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 Posté - 20 mai 2010 : 17:09:20
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ah cher philippe, la loi est rarement ce que l'on pense....
je reprends le raisonnement en simplifiant les étapes ...
L'AG est souveraine, même si elle est dans l'erreur, on l'a souvent dit et vous aussi.
L'AG vote une "charge" ou une "dépense", comme vous voulez ; chaque proprio doit payer cette dépense à hauteur de ses tantièmes.
Le syndic va donc présenter au tribunal, la résolution du vote du budget (nous sommes dans un cas de dépenses de charges courantes) et le compte individuel de ce proprio.
Et le juge qui est chargé de "dire la loi" devrait dire (je mets entre parenthèse au cas où  ) : des charges ont été votées à la majorité et donc chaque proprio doit participer à ces charges,,donc Mr X (ou Mme ) vous devez participer et payer vos charges. Point barre, la loi est dite.
Mr X (ou Mme ) aura beau dire, taper du pied, se rouler par terre : cette résolution est illégale, sa défense sera irrecevable car ce n'est pas le fait de l'assignation.
Par contre, le juge peut dire : Mr X (ou Mme ) vous connaissiez l'illégalité de la résolution et vous n'avez pas demandé à un tribunal l'annulation de cette résolution, vous etes coupable, passez votre chemin...
Par la suite, Mr X (ou Mme ) peut porter plainte contre le syndicat pour travail au noir, mais Mr X (ou Mme ) porte plainte contre lui-même.
Moralité : quand on sait qu'une décision est illégale, on assigne dans les délais réglementaires ou on "la ferme" comme diraient certains. (bien sur philippe, je ne dis pas cela pour vous, mais pour Mr X (ou Mme
). Je ne voudrais pas que cette phrase fasse polémique  )
Pour avoir une toute petite chance de gagner, il faudriat que Mr X (ou Mme ) paie ses charges moins la partie litigieuse (le salaire...), mais vous savez ce qui se dit : les juges ont HORREUR.... etc. La loi est dite par le juge ! et elle s'applique au commun des mortels...
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Posté - 20 mai 2010 : 17:24:26
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rambouillet : citation: Point barre, la loi est dite.
Vous dites la loi ???
Vous avez simplement oublié qu'alain350 peut se défendre devant le juge avec son avocat, et avec ses arguments. Le juge ECOUTE les 2 parties, et il a devant lui les dires des 2 avocats. Refus de payer cette indemnisation pour un travail au noir est un très bon argument !!! surtout qu'alain350 paie toutes les autres charges !! il n'aura pas besoin de se rouler par terre, c'est un bon copropriétaire, et l'autre partie un mauvais syndic !!! attention, le syndic est un professionel, il emploie des salariés, il a un devoir de conseil devant l'ag? et de plus il rédige l'ODJ avec une telle résolution !!!
L'AG est la seule décisionnaire, je le dis souvent !!! mais dans ce cas cette décision est illégale, illicite, débile, idiote, approuvée de plus par un pro syndic !!!, condamnable,....;
Avant d'aller au tribunal, il faut que ce " mauvais" syndic informe les copros que cette résolution n'est pas légale et innaplicable. Ce que tous les copros savent, comme le syndic, mais pas celui-là !!!
rambouillet : vous oubliez que dans la loi, il y a le fond et la forme ??
moralité : "un bon arrangement vaut mieux qu'un mauvais proçès"
alain350 : avez vous demandé un rdv avec votre " super" syndic. ??
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 Posté - 20 mai 2010 : 19:08:05
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Si le juge est interrogé sur la validité de la résolution en question, en effet je pense qu'il dira qu'elle doit etre annulée.
Mais voila, si le juge est intérrogé sur le défaut de paiement d'un copro, il n'a pas a répondre a l'autre question, de la validité de la résolution.
Donc, à moins de trouver une moyen d'amener cette question à l'audience, le juge ne se pronioncera pas dessus et constera bel et bien que le coproriétaire n'a pas payé.
Il en est de même d'un locataire qui en paye son loyer pas parce que le bailleur ne lui a pas régularisé les charges.
Le juge n'est pas interrogé sur la validité de la régularisation, et immanquablement le locataire est condamné,quand bien même eut-il raison, non pas dans la forme, mais sur le fond.
C'est bien pour cela qu'il faut faire les choss dans l'ordre:
1/ Contester la résolution
2/ puis ne pas payer. |
Édité par - ribouldingue le 20 mai 2010 19:11:25 |
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Gédehem
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24
Posté - 20 mai 2010 : 19:10:57
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Philippe, vous êtes toujours aussi "délicieux " !!!  ....
