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JPM
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 Posté - 30 avr. 2010 : 18:55:07
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L'article 11 du décret du 17 mars 1967 énonçant les pièces à joindre à la convocation comporte maintenant en II un nouvel alinéa
« 4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 41-2 concerne les résidences-services.
Pour ce qui des syndicats classiques, le texte impose l'établissement par le CS d'un compte-tendu écrit, à remettre au syndic suffisament à temps pour qu'il puisse le joindre à la convocation. C'est d'ailleurs normal puisque les absents, même ceux ayant donné pouvoir, n'en auraient pas connaissance avant l'assemblée.
L'ARC donne une autre interprétation : le texte n'imposerait pas au CS l'établissement d'un compte rendu. Il imposerait seulement au syndic, quand le CS lui a remis un rapport écrit, de le joindre à la convocation !
Cette interprétation est juridiquement inexacte. Dans le cas contraire, le texte aurait été rédigé autrement :
"Lorsqu'il en a reçu notification, le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret."
L'omission n'est pas sanctionnée par le défaut de validité de la décision comme en I. Pas de sanction spécifique certes ! Mais possibilité néanmoins de la mise en cause de la responsabilité des membres du CS pour faute (c'est l'omission de remise au syndic du rapport écrit), accompagnée d'une préjudice qu'il faut prouver.
Au minimum une sanction plus douce peut être le non-renouvellement.
Quand une obligation est imposée par un texte, il n'est pas nécessaire que celui-ci prévoit une sanction spécifique, sauf quelques cas rares. Les textes du droit commun suffisent au prononc dune sanction.
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guilain
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 Posté - 01 mai 2010 : 14:12:45
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J'ai justement demandé dans un courrier adressé au syndic début Février que soit joint a la convocation de notre prochaine AG le rapport ecrit du CS....convocation reçue il y a quelques jours maintenant, aucun rapport annexé...le point est visiblement prévu dans le déroulé de l'AG mais ce sera visiblement un rapport oral....
J'avais finalement un peu anticipé la parution recente de cette modif de la Loi...néanmoins, ma demande n'a pas été entendue, celà peut il faire l'objet d'une remarque justifiée de ma part afin de rappeler les termes de la Loi, modifiée il y a peu (et postérieurement a la convoc) ? |
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JPM
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Posté - 01 mai 2010 : 14:57:25
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Le syndic a sans nul doute commis une faute car le décret ne fait que consacrer une bonne pratique ancienne et la rendre obligatoire pour le CS.
C'est pourquoi je comprens mal que l'ARC présente une interprétation réductrice de cette excellente mesure. Si la production d'un rapport écrit du CS n'était pas désormais une obligation, il faudrait admettre aussi que la production par le syndic de l'état détaillé des sommes qu'il a perçues au titre de sa rémunération, visée au II 2°, n'est pas obligatoire non plus !!! Or l'ARC se déchaîne sur ce point qui est finalemet moins important que le rapport du CS puisque ces montants doivent apparaître dans l'annexe comptable 2, créée postérieurement au décret du 27 mai 2004, par le décret du 14 mars 2005.
Encore faut-il que le rapport du CS reste un document de travail objectif. Il peut comporter des critiques à l'encontre du syndic sans se présenter comme un réquisitoire hargneux ;
On n'aura pas d'emblée 100 % de rapports écrits dans les copropriétés. Mais les conseillers syndicaux doivent prendre conscience de leurs obligations et les copropriétaires doivent prendre conscience de l'importance des prestations qui sont imposées aux conseillers.
A noter enfin que les syndics pourront profiter de cette innovation pour établir une note répondant à des critiques formulées, afin de déminer le terrain, s'il y a lieu, avant l'assemblée.
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poum
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Posté - 01 mai 2010 : 14:59:26
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citation: L'article 11 du décret du 17 mars 1967 énonçant les pièces à joindre à la convocation comporte maintenant en II un nouvel alinéa
Que signifie maintenant ? Est ce récent ?
Est ce le syndic qui doit faire la demande auprès du CS ?
J'imagine mal un CS lambda connaître cet élément juridique. |
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guilain
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Posté - 01 mai 2010 : 15:10:31
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citation: Si la production d'un rapport écrit du CS n'était pas désormais une obligation, il faudrait admettre aussi que la production par le syndic de l'état détaillé des sommes qu'il a perçues au titre de sa rémunération, visée au II 2°, n'est pas obligatoire non plus !!! Or l'ARC se déchaîne sur ce point qui est finalemet moins important que le rapport du CS puisque ces montants doivent apparaître dans l'annexe comptable 2, créée postérieurement au décret du 27 mai 2004, par le décret du 14 mars 2005.
