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MichaelL
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 Posté - 24 juin 2010 : 23:07:45
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Merci pour vos participations.
citation: Initialement posté par bailleurx
mais en tous cas micha a disparu, donc nous causons pour le plaisir :-)...
Non non, il est là ! Il lisait le forum au bureau et attendait de revenir chez lui pour envoyer sa réponse.
citation: Initialement posté par philippe30
Allez une note de bonne humeur , je vous annonce que Michael est parti acheter des biens et que nous allons le retrouvez dans la section comment louer
Huhu !
En tous cas je ne pourrai pas dire que je n'ai pas été aidé avant de faire quoi que ce soit !
citation: Initialement posté par philippe30
Au fait Michael , est-ce que tu bricoles ??
citation: Initialement posté par yarol
souhaitez vous investir du temps pour comprendre la location, la fiscalité, le bricolage ... ? (à la lecture de vos messages, j'ai l'impression que non)
Et vous avez raison en grande partie !
Je m'intéresse à la gestion locative en effet mais je sais que concrètement j'utiliserai les services d'une agence au début. Parce que je n'aurai pas l'expérience et que je risque d'être éloigné géographiquement de la location.
La fiscalité, je m'en soucie depuis que le banquier a mis en évidence que si j'achetais sans crédit, je risquais de voir mon imposition augmenter ("modérément" selon le point de vue) alors qu'il me serait simple d'éviter cela.
Pour le bricolage c'est très clair : même si c'est une occupation appréciable, je n'ai ni les compétences, ni le matériel, ni la possibilité de me déplacer, ni l'envie de faire ça par moi-même pour du locatif. Je me dis que recourir à un professionnel reste un bon moyen de se couvrir en cas de souci.
citation: Initialement posté par philippe30
il est préférable de louer un studio meuble
Tiens donc, une location meublée doit être équipée à ce point ?? Je pensais qu'il suffisait d'y placer les meubles et l'électro-ménager sans aller jusqu'aux ustensiles de cuisine ...
C'est sans doute avantageux et la dépense complémentaire est minime, mais tu vois, dans un premier temps je préfère limiter les actions à réaliser : l'acquisition, le crédit ?, la sous-traitance de la gérance, ça me fera suffisamment de nouvelles choses à découvrir d'ici peu. Une fois rodé sur ces bases et si je poursuis ces investissements, je repenserais à ton conseil.
Pour mon information, des logements meublés se louent aussi facilement que du nu ?
citation: Initialement posté par bailleurx
l'idéal serait une petite maison divisée en 2 petits logements
Ca aussi, je n'y avais pas songé. Mais là encore, ça ne va pas faire beaucoup de choses à gérer à la fois ? D'autant plus s'il faut aménager l'habitation pour y accueillir deux locataires.
Et d'après ce que vois (seloger.com ...), il me serait difficile de trouver une telle maison pour un budget raisonnable. Là je rejoindrais plutôt l'idée d'investir dans un immeuble, mais pas dans l'immédiat.
citation: Initialement posté par bailleurx
l'idéal c'est donc d'étaler les travaux sur plusieurs années
Voilà , j'avais compris qu'il ne fallait pas hésiter à améliorer le logement loué, d'une part pour maintenir sa valeur et d'autre part pour bénéficier de déductions fiscales.
citation: Initialement posté par bailleurx
ou faire du neuf et bénéficiez des avantages fiscaux qui y sont liées( genre sellier) enfin là dessus je suis hermétique
De même, et puis j'ai lu que beaucoup de "programmes" n'étaient pas aussi intéressants qu'annoncés au final. J'envisageais de rester sur de l'ancien.
citation: Initialement posté par yarol
voulez vous optimiser le rendement au maximum ? ou un "gentil" rendement vous conviendra t-il (en minimisant les risques ; quitte Ă payer un peu plus d'impĂ´t) ?
