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 Posté - 15 août 2010 : 09:15:20
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citation: Initialement posté par gregorRibouldingue citation: Ca m'étonne que le CGA soit aussi à 300 euros, ou lors vous êtes dans un coin de France rêvé... Dans une grande ville de province je paie 170 euros et ceci ouvre droit en plus de l'abattement à plusieurs formations par an et un super repas gastronomique. Ajoutez y un voyage à l'étranger par an payant mais subventionné par le cga déductible de votre revenu pour frais de recherche  Merci de l'information, je ne savais pas qu'on pouvait trouver aussi peu cher.
En tant que looueur en meublé professionel, vous pensez réellement que je eux justifier de frais de recherche avc un voyage à l'étranger?
Comment un CGA peut fonctionner avec aussi peu de recette et autant de dépenses? |
Édité par - ribouldingue le 15 août 2010 09:18:41 |
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gregor
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Posté - 15 août 2010 : 15:30:50
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Initialement posté par gregorRibouldingue citation: Ca m'étonne que le CGA soit aussi à 300 euros, ou lors vous êtes dans un coin de France rêvé... Dans une grande ville de province je paie 170 euros et ceci ouvre droit en plus de l'abattement à plusieurs formations par an et un super repas gastronomique. Ajoutez y un voyage à l'étranger par an payant mais subventionné par le cga déductible de votre revenu pour frais de recherche Merci de l'information, je ne savais pas qu'on pouvait trouver aussi peu cher. En tant que looueur en meublé professionel, vous pensez réellement que je eux justifier de frais de recherche avc un voyage à l'étranger? Comment un CGA peut fonctionner avec aussi peu de recette et autant de dépenses?
J'avoue avoir été fort étonné lors d'une formation à laquelle je participais d'apprendre que mon CGA ne savais pas comment utiliser son argent.
Déjà la lecture de la brochure concernant les différentes formations proprosées m'avait interpellé car certaines formations n'ont rien à voir avec la comptabilité ni la gestion mais plutôt le développpement personnel.
C'est le responsable de l'association qui m'a incité à participer à un voyage à l'étranger pour frais de recherche 
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 Posté - 15 août 2010 : 15:58:50
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Bon. J'ai donc tout faux.... |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 15 août 2010 : 23:08:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Bon. J'ai donc tout faux....
Pas forcément, je suis peut être tombé sur le bon 
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 16 août 2010 : 07:15:32
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Bonjour,
On se demande de plus en plus à quoi servent les CGA sauf à nous pomper de l'argent ......et à créer artificiellement une activité qui ne produit pas chose voir rien
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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alex_122
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Posté - 18 août 2010 : 20:53:04
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citation: Initialement posté par philippe30
Bonjour,
Si tu déclares à ce jour 2000 €uros de locatif , c'est que tu en perçois 4.000 sur ces 4.000 combien de charges tu peux déduire ( assurance , intérêt emprunt etc ....) , je suppose que tu as un seul bien ?
Pour l'amortissement , tu prends 80% de la valeur d'achat de ton bien et ensuite tu prends 3.33% pour connaitre le montant d'amortissement que tu peux déduire annuellement
Quand tu auras fais ces calculs , repasse nous voir avec les résultats
Philippe
Bonjour,
Je reviens vers vous avec des données chiffrées.
Déjà , pour être bien sur que j'ai été clair, je ne fait que louer un appartement, que j'ai mis en meublé car ca semblait plus avantageux, à un particulier! Il est loué sur Paris 15. Il s'agit donc de Location Meublée Non Professionnelle.
Pour mon bien mis en location meublée, le loyer est à 1250€/mois, soit 15000€ à l'année.
Si je déclare en micro-foncier, cela reviendra à ajouter à mon revenu 7500€ de revenus locatifs, ce qui correspond dans mon cas, étant donné mon salaire, à payer 2000€ supplémentaire d'impôts (montant que je donnais dans mon post).
Si je déclare en régime réel simplifié (ce que je n'ai pas fait à ce jour), dans ce cas en déduisant de mes revenus locatifs : gestion du bien (mis dans une agence), assurance de l'appartement, assurance contre les non payés, taxe foncière et intérêts d'emprunts (j'ai un emprunt immobilier), je suis alors à déclarer +4661€. Donc il me faudrait alors adhérer à une CGA pour ne pas avoir 25% de majoration.