Sauf si je me trompe lourdement, il me semblait que les sommes indiquées dans l'annexe 2 etaient la somme des honoraires, debours...mais n'incluait malheureusement pas les frais sur dossier travaux par exemple, je fais erreur ?
En l'occurence, j'avais aussi demandé dans mon courrier pour odj la présentation a la convocation de ce relevé détaillé...evidemment, il n'est pas joint a la convoc reçue recemment...moyennant quoi, on ne toruve nulle part dans les docs comptables les sommes prélevées au titre des dossiers travaux...et comme la derniere AG avait eu lieu avant Mars 2009 où l'indication de ces frais devait etre clairement indentifiée et par un vote spécifique, nous ne les retrouvons pas dans le précédent PV...roulés dans la farine ou simple complexité insurmontable pour un syndic ? |
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JPM
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Posté - 01 mai 2010 : 15:53:40
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La comptabilité de votre syndicat est mal tenue, ou bien vous cherchez mal !!!!!!
Mais il faut reconnaître aussi que le plan comptable est mal fichu et qu'on comprend mal qu'il n'ait pas encore été modifié et complété. Le principe est bon, l'ossature aussi, mais il y a des lacunes importantes et des lourdeurs incongrues.
De plus, ne pas trouver trace dans la situation du syndicat d'un emprunt de 51 000 €, c'est assez cocasse, quand par ailleurs on pinaille sur 35 €.
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guilain
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Posté - 01 mai 2010 : 16:08:07
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citation: Initialement posté par JPM
La comptabilité de votre syndicat est mal tenue, ou bien vous cherchez mal !!!!!!
Je pencherais plutot pour "mal tenue", disons que si je cherche mal, le comptable du syndic m'aide pas trouver réponse °))) |
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Posté - 01 mai 2010 : 17:10:17
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JPM : citation: A noter enfin que les syndics pourront profiter de cette innovation pour établir une note répondant à des critiques formulées, afin de déminer le terrain, s'il y a lieu, avant l'assemblée.
Nous n'oublions pas que vous êtes un syndic pro.
Je suis surpris de ce débat sur un rapport écrit OBLIGATOIRE du CS joint à l'ODJ.
D'abord je suis plutot pour que ce rapport soit plutot joint au PV après sa lecture lors de l'AG, qui est certainement plus lu que la convoctaion avec tous les annexes, devis, et autres documents joints.
Notre CS fait son rapport d'activité à l'AG sur un document que nous faisons joindre au PV par le syndic, mais qui s"éxécute après quelques rappels.
Mais vous oubliez dans votre demonstartion le rapport moral et comptable du syndic !!!! le mandataire du SDC !!!! qui ne comprends pas pourquoi nous rejettons le qyutis alors que nous demandons depuyis plusieurs années ce beau rapport.
Je suis naturellement très favorable au rapport écrit du CS, mais surtout au rapport du syndic, qui ne se genera pas à " oublier " la liste de présence OBLIGATOIRE, le montant TOTAL de ses honraires OBLIGATOIRE, .......
JPM : citation: Encore faut-il que le rapport du CS reste un document de travail objectif. Il peut comporter des critiques à l'encontre du syndic sans se présenter comme un réquisitoire hargneux ;
Nous reconnaissons encore ici des paroles de syndic. mais pourquoi ce rapport ne seriat toujours pas objectif. Le CS vérifie les comptes, nous donnons TOUS les détails de notre vérifictaion, les explications sur certianes écritures ou comptes, ...., nous expliquons pourquoi nous proposns le rejt de certianes factures, nous expliquons les exécutions ou les non exécutions des résolutions des AG par le synbdic, nous donnons des nouvelles des contentieux ( boulot du syndic),..... et nous expliquons nos avis donnés au syndic,...... rien de bien hargneux.
Lorsque TOUS les contrats seront réglos vis à vis de la li, que les pratiques des syndics seront réglos également, le syndic pourra également répondre par un beau rapport lors de l'AG à celui du CS. ET seule l'AG jugera sur tous ces points en renouvellent ou pas mandat du syndic, et les membres du CS.