Vous parlez de forme et fond sur des choses qui n'ont rien à voir ensemble !
Parlons en !!!
Alain ne paie pas une partie de sa provision !
Le syndic l'assigne (m'étonnerais, mais bon ....)
Alain conteste devant le juge, apporte la preuve que c'est du travail dissimulé, etc etc ...
De l'autre le syndic apporte PV d'AG, appels de fonds (s'il y en a), MED, sommations, etc etc justifiant de l'exigibilité de la provision, de la créance....
Le juge va constater qu'existe une créance exigible, que le syndic la justifie, et que donc Alain sera condamné à la payer ....
Travail dissimulé ? Certes, le juge peut lui aussi en faire mention selon les éléments apportés par Alain ...
Sauf que ce n'est pas le fond du litige : Alain ne paye pas sa provision, il sera condamné à la payer !
Si Alain conteste ce travail dissimulé, il doit engager une action sur ce point contre le syndicat, ou de préférence en faire le signalement à l'URSSAF et au fisc...
Mais il s'agit là d'une autre affaire que celle de la créance exigible.
Ajout :
"Si le juge est interrogé sur la validité de la résolutoin, en effet je pense qu'il dira qu'elle doit être annulée."
NON : il peut constater qu'elle est irrégulière, comme il peut constater le travail dissimulé !
Mais ce n'est pas le fond du litige : il existe une créance exigible, elle doit être payée, point final.
Le juge ne pourra pas annuler la décision, puisqu'il n'est pas sollicité pour cela dans les 2 mois du PV (ou de l'AG) !
Jusqu'à une date récente (2000) on pouvait, en défense, mettre en avant l'exception d'irrégularité d'une décision d'AG, et ce durant 10 ans !
Hélas, hélas, la CCass a décidé que c'était fini !!!
C'est un des travers de la loi de 65 : on peut maintenant mettre en avant l'exception d'inconstitutionnalité d'une loi, ... mais pas l'irrégularité d'une décision d'AG, décision contraire aux textes ! ....
Faudra peut être solliciter la Cour Européenne ...... |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2010 19:19:11 |
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Posté - 20 mai 2010 : 19:13:26
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citation: rambouillet : vous oubliez que dans la loi, il y a le fond et la forme ??
Dans la loi, il y a le code de la copropriété, il y a le code pénal, le code des impots, et otut est dit la-dedans et éventuellemetn dans la jurisprudence. |
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ainohi
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Posté - 20 mai 2010 : 19:35:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
Jusqu'à une date récente (2000) on pouvait, en défense, mettre en avant l'exception d'irrégularité d'une décision d'AG, et ce durant 10 ans !
Hélas, hélas, la CCass a décidé que c'était fini !!! Il faudrait regarder de près la jurisprudence. Car il y a des degrés dans l'irrégularité : la violation d'un ordre public de protection, celle d'un ordre public de direction ou un délit pénal ne seront pas sanctionnées de la même façon.
Si l'assemblée générale décidait de pendre la concierge, je pense que l'exception d'irrégularité serait recevable même au-delà du fameux délai de deux mois.
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Posté - 20 mai 2010 : 19:36:43
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gedehem : tout les intervenants sont assez délicieux quand ils se mettent à la place des juges !!!
Certains condamnent déjà , il n'a pas droit à se défendre ?? Mais qui peut imposer à payer quelquechose illégalement voté???
Mais le fond du problème est bien le vote pour du travail au noir sur une résolution posé à un ODJ d'une AG de copropriétaires !!!
gedehem : citation: Le syndic l'assigne (m'étonnerais, mais bon ....)
Nous sommes donc d'accord sur ce point, le syndic n'ira pas au tribunal sur un vote innaplicable. En appelant les fonds sur cette résolution de payer un travail au noir, il engagerait sa responsabilité !!!
pour alain350 ( gedehem n'aime pas les exemples perso !!! ) , mon cas personnel. L'AG de notre union ( après les votes des AGS des syndicats) avait adopté une résolution d'exonération du paiement de fermeture les copros extérieurs à cette fermeture.
Le syndic appelle les fonds à TOUT le monde, ne respectant pas ainsi cette résolution, tout à fait légale, on ne parle de voter pour un travail au noir !!! .
