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radiance64
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 Posté - 01 mai 2010 : 09:35:34
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A tous : après avoir reformulé ma question j'ai donc ma réponse et je remercie tout particulièrement Gédéhem qui en restant courtois a développé son argumentaire .
Je ne sais pas ce qui a pu vous faire croire que :
1/ je suis contre ce ravalement ? Ma question était sur la règle de majorité car non indiquée sur la convocation du syndic . Relisez mon premier post . J'ai ma réponse : Art 24 .
2/ je voulais annuler l'AG ? Alors que je voudrais juste savoir pourquoi devrions nous voter sur une seule variante selon la décison du CS seulement et donc comment peut être faire voter sur les 3 proposées .
La mise en concurrence : eh bien un tableau récapitulatif des prix des 4 variantes faite suite à un appel d'offre est joint à la convocation mais le fait de faire voter sur une seule variante respecte il cette mise en concurrence ?
De mon point de vue le syndic veut entériner la décision prise par le CS. A noter cette variante lui rapporte plus que les 3 autres car son %tage est plus élevé .
=>Philippe388 : je vous cite : "La Mairie vous a envoyé une injonction de faire ce ravalement" . Relisez moi : la mairie n'a pas encore envoyé cette lettre.
=> Mespres : ce n'était pas argumenté et quel est votre intérêt à être agressif ? Ca fait esprit de meute.
Bon week end.
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radiance64
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Posté - 01 mai 2010 : 09:53:15
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=> Rambouillet : il semblerait que vous ayez le même cheminement que moi .
Très franchement j'aurais été à la place du syndic j'aurais fait ça en plusieurs résolutions.
1/ Vote sur le ravalement en principe à l'art 24
2/ Vote sur les 4 variantes en sachant que celle-ci (la seule à voter dans la convocation) changeant l'aspect , l'entretien et la pérénité de toutes les façades (et non pas que celle du bâtiment abimé) serait votée à l'art 26.
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Posté - 01 mai 2010 : 11:20:31
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radiance64 : citation: Renseignements pris cette lettre est envoyée cette semaine.
J'ai bien lu votre premier post, cette lettre a bien été envoyé, selon vos renseignements perso !!!! le syndic vous la présentera donc à cette AG !!!
Des variantes dans un seul devis d'un seul entrepreneur, n'est pas une msie en concurrence réelle. Pour un tel ravalement le syndic doit présenter au moins 3 devis de 3 entreprises. SI votre AG a voté un montant ou la mise en concurrence est obligatoire, vous avez ici un motif pour que l'AG ne vote pas ou rejette cette réolution.
radiance64 : citation: De mon point de vue le syndic veut entériner la décision prise par le CS. A noter cette variante lui rapporte plus que les 3 autres car son %tage est plus élevé .
Relisez la loi, un syndic ne peut enteriner une décision prise par le CS , pour des honoraires plus imporatnts,
1. le syndic n'entérine rien et ne décide de rien
2. le CS ne décide de rien, il n'a aucun pouvoir de décision
3. seul l'AG est décisionnaire, elle choisira un devis, un entrepreneur, un ravalement, ....
4. les honoraires de syndic ne font plus partis du contrat, mais DOIVENT faire l'objet d'une réolution à part des travaux, c'est encore et seulement l'AG et les copropriétaires qui négocieriont du montnat de ces honoraires
5. Le syndic n'est pas obligé de faire figurer la catégoire de l'article de majorité !!!
Rambouillet : on ne peut parelr de trvaux d'amélioration sur une façade si dangereuse, sauf si le SDC de radiance64 vote pour des poutres apparentes en chene massif et de l'or à la place du zinc !!! L'article 26 ne peut être proposé dans ce cas, la Mairie obligeant le SDC a ravaler la façade ( la lettre a été envoyée cette semaine !!!  )
radiance 64 [quoteTrès franchement j'aurais été à la place du syndic j'aurais fait ça en plusieurs résolutions.
quote]
Le problème de votre copropriété, c'est que personne n'est vraiment à sa place, mais plutot à coté de sa mission, le syndic, comme le CS et comme les copros.