Je ne recherche pas la rentabilité optimale. Je souhaite juste prendre le moins de risques possible et ne pas perdre d'argent. Un surplus d'impot me semble inévitable sauf s'il y a la possibilité de l'annuler facilement.
citation: Initialement posté par ribouldingue
je ne crois pas que MichaelL pense réellement en vivre, il nous aurait dit combien il voulait gagner par mois ce qui'l n'a pas fait
citation: Initialement posté par yarol
si j'ai bien compris, MichaelL veut récupérer son capital à moyen terme. je pense donc à la plus value potentielle
A vrai dire je n'y avais pas encore pensé. On va partir sur l'hypothèse que je ne revendrai pas avant 15 ans si cela n'apporte aucun problème (énorme dépréciation, soucis récurrents liés à la location ...). J'aimerais effectivement en tirer un bénéfice ou, si possible, au moins obtenir une réduction de mon impôt. Mais après tout, comme le dit Philippe, il ne faut pas que je m'arrête à ça : davantage d'impôts mais avec davantage de revenus reviendrait au même.
citation: Initialement posté par yarol
Ceci dit, j'ai un peu de mal Ă comprendre le but poursuivi et les contraintes (l'obligation de placer son capital dans l'immobilier) de MichaelL.
Je le disais, il s'agissait d'argent destiné à l'acquisition de mon propre logement mais j'achèterai celui-ci par moi-même. Donc je maintiens tout de même l'investissement dans l'immobilier afin de ne pas décevoir le donateur, un peu comme le dit Bailleurx.
citation: Initialement posté par yarol
Apprenez Ă faire ce genre de simulateurs avec excel par vous mĂŞme
Oui, je vais devoir m'y mettre si je n'en trouve pas.
citation: Initialement posté par yarol
30% d'impĂ´t + ~12% de taxes annexes = ~42%
Ah d'accord, j'avais oublié les taxes. Merci.
citation: Initialement posté par kerso4
cf Pub du CM...
Oui, le directeur de la banque m'a parlé de ces publicités, tout fier de m'annoncer que chez eux les conseillers ne sont pas commissionnés. Il a été déçu de ne pas avoir réussi son petit effet lorsque je lui ai avoué ne pas avoir de téléviseur.
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MichaelL
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 22
 Posté - 24 juin 2010 : 23:09:36
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Après lecture de vos conseils et si je devais définir un premier projet, j'envisagerais ceci :
- acquisition de deux petites surfaces non meublée : apparemment personne n'y est opposé. Avec la possibilité d'une habitation unique à partager si l'occasion se présente.
- en province : en consultant les annonces immobilières, et sans vouloir prendre trop de risque par rapport à la garantie que représente mon apport, à Paris je ne trouverais qu'une "coquette studette" unique. C'est peut-être plus facile à louer mais le loyer annoncé pour un logement déjà occupé ne semble pas plus avantageux que le cumul de deux loyers en province, même avec des frais d'agences doublés et quelques périodes de vacances.
- conservation de 20000€ en tant que sécurité pour les imprévus : travaux, juristes, ... J'y tiens.
La somme vous parait correcte ou surévaluée pour deux logements ?
Reste Ă voir oĂą placer cela pour que ce soit rapidement accessible.
- contraction d'un crédit : par principe je voulais l'éviter avant de venir ici, toutefois il parait évident que ce soit bénéfique à l'opération d'après ce que vous écrivez. Le banquier m'aurait bien conseillé là -dessus.
Il m'avait aussi proposé le crédit "in fine". Et je viens de lire à nouveau un article au sujet de ce type d'emprunt dans le Mieux Vivre de Juin. Le principe me parait intéressant pour réussir à défiscaliser un minimum. Et comparativement avec un crédit standard ce serait plus rentable d'après Monsieur le banquier.
Selon ce que dit Ribouldingue je vais bien entendu y réfléchir à nouveau demain parce que j'appréhendais aussi le coup de l'assurance-vie. Et je relirai aussi son message où je ne comprends pas tout en cette fin de journée.
Merci encore.
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philippe30
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23
Posté - 25 juin 2010 : 06:51:39
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Bonjour,
Le meublé doit permettre au locataire de poser sa valise , de sortir ses affaires et de préparer sa cuisine puis aller se coucher.
L'avantage du meublé , c'est que tune louera spas un studio vide car ce type de surface s'adresse à des étudiants , des jeunes.
Cela n'a pas été évoqué mais pour choisir ton bien , il est important de prendre en compte l'environnement (accès , commerce , quartier ) , attention aux bonnes affaires , il faut que tu connais le prix au M2 sur la ville et te rendre sur place et te promener dans les quartiers de la ville.
Regarde les prix dans seloger.com
Dans quelle ville tu souhaites investir ?
Très bien de conserver un matelas de 20.000
Je te conseille vivement un crédit à taux fixe ( les taux vont remonter ) et pas de crédit in fine.