J'ai immédiatement protester dès le 1er l'appel de fonds en demandant au syndic de respecter le vote. Il n'a jamais voulu le faire. J'ai contesté chaque trimestre cet appel de fonds pendant 7, 30 recommandés !!) . Je ne suis pas allé au tribuanl pour contester ces appels de fonds en attendant que le syndic m'assigne comme mes 2 autres voisins. Le syndic fautif ne nous a jamais attaqué au tribunal, et relancé que 2 fois en 7 ans !!!! le dernier gestionnaire syndic a enfin régularisé nos comptes personnels de charges en créditant ces appels de fonds !!!
alain350 : certains Uninautes vous, jugent coupables, mais ne payez pas, quelques courriers en recommandé pour monter votre dossier si jamais ce syndic OSE vous attaquer. Mais si " maitre " gedehem en doute, vous n'avez pas de soucis à vous faire. ET si ce syndic continue dans ses c......ies, je n'hésiterai pas à informer l'urssaf !!!
Généralement, dans ce genre d'embrouilles les syndis laissent pourrir la situation, laissant au débit ces appels de fonds non réglés, en attendant que le copropriétaire vende son lot; ce qui permettra de clore le compte du copropriétaire qui proteste !!!
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Posté - 20 mai 2010 : 20:20:54
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citation: Généralement, dans ce genre d'embrouilles les syndis laissent pourrir la situation, laissant au débit ces appels de fonds non réglés, en attendant que le copropriétaire vende son lot; ce qui permettra de clore le compte du copropriétaire qui proteste !!! En clair, Alain350 finira par payer.
Est-ce le conseil le plus judicieux? |
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ainohi
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29
Posté - 20 mai 2010 : 20:29:54
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citation: Initialement posté par ribouldingue
En clair, Alain350 finira par payer.
Est-ce le conseil le plus judicieux?
Il ne sera pas forcément obligé de payer. Lors de la vente de ses lots, il ne sera pas obligé d'accepter le montant de l'opposition pratiquée par le syndic. Mais il sera peut-être obligé de saisir le tribunal d'instance pour débloquer la somme retenue par le notaire. |
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Posté - 20 mai 2010 : 20:40:56
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philippe suivant votre principe, je ne suis pas d'accord, je ne paie pas et les autres paieront à ma place... drole de conception de la copro.
Le syndic a très bien pu conseiller de ne pas faire cette résolution mais l'AG est pâssé outre. Le syndic n'est pas responsable, il exécute (dans ces cas là , il a intéret à spécifier dans le PV qu'il n'est pas en accord...).
Vous même dites souvent que le syndic n'est pas obligatoire en AG... donc une AG peut décider sans accord/conseil du syndic.
C'est votre avis, on peut le respecter, mais cela induit en erreur. heureusement dans ce cas, alain peut se faire son opinion à la vue de l'ensemble des réponses.
Pour ma part, j'arrete sur ce sujet, Ã la prochaine |
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Gédehem
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31
Posté - 20 mai 2010 : 21:31:22
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"Mais qui peut imposer à payer quelque chose illégalement voté???"
 ..Philippe, sans vous offenser, c'est là le genre d'argument avancé par le "juriste" du troquet du coin, vous savez, celui qui est au comptoir devant son p'tit blanc sec !!!!
Sauf que le 'droit', ce n'est pas cela ....
Tenez, un exemple d'actualité d'irrégularité (illégalité), certes hors sujet : la burka (disons le voile intégrale ..)
On passe en force, malgré l'avis défavorable du Conseil d'Etat ....
Sauf que tous les juristes, ici les constitutionnalistes, savent bien que le Conseil Constitutionnel sanctionnerait une telle loi contraire à la "norme supreme", notre Constitution !
Pour des raisons politiciennes, personne ne va la déférer ...
Sauf que tout justiciable mis en cause peut maintenant demander la saisine du Conseil Constitutionnel en mettant en avant l'exception d'inconstututionnalité de telle loi qui ne lui a pas déja été soumise à examen.
Il ne fait aucun doute que le premier voile qui contesterait en justice aura gain de cause.
Mais là n'est pas le véritable fond du problème : pendant que tout va mal, ou presque, que les banques et "le marché" (c'est qui, 'le marché' ?) font ce qu'ils veulent, il s'agit d'occuper le terrain sur des questions qui ne concernent que 0,00001 % de la population, et encore j'exagère ! .... même s'il y a, c'est vrai, un problème de société . Mais bien moins important que les SDF, les 4 ou 5 millions d'habitants en précarité, ceux (dont les personnes agées) sous le seuil de pauvreté, etc, etc ...
Problème de Société certes, mais bien moins important quer celui des retraites, qui sont, elles, le reflet de notre modèle social, ce qu'est dans ses fondement NOTRE Société ....
Mais chacun sait que la peur, surtout de l'autre, est depuis toujours un mode de gouvernance des peuples, parmi d'autres au raz des paquerettes ..... (Pardon : considérations personnelles hors sujet !)