JPM : citation: Mais possibilité néanmoins de la mise en cause de la responsabilité des membres du CS pour faute
ET pour terminer la mise en cause de la responsabilité du CS !!!
JPM : je vous répondrai comme vous l'avez certainement fait en tant que syndic devant l'AG :le CS ne fera pas de rapport d'activité " alors si vous n'êtes pas content attaquez moi !!!".
Que chacun respecte la loi, en commençant par les syndics professionnels, les bénévoles vous suivront JPM !!! 
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JPM
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Posté - 01 mai 2010 : 18:25:27
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Posté - 01 mai 2010 : 18:43:37
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JPM : et alors !!!! vous ne répondez pas aux questions, et le rapport du syndic ??? et le respecte de la loi sur les docs à joindre à l'ODJ ??? et l'obligation détournée du compte séparé ??? tout cela passe bien avant un rapport écrit d'un CS sans pouvoirs, et bénévole.
Je prends note de votre réponse de SYNIDC !!!!! et de vos non réponses, la très mauvaise habitude de votre corporation, JPM.
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poum
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Posté - 01 mai 2010 : 18:48:40
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C'est intéressant de connaitre les modifications mais je doute qu'une majorité de CS le fasse d'eux même. Wait and see... |
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Posté - 01 mai 2010 : 19:39:34
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En tant que CS je trouve que c'est une très bone mesure;
Les copropriétaires votent pour des CS.
Ceux-ci agissent en leur nom.
Ils ont bien le droit a leur discours sur l'état de l'union, non? Version écrite, et courte, bien entendu, mais un minimum...
(Et en francais, if you please)
On peut accuser le syndic de faire du Touva très bien Mme La Marquise, mais souvent le CS se perd dans les détails et en oublie les grandes lignes. |
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Posté - 01 mai 2010 : 20:35:44
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pour ma part, cela fait plusieurs années que je fais joindre à la convocation le bilan écrit du CS.
Mais parfois, je m'interroge si cela n'entraine pas une certaine désaffectation des présents à l'AG puisqu'ils ont l'info écrite chez eux de comment s'est passé l'exercice. C'est une interrogation, mais sans réponse bien sur.... |
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goutelette
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Posté - 01 mai 2010 : 22:32:01
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Bonjour
Je n'ai pas trouvé trace d' obligation, concernant de mettre ce rapport en pièce jointe a la convocation.
Comme le dit très justement philipp 388 nous subissons,trop souvent le syndrome du Syndic ( esquiver,les questions et ne pas y répondre).
De ce fait, lors de l' AG, Je demande a l' Assistance présente l'acceptation de modifier l' O.J et de lire le CR du C/S en début de scéance. Ce qui permet aux copropriétaires comme au Syndic d' en prendre connaissance en même temps.
Les problèmes pouvant êtres liés a des fautes d'entreprises, ou autres solutionnés avec le soutien du Syndic. Mais également de signaler les négligences de celui-ci, qui a opté jusqu'a ce jour de ne pas s'en expliquer.
Ce CR est joint au procès verbal
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Posté - 02 mai 2010 : 11:57:16
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rambouillet : c'est pourquoi je fais ce rapport d'activité et du controle des comptes du CS à l'AG, et je fais joindre au syndic la copie au PV de l'AG, et non dans la convocation.
NOus avions des CS totalement lié au syndic, dictateur, qui n'informait personne pendant l'année, les copropriétaires sont maintenant informés de l'activité du CS, de ses avis, et de plus nous les informons des problèmes de la copor dans des courriers distribués dans les boites aux lettres, ce qui coupent toutes les mauvaises rumeurs, et qui font venir les copros aux AG.
Ce qui est choquant ici, c'est que les syndic, comme JPM, se réjouissent de sanctions contre le CS composé de bénévoles, non professionnels de la copropriété, qui s'occupent du bien commun,.... et qui de plus troubent que les rapports sont hargneux, !!!! le spauvres syndics qui se plaignet toujours, c'est trop injuste !!! Ils en sont toujours au même point, ne rien changer à leur proffession. !!!
SI les copropriétaires sont mécontents de leur CS, ils ne renouvelleront pes ses membres, la décision leur appartient.
Rambouillet : votre cher syndic fiat il rapport moral et comptable à chaque AG. Cela devrait obligatoire, il est le mandataire du SDC, ces mots ont un sens, il DOIT RENDRE DES COMPTES chaque année devant l'AG.