Un ravalement est le problème numéro UN de la copropriété, et vous avez 3 batiments !!! Avant de s'occuper de l'article de majorité, il vous faut des devis concurrents etablis sur un même cahier des charges, avec le choix d'un architecte pour suivre ces trvaux ( ni le syndic, ni le CS, ni les copros ne sont compétents pour le faire )
L'AG est maintenant convoqué, elle choisira sa " variante" d'un seul entrepreneur, et son accord sera peut-être contestable sur la non concurrence " obligatoire" et certianement pas sur l'article 24,25 ou 26 de majorité dans votre cas particulier.
A vous, radiance, de convaincre l'AG de l'insuffisance de renseignements, de l'oubli de l'architecte, du non respect de la loi de proposer une résolution spécifique les honoraires du syndic ( à nous confimrer )sur le non respect de la concurrence obligatoire,....et du rejet de ce ravalement. Au syndic de revoir sa copie !!!
Attention, un mauvais choix pour ce ravalement vous coutera BEAUCOUP plus cher qu'une simple AG de plus !!!! 
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Gédehem
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24
Posté - 01 mai 2010 : 14:59:47
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Rambouillet (t ce n'est pas ue affaire de palétuviers ...) :
"pour ma part, la réponse est très simple :
* vous faites le ravalement à l'identique, c'est de l'entretien et dans cecas, c'est l'article 24 qui est utilisé.
* vous ne faites pas le ravalement à l'identique, ce sont donc des travaux qui nécessitent une majorité plus importante car vous n'etes plus dans l'entretien : majorité de l'article 26."
Pas du tout !!!!!
C'est la nature des travaux qui détermine la majorité nécessaire. Pas les techniques ou les matériaux utilisés !
Il est évident que dans un immeuble des années 50, le ravalement prévu pour 2011 ne sera certainement pas identique, ni en matériaux, ni en technique, ni même bien souvent en aspect, à celui de 1953 !!! (et c'est parfois bienvenue !!!!  )
Changer votre vieille chaudière au fioul de 1972 à réglage mécanique par une chaudière à condensation dernier cri pilotée par satellite, c'est "entretien courant" art.24 !
Raser le vieux mur en galet de la rivière pour un mur tout neuf d'aspect et de teinte différents : entretien courant.
Refaire intégralement le cour de tennis en terre battue hors d'usage plein de trou et dont le grillage autour est tombé en ruine tellement il est rouillé, par un cour de tennis flambant neuf : entretien courant art.24 !
Il y aurait "amélioration/construction/adjonction" dans le cas de la création d'un cour de tennis qui n'existait pas, du remplacement de la vieille chaudière au charbon ou au fioul par une toute neuve .. mais au gaz, ou la construction d'un mur à la place de la haie vive autour des espaces verts.
Dans le cas d'un ravalement de façade, il peut y avoir des travaux mixtes. Par exemple la réalisation d'une marquise au dessus des entrées, ou autres constructions supplémentaires.
L'enlèvement d'un parement briques décoratif n'entre pas dans ce cadre.
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Posté - 01 mai 2010 : 15:01:35
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philippe, il y a, je pense mais humblement  , de petites confusions :
1- à propos de la Mairie, on ne sait ce qu'elle écrit, mise en demeure, souhait, rappel à un arrêté municipal, etc... donc on n'en dira rien.
2- même si une facade est dangereuse, il y a deux possibilités :
2-a soit on remet à l'identique donc majorité à l'article 24
2-b soit on en profite pour faire des modifications : changement d'un matériau, changement d'une couleur, sans mettre de l'or à la place du zinc, ou "changer le revêtement de façade de parement de briquettes en peinture avec isolant", il faut un accord de la mairie et une aurorisation majorité art 26, ou vice versa (AG et mairie).
Faut pas faire plus compliqué....
quant à voter un ravalement sur le principe, c'est tout à fait inutile, car le syndic ne peut faire l'éxécution d'une telle résolution.