Pour revenir à la copropriété, il n'est pas possible de contester devant un juge une décision d'AG irrégulière passé le délai des 2 mois sans contestation, s'agissant comme ici de contester une créance !!
La décision non contestée est exécutoire, la somme exigible, c'est fini !
On en pense ce que l'on veut, et pour ma part beaucoup de mal, mais c'est ainsi ........puisque c'est la loi, la règle !
Comme pour pour cette contestation devant le Cons Const., il faudrait pouvoir mettre en avant l'exception d'illégalité d'une décision d'AG comme moyen de défense, un peu comme le reconnait le droit anglo-saxon (du moins aux Etats Unis).
Mais nous ne sommes pas aux USA... (et c'est tant mieux !!) |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2010 21:46:18 |
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ainohi
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Posté - 20 mai 2010 : 22:16:38
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour revenir à la copropriété, il n'est pas possible de contester devant un juge une décision d'AG irrégulière passé le délai des 2 mois sans contestation, s'agissant comme ici de contester une créance !!
La décision non contestée est exécutoire, la somme exigible, c'est fini ! Même si l'assemblée générale a décidé la pendaison de la concierge ? Passé deux mois on ne peut plus contester ? On est vraiment obligé de pendre la concierge ? |
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Gédehem
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Posté - 20 mai 2010 : 22:25:03
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... Et la corde, ils y ont pensé ? L'AG a décidé l'achat de la corde ???
Et ici à la maj.art.26, s'agissant d'une "amélioration" que de pendre la concierge dont personne ne veut plus, même la copro d'en face, c'est dire .....
(C'est vrai qu'il y en a qui font ça au croc de boucher .....) |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2010 22:27:25 |
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ainohi
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Posté - 20 mai 2010 : 22:31:43
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citation: Initialement posté par rambouillet
philippe suivant votre principe, je ne suis pas d'accord, je ne paie pas et les autres paieront à ma place... drole de conception de la copro. Il ne s'agit pas de faire payer les autres à sa place. Il s'agit de refuser de participer à une infraction pénale.
citation: Initialement posté par rambouillet
Le syndic a très bien pu conseiller de ne pas faire cette résolution mais l'AG est pâssé outre. Le syndic n'est pas responsable, il exécute (dans ces cas là , il a intéret à spécifier dans le PV qu'il n'est pas en accord...).
La question n'est pas de savoir si le syndic est d'accord ou non. La décision prise par le syndicat est pénalement délictueuse. Elle n'est pas exécutable et aucun juge ne pourra l'imposer. |
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kasos
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Posté - 20 mai 2010 : 23:04:17
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Posté - 21 mai 2010 : 07:26:51
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ce sont de bonnes question, mais ce n'est pas le sujet.
On peut déplorer qu'une majorité ait élu Hitler, mais c'est un fait, par exemple. Il faut faire avec.
Le conseil sydnical n'a pas de personnlaité morale, il n'est donc complice de rien.
citation: La décision prise par le syndicat est pénalement délictueuse. Elle n'est pas exécutable Elle est tout a fait éxécutable et le paiement en est possible. C'est bien la décision qu'il faut contester, pas son paiement.
Ce n'est pas parce qu'il est interdit de rouler a plus de 130 km/h qu'il est impossible de le faire. La preuve en est adminsitrée tous les jours sur toutes les autoroutes. |
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kasos
Contributeur débutant
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37
Posté - 21 mai 2010 : 10:02:48
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Gédehem
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Posté - 21 mai 2010 : 10:16:43
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Pardon, mais il y a ici une confusion, dont la question posée à cette AG est à l'origine !!!
"Indemnisation à allouer à M. X ....."
Pour 80% des gens, indemniser le copropriétaire qui fait des petits travaux dans la copropriété, qui passe la tondeuse, etc .... n'est pas, dans leur langage courant , rémunération d'un vrai travail. Et comme en plus cela fait faire des économies au syndicat ......
Il ne faut donc pas mélanger "pratique liée au langage courant" avec "droit", ici du travail , confusion entre "indemnisation" et "rémunération"
C'est donc une grossière erreur d'appellation et donc d'imputation, une faute du syndic pour "défaut de conseil" sur un point qu'il ne peut ignorer (pour se "couvrir", le syndic doit en pareil cas en faire mention dans le PV)
L'autre aspect :
"La décision prise par le syndicat est pénalement délictueuse. Elle n'est pas exécutable et aucun juge ne pourra l'imposer."