Ne fournir que des annexes n'est pas suffisant, il DOIT faire ce rapport oralement !!!! et le joindre au PV de l'AG.
Je ne vois pas JPM défendre cela dans son site PERSO !!!!
goutellette : ne pas répondre et faire le mort n'est pas un syndrome MAIS la méthode de gestion des syndics.
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Gédehem
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Posté - 02 mai 2010 : 15:05:37
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Philippe : CALMOS !!!!
JPM n'est pas "syndic "pro" ... puisqu'il est à la retraite, qu'il passe à d'autres activités !!! 
"Je suis surpris de ce débat sur un rapport écrit OBLIGATOIRE du CS joint à l'ODJ."
J'en suis moi aussi surpris, ce point ne portant pas à discution, devant être clause du RFCS, qui est obligatoire depuis longtemps (juin 1986).
A comptabiliser ceux qui se moquent du RFCS, ce n'est pas demain la veille que certains syndicats auront un CR écrit de leur CS !
Dans 20 ans ???,  |
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Posté - 02 mai 2010 : 18:27:29
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gedehem : vous ne parlez que du CR du CS !!! mais celui du syndic, le zappez vous comme JPM ??
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felix1930
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Posté - 02 mai 2010 : 21:10:58
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citation: vous ne parlez que du CR du CS !!! mais celui du syndic, le zappez vous comme JPM ??
philippe388,vous pouvez être plus précis sur le texte qui prévoit ce compte rendu du syndic |
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océan
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 Posté - 03 mai 2010 : 09:04:21
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Notre RC datant des années 90, prévoit que
- le syndic, outre les comptes et la trésorerie, présente un rapport sur la gestion de l'immeuble
- le CS (un "RFCS" est assez précisèment défini dans le RC) présentera un rapport sur les avis, missions , délégations, etc et les comptes
Une semaine avant la date d'envoi prévue des dossiers, les comptes n'étaient pas prets ou plutôt préparés avec la plus grande fantaisie (notons que le syndic refuse de transmettre les éléments en cours d'année au CS)
Ceci est un retour d'expérience sans solution et sans application du RC
La théorie, les textes c'est très bien, mais concrétement comment force-t-on un syndic à faire un rapport de gestion ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 mai 2010 : 15:47:37
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Philippe ....(et d'autres !) :
Il a déja été dit ici et ailleurs que les règles qui s'appliquent en copropriété ne sont pas sorties du chapeau hier, ou en 1938, par la volonté de quelques juristes ou praticiens !
TOUT n'est pas dans la loi de 65 .....
Il est prévu par l'art.1993 du Code civil :
"Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant".
Ceci s'applique au syndic, .... et accessoirement au CS, lui aussi mandaté pour une mission précise (du moins chacun de ses membres) !
Sauf que trop de CS n'ont toujours pas de RFCS 24 ans après son obligation (D.art.22), lequel imposerait ce CR écrit annuel .... et que trop de syndics ne font aucun CR de gestion, ..... ce qui justifirait la question du quitus (donné ou non !)
"PS : "La théorie, les textes c'est très bien, mais concrétement comment force-t-on un syndic à faire un rapport de gestion ? "
D'une façon générale, comment force t-on une personne à s'exécuter, à se conformer à une obligation légale ??? (cf : ceux qui donnent quitus les yeux fermés !) |
Édité par - Gédehem le 03 mai 2010 16:01:36 |
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Posté - 03 mai 2010 : 18:15:39
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gedehem : Je dis la même chose que vous, le syndic DOIT rendre compte car il est mandataire, ainsi que le CS !!!
Ce que je remarque c'est que les syndics semblent " ignorer " cette obligation de fiare un rapport moral et financier à joindre à la convoc ou au PV.
Y a t'il des copropriétaires sur Ui dont le syndic fait ce rapport à l'AG, et le joint au PV ????
Par contre le syndic n'oublie pas de proposer le vote d'un Quitus, qui n'a pas de base juridique !!!
JPM ne nous a pas répondu si il faisait ce rapport devant ses AG ??? et quelles sanctions le tribunal pourrait donner si les syndics ne le faisiat pas ???
Le syndic est un mandatiare qui gère les fonds du SDC, le mandat des CS est différent de celui du syndic pro. |
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