dégradations |
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radiance64
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Posté - 29 avr. 2010 : 09:55:50
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@Quelboulot: petite précision en ce qui concerne le second point.
En 2005, la mairie avait envoyé un courrier suite à la chute de parement.
A l'époque nous attendions leur injonction de ravalement prévue un an plus tard.
La Mairie était d'accord pour que nous attendions ce ravalement de 2006.
L'injonction ne va finalement arriver que début mai 2010, et ce, entre la convocation et la date d'AG 2010...
@Gedehem
Je vous cite: "Dans votre cas, l'enlèvement des briquettes vétustes et leur remplacement par une autre technique de protection n'entre pas dans l'amélioration prévue L.art.30."
Pour info: nous avons des briquettes sur 3 bâtiments sur 4.
En 2005, 1 m2 s'est détaché d'un bâtiment au Nord.
Une entreprise a sondé les façades et le résultat est 20% de briquettes vétustes (principalement au bâtiment du nord) ou cela "sonne creux" derrière le parement.
Notre bâtiment (au sud),lui , a des briquettes en excellent état !
Mais la variante prévoit d'enlever 100% des briquettes (30% des facades en tout), toutes les briquettes donc pour les remplacer par un talochage.
Il y aurait donc véritablement bien une "transformation" ? Non ?
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Édité par - radiance64 le 29 avr. 2010 11:51:32 |
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Posté - 29 avr. 2010 : 12:57:01
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citation: Une entreprise a sondé les façades et le résultat est 20% de briquettes vétustes (principalement au bâtiment du nord) ou cela "sonne creux" derrière le parement.
Notre bâtiment (au sud),lui , a des briquettes en excellent état !
Mais la variante prévoit d'enlever 100% des briquettes (30% des facades en tout), toutes les briquettes donc pour les remplacer par un talochage.
Il y aurait donc véritablement bien une "transformation" ? Non ?
citation: @Nefer: le RCP implique une répartition par bâtiment pour le ravalement mais étant en AFUL (avec la mairie) ce ravalement sera pilotée par l'AFUL, pas par la copro. Normalement dans une AFUL les charges sont bien distinctes pour un copropriétaire : les charges de copro et les charges de l'AFUL . Mais bon, le syndic (aussi président de l'AFUL) n'y comprenant rien, il nous mélange tout mais c'est un autre sujet.
Cela nécessite une information plus complète de l'AG et des copropriétaires au préalable avant tout vote.
Le pb de l'AFUL vient compliquer le tout...
Comment est prévue la répartition des frais de ravalement dans votre dossier, est-ce précisé dans la convocation de l'AG ?
En l'absence de clarté dans ce dossier et par principe, faites le forcing pour reporter ce vote lors d'une AG spécifique sur ce sujet s'il le faut.
Ce n'est pas le coût d'une AG spécifique qui viendra grèver un budget de ravalement de 1 million d'euros, non ? |
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felix1930
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Posté - 29 avr. 2010 : 16:45:21
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citation: Donc selon vous le changement de revêtement de facade (parement briquettes vers peinture - autorisé par les bâtiments de France) n'est donc pas considéré comme des travaux L.art.26 dits "amélioration" concernant ceux qui entrainent création, adjonction d'éléments nouveaux qui n'existaient pas.
vous êtes dans un périmètre dont les travaux doivent être soumis à l'accord ou au simple avis des BDF???
de toute façon en cas de ravalement vous êtes dans l'obligation d'adresser -si ce n'est déjà fait- une déclaration préalable de travaux.......non soumis à permis
d'après vos indications vous n'avez pas de maître d'oeuvre pour cette opération...? |
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 29 avr. 2010 : 19:08:49
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@Quelboulot : eh bien, les copropriétaires vont découvrir tout ça à la résolution précédant le vote et ensuite à la résolution suivante ils vont devoir voter pour la seule variante choisie par le CS (sans délégation de pouvoir donnée par l'AG (art 22) ) qui transforme radicalement l'aspect de notre résidence , d'où ma question sur l'article 26.
Vous avez raison : pourquoi précipitez les choses à part assurer au syndic sa commission en avance ?
Oui, le tableau de répartition a été joint à la convocation mais pas le type de vote d'où ma question.
@Felix1930 : Oui nous sommes dans ce périmètre et l'accord a été donné si nous voulions changer et oui, nous sommes au courant des procédures en cas de ravalement. 
Donc mes questions étaient/ sont :
1/ A quelle majorité vote-t-on un ravalement qui change le type de revêtement de façade ? art24 ou art26 ? L'art25 est exclu car à ce jour nous n'avons pas de demande de la mairie ?