Ce qu'il faudrait c'est des devis différent : par exemple, le même à l'identique, un second avec modification (les deux en plusieurs exemplaires) et ainsi l'AG décide après avoir entendu l'avis officiel de la bouche du président du CS. L'AG suit ou ne suit pas...
Quant à faire voter sur une seule variante, si elle obtient la majorité concernée, les autres ne devraient pas avoir la majorité ou alors des proprios votent pour plusieurs variantes. (c'est le même principe que la désignation du syndic...) |
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Posté - 01 mai 2010 : 15:23:47
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rambouillet : en aucun cas c'est l'article 26 pour cette façade dangereuse. Un ravlement n'est pas de l'amélioration, mais de l'entretien courant ou obligatoire si la Mairie l'exige !!!!
Rambouillet : ravalez cette façade dangereuse, par une autre façade à l'identique aussi dangereuse , expliquez nous ?????
Pour info : les normes changent, les matériaux évoluent chaque année, mais il faut ravaler les immeubles tous les 10 ans, pas d'histoires d'amélioration ou de création à l'article 26 la dedans !!! |
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mespres
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Posté - 01 mai 2010 : 20:52:27
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Radiance64,désolé de vous paraître agressif, nous sommes clairement sur des visions différentes.
Vous écrivez :
citation: Très franchement j'aurais été à la place du syndic j'aurais fait ça en plusieurs résolutions.
1/ Vote sur le ravalement en principe à l'art 24
2/ Vote sur les 4 variantes en sachant que celle-ci (la seule à voter dans la convocation) changeant l'aspect , l'entretien et la pérénité de toutes les façades (et non pas que celle du bâtiment abimé) serait votée à l'art 26.
Pourquoi ne l'a-t-il pas fait si ce n'est pour ne pas froisser le CS ? Règle numéro 1 d'un syndic : rester bien avec le CS, pour garder l'immeuble. Ceci étant posé, cette "erreur" du syndic va bien au delà d'une faute de frappe : votre syndic est à la botte d'un CS qui ferme le débat. Un CS didactorial. Soit vous acceptez, soit vous partez dans une aventure qui a de bonnes chances d'être conflictuelle.
Votre projet de résolution est tout à fait pertinent et fondé. Je me souviens très bien que pour notre ravalement, le nettoyage des enduits avait été voté à l'article 24, le capotage des nez de balcons par un profil alu à l'article 26 (amélioration). Je peux me tromper, mais votre syndic n'acceptera jamais l'article 26, pas plus que le président de séance (certainement le président du CS). Tout est plié pour faire passer en force le projet voulu par le CS. |
Édité par - mespres le 01 mai 2010 23:19:33 |
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Posté - 02 mai 2010 : 08:50:19
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philippe, il semble que cette facade (son revetement) soit devenu dangereux au fil du temps par l'"usure". On peut la refaire à l'identique et elle ne sera plus dangereuse, ou alors c'est admettre que cette facade est dangereuse dès l'origine de la construction ; personnellement j'en doute.
passer d'une facade à briquettes en une facade à peinture + isolant, n'est pas à votre avis de l'amélioration ou de la modification. J'ai l'humble avis de penser que ce n'est pas la même chose (je ne mets pas en doute que c'est peut-être mieux et plus approprié à maintenant). Mais dans ce cas, c'est l'article 26 qui s'impose. (et la contestation peut durer 10 ans et non 2 mois... : travaux réalisés sous utilisation de mauvaise majorité : art 42 1er alinéa) |
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felix1930
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Posté - 07 mai 2010 : 16:02:37
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avec une isolation thermique par l'extérieur c'est automatiquement de l'amélioration = 26 |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2010 : 18:16:51
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Isolation thermique du bâtiment : travaux d'économie d'énergie L.art.25 G. |
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felix1930
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Posté - 07 mai 2010 : 18:29:09
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sous réserve que ces travaux soient amortissables sur une période inférieure à 10ans |
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victor
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Posté - 09 mai 2010 : 19:02:51
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Bonjour
citation: Initialement posté par felix1930
sous réserve que ces travaux soient amortissables sur une période inférieure à 10ans
qu'est-ce ça signifie ?
