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 Sujet  |
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KASPERTUN
Contributeur débutant
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89 message(s)
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 Posté - 27 juil. 2010 : 17:02:23
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Travaux sans autorisation de l’A/G
Notre syndic à fait des travaux sur une partie d’un ancien mur de grosses pierres a l’ancienne il à fait couvert d’un ciment bat tard pour une somme de 9000 euros environ, je lui et fait parvenir plusieurs courriers lui disant qu’il n’avait pas a faire c’est travaux sans l’autorisation d’une A/G extraordinaire, sa réponse « j’ai l’autorisation du C/S pour des travaux d’urgence » ,j’ai demander qu’elle soit mise a l’ordre du jour pour la prochaine A/G réponse « il est trop tard » , 4 mois après nous avions la réunion de l’A/G qui est faite 1 fois par an, sur la convocation aucune résolutions ne porte le vote sur les travaux de ce mur.
1 ans après je suis rentré au C/S, lors de la réunion du C/S pour la préparation de l’A/G je lui ai demandé de mettre a l’ordre du jour ces travaux, réponse «Quesque qu’ ’il a se mur il et fait », suite a cette A/G il y à eu un simple débat, nous trouvons sur les comptes la facture de c’est travaux du mur qu’il à fait voter, donc je l’assigner par un avocat.
Que penser vous
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 Posté - 27 juil. 2010 : 20:50:05
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KASPERTUN : votre syndic vous roule dans la farine comme l'Ă©criarit gedehem parti en vacnaces.
le syndic n'a pas pouvoir de décisions; il ne peut commander des travaux sans vote de l'AG.
Il peut commander des trvaux d'urgence qu'en cas de sauvegarde de l'immeuble, soit le toit qui s'envole, un arbre qui tombe dessus, une groose inondation. MAIS il doit convoquer sous quelques jours une AG pour approuver les devis et appeler les fonds.
En résumé : SANS accord de l'AG et ceci dans tous les cas, le syndic ne peut pas comander des trvaux et appeler les fonds.
Dans votre courrier vous lui demandez copie de l'accord de l'AG, si il ne vous envoir rien, et pour cause, vous n'avez pas à payer votre quote-part sur ces 9 000 €uros.
Cooncernant le CS: il n'a aucun pouvoir de décision. Son role est de vérifier la gestion et la comptabilité du syndic. son role n'est que consultatif, il doit donner un avis sur ces trvaux et les devis proposés, ET cet avis écrit doit être joint à l'ODJ.
un syndic qui Ă©crit " j'ai l'autorisation du CS pour fiare des travaux d'urgence" commet une faute GRAVE !!!!
Il fuat ajouter un CS qui donne une telle autorisation ne connait pas grand chose à sa mission. Donc RAR au syndic et copie au président du CS.  |
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 2
 Posté - 28 juil. 2010 : 07:40:54
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Quelle est la riason des travaux?
La question cruciale est de savoir si ce sont des travaux d'urgence ou pas. |
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Posté - 28 juil. 2010 : 08:59:31
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ribouldingue : même si ce sont des trvaux d'urgence, le syndic a l'obligation de convoquer immédiatement une AG, sans respecter le délai légal des 21 jours, pour approuver ces trvaux afin de pouvoir appeler les fonds.
Il ne l'a pas fait, il ne peut donc appeler les 9 000 € !!!
Kaspertun ne doit pas payer sa quote-part, le syndic est dans l'impossibilité de lui réclamer le paiement de ces trvaux commandés et payés sans accord de l'AG. |
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KASPERTUN
Contributeur débutant
France
89 message(s)
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4
 Posté - 28 juil. 2010 : 14:50:23
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Bonjour,
Merci pour vos réponses et conseil, a philippe388
comme je l'ai dit je lui et envoyer des lettres RCAR,margré tout il a fait le mur, sans l'autorisation de l'A/G, ni assurance ni expertise, ni A/G extraordinaire pour informé les copropriétaires, un an après il a fait approuver les comptes, mais moi j'ai pris un avocat et je l'ai assigné, et lui il appris un avocat pour défendre le syndicat des copropriétaires, il a fait circuler un courrier aux copropriétaires, que je fait dés dépense a la copropriéte,ce qui et fou dans cette histoire que le président du conseil syndicale prend partie du syndic, disant "oui il y à URGENCE le mur risque de s’écroule", plusieurs copropriétaires me donne raison.
