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Rams
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 Posté - 21 juil. 2010 : 16:21:00
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Bonjour à tous,
Actuellement président d'un syndic bénévole, je me retrouve face à une situation que je ne sais pas gérer. J'en appelle donc à vos connaissances en la matière.
En juin dernier s'est tenu l'Assemblée générale ordinaire de notre copropriété. Lors de cette AG, il a été soumis un vote à la double majorité (article 26) pour l'aliénation de parties commune en ma faveur. Cette résolution a été adopté par tous les copropriétaires présent, c'est à dire 5 sur les 6 que compte la copropriété, pour un total de 832 tantièmes sur 960.
Aujourd'hui je reçois, en tant que président du syndic, un courrier avec AR de contestation de PV par le copropriétaire ne s'étant pas présenté à l'AG et par conséquent n'ayant pas voté.
De plus l'aliénation porte sur un lot existant au règlement de copropriété, il s'agit de combles au dessus de mon appartement qui donnent accès à une partie du grenier m'appartenant, autant dire que je suis actuellement le seul propriétaire à en bénéficier, d'où la double majorité et non l'unanimité.
Est ce que sa contestation annule la résolution adoptée sachant que ce copropriétaire possède 108 tantièmes ?
Merci d'avance pour tous les conseils que vous pourrez m'apporter.
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Copro34
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Posté - 21 juil. 2010 : 16:49:07
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Bonjour,
Vous êtes "président du CS d'un syndicat coopératif, donc syndic", ou "syndic bénévole" tout court ?
Une contestation de PV se fait devant le TGI et non en courrier AR au syndic.
Quels sont les termes de l'autorisation donnée ? |
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Rams
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 2
 Posté - 21 juil. 2010 : 17:13:44
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Bonjour Copro34 et merci de vous intéresser à mon sujet.
Je suis président d'un syndic bénévole tout court, l'autorisation porte sur l'aliénation de 2 lots pour 1€ symbolique. Par ailleurs, outre les frais liées à venir pour les formalités d'aliénation, je me suis engagé à financer le coût des travaux prévu sur les parties commune de l'immeuble (c'est à dire hall d'entrée, escalier...).
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 21 juil. 2010 : 17:14:31
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citation: Initialement posté par Rams
Bonjour à tous,
Actuellement président d'un syndic bénévole,
cela n'existe pas!
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ainohi
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Posté - 21 juil. 2010 : 17:23:21
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Un syndicat de copropriété n'ayant pas vocation à faire des libéralités, la cession pour un euro symbolique d'un lot requiert l'unanimité. Le copropriétaire opposant peut faire annuler la décision par le tribunal de grande instance. Comme il s'agit d'une action réelle, le délai de prescription est de trente ans. |
Édité par - ainohi le 21 juil. 2010 17:25:10 |
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Rams
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5
Posté - 21 juil. 2010 : 17:41:26
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La cession porte également sur le financement des travaux de réfection des parties commune.
Le montant n'ayant à ce jour pas encore été évalué, ils nous a été impossible de chiffrer la transaction.
Je ne comprends pas le terme syndicat de copropriété, la gestion de la copropriété est assuré par un syndic bénévole je suis le responsable (et non pas le président pardon pour les termes...décidément). |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juil. 2010 : 19:20:10
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Je crains qu'il n'y ait quelques données de base qui vous manquent qu'il vous faudrait acquérir.
Achetez-vous un ou plusieurs ouvrage et, au minimum, assimilez la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile dont la gestion est confiée à un syndic. Dans votre immeuble, si j'ai bien compris, c'est vous le syndic.
Si j'ai bien compris, vous acquerrez un lot de copropriété en échange de travaux sur les parties communes dont le montant n'est pas évalué.
Tant qu'on n'est pas d'accord sur la chose et sur le prix, la vente n'a pas eu lieu.
Il faut faire les choses avec rigueur :
- estimer la valeur du lot,
- soumettre le projet de vente du lot, à sa valeur vénale, à l'assemblée ,
et, sans lien avec ce projet de vente, on peut aussi décider de travaux, soit qu'on les confie à une entreprise, soit que les copropriétaires s'organisent pour les faire eux-mêmes. Dans ce cas, il faut faire voter le montant des matériaux à acheter. |
Édité par - ainohi le 21 juil. 2010 19:20:58 |
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Posté - 21 juil. 2010 : 20:02:21
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on ne sait pas très bien ce que vous etes dans cette affaire, à part être bénéficiaire de cette aliénation : vous etes syndic bénévole, président du conseil syndical, responsable de quoi, etc...