Avec le crédit in fine , tu payes les intérêts durant la durée du crédit avec placement du la part de remboursement du capital sur une assurance vie ou autre par la banque e en fin de crédit tu rembourses tout le capital acquis.
Les intérêts que tu déduis de tes revenus locatifs sont constants.
Si je reprends mon exemple
citation: Si tu loues ton studio 450 / mois
interet d'emprunt Ă An1 = 1800
AN2 = 1700
foncier =600
Primes assurances = xxx
menu travaux = xxx
Tu vas déclarer 450 * 12 = 5400 - 1800 - 600 - xxx = 3000
Version taux fixe
Avec ton imposition Ă 14% , cela fais rapidement 14 % de 3.000 en plus dans tes impĂ´ts soit 420 en AN1
L'année suivante avec des intérêts à 1700 cela fera 3100 à 14% soit 434 en AN2
Soit 14 €uros de plus en impôts
Version in fine
Avec ton imposition Ă 14% , cela fais rapidement 14 % de 3.000 en plus dans tes impĂ´ts soit 420 en AN1 et AN2 etc...
Mais tu auras payer 100 euros de plus en intérêt en AN2
Bonne réflexion ....
Liens pour calcul de crédit :
http://www.cbanque.com/credit/simulateur.php
http://www.pret-in-fine.com/calculatrice.html
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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kerso4
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Posté - 25 juin 2010 : 09:22:54
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J'aime bcp ce qu'à écrit "ribouldingue" car il résume très bien les placements en fonction de ses objectifs:
- se constituer un patrimoine --> location nu avec un emprunt pour limiter l'impact fiscal
- vivre de ses investissement --> LMP ou LMNP (çà , je ne connais pas trop encore car je suis tjs sur la 1ère phase)
Notre ami MichaelL est sur la 1ère phase, donc effectivement, investir sur 2 apparts en province permet de mutualiser le risque, mais on double aussi le temps de gestion. C'est un choix.
Enfin, pour ce qui est du crédit in fine, c'est vrai que tout le monde a l'air de dire que fiscalement c'est plus intéressant, mais moi perso, je préfère éviter. Car si le placement sur lequel on a adossé son crédit in fine ne rapporte pas assez, on est perdant au final; Et je préfère me dire qu'au bout de 20 ans, l'appart est complètement payé à la banque. Meem si je l'aia cheté 100k€ initialement et qu'il ne vaut plus que 60k€, j'aurai ces 60k€ sur mon compte car il sera entièrement remboursé! C'est un choix personnel.
En tout cas, MichaelL, c'est un très bonne idée de s'intéresser à l'immo dès maintenant pour préparer le futur. Car qui sait ce qu'il nous réserve; Ma conception est qu'il faudrait arriver à l'age de la retraite avec un capital suffisant qui puisse générer des revenus nets pour pouvoir en vivre |
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maoyann
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25
Posté - 25 juin 2010 : 11:02:04
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MichaelL,
Ma petite contribution au sujet :
Dans l'investissement locatif actuellement, la rentabilité brute est moyenne. Le moyen de la tirer vers le haut est de faire un minimum de choses soi-même.
Si vous envisagez de :
- faire faire la gestion par une agence
- faire faire les travaux et l'entretien par des pro
Ajouté aux charges (assurance PNO, taxe foncière, travaux et entretien divers, voire syndic), vous allez avoir bien du mal à obtenir un produit plus rentable qu'un fond en euros d'une assurance-vie.
Personnellement je vous engage à acheter près de chez vous dans un endroit que vous connaissez, pour lequel il vous sera plus facile de trouver un locataire rapidement car vous connaitrez les atouts du logement et de son environnement.
Apprenez le b-A-ba de la gestion. Si vous faites du nu, lisez la loi du 6/7/89, le décret sur les réparations locatives (colonne de gauche - guide juridique) et épluchez ce forum.
Initiez vous à la peinture, la pose de parquet, au bricolage en général ; entourez vous de quelques relations prêtes à vous filer un coup de main et cet investissement sera plus rentable.
De plus, en cas de problème, comme vous êtes sur place, vous pourrez réagir plus rapidement et directement et serez probablement moins angoissé que si vous vous trouvez à 1000 km.