2/ Comment anticiper le fait que la résolution sur la décision du ravalement soit votée sur une unique variante choisie par le CS (sans délégation de pouvoir donnée par l'AG (art 22) ) ?
Merci à tous !!!
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Édité par - radiance64 le 29 avr. 2010 19:15:42 |
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Posté - 29 avr. 2010 : 19:34:05
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radiance64 : un ravalement se vote à l'article 24, c'est de l'entretien et non de la création ou de l'amélioration, surtout que vous avez parlez de dangerosité des briquettes de parements de la façade !!!! Pourquoi le syndic n'a pas réagi rapidement sur ce danger réel ???
Mais je crois que le plus important est la manière que votre syndic et votre CS d'aborder ce ravalement.
L'AG ne peut se prononcer que sur plusieurs devis pour de tels trvaux. Votre syndic et votre CS ne peuvent PAS décider seuls de l'entreprise, ils n'ont aucun pouvoir de décision, et c'est au syndic de respecter la mise en concurrence des entreprises.
Si un seul devis d'une seule entreprise, même avec des variantes nombreuses, est présenté à l'ODJ? l'AG ne pourra pas voter sans une mise en concurrence OBLIGATOIRE.
Pas de votes possibles dans votre présentation, renvoyez votre syndic à sa copie, en lui demandant qu'il prépare un dossier vraiment sérieux pour votre ravalement. les frias de cette autre AG pourront être à sa charge. Un peu léger tout cela !!!
Le CS n'a aucun pouvoir de décision, et donner un mandat totalement ouvert au CS n'est pas valable. De plus pour de tels travaux, un maitre d'oeuvre est nécéssaire ( une résolution est elle proposée la dessus ??).
Refusez donc de voter sur du vent, sur le seul choix d'un CS non professionnel du batiment, sans mise en concurrence obligatoire, sans vérification de la solidité financière de la seule entreprise choisie,.....
radiance64 : de plus le vote en AG est clairement défini par la loi de 1965 , l'article 24, majorité des preésents et réprésentés, et il n'existe pas de vote aux nombres de voix en copro, chacun vote suivant ces tantièmes, un propriétaire de parking n'a pas les mêmes tnatièles que le propriétaire de son appartement !!! |
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mespres
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Posté - 29 avr. 2010 : 22:04:05
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Qu'une mise en concurrence soit de mise pour un ravalement procède du bon sens. Je suis également étonné que Radiance64 ne parle pas d'architecte : le syndic comme le CS ne peuvent jouer le rôle de maître d'oeuvre pour un ravalement, surtout s'il y a des désordres conséquents (chute de briquettes ...)
La concurrence est elle obligatoire, oui si l'AG a voté les années précédentes un seuil à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, mais dans la négative ?
Bien que le procédé du CS soit lamentable, je crains qu'il n'y ait rien à lui opposer juridiquement.
Vous devez rentrer dans le CS, faire du lobbying auprès des copros pour faire capoter le vote. Une fois dans le CS, il vous restera à faire prendre corps aux idées de bon sens exposées sur ce fil. Prenez un architecte (+10% ), j'ai constaté que c'est la seule solution valable. L'architecte vous rédige le CCTP, organise une consultation et vous assiste dans le dépouillement. Ensuite, il pilote les réunions de chantier hebdomadaires, en présence du CS. Le syndic a ses honoraires réduits à la portion congrue : si il est correct, il acceptera sans difficultés. L'absence d'architecte dans le projet qui sera présenté peut être un argument décisif, s'il est bien valorisé. Insistez que pas d'architecte, c'est absence de contrôle sur la qualité et sur les prix (les architectes ont en main les entreprises avec leur carnet de commandes : une entreprise de peinture ne va pas se mettre à dos un architecte qui lui donne beaucoup de chantiers)
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Édité par - mespres le 30 avr. 2010 07:23:42 |
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Posté - 30 avr. 2010 : 07:23:58
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radiance64 : de plus en ce qui concerne les honoraires du syndic sur les trvaux, ceux-ci doivent être portés à l'AG dans une résolution distincte, discutés ET votés par l'AG.
Le syndic ne peut plus les fixer dans son contrat.
Alors un architecte maitre d'oeuvre pour suivre ces trvaux de ravalement, et à voter zéro € ou le minimum d'honoraires pour le syndic, qui n'aura qu'à suivre les trvaux, et les réceptionner, et c'est dans sa mission courante !!!! |
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 30 avr. 2010 : 09:32:23
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Merci à tous et surtout à "quelboulot" et "gédehem" .
Mais ma question était d'ordre juridique et je comprends que posant la question dans la rubrique travaux les intervenants se focalisent plus sur l'architecte, etc ....