Prochainement je vous dirais se qu'il Ă fait, ce n'ait pas fini.
D’après vous que vas dire le juge.
Vous remercient
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nefer
Modérateur
14592 message(s)
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5
Posté - 28 juil. 2010 : 15:10:53
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"D’après vous que vas dire le juge." : sans avoir connaissance de toute le dossier, personne ne peut vous donner un avis sérieux! |
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mespres
Contributeur vétéran
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6
Posté - 28 juil. 2010 : 15:38:54
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Vous allez perdre des plumes :
1 : En cas d'urgence, le syndic n'a pas besoin de convoquer une AG (heureusement, imaginez une chaudière HS en plein hiver)
2 : Le mur étant refait, il est impossible de déterminer si l'urgence était avérée ou non : il eut fallu faire faire un constat d'huissier avant les travaux
3 : Que demander au tribunal ?Le paiement des 9000 € par le syndic ? une amende au syndic ? Vu du tribunal, votre action appelle un déboutement immédiat : vous contestez la manière dont a été financé des travaux de conservation de votre patrimoine : le tribunal n'a pas de matière.
4 : ne pas payer sa quote-part est un classique totalement irresponsable : vous croyez pénaliser le syndic, mais c'est le syndicat que vous précarisez. Imaginez une copro qui refuse de payer "pour mauvaise gestion" : le syndic dénonce son mandat et fait nommer un administrateur judiciaire. Très constructif |
Édité par - mespres le 28 juil. 2010 16:19:37 |
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7
Posté - 28 juil. 2010 : 15:55:38
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mespres : citation: 1 : En cas d'urgence, le syndic n'a pas besoin de convoquer une AG (heureusement, imaginez une chaudière HS en plein hiver)
Il vous faut revoir totalement la loi sur la copropriété.
mespres, pour votre info :
Article 37 du décret du 17 mars 1967 décret
d’application de la loi du 10 juillet 1965 :
« Lorsque, en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de
sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires
à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les
copropriétaires et convoque immédiatement une
assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l’article 35 cidessus,
il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du
chantier et de son premier approvisionnement,
demander, sans délibération préalable de l’assemblée
générale mais après avoir pris l’avis du conseil
syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis
estimatif des travaux.
Le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative
aux travaux présentant un caractère d’urgence et
nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble ».
Sans l'aprobation de cette AG, le syndic ne pourra en aucun cas appeler les fonds. le B.A.BA pour un syndic !!! 
mespres : vous connaissez déjà le jugement sur ce problème, mais en ayant zappé cet aricle 37 du décret de 1967, votre raisonnement tout personnel ne tient plus.
Un syndic ne peut pas appeler des fonds sans un vote des AG, il n'en a pas le pouvoir !!! mĂŞme en cas d'urgence, mespres.
le fair que le mur est fiat n'empêche pas le syndic de poser une résolution à l'AG suivante, il ne l'a pas fiat, c'est une deuxième fuate professionnelle. le tribunal demandera les factures, jugera sur l'urgence, et surtout demandera le PV de l'AG approuvant ces travaux.
Ce syndic sera condamné certainement. Il devra faire jouer son assurance !!!
la nomination d'un administrateur judiciare n'a rien à voir avec le problème de kaspertun. Il est dans son plein droit de contester cette dépense et les appels de fonds sans accord de 'lAG au tribunal. |
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Posté - 28 juil. 2010 : 16:08:21
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mespres : pour compléter l'article 37 et aider kaspertun :
La procédure d’urgence de l’article 9 alinéa 2 du
décret est applicable : lorsqu’il y a urgence, aucun
délai de convocation de l’assemblée n’est fixé par
la loi. L’opportunité de convoquer d’urgence et le
délai de convocation doivent être appréciés par le
syndic en fonction des circonstances.
Le syndic peut soumettre les devis aux
copropriétaires que le jour de la convocation (TGI
25 juin 1980).
Cette assemblée se prononcera à la majorité de
l’article 24 (majorité des copropriétaires présents
ou représentés). C’est à elle seule qu’il appartient
de statuer : l’autorité judiciaire ne pourrait se
substituer à elle (Paris 23° chambre 27 avril 1987).