Pour en revenir à la question : toute contestation doit d'une résolution doit être faite devant le TGI par un proprio ayant voté contre ou étant défaillant (ce qui semble être le cas de votre proprio).
S'il vous a écrit à vous même en LRAR cela ne sert à rien mais cela signifie que vous etes le syndic ? votre désignation par une AG date de quand ?
Ne répondez pas et attendez une éventuelle assignation et ainsi ous saurez de quelle nature est son "attaque" : mauvaise résolution ou prix non concurrentiel.
De toute façon pour l'instant vous n'avez du faire aucun travaux puisque vous devez attendre 2 mois après l'envoi du PV à ce proprio en LRAR... C'est bien le cas ? |
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Posté - 21 juil. 2010 : 21:13:47
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citation: un courrier avec AR de contestation de PV Que dit le courrier oou que demande ce courrier. Contestation est un mot vague.
citation: Je ne comprends pas le terme syndicat de copropriété, la gestion de la copropriété est assuré par un syndic Disons que son administration est asurée par un syndicat qui désigne un syndic pour en faire la gestion
Le syndicat est la base de la copropriété, si vous êtes syndic, mettez vous tres vite au parfum. |
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Rams
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9
Posté - 21 juil. 2010 : 21:16:54
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Merci pour vos réponses, je vais essayer d'être un peu plus clair.
Dans cette affaire je suis le bénéficiaire de cette aliénation, le président du conseil syndical et le syndic bénévole élu lors de l'AG du mois de juin dernier.
Lors de cette AG, avec les copropriétaires présent, on s'est mis d'accord sur l'aliénation de ces combles sous la condition que je prennes en charge les travaux des parties communes (hall entrée, escaliers).
De plus comme je l'ai expliqué plus haut, cette aliénation ne dénature pas la destination des parties communes car celles çi ne donnent accès qu'à des combles m'appartenant, en d'autres termes elles ne pourraient être vendus à d'autres personnes sans mon consentement car cela condamnerai l'accès à mon lot.
Pour comprendre un peu mon charabia voici un lien avec une image des lots en question.
http://imagik.fr/view-rl/272439
Je précise également que le lot en rouge et en bleu sont juste au dessus de mon appartement. |
Édité par - Rams le 21 juil. 2010 21:28:42 |
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Posté - 21 juil. 2010 : 21:46:55
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citation: le président du conseil syndical et le syndic bénévole Pas bien du tout ca!
Le conseil sydnical doit surveiller normalement le sydnic. Je doute que votre CS se dédie a cette tache... Si l'alination est une vente, Ainohi point le fait qu'une vente n'est conclue que lorsqu'on est d'accord sur la chose.
Or vous échangez un morceau de coproriété contre des travaux non estimés. Je ne vois pas comment le notaire va connaitre le prix de la vente.
Personne sur ce forum ne conteste votre demande, votre raisonnement ni le droit que vous ayez a demander cela.En revanceh la forme est défectueuse.
Pour ma part je pôinte une grosse incohérence, car vous venez d'écrire tout le contraire: citation: l'autorisation porte sur l'aliénation de 2 lots pour 1€ Si la résolution contient ceci, et que la vente capote, vous devez quand même faire les travaux dans les parties communes, puisque ceux-ci ne sont pas soumis à la vente...
citation: je me suis engagé à financer le coût des travaux prévu sur les parties commune de l'immeuble Du point de vue du syndicat, ce n'est pas tres clean... D'autant en plus que vous êtes syndic et président du conseil syndical.
citation: l'autorisation porte sur l'aliénation de 2 lots pour 1€ . Vous parliez d'acheter une partie commune a usage privatif si je comprends bien, et vous parlez aussi de vendre deux lots.
Quelle est la bonne version? |
Édité par - ribouldingue le 21 juil. 2010 21:48:09 |
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ainohi
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Posté - 21 juil. 2010 : 22:02:08
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Je souscris totalement à ce qui vient de vous être dit par Rambouillet et Ribouldingue.
A moins que votre syndicat n'ait pris la forme coopérative, vous ne pouvez être à la fois syndic et président du conseil syndical.
Le notaire risque fort de tiquer pour enregistrer la cession des combles pour 1€.