Dernier conseil :
Si vous n'avez pas encore lu l'adage suivant sur Universimmo :
"Mieux vaut rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise" c'est que vous n'y avez pas encore passé assez de temps.
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bailleurx
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Posté - 25 juin 2010 : 13:18:08
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par pure curiosité personelle je me suis livrée à un petit exercice comparatif sur 15 ans
pour les 3 cas possibles
- pas de prĂŞt
- prĂŞt Ă classique Ă environ 3,5%
- prêt in finé à environ 4,5%
et des placements sur assurance vie à 3% (en considérant que pendant 15 ans vous épargneriez l'ensemble des revenus net)
pour plus de facilité les montants des intérêts sont lissés sur les 15 ans (car pour un emprunt classique les intérêts sont normalement sont forts au début et faible à la fin )
ce ne sont pas les cas les + optimistes pour le coté finance, mais pour les loyers j'ai pris l'hypothèse de toujours loué sans PB (j'aurrais pu inclure des travaux ou des vacances ce qui n'aurrait pas beaucoup changé la proportionnalité du résultat final) mais le résultat est surprenant
si vous faite l'addition vous constatez donc que au bout de 15 ans tenant compte d'un matelas de 20 000 euros et de logements loués en visant une rentabilité de 10% soit 1300 euros par mois
(chez moi à ce prix là on loue au moins 4 studios ou 2 beaux F4 et on peut les trouver dans des prix permettant une rentabilité de 10% brut)
cas de pas de crédit
environs 15 600 euros de loyers par an - 1600 frais gestion et assurance - 2000 taxes foncières -(sur micro foncier 10920) environs 1300 euros CSG RDS - impôt sur revenu si tranche 8% (CSG N-1 déduite) 870 euros
-donc reste en fin d'année 9 830
-donc sur 15 ans (147 500 euros de revenu + votre matelas de 20 000 euro (et leur intérêtss placé progressivement à 3%) 200 000 + votre bien de 130000 euros et sa plus value éventuelle (total en gros 330 000 et +/- plus value du bien)
cas d'un crédit classique
environs 15 600 euros de loyers par an - 1600 frais gestion et assurance - 2000 taxes foncières - 3000 d'intérêts - environs 1100 euros CSG RDS - impôt sur revenu si tranche(CSG N-1 déduite) 8% 680 euros - le remboursement de k de votre credit (722*12) 8666
-donc reste en fin d'année -1440 (on est en négatif qu’il vous faudra sortir de votre poche)
-donc sur 15 ans - 21600 de revenu + votre bien de 130000 et sa plus value éventuelle+ votre k de départ 150 000 et ses intérêts placés disons à 3% soit 210 000 (total en gros 320 000 et +/- plus value du bien)
cas d'un crédit infiné
environs 15 600 euros de loyers par an - 1600 frais gestion et assurance - 2000 taxes foncières - 6000 d'intérêts - environs 750 euros CSG RDS - impôt sur revenu si tranche 8% (CSG N-1 déduite) 480 euros
-donc reste en fin d'année 4770
-donc sur 15 ans (71 550 de revenus placé progressivement + votre k de depart 150 000 placés disons à 3%) 322000 + votre bien de 130000 et sa plus value éventuelle- remboursement du K emprunté 130 000 (total en gros 320 000 et +/- plus value du bien)
donc conclusion c’est blanc bonnet bonnet blanc
avec quand même un risque sur les placements même si je l’ai estimé assez bas
dans ce cas et si je me suis pas grossièrement trompé je choisirai quand même la solution sans crédit
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Édité par - bailleurx le 25 juin 2010 13:25:17 |
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kerso4
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Posté - 25 juin 2010 : 14:47:02
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Tu peux nous refaire la simul avec comme tranche d'imposition 30%!
C'est quoi cette deduction de CSG RDS sur les revenus fonciers????? |
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bailleurx
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28
Posté - 25 juin 2010 : 17:34:06
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pfff
30% c'est pour de très gros revenus vu ses autres revenus ça m'étonnerais que ce soit plus que ça (enfin sur la base de 29000 à l'année mais si c'est par mois effectivement...
mai bon quand j'aurais le temps je me repencherais dessus
la csg rds est à payer donc c'est en moins dans les revenus réels (ce qui qu'il reste réellement à la fin)
et y a une part qui est deductible l'année suivante donc qui a été grosso modo réintégrée pour le calcul du RI
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MichaelL
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29
Posté - 26 juin 2010 : 16:29:20
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citation: Initialement posté par philippe30
il est important de prendre en compte l'environnement (accès , commerce , quartier )
Oui bien sûr. Et c'est une des raisons qui rendrait le dispositif faussement intéressant si j'ai bien compris : beaucoup d'immeubles neufs seraient construits dans le seul intérêt des investisseurs, en périphérie des villes et seraient donc difficiles à louer.
citation: Initialement posté par philippe30
Dans quelle ville tu souhaites investir ?