L’assemblée peut refuser de ratifier l’initiative du
syndic. En ce cas, le syndicat restera engagé vis-à vis
des entreprises contractantes mais pourra se
retourner contre le syndic pour obtenir dommages
et intérêts. |
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2010 : 17:11:32
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Une jurisprudence concernant l'urgence des travaux. Si l'urgence est avérée, le syndic a le devoir d'engager les travaux, même si l'AG s'y oppose. Sinon la responsabilité du syndic est engagée.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 mai 1991
N° de pourvoi: 89-10614
Non publié au bulletin Rejet
Président : M. SENSELME, président
--------------------------------------------------------------------------------
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrĂŞt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ... (19e), représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Flasch transactions, dont le siège social est sis à Paris (10e), ...,
en cassation d'un arrĂŞt rendu le 23 novembre 1988 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section A), au profit :
1°) de M. Jean-Claude B..., demeurant à Paris (1er), ..., pris en sa qualité de mandataire-liquidateur de la liquidation judiciaire de la Société de transactions, administration et gestion immobilière,
2°) de la compagnie General accident fire and life assurance corporation, dont le siège social est sis à Paris (9e), ...,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 avril 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. A..., C..., Y..., X..., Gautier, Douvreleur, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, M. Z..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de Me Copper-Royer, avocat de M. B... ès qualités, de Me Blanc, avocat de la compagnie General accidents fire and life assurance corporation, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ..., qui avait intenté contre la Société de transactions, administration et gestion immobilière (OTAGI), syndic de la copropriété entre le 10 mai 1978 et le 31 octobre 1981, une action en responsabilité pour négligence à faire réparer les désordres affectant l'immeuble, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 23 novembre 1988) de l'avoir débouté de cette action, alors, selon le moyen, "que, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
qu'en l'espèce, à supposer qu'il n'ait pu engager les travaux de remise en état, le syndic devait, en tout état de cause, prendre les mesures conservatoires nécessaires à empêcher la production et l'aggravation des désordres ; d'où il suit que le l'arrêt attaqué a violé le texte susvisé, par défaut d'application" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, pendant la durée des fonctions de la société OTAGI, l'assemblée générale du 31 juillet 1981 avait décidé d'ajourner les travaux de réfection dont les copropriétaires n'avaient pu assumer le financement, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'ancien syndic n'avait pas à supporter le coût de ces travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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Édité par - LeNabot le 28 juil. 2010 17:15:31 |
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KASPERTUN
Contributeur débutant
France
89 message(s)
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10
Posté - 28 juil. 2010 : 20:21:24
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Monsieur, je vais être plus précis et répondre a mespres, voici les faits en juillet 2007 se mur d’ancienne pierres, que le syndic à fait recouvert de ciment il y avait quelques pierres qui se sont déceler, en accord avec le C/Syndical au vue d’un seul devis il a fait faire les travaux en septembre 2007, invoquant l’urgence des travaux, il n’à pas fait d’A/G extraordinaire, pas d’expertise, pas d’assurance, j’ai demander par RCAR de porter a l’ordre du jour pour l’A/G du 11/2007, réponse « c’est trop tard ».prix des travaux 9000 euros environs.
A/G de novembre 2007 « annuelle »ces travaux ne figurait pas a l’ordre du jour, cela été vaguement évoqués en résolution « vie de l’immeuble » non soumise au vote.
J’ai renouveler ma demande bien avant l’A/G de novembre 2008, le C/S et le syndic m’ont répondue que le mur et déjà fait, ce n’est cas cette A/G 11/2008 après 16 mois que nous avions pris connaissance de la facture sur ce budget, il n’y à pas eût de résolution, pas de vote qu’un simple débat en plus il porte sur la convocation « ce point n’est pas rediscuté puisqu’il a fait l’objet d’un débat lors du rapport du C/S ».
D’autres copropriétaires et moi même avions voté conte l’approbation des comptes
Je précise que ce mur sépare la copropriété, et la commune, raison de plus il n’à pas demander l’autorisation des travaux a la mairie
Je tiens à remercié philippe388 pour ces conseils
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 28 juil. 2010 : 21:35:47
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citation: Initialement posté par LeNabot
Une jurisprudence concernant l'urgence des travaux. Si l'urgence est avérée, le syndic a le devoir d'engager les travaux, même si l'AG s'y oppose. Sinon la responsabilité du syndic est engagée. Cet arrêt dit le contraire :citation: Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 mai 1991
N° de pourvoi: 89-10614
Non publié au bulletin Rejet
...