Mais si je prends maintenant en compte l'amortissement de mon bien, le bilan devient négatif. En appliquant la règle donnée par Philippe (qui correspond si je ne me trompe à un amortissement sur 30 ans), mon bilan devient négatif, à -3783€.
Donc dans ce cas, si je ne me trompe, je n'aurais pas d'impôt supplémentaire à payer (?).
Que pensez vous de mon raisonnement?
Mes interrogations restantes :
- l'amortissement du bien; j'ai toujours du mal à croire qu'on peut amortir la valeur d'un appartement mis en location. Dans ce cas, je me dis que le bilan devient vite (toujours?) négatif, et je me demande pourquoi tout le monde ne fait pas comme ça? Certes il faut remplir les formulaire 2031/2033, mais dans mon cas où j'impute peu de choses (je ne m'embeterais pas à déduire frais de correspondances,... sachant que je suis deja très négatif), ca reste il me semble simple (ou bien je n'ai pas perç encore la difficulté!).
- Je me pose aussi toujours des questions sur l'impact de la prise en compte de l'amortissement en cas de revente du bien, mais vous m'avez dit qu'il n'y en avait aucun;
- la valeur à prendre en compte de l'appartement, pour calculer l'amortissement : la valeur lors de l'achat? la valeur actualisée? qu'est ce qui fait foi : une estimation faite par une agence? comment vérifient les impots?
- le 3,33% de 80% de la valeur du bien me va très bien, c'est une règle approuvée par les impôts?
- ultime question : j'ai entendu parler de taxe professionnelle? je devrai la payer? que ce soit en abattement forfaitaire 50%, ou en regime réel simplifié?
Par avance merci pour vos réponses! (en particulier Philippe30!) |
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Posté - 18 août 2010 : 21:10:12
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citation: je ne fait que louer un appartement, que j'ai mis en meublé car ca semblait plus avantageux, à un particulier! Il est loué sur Paris 15. Il s'agit donc de Location Meublée Non Professionnelle. Non, ce n'es tpas la qu'est la défintiion de LMP ou LMnP: Il s'agit du niveau de recettes et de la demande d'inscription au RCS.
Ce sont pour ces deux raisons la que vous êtes LMnP par défaut de n'etre pas LMP
citation: Pour mon bien mis en location meublée, le loyer est à 1250€/mois, soit 15000€ à l'année. Peu importe le loyer, ce qui importe c'est la recette, soit loyer plus charges.
citation: Si je déclare en micro-foncier, Non, ce ne sont pas des revenus fonciers.
Vouloez-vosu dire micro-bic?
citation: ...cela reviendra à ajouter à mon revenu 7500€ de revenus locatifs, ce qui correspond dans mon cas, étant donné mon salaire, à payer 2000€ supplémentaire d'impôts (montant que je donnais dans mon post). 7 500 euros de recettes BIC soit ....
citation: Si je déclare en régime réel simplifié (ce que je n'ai pas fait à ce jour), dans ce cas en déduisant de mes revenus locatifs : Non de vos recettes, les revenus c'estr ce qui est directement imposable, grosso-modo
REVENU = RECETTES - déductions diverses
citation: .... gestion du bien (mis dans une agence), assurance de l'appartement, assurance contre les non payés, taxe foncière et intérêts d'emprunts (j'ai un emprunt immobilier), je suis alors à déclarer +4661€. Donc il me faudrait alors adhérer à une CGA pour ne pas avoir 25% de majoration. Non.
Si vous ne portez pas votre local a l'actif, voous ne pouvez pas déduire la taxe foncière, l'intéret d'emprunt et les dépenses du syndicat relatives à l'immeuble.
Vous ne pouvez déuire QUE ce qui est relatif a la location.
citation: Mais si je prends maintenant en compte l'amortissement de mon bien, le bilan devient négatif. Si je porte mon local a mon acitfd, alors que je peux amortir, et le résultat est négatif...
citation: En appliquant la règle donnée par Philippe (qui correspond si je ne me trompe à un amortissement sur 30 ans), mon bilan devient négatif, à [b]-3783€. Mon revenu est négatif. Le bilan, c'est autre chose.