Aucune préférence ! J'avais envisagé le Sud, Sud-Ouest de Paris puisque ce sera le plus simple pour m'y rendre. Orléans, Blois ...
citation: Initialement posté par kerso4
c'est un très bonne idée de s'intéresser à l'immo dès maintenant pour préparer le futur
L'idée s'est un peu imposée à moi en fait ...
citation: Initialement posté par maoyann
vous allez avoir bien du mal Ă obtenir un produit plus rentable qu'un fond en euros d'une assurance-vie
Je m'en rends compte au fil du temps. Mais vu les différentes contraintes que je veux m'imposer il sera difficile de faire autrement. Peut-être que je reprendrai la gestion locative sans intermédiaire plus tard, si j'estime pouvoir me passer des agences.
citation: Initialement posté par maoyann
Personnellement je vous engage à acheter près de chez vous dans un endroit que vous connaissez, pour lequel il vous sera plus facile de trouver un locataire rapidement car vous connaitrez les atouts du logement et de son environnement.
Si j'achète ici, on risque de vite faire le tour des atouts du logement que je pourrais acquérir pour ce budget. Orsay, Rambouillet ... c'est chic mais c'est quasiment aussi cher que Paris.
citation: Initialement posté par maoyann
Si vous n'avez pas encore lu l'adage suivant sur Universimmo :
"Mieux vaut rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise" c'est que vous n'y avez pas encore passé assez de temps.
Je me suis contenté de la lecture du nouveau forum et je l'avouais. La maxime est pleine de bon sens et d'ailleurs je l'écrivais : je me renseigne abondamment avant de m'engager sur quoi que ce soit, rien ne presse. |
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MichaelL
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30
Posté - 26 juin 2010 : 16:44:03
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A lire Ribouldingue ou Bailleurx j'en viens à me demander si j'ai bien compris l'intérêt du crédit, son mode de fonctionnement.
En résumé il est conseillé de recourir à un crédit si le taux d'emprunt est inférieur au rendement d'une épargne. Ca me semble logique et ce serait le cas actuellement.
Avec un crédit in fine, le principe me semble clair : grossièrement, on emprunte l'équivalent de la somme que l'on place sur une assurance-vie en tant que garantie. Au final on bénéficie des intérêts de ce placement.
Vous dites qu'il serait peut-être plus judicieux de choisir un crédit standard et de sélectionner un autre placement plus sûr qu'une assurance-vie. Pourquoi pas ; la banque s'en servira alors comme garantie de la même façon que pour le contrat in fine ? Quel autre type d'épargne faut-il préférer ?
J'avais posé la question au banquier cependant il n'y avait pas répondu, involontairement sans doute : sur quelle garantie la banque reposerait-elle le crédit vu que je ne souhaite pas impliquer mes revenus actuels dans l'opération ? Se contenterait-elle des futurs revenus locatifs ? N'y aurait-il pas une histoire de prise d'hypothèque ?
Bon week-end Ă vous. |
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Posté - 26 juin 2010 : 21:33:47
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Je dirais plutot que si le rendement net est inférieur au taux du pret, il faut éviter, même si vous ne prenez pas de pret.
Ce sont des rendements de misère, il n'y a rien de bon a faire avec cet immobilier la.
Avec un pret in-fine, on devrait théroriquement maximaliser l'effet de l'emprunt (a quoi bon rembourser un pret a 4% quand le rendement est de 10%? Cela n'a en effet aucun sens).
Le problème c'est qu'il n'existe pas de pret in-fine sur le marché.
On nous vend pour des in-fine des montages complexes ou la banque refourgue un contrat d'assurance-vie. il y a qqs années, c'était tolérable, mais aujourd'hui ou le futur des obligations souveraines n'est rien moins que certain (Les marchés n'en veulent qu'avec précaution, et vous voudireez en remplir votre portefeuille pour fournir une garantie avec votre banquier? Tiens donc...), c'est tres dangereux, et fait donc peser sur un investissement immobilier un tres gros risque boursier.