Mais attendu qu'ayant relevé que, pendant la durée des fonctions de la société OTAGI, l'assemblée générale du 31 juillet 1981 avait décidé d'ajourner les travaux de réfection dont les copropriétaires n'avaient pu assumer le financement, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'ancien syndic n'avait pas à supporter le coût de ces travaux ;
Le syndicat a reproché à son ancien syndic de ne pas faire des travaux.
La cour de cassation rappelle que le syndic doit, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, mais déclare qu'une décision de l'assemblée générale d'ajourner les travaux de réfection exonère le syndic de sa responsabilité et donc qu'on ne peut lui faire supporter le coût des travaux.
L'assemblée est souveraine. On ne peut reprocher au syndic d'exécuter les décisions de l'assemblée.
Kaspertun.
Sans urgence, ces travaux devaient être décidés par l'assemblée générale.
S'il y avait urgence, le syndic devait faire de sa propre initiative les travaux de sauvegarde nécessaire et convoquer immédiatement l'assemblée.
Dans les deux cas il est fautif et le paiement de ces travaux par le syndicat est contestable.
Cependant, je crains que vous ne vous y preniez beaucoup trop tard. Si vous avez reçu depuis plus de deux mois notification du procès-verbal de l'assemblée ayant approuvé les comptes où apparaît la facture de ces travaux, vous ne pouvez plus contester l'approbation des comptes. Vous êtes donc tenu de payer votre quote part des travaux. |
Édité par - ainohi le 28 juil. 2010 21:38:31 |
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mespres
Contributeur vétéran
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12
Posté - 28 juil. 2010 : 22:10:26
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Kaspertun, ne pas payer votre quote part, ne pas approuver les comptes ne sanctionne en rien le syndic, mais le syndicat !!
Je comprends que vous soyez en colère contre un syndic et un CS didactoriaux, mais je crains que vous n'obteniez rien. Pire, vous courrez le risque d'être condamné pour non paiement de charges !!!
Je vous conseille de payer, en expliquant votre point de vue sur les façons de faire du syndic.
Je reviens sur les conseils de philippe338 :
citation: Il ne l'a pas fait, il ne peut donc appeler les 9 000 € !!!
Et alors qui paie le maçon ?
A part le syndicat, je ne vois personne !!! Ne pas appeler 9000 €, c'est laisser un trou de trésorerie avec des conséquences funestes pour le syndicat.
Je suis certain que le juge ne condamnera pas le syndic a payé ces travaux ... |
Édité par - mespres le 28 juil. 2010 22:16:51 |
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KASPERTUN
Contributeur débutant
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Posté - 28 juil. 2010 : 22:17:55
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En réponse a ainohi
Comme je l’ai dit, D’autres copropriétaires et moi même avions voté contre l’approbation des comptes, justement je ne me suis pas prie trop tard après l’A/G et avant les deux mois de la notification du procès verbal de l’A/G, ou apparaît cette facture des travaux, j’ai tout de suite prie un avocat et je l’ais assigner.
Il n’a jamais demandé le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis, et n’a pas fait de constat d'huissier avant les travaux comme le dit mespres, le syndic a fait les travaux après avoir prie l’autorisation du C/S.
Malgré que le syndic ait fait approuver les comptes, d’autres copropriétaires et moi même avant voté contre ainsi que le quitus, d’ailleurs la convocation et le procès verbal sont entre les mains de mon l’avocat.
Je vous remercie votre réponse.
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KASPERTUN
Contributeur débutant
France
89 message(s)
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Posté - 28 juil. 2010 : 22:25:43
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Mespres
Mes charges et ma quotte part sont payer, il y à un dicton qui dit « paye ensuite rouspète » par contre je n’ais pas approuver les comptes non plus le quitus.
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 28 juil. 2010 : 22:49:46
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refuser le quitus : c'est bien normal.
Ne pas approuver les comptes : vous faites erreur. Le syndic se moque du fait que les comptes ne sont pas approuvés, c'est en fait une mesure qui nuit aux copros. Si une majorité se dégageait pour ne pas approuver les comptes, il serait alors impossible de recouvrer les impayés. Vous croyez sanctionner le syndicat, mais c'est vous même que vous sanctionnez !! Il faut approuver les comptes sous réserve (ex : sous réserve que la double facturation de l'éléctricien soit régualarisée), dans votre cas je vois pas la réserve que vous pouvez formuler. Vous n'êtes pas d'accord avec les méthodes du syndic, cela n'a rien à voir avec l'approbation des comptes. Il a dépensé 9000 € pour la conservation du patrimoine du syndicat : il n'y a comptablement rien à reprocher. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2010 : 22:58:24
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citation: Initialement posté par mespres
refuser le quitus : c'est bien normal.