En ce qui concerne les travaux, on est dans le vague.
Par ailleurs, il faut se méfier du contestataire. S'il demande l'annulation de la cession parce qu'il est dépossédé sans contrepartie d'une fraction de ses quotes parts de propriété de l'immeuble (vente pour 1 € symbolique), il s'agit d'une action réelle et non d'une simple action en annulation d'une décision d'assemblée générale. La prescription n'est pas alors de 2 mois mais de 30 ans.
Je pense qu'il faut tout reprendre. Auparavant, vous feriez bien de vous faire conseiller par une association de copropriétaires. |
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Rams
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Posté - 21 juil. 2010 : 22:19:27
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Malheureusement les copropriétaires de mon immeuble se soucient peu de la gestion et encore moins de l'entretien, d'où les 2 casquettes que je porte, et si je le pouvais je ne le ferais pas croyez moi.
Mais si je comprends bien, ce qui pose problème est l'acquisition de parties communes pour 1€ + montant des travaux non estimé à ce jour ?
Pour refaire les choses convenablement, il faudrait que je convoque une AG est que l'on définisse le prix d'achat des parties communes (une fois le montant des travaux estimés) ?
Par contre je ne saisie pas le problème quand à la démarche, pourquoi cette aliénation ne peut se faire si la double majorité est approuvée ?
Enfin pour revenir sur ce que vous dîtes Ribouldingue, je ne vois pas d'incohérence dans ce que j'ai dis, la partie en rouge sur l'image se décompose en 2 lots , et l'engagement du financement des travaux ne tient que si l'aliénation suit son cours.
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ainohi
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Posté - 21 juil. 2010 : 22:29:17
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L'aliénation peut se faire à la double majorité de l'article 26 mais à la condition que cela soit fait dans les règles, à un juste prix. Comme de toutes façons cette vente devra être authentifiée par un notaire, prenez dès à présent conseil auprès du notaire pour la rédaction de la décision de cession. |
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Rams
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Posté - 21 juil. 2010 : 22:43:04
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Si l'aliénation à été défini en AG avec 5 propriétaires sur les 6 que comporte la copro, c'est que pour eux le deal leur à semblé intéressant. Je précise qu'il n'y a pas eu de dessous de table ni d'intimidation (j'aurai du mal vu mon gabarit)
Certains se sont même réjouit à l'idée de voir la rénovation des parties communes, depuis le temps que la résolution est rejetée en AG.
En tout cas merci à vous pour vos conseils, je vais prendre contact avec un notaire pour qu'il puisse m'orienter.
Si cela vous intéressé je ferai un REX de mon passage chez lui. |
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Posté - 22 juil. 2010 : 06:35:58
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citation: Malheureusement les copropriétaires de mon immeuble se soucient peu de la gestion et encore moins de l'entretien, d'où les 2 casquettes que je porte Qu'il n'y ait pas de volontaire pour etre président est une chose, que les deux fonctions antagonistes soient occupées par la même personne est en revanche un témoiggnage de la méconaissance des deux fonctions.
Ca ne peut qu'etre TRES préjudiciable en particulier en cas de conflit. La partie adverse ne manquera pas d'insister sur ces cumuls interdits.
Je serais vous, je remédierais a cela rapidement. Il suffit d'une réunion du CS. A vouloir trop en faire vos accumulez des arguements potentiels contre vous, meme si 5 des 6 copropriétaires sont pour vous.
citation: Si l'aliénation à été définie en AG avec 5 propriétaires sur les 6 que comporte la copro, c'est que pour eux le deal leur à semblé intéressant On ne vous accuse pas, c'est simplement que les résolutions ne semblent pas défendables dans leurs formes.
citation: Enfin pour revenir sur ce que vous dîtes Ribouldingue, je ne vois pas d'incohérence dans ce que j'ai dis, la partie en rouge sur l'image se décompose en 2 lots Si vous achetez deux lots, je ne comprends pas l'histoire de l'alinéation de la partie commune.
A qui appartiennent les deux lots?
Vsou êtes six, dont RAMS. Donc ces deux lots seraient deux des six?
Pourquoi faut-il que cela passe pa=r l'AG si il s'agit de lots de copropriétés?