Pas du tout, le juge étant ici sollité pour statuer sur la réalité ou non d'une créance ! La créance existe, elle est justifiée par une décision d'AG, le juge imposera son apurement !
Que cette "indemnisation" soit irrégulière est un autre aspect qui ne concerne pas le fond de l'affaire !
Tout au plus pourrait-il rétablir la dénomination pour considérer, comme le ferait l'URSSAF, qu'il s'agit là de travail dissimulé, en rétablissant l'indemnité en rémunération, avec les cotisations sociales et pénalités qui vont avec !
Mais il le fera pas, il n'en a pas compétence étant sollicité pour une autre affaire : la créance.
Mais la dépense imputée au syndicat, dépenses décidée par une AG, n'ayez aucune illusion : aucun juge ne reviendra dessus, peu importe que son appellation ou son affectation par le syndicat "employeur" ne soit pas la bonne au regard du droit du travail !
La décision n'est pas irrégulière en soi ! C'est le type de dépense (rémunération et non indemnisation) qui n'est pas conforme !
Pas la dépense, pas la créance exigible !
L'AG a bien décidé que M.X recevra une certaine somme en liquide pour effectuer certaines taches : aucun vice dans cette décision, licite !!! S'il devait y avoir ensuite déclaration d'embauche, contrat de travail, etc, c'était l'affaire du syndic.
Que l'appellation et l'imputation de cette somme ne soient pas bonnes est une autre affaire, mais qui n'enlève rien à la réalité de la dépense qui a été régulièrement décidée , à la créance qui doit être et sera recouvrée !
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Édité par - Gédehem le 21 mai 2010 10:23:55 |
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Posté - 21 mai 2010 : 10:32:17
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lus de ce que vient de dire Gedehem:
citation: Mais, le rôle du CS est quand même de conseiller le syndic. Non, le CS n'a pas de rôle de conseil.
Il assiste et surveille.
Il peut prendre conseil auprès du sydnic.
Les conseillers sydnicaux en sont pas des porfessionnels.
citation: Y compris de participer à l'élaboration de l'ordre du du jour des AG. Certes, mais ce sont bien les coprorpiétaires qui votent, le conseil n'a aucun pouvoir de décider.
citation: Si donc, il cautionne, ou se rend complice d'une résolution illégale Qui est il. Le conseil syndical ne cautionne rien, ne se rend complice de peersonne, et encore une fois n' aps de personnlité morale. Il n'est que la somme de plsuierus conseillers sydnicaux.
Il n'a pas de compte en banque par exemple, et quasiment aucun pouvoir de décision. Préparer une résolution n'est pas décider d'une résolution.
citation: tout copropriétaire peut écrire à tous les autres leur dénonçant cet "malversation" recommandant de ne plus élire un tel conseil, voire demandant sa révocation lors de la prochaine AG. Il peut, oui, et alors?
S'il veut révoquer, ce n'est certainement pas en écrivant aux autres copropriétaires qu'il obtiendra ce qu'il veut. cela peut aider si une résolution en ce sens a été portée a la convocartion de l'AG. Cette dernière est absolueemnt nécessaire. |
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Posté - 21 mai 2010 : 11:02:22
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rambouillet : [quotephilippe suivant votre principe, je ne suis pas d'accord, je ne paie pas et les autres paieront à ma place... drole de conception de la copro.
quote]
rambouillet : Vous n'avez pas bien compris mon exemple. le CS et le syndic ont proposé de ne pas fiare payer des copros extérieurs à la fermeture, pour que ce projet passe à l'AG. J'avais voté pour à une première AG sur la fermeture dans cette proposition.
Le syndic n'a pas respecté la décision de l'AG en appela,t les fodns 6 mois après la réception du PV. Je ne conteste pas la décision de l'AG? je voulais que le syndic la respecte.
En dehors de sdaisir le tribunal, on peut se poser la question de ces syndics qui posent des résolutions "illicites" ou "inaplicables" comme celle d'alain350, ou de ceux qui ne respectent pas les décisions des AG sous la pression de certains CS dictateurs !!!! peut-être que le fond du problème est plutot là !!
kasos : le professionel est le syndic, c'est à lui d'informer le CS et l'AG que cette résolution n'est pas applicable !!
Nous avons ici beaucoup de juges professionnels commme gedehem et autres . Heureusement qu'ils ne jugent que par mail et sur UI? ON peut même se demander si ils sont allés une fois dans un tribunal pour assister aux débats : en pénal, en correctionnel, de commerce ??? CE la est très très sinterressant, et quelque fois les débats sont aussi agités que sur ce forum !!!! |
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