Ne pas approuver les comptes : vous faites erreur. Le syndic se moque du fait que les comptes ne sont pas approuvés, c'est en fait une mesure qui nuit aux copros. Si une majorité se dégageait pour ne pas approuver les comptes, il serait alors impossible de recouvrer les impayés. Vous croyez sanctionner le syndicat, mais c'est vous même que vous sanctionnez !! Il faut approuver les comptes sous réserve (ex : sous réserve que la double facturation de l'éléctricien soit régualarisée), dans votre cas je vois pas la réserve que vous pouvez formuler. Vous n'êtes pas d'accord avec les méthodes du syndic, cela n'a rien à voir avec l'approbation des comptes. Il a dépensé 9000 € pour la conservation du patrimoine du syndicat : il n'y a comptablement rien à reprocher.
Il fallait exprimer une réserve sur les 9000 euros. Une dépense indue n'a pas à figurer dans les comptes. Si elle y figure et qu'on approuve les comptes sans réserve, on approuve la dépense.
Kaspertun.
Puisque vous avez agi dans les temps, l'affaire a dĂ» avancer : OĂą en ĂŞtes-vous ? |
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LeNabot
Contributeur vétéran
1102 message(s)
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17
Posté - 29 juil. 2010 : 00:25:18
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18
Posté - 29 juil. 2010 : 08:29:19
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mespres : citation: Et alors qui paie le maçon ?
Vous n'avez pas lu le texte de l'article 37 du décret de 67.
Un syndic n'a aucun droit de commander des travaux sans le vote des AG !!! aucune dérogation n'est possible, même les cas d'urgence.
Votre argument de conserver le partimoine sans rien demander à l'AG est totalement illégal !!!
Ce syndic a commis une faute grave. Kaspertun est en droit de demander réparation.
Mesperes : expliquez nous comment kaspertun peut contester une décision d'AG qui n'existe pas; ce syndic n'a JAMAIS demandé l'accord de l'AG. Dans ce cas le délai de 2 mois de contestation n'a pas lieu d'être. kaspertun n'a pas à payer, comme tous les autres copropriétaires pour des trvaux qui n'ont JAMAIS été approuvés.
maerspres : vous avez une drole de vision de la copropriété. ATTENTION la mission du syndic et du CS est bien défini. chez kaspertun, Cs et syndic ont totalement passé outre leur mandat, ils n'ont pas respectés la loi. Pourquoi ce syndic ne devrait pas être poursuivi ?? il n'a pas respecté la loi, seul la voie du tribuanl s'imposait à kaspertun.
Ce ne sont pas les copropriétaires qui ont mis le SDC " en danger" mais son mandatiare syndic qui a commander des trvaux sans accord de l'AG !! C'est au tribnal de juger ce dossier, mais au final ce sera bien le syndoc qui paiera le maçon, car le tribunal jugera certianement en ce sens. la loi est pour tout le monde, même pour vous mespres !!!
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 29 juil. 2010 : 09:24:58
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citation: Initialement posté par LeNabotcitation: Initialement posté par ainohi
[quote]Initialement posté par LeNabot
L'assemblée est souveraine. On ne peut reprocher au syndic d'exécuter les décisions de l'assemblée.
Tout à fait exact. J'ai eu une lecture trop rapide de l'arrêt, je présente donc mes excuses. Cependant, il est du devoir du syndic de procéder à des réparations urgentes sans forcément consulter l'AG. Nous sommes entièrement d'accord. |
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KASPERTUN
Contributeur débutant
France
89 message(s)
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Posté - 29 juil. 2010 : 09:44:10
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Travaux urgents (article D 37) Ratification a posteriori d’une décision du syndic Nécessité d’une assemblée immédiatement convoquée
Un syndic a décidé d’effectuer des travaux considérés comme urgents sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;
Il a sollicité la ratification de cette initiative à l’occasion d’une assemblée générale ultérieure (vraisemblablement l’assemblée annuelle) ; l’assemblée s’est prononcée en faveur de la ratification.
Une copropriétaire a demandé l’annulation de différentes décisions prises par cette assemblée générale. Elle a obtenu satisfaction pour la ratification litigieuse.
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