Comment détermine-t-on que de tels travaux sont amortissables en moins de 10 ans ?
Merci
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Gédehem
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33
Posté - 09 mai 2010 : 21:30:51
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Utile rappel de Félix, puisque c'est le point qui peut "coincer" !
Cela veut dire qu'il doit y avoir une étude pointue à faire réaliser (jointe au dossier pour l'AG) permettant de chiffrer avec une grande précision (???) les "économies d'énergie" réellement obtenues/attendues au bout de 9 ans (moins de 10 !) (*).
(Entre nous : bien du plaisir !!!! )
La difficulté ici : d'un coté on a certes des énergies, essentiellement fossiles, qui jouent "la petite bête qui-monte-qui-monte" et de l'autre ... des moyens permettant de les économiser mais avec un coût "qui-monte-qui-monte".
TOUT ce qui a trait aux économies d'énergies, que ce soit les isolants eux-mêmes mais surtout les travaux nécessaires, que les chauffes-eau solaires, à cellules, etc ... sont devenus de vrais marchés ...
Il n'est qu'à voir les manifs récentes des lobbyistes de l'éolien avec leurs ventilateurs pour s'en convaincre : c'est un marché !
Sauf que rien ne démontre que l'éolien, sur un plan à la fois économique que sur celui des économies d'énergies fossiles (pétrole), que ce soit réellement "économies d'énergies" En particulier en raison de leur nécessaire raccordement à des centrales thermiques gourmandes en pétrole. Mais c'est un autre débat !
Il serait donc bon, et en particulier dans nos copropriétés, de bien faire comprendre qu'engager une politique d'économie de l'énergie a un coût non négligeable.
Exemple classique de l'individualisation de la répartition du chauffage collectif : depuis les travaux sur la régulation sjusqu'à la pose de compteurs de calories (là où c'est techniquement possible) entraine certes une baisse de la consommation d'énergie .
Mais ramenés au lot, le coût de ces travaux ainsi que les relevés annuels (contrat) peuvent parfois (souvent ?) être supérieurs au coût initial du chauffage collectif.
Il ne faut pas confondre "économies d'énergies" (sous entendu des énergies fossiles en voie de disparitions) avec des "économies" tout cout, car il n'y a en a pas bien souvent ... au contraire !
On pourrait utiliser la formule :
Economiser les énergies ne fait pas faire des économies" "
Où mieux encore : "Economiser l'énergie a un côut !! "
(*) ces 9 ans sont à rapprocher des 10 ans de l'échéancier pour travaux d'amélioration. |
Édité par - Gédehem le 09 mai 2010 21:31:46 |
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victor
Nouveau Membre
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34
 Posté - 09 mai 2010 : 22:27:29
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Merci Gedehem
bien sûr! amortissement par rapport à une économie d'énergie potentielle .. ou avais-je la tête ?!
Merci aussi pour la suite de votre propos très intéressant |
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2010 : 10:30:33
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Mon exposé plus n'est pas précis sur un point : les "économies d'énergies" dont il s'agit ici s'entendent des consommations (m3, Kw, etc ....)
Lorsque nous parlons "Economie d'énergies" il s'agit de réduire la dépendance à ces énergies en quantité.
"Économiser l'energie" ce n'est pas "économiser des €€€ ..."
Ce qui rend très aléatoire de nos jours cet "amortissement" en € sur 9 ans.... |
Édité par - Gédehem le 10 mai 2010 10:33:15 |
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radiance64
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Posté - 19 mai 2010 : 12:21:53
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Merci à tous , vraiment ! j'étais absent loin de mon ordinateur familial .
=> Philippe 388 : merci pour toutes vos précisions.
Précision : Pour toutes les variantes des devis de différents entrepreneurs sont joints à la convoc mais une seule variante est à voter.
Je pense que vous avez raison si la lettre de la mairie n'a pas besoin d'être jointe à la convoc mais peut être présentée le jour de l'AG on votera donc à l'article 25.