Donc je vais poser ma question dans la bonne rubrique car d'après ce que j'ai trouvé :
En fonction de son importance, la décision de faire exécuter un ravalement peut relever des trois majorités prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :
=> Entretien de l'immeuble, opération de nettoyage destinée à assurer la conservation de l'immeuble : la décision est prise à la majorité simple de l'article 24.
=> Ravalement obligatoire, objet d'une injonction par l'autorité administrative : majorité absolue de l'article 25. Dans ce cas, l'assemblée ne peut se prononcer pour ou contre la décision d'effectuer le ravalement, seules les modalités d'exécution sont à prévoir en assemblée.
=> Amélioration d'ordre esthétique et travaux d'embellissement : double majorité de l'article 26. extrait : c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
Les réponses fournies n'étayent pas pourquoi ce ne serait pas l'article 26 car changer le revêtement de façade de parement de briquettes en peinture avec isolant constitue bien un changement selon moi.
Bonne journée et bon week end à tous .
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Édité par - radiance64 le 30 avr. 2010 09:36:49 |
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Posté - 30 avr. 2010 : 13:02:33
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radiance64 : vous ne désirez recevoir de réponses que sur l'article 26, question qui ne se pose pas ici.
Suite à la chute des briques de parement, le syndic aurait du lancer des treavaux immédiatement pour raison de sécurité. Ces briquettes sont dangereuses, le ravalement est nécéssaires avec un changement de matériaux; cela n'est pas une amélioration de la façade, mais de l'entretien de cette façade, qui de plus n'a pas été fait.
La Mairie vous a envoyé une injonction de faire ce ravalement, et vous avez vous même trouvé que seules les modalités doivent être votées à l'article 25, et que le SDC avait obligation de fiare ce ravalement !!!!
Pas d'article 26 possible dans votre situation.
Vous nous avez expliqué cette hiqtoire de choix du CS, de variantes obligatoires,..... mais vous zappez la mise en concurrence alors que celle-ci vous permettra de contester et de faire "peut-être annuler" cette résolution par le tribunal!!!
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 30 avr. 2010 : 15:01:45
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radiance64, vous voulez que l'on vous confirme que l'article 26 est une bonne manière de faire capoter la résolution. La réponse unanime est négative, dûment argumentée : passez à autre chose !!
Si vous êtes toujours convaincue de la légitimité de l'article 26, faites noter une réserve de votre part sur le PV : "madame X affirme que la résolution doit se voter à l'article 26, car ...."
dès le PV reçu, prenez un avocat qui saisira le TGI : bonne chance ! |
Édité par - mespres le 30 avr. 2010 16:46:29 |
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Gédehem
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Posté - 30 avr. 2010 : 15:28:22
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C'est effectivement la difficulté lorsque la ou les réponses ne confortent pas le questionneur dans l'idée qu'il avait lorsqu'il posait la question ....
Il existe une foultitude d'arrêts rappelant que :
- "les travaux objectivement et impérativement nécessaires restent des travaux d'entretien" , quel qu'en soit la nature ou le coût !
- Lorsque les travaux sont imposés par la vétusté ou l'usure, "la substitution d'éléments ou d'installation modernes, plus fiables, plus performantes, plus économiques, relève des travaux d'entretien", y compris s'il y a objectivement "amélioration", ce qui est le moins que l'on puisse attendre de la réfection d'une partie commune.
Radiance : dans votre affaire, ces travaux relèvent à l'évidence de ceux "Entretien courant" décidés à la maj.art.24.
Rien ne justifirait une adoption à une autre majorité.
Lorsque les travaux relèvent de l'entretien courant, comme ici, le fait qu'ils soient rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire ne justifie pas un vote à la maj.art.25.
"Un ravalement de façade, travaux d'entretien courant, effectué suite à une injonction administrative, se décide à la maj.art.24." (Cass. 26.11.1971)
Les travaux rendus obligatoires dont les modalités sont décidées selon L.art.25e sont ceux qui ne relèvent pas de l'entretien courant. |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2010 15:33:26 |
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Posté - 30 avr. 2010 : 17:22:31
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radiance64 : article 24, CQFD !!!!! |
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Posté - 01 mai 2010 : 09:26:30
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pour ma part, la réponse est très simple :
* vous faites le ravalement à l'identique, c'est de l'entretien et dans cecas, c'est l'article 24 qui est utilisé.
* vous ne faites pas le ravalement à l'identique, ce sont donc des travaux qui nécessitent une majorité plus importante car vous n'etes plus dans l'entretien : majorité de l'article 26.
(pour ceux qui viendraient dire que j'ai du mal à l'allumage : après quelques jours sous les palétuviers différents de ceux de gedehem...) |
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