Oui, si vous voulez nous tenir au courant et éventuellement échanger sur ce que vous dit lenotaire et sur la suite, n'hésitez pas. Le forum est fait pour cela. |
Édité par - ribouldingue le 22 juil. 2010 06:42:19 |
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Posté - 22 juil. 2010 : 07:30:20
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il va vous etre difficile en tant que président de CS de surveiller le syndic de façon objective et d'en rendre compte aux autres copros.
J'espère que vous n'aurez rien à reprocher au syndic 
Pour résoudre les problêmes éventuels et à long terme qui pourraient surevenir à ce sujet, je vous conseille de refaire une AG, avec les sujets suivants :
a- vente d'une partie commune à mr rams pour un montant de 2523 € (par ex)
b- travaux sur des parties communes, hall, etc... par l'entreprise Béta pour un montant de 2523 €
c- financement des travaux par le produite de la vente de la partie commune
d- (profitez en) : l'AG décide de ne pas mettre en place un CS
Bien sur vous faites en sorte que les valeurs vente et travaux soient identiques : ainsi vous "acheterez" réellement et vos travaux sur les communs seront bien financés par vous. Ainsi vous seriez "béton"... |
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nefer
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17
Posté - 22 juil. 2010 : 09:39:34
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il faudrait en urgence que vous vous documentiez, achetiez un livre sur le fonctionnement de la copropriété....... |
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Rams
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Posté - 22 juil. 2010 : 12:33:45
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Vsou êtes six, dont RAMS. Donc ces deux lots seraient deux des six?
Pourquoi faut-il que cela passe pa=r l'AG si il s'agit de lots de copropriétés?
La copropriété comporte bien plus que 6 lots.
Ces lots n'appartiennent à aucun d'entre nous, ils ont été reversé à la copropriété en 1999 pour alléger les charges d'un propriétaire qui n'en avait pas l'utilité et qui pas ailleurs ne pouvait rien en faire sans gêner mon prédecesseur.
Merci pour vos explications rambouillet, je sais maintenant que pour être beton il me faut reconvoquer l'AGH, définir un prix de vente, allouer cette somme aux travaux.
J'ignorai par contre que l'on pouvait se dispenser d'avoir un CS (aïe j'en entends déjà me dire de me documenter...)
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Posté - 22 juil. 2010 : 12:55:09
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Reversé, ce la n'existe pas.
Il existe donc de nombreux lots dont le sydnicat est propriétaire alors.
Il apparait donc que ces lots existaient, et sont donc décrits dans le réglement de copropriété, et sont affectés de tantièmes, et qu'ils ont donc fait l'objet, non pas d'un reversement, mais d'un acte notarié.
Ca change considérablement les choses.
En particulier, je ne vois pas comment ce lot pourrait etre nécessaire au syndica puisque preuve est faite qu'il a été propriété d'un copropriéaire sans qu cela porte à conséquence.
Je ne vois plus l'obligation de l'unaniité puisqu'il s'agit d'un lot que le synicat a racheté, ou du moins de deux lots que le sydnicat a rachetés.
Il n' s'agit nulement de parties communes comme vou zviez indiqué en certains endroits, et il n'y a aucun raisonnement a développer de ce côté. |
Édité par - ribouldingue le 22 juil. 2010 12:57:43 |
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Rams
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Posté - 22 juil. 2010 : 14:24:01
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Il existe donc de nombreux lots dont le sydnicat est propriétaire alors.
Il apparait donc que ces lots existaient, et sont donc décrits dans le réglement de copropriété, et sont affectés de tantièmes, et qu'ils ont donc fait l'objet, non pas d'un reversement, mais d'un acte notarié.
En particulier, je ne vois pas comment ce lot pourrait etre nécessaire au syndica puisque preuve est faite qu'il a été propriété d'un copropriéaire sans qu cela porte à conséquence.
Je ne vois plus l'obligation de l'unaniité puisqu'il s'agit d'un lot que le synicat a racheté, ou du moins de deux lots que le sydnicat a rachetés.
Vous avez parfaitement résumé la chose, ces lots existent sur le RDC et sont affectés de tantièmes.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Il n' s'agit nulement de parties communes comme vou zviez indiqué en certains endroits, et il n'y a aucun raisonnement a développer de ce côté.
Les termes sont nouveaux pour moi, je reconnais mon incompétences et pour preuve je suis incapable de vous expliquer clairement la situation.
Est ce que pour autant cela change la donne à ce qui a pu être dit auparavant ? Quelles sont les actions à entreprendre ?
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Édité par - Rams le 22 juil. 2010 14:26:27 |
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