Il s'agit d'une approxximation pour avoir un ordre de grandeur correct, mais l'amortissement est un peu plus compliqué que cela.
citation: Donc dans ce cas, si je ne me trompe, je n'aurais pas d'impôt supplémentaire à payer (?). Correct.
citation:
- l'amortissement du bien; j'ai toujours du mal à croire qu'on peut amortir la valeur d'un appartement mis en location. Dans ce cas, je me dis que le bilan devient vite (toujours?) négatif, et je me demande pourquoi tout le monde ne fait pas comme ça?
1/ Il ne' s'agit pas de régles fiscales propres aux locations meublées, mais la facon de faire comptablement de toute entreprise.
2/ Tout le monde fait comme cela
3/ AU bout de trente ans, il n'y a plus rien a amortir.
4/ EN fait ca va plus vite au début car on amorti les meubles sur 8 ans, etune partie de l'immeuble sur 15 ans. Au bout de 15 ans, l'amortissment est plus proche de 2% que de 3;3%
citation: Certes il faut remplir les formulaire 2031/2033, mais dans mon cas où j'impute peu de choses (je ne m'embeterais pas à déduire frais de correspondances,... sachant que je suis deja très négatif), Tsss, ca ne fonctionne pas comme ca.
Vous vous devez de tenir une comptabililité fiable et sincère, et on ne transpose pas ce qu'on veut comme on le sent de la comptabilité à la fiscalité.
Vous devrez vous embetez.
citation: ca reste il me semble simple (ou bien je n'ai pas perç encore la difficulté!).
Poà ur un local ca va etre ultra simple.
citation: - Je me pose aussi toujours des questions sur l'impact de la prise en compte de l'amortissement en cas de revente du bien, mais vous m'avez dit qu'il n'y en avait aucun; En LMnP il n'y en a strictement aucun, puisque vous serez soumis a l'impot sur les plus-values du particulier, donc exonération totale au bout de 15 ans, taxation totale ou presque avant 5 ans, etc...
citation: - la valeur à prendre en compte de l'appartement, pour calculer l'amortissement : la valeur lors de l'achat? la valeur actualisée? qu'est ce qui fait foi : une estimation faite par une agence? comment vérifient les impots?
La valeur vénale selon votre estimation sous votre responsabilité a l date de l'entrée du logement dans votre actif.
Si vous l'avez acheté 20 000 euros il y a quatre ans et qu'il vaut 100 000 aujourd'hui, c'est 100 000 euros.
citation: - le 3,33% de 80% de la valeur du bien me va très bien, c'est une règle approuvée par les impôts?
Absoluement pas, c'est uen regle de calcul sur le pouce.
Il vous faut décomposer votre bien en composants, il y a plusieurs fils sur ce sujet sur ce forum, faites un peu de recherche.
citation: - ultime question : j'ai entendu parler de taxe professionnelle? je devrai la payer? que ce soit en abattement forfaitaire 50%, ou en regime réel simplifié? Elle a disparu mais vous paierez la taxe territoriale qui la remplace..
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alex_122
Contributeur débutant
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28
Posté - 18 août 2010 : 21:44:12
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Désolé pour mes approximations de vocabulaire, je suis loin d'être un puriste, etje cherche surtout à aller à l'essentiel avec un minimum de notions, et en m'appuyant sur vos réponses.
Quelques précisions/questions pour Ribouldingue :
- quand je parlais de 1250€/mois, il s'agissait bien de charges comprises;
- quand je disais "ne pas vouloir m'embeter", ce n'etait pas pejoratif, juste je veux seulement amortir la valeur de l'appartement. Je pensais que c'était simplement le calcul donné par Philippe tous les ans, mais apparemment tu dis que ce sera plus compliqué? (quoique après tu me dis que ca va être ultra-simple!) J'ai fait des recherches sur le forum, j'ai bien epluché tous les post, j'en avais déduis de seulement remplir les formulaires 2031, 2033A/B/C avec notamment ligne 254 du 2033B la valeur dudit amortissement (et le reste des calculs se faisait naturellement).
- concernant la taxe territoriale, c'est combien? je dois aussi la payer en micro-BIC?