Vous avez raison notre CS décide à la place des copros (sans que l'AG lui délègue ce pouvoir) et c'est pour ça que nous nous inquiétons car la résoluton de vote est sur cette variante décidée par quelques copros donc. C'est la variante la moins chère mais pas la plus pérenne.
Bon on verra bien .
Sur le % tage du syndic il s'arrange pour ne pas en parler lors des votes en résolution et note ensuite dans le PV d'AG , % selon contrat. Nous serons vigileant cette fois ci .
Aparté : il y a un dépassement de budget voté à l'AG précédente, à peu près 30% , quelques millers d'euros sur des petits travaux. Il n'y a pas de résoluton pour approuver ce dépassement dans la convoc. Mais si le syndic arrive à approuver les comptes par la majorité cela voudra t il dire que l'AG a approuvé ce dépassement ?
Merc encore ! Bonne journée , Cordialement !
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Édité par - radiance64 le 19 mai 2010 12:23:23 |
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mespres
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Posté - 19 mai 2010 : 17:47:08
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radiance64 quand vous écrivez citation: Aparté : il y a un dépassement de budget voté à l'AG précédente, à peu près 30% , quelques millers d'euros sur des petits travaux. Il n'y a pas de résoluton pour approuver ce dépassement dans la convoc. Mais si le syndic arrive à approuver les comptes par la majorité cela voudra t il dire que l'AG a approuvé ce dépassement ?
Le syndicat approuve les comptes en AG : le réalisé est toujours différent du budgété. Lorsque le réalisé est supérieur au budgété, le syndicat doit payer. Refuser l'approbation des comptes ne sert absolument pas à rejeter un dépassement, mais à exprimer le sentiment que les comptes ne sont pas corrects (erreur de facturation ....). Cette attitude est à proscrire, car elle précarise le syndicat : impossible de recouvrer des impayés sur des comptes non approuvés. Les comptes peuvent être approuvés sous réserve, si une erreur comptable est manifeste (ex : "les comptes sont approuvés, sous réserve la société xxx rembourse le trop perçu généré par une double facturation)
Dans votre cas, c'est très différent : votre syndic et votre CS ont engagé des travaux qui ont provoqué un dépassement de budget : votre syndicat doit payer sans discuter, dans la mesure où les travaux ont été correctement réalisés.
Le syndicat peut manifester son mécontentement, dans votre cas, en débarquant le CS en place. Encore faut il qu'il y ait des candidats et une réelle volonté. |
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radiance64
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Posté - 01 juin 2010 : 13:41:32
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Bon ... l'AG est passé. Cette variante choisie par le CS n'a été voté ni à l'art. 24, 25 ou 26 , le syndic nous l'ayant fait inclure dans notre AFUL . Epatant ! Je pensais que si l'ensemble des copropriétaires représentés par le syndic devaient décider sur un point nous appliquions les articles de la copro.....
Mais une fois voté le syndic a reconnu que le choix de la variante n'aurait jamais du être prise par le CS .....
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ainohi
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Posté - 01 juin 2010 : 19:52:35
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J'arrive bien tard sur ce sujet. Je viens d'en prendre connaissance et il m'inspire des commentaires de différents ordres.
L'AFUL
Que vient faire l'AFUL dans cette affaire ?
Vous êtes dans une copropriété incluse, avec d'autres copropriétés dans une AFUL. Normalement, cette AFUL gère les espaces extérieurs et les équipements communs aux différentes copropriétés. Elle a peut-être aussi son mot à dire sur le respect d'une harmonie des aspects extérieurs des bâtiments et, à ce titre, il est peut-être nécessaire d'obtenir l'accord de l'AFUL pour entreprendre des travaux de façade. Mais je serais très surpris que la décision d'entreprendre les travaux appartienne à l'AFUL et que la dépense soit à sa charge. C'est à vérifier dans les statuts de l'AFUL d'une part et dans le règlement de copropriété d'autre part. D'ailleurs vous avez dit que, selon le règlement de copropriété, les charges d'entretien étaient individualisées par bâtiment.
Modalités de prise de décision.