A la limite un pret a trente ans est un meilleur in-fine que leurs grosses machines. Un pret a 30 ans a du sens en investissemeent locatif, alors qu'il faut absolument éviter en résidence principale.
Orsay, Rambouillet, Massy, cela me semble tres cher, avec des marchés moins sains que le marché parisien.
Orleans, Blois, voire Tours, peut-ĂŞtre Etampe, en se gardant des programmes neufs, il y a des choses Ă faire, oui.
Pourquoi pas Lyon qui est a deux heures de TGV de Paris et ou l'immobilier est tres sain, et il n'y a jamais eu de surchauffe, ou encore Lille, 1 heure de TGV avec une grosse clientèle d'étudiants? Mais un bati qui est beaucoup moins en état qu'a Lyon...
C'est vrai que c'est moins facile pour balader sa perceuse et le monte plaque, mais autant avoir tous les outils sur place. |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2010 21:37:47 |
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philippe30
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Posté - 27 juin 2010 : 06:20:59
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MichaelL
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Posté - 27 juin 2010 : 21:26:01
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citation: Initialement posté par ribouldingue
a quoi bon rembourser un pret a 4% quand le rendement est de 10%? Cela n'a en effet aucun sens
Euh... Si le prêt permet justement d'acquérir un bien ayant un rendement de 10%, c'est plutôt un choix recommandé. Non ? (moi qui pensais avoir compris cet aspect ...).
Pour le coup de l'assurance-vie sur le crédit in fine, je suis de votre avis à tous les deux. C'était une évidence pour le banquier mais je souhaitais en savoir plus. Et c'est d'ailleurs pour cela que j'écrivais vouloir éviter tant que possible les produits hasardeux et que je vous demandais s'il valait mieux privilégier d'autres placements. En résumé, tout ce qui ne se trouve pas sur un gentil livret me semble suspect.
Admettons que le contrat in fine soit écarté, savez-vous s'il me serait possible de mettre en place un crédit classique avec un apport minimal tout en déposant le reste de la somme sur un placement à choisir ? La banque demanderait-elle une garantie ou bien se contenterait-elle des revenus locatifs pour rembourser les mensualités ?
citation: Initialement posté par philippe30
tu peux placer dans les SCPI ou pierrepaier
Oui, j'ai découvert le terme récemment. J'avais demandé au Crédit Mutuel s'ils proposaient de l'investissement locatif tout compris (on donne les sous et peu importe ce qu'ils en font) mais ce n'était pas le cas. Ca revenait en fait à investir dans une SCPI.
Ce serait le plus simple mais je n'y apprendrais rien.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pourquoi pas Lyon qui est a deux heures de TGV de Paris et ou l'immobilier est tres sain, et il n'y a jamais eu de surchauffe, ou encore Lille, 1 heure de TGV avec une grosse clientèle d'étudiants?
Tu sais, je vis au Sud-Ouest de Paris, donc je ne me suis interressé qu'à la province du Sud-Ouest. Et puis ce sera sur la route pour aller voir la famille.
C'est sans doute le même phénomène inconscient qui amène les migrants du Nord à s'installer en banlieue Nord de Paris et ceux de l'Est à rester dans la banlieue Est. J'en parlais encore l'autre jour avec des personnes qui confirmaient l'hypothèse.
citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est vrai que c'est moins facile pour balader sa perceuse et le monte plaque
Héhé, j'imagine bien !
(note Ă moi-mĂŞme : me renseigner pour savoir ce qu'est un "monte plaque") |
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Posté - 27 juin 2010 : 21:58:22
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citation: Euh... Si le prêt permet justement d'acquérir un bien ayant un rendement de 10%, c'est plutôt un choix recommandé. Non ? (moi qui pensais avoir compris cet aspect ...). Ah non.
Si tu rembourse ton pret a 4% alors que le bien rapporte 10% tu fais une TRES MAUVAISE affaire,
Par exemple, tu emprunte sur 10 ans Ă 4% un bien qui vaut 100 000 et rapporte donc 10 000 par ans.
In fine: Tu emprunte 100 000 tu paye 4 000 chaque année et ne rembourse rien. Tu obtiens 10 000 de ton locataire.