4 devis complets ont été présentés aux copropriétaires et le CS les a étudiés. Il y a donc eu mise en concurrence suffisante et un certain travail d'information, au niveau du CS tout au moins, de sorte que les conditions sont remplies pour que l'assemblée puisse décider, mais avec une réserve tout au moins, comme il n'y a pas de maître d'oeuvre, la solution technique adoptée n'est peut-être pas la mieux adaptée.
La décision à prendre est de donner un accord à l'acceptation d'un des quatre devis présentés. Pour que la décision soit valablement prise, il faut que le devis retenu ait obtenu l'accord de la majorité requise. Il n'est pas question de se contenter de vérifier que la majorité requise ait décidé du ravalement et de retenir le devis ayant rassemblé le plus grande nombre de voix.
On peut imaginer plusieurs modes de décisions, et cela peut faire l'objet d'une décision préalable de l'assemblée.
Je proposerais les modalités suivantes :
- vote de principe sur les travaux et un budget maximal ;
- vote sur le choix d'une entreprise parmi les quatre, si une obtient la majorité requise, la décision est prise ;
- sinon, on élimine celle ayant rassemblé le plus petit nombre de voix et on vote sur le choix d'une entreprise parmi les trois restant en lice ;
- on répète le processus jusqu'à ce qu'une entreprise rassemble la majorité requise.
Majorité requise.
Remplacer des briquettes de parement par un enduit d'imperméabilité me fait penser au remplacement d'un parquet en chêne par du linoléum : ce n'est pas un remplacement à l'identique, c'est une transformation dont le sens n'est pas celui de l'amélioration. C'est une transformation esthétique à n'en pas douter, même si l'accord de l'ABF a été obtenu. C'est peut-être aussi une transformation d'ordre technique. Ce choix est peut-être parfaitement justifiable et justifié, mais il est soumis à des conditions de majorités différentes de celles requises pour des travaux de remise en état à l'identique et l'on ne peut soutenir qu'il s'agisse d'une transformation commandée par l'évolution technologique. Il faut donc appliquer l'article 26 alinéa c, c'est à dire obtenir le vote favorable de la moitié au moins de tous les copropriétaires et les deux tiers au moins des voix de tous les copropriétaires. Par "tous les copropriétaires" il faut entendre tous les membres du syndicat et non seulement les présents ou représentés.
Interrogation sur la solution technique retenue.
Les revêtements d'imperméabilité ont pour gros défaut d'être imperméables et, de ce fait, créent un risque de dégât des eaux.
Les murs sont toujours plus ou moins perméables à la vapeur d'eau et, l'air intérieur étant le plus souvent plus chargé en vapeur que l'air extérieur, cette vapeur doit pourvoir s'échapper vers l'extérieur. Si la perméabilité du revêtement est insuffisante, elle reste stockée en excès dans la maçonnerie et se condense sur les points froids, ce qui se traduit par des auréoles sur les revêtements de décoration intérieure voire par des moisissures. Il y a un certain risque que les caractéristiques des briques de parement et du revêtement d'imperméabilité prévu soient différentes et que cela réserve de mauvaises surprises. Il serait peut-être opportun de faire valider le choix technique par un architecte ou un ingénieur-conseil. |
Édité par - ainohi le 01 juin 2010 20:02:20 |
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radiance64
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Posté - 02 juin 2010 : 09:06:51
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=> ainohi. C'est trop tard , c'est voté et à aucune majorité .
AFUL : Une copro ne fait pas partie de l'AFUL mais l'ensemble des copropriétaires représentant un lot . Dans notre cas nous partageons notre résidence avec d'autres lots en dehors de la copro (pas de parties commune) . Nous représentons un gros % de l'AFUL en charges générales et devons décider du ravalement en AG car seul le syndic nous représente au sein de l'AFUL. Une fois voté notre lot payant un % du ravalement cette somme est répartie par batiment selon notre RCP.
Ma question était : comment une decision de copropropriétaires pour mandater le syndic ne se base pas sur la loi de 1965 ? |
Édité par - radiance64 le 02 juin 2010 09:28:16 |
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