A la fin tu obtiens un bien de 100 000 et dix fois 6 000 a peu pres (sur dix ans je ne prends pas en compte l'inflation bien que je doive, et ce serait encore pire.. Tu rembourse 100 000 donc il te reste les dix fois 6 000 plus leurs intérets. C'est deja beaucoup car tu as mis zero euro dans l'afffaire et tu en retire plus de 70 000.
Le rendement est infini
Emprunt normal: Tu rembourse 12 000 euros chaque année ce qui fait que tu dois mettre 2 000 euros de ta poche.
A la fin tu obtiens un bien de 100 000 que tu as payé par dic versmeents de 2 000. Le rendement est bine moindre car tu as du mettre de l'argent dans l'affaire.
A la limite, dans le premier cas, rien ne t'empeche de faire cent fois l'opération (j'achète cent appartements identiques) , car elle te coute zero euro immobilisé avec un risque faible.
Dans la seconde, si tu as 30 000 euros en poche, tu ne peux la faire que 1,5 fois. |
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Posté - 27 juin 2010 : 22:02:26
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citation: c'est d'ailleurs pour cela que j'Ă©crivais vouloir Ă©viter tant que possible les produits hasardeux L'argumeent n'est pas la, l'assurance vie peut ne pas etre un produit hasardeux, il suffit de prendre un contrat en euro.
Le problème est que les AV des banques sont tres chargées en frais, jusqu'a 5% de frais d'netrée (Pour placer 100 000 il faut payer 105 000)
et qu'un retournement des taux longs anormalement bas en ce moment peut se révéler une tres mauvaise opération de placement, elle peut a la limite fragiliser un certain nombre d'assureurs y compris francais. |
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picholine
Contributeur débutant
67 message(s)
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36
Posté - 03 sept. 2010 : 13:37:14
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faites un girardin d'entreprise avec vos 150 000
cela effacera vos impots et sera bien plus rentable que du locatif... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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37
Posté - 09 sept. 2010 : 14:56:35
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un girardin d'entreprise?
qu'est ce lĂ ??? |
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picholine
Contributeur débutant
67 message(s)
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38
Posté - 09 sept. 2010 : 15:22:37
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c'est fou comme ces niches là ne sont pas connues et pourtant très interressantes, en fait vous aidez une entreprise outre-mer à réaliser un investissement et en échange l'état vous offre d'effacer un certain pourcentage de vos impôts ( le % dépend du montage)
ex: vous versez 100 000 euros pour aider une PME à acheter deux bateaux, l'année suivante l'état vous efface 130 000 euros de vos IR
renseignez vous sur le net, cela existe Ă partir de 5000 euros |
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39
Posté - 09 sept. 2010 : 20:41:54
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Oui, sauf qu'on a vu pas mal de girardin de ce type couler (pour des bateaux, c'est normal...)
Avec l'argent du trésor vous investissez dans une entreprise et vous êtes entèrement responsable des gains et des pertes.. |
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MichaelL
Contributeur débutant
France
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40
Posté - 09 sept. 2010 : 21:14:49
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Merci pour la suggestion. Cependant et comme je l'Ă©crivais, l'une de mes contraintes est de limiter l'investissement Ă l'immobilier. D'autres placements seraient sans doute plus rentables mais c'est ainsi.
Et pour vous donner quelques nouvelles, je n'ai encore rien concrétisé.
J'envisage l'acquisition de deux appartements à Orléans où je suis allé rencontrer quelques agences. J'attends la réponse de l'une d'elle où la conseillère qui se disait spécialisée dans le financement m'offrait de simuler le montage le plus avantageux. Selon elle, j'aurais tout intérêt à dépenser la somme totale et à souscrire un crédit complémentaire puisque, apparemment, le locatif me le permettrait.
A voir. Ca ne m'engage Ă rien pour le moment.
La première visite de Orléans m'aura permis de découvrir les différents quartiers et ainsi d'apprendre quels sont ceux à éviter. Selon les agents immobiliers qui ont été unanimes, je louerais sans difficulté (...) à des étudiants mais ils me déconseillaient le quartier "La Source" pourtant très proche de l'université.
Le tramway de la ville vient fausser ce qui était pour moi une évidence : les jeunes préférant habiter le centre-ville et l'utiliser pour se déplacer, l'éloignement de leur école n'étant plus une gêne.
VoilĂ pour la petite histoire. |
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