Philippe, j'attends aussi impatiemment ton point de vue sur mon post précédent, merci!! |
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29
Posté - 18 août 2010 : 21:52:35
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30
Posté - 18 août 2010 : 22:04:38
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citation: j'en avais déduis de seulement remplir les formulaires 2031, 2033A/B/C avec notamment ligne 254 du 2033B la valeur dudit amortissement (et le reste des calculs se faisait naturellement).
La ligne 254 résulte d'un calcul complet de la 2033-C, tableau I et tableau II of course.
Ces deux tableaux ne différencient pas les composants, donc il faut un tableau extérieur non communiqué, ou l'on fait tout ca pour tous les composants de tous les actifs (un seul dans votre cas) puis amalgamer pour une présentation conforme a ce que demandent les impots dans cette feuille.
On reporte alors le résultat dans la ligne 254 susnommée.
citation: - concernant la taxe territoriale, c'est combien? je dois aussi la payer en micro-BIC? En micro-bic, on passe souvent au travers en particulier si on n' a pas déclaré son activité avec une P0 comme on le devrait normalement.
Le montant dépend de la commune, donc impossible a dire. J'ai commencé qqpart sur ce site un fil récapitulatif de tous les montants minimaux par commune.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 19 août 2010 : 09:06:27
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 19 août 2010 : 21:16:32
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Merci beaucoup pour vos éclaircissements.
Je commence mieux à comprendre où sera la difficulté dans mon cas qui reste quand même simple : la décomposition de mon bien en composants.
J'ai lu beaucoup de posts de ce forum, en particulier le fil conducteur transmis par Ribouldingue.
Description de mon bien :
Appartement 2 pièces, 45m², situé 75015 au dernier étage d'un immeuble année 1930. Appartement classique, que j'ai renové entièrement en 2007. J'y ai vécu jusqu'en 2009, et je l'ai mis en location meublée en septembre 2009. Il a été évalué aux alentours de 330000€ il y a 1 an, donc je pars sur cette valeur.
Amortissement proposé (calqué sur le post de Ribouldingue)
Terrain : 15% non amortissable (je prends quand même cette valeur, sachant qu'il s'agit d'un immeuble en copropriété? A Paris?)
Structure : 50% sur 40 ans soit 4125€ pour 2010
Menuiserie, cloisons, couverture : 25% sur 20 ans soit 4125€ pour 2010
Electricité, chauffage, peinture, papier peint : 15% sur 15 ans soit 3300€ pour 2010
=> (4125+4125+3300) soit 11550€
=> qu'en pensez vous?
Evidemment, vous allez me dire que chaque situation est spécifique, mais que pensez vous de ce découpage pour mon cas? Et comment faire mieux : s'adresser aux impots? s'adresser à un comptable? Philippe, tu as fait comment?
Conséquence de l'amortissement sur une revente :
Je reviens également sur les conséquences de porter son bien à l'actif et de l'amortir, en cas de revente.
Prenons un exemple :
- mon bien a été acheté 300000€, je le revends au bout de 15 ans 350000€, j'ai amorti pendant 15 ans => je ne paye aucun impôt sur la plus value?
- idem mais je le revends au bout de 10 ans. J'ai amorti pendant 10 ans. Je paye 50000(plus value)x50%(10 ans)x16,8%(taxation) d'impôts. Et rien de plus, malgré le fait que j'ai amorti? (je suis en LMNP).
citation: Philippe30 :
Pense à faire ta demande avant le 1 février 2011 pour tes revenus de 2010.
=> non, c'est plutôt avant le 1er fevrier 2011 pour les revenus de 2011? 2010 c'est trop tard si j'ai bien compris? (pour votre info j'attends une réponse des impôts sur ce point)
Merci |
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Posté - 19 août 2010 : 22:01:01
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Pour la plus-value, il n'y a que au cas ou l'année de la revente vous soyez en LMP que les amortissements pourraient etre pris en compte, mais il faudrait que
1/ vous ayez ce bien en exploitation LMP depuis moins de cinq ans,
et que
2/ vos recettes soient supérieures a 80 000 euros (ordre de grandeur, je n'ai plus le chiffre en tete)
pour que vous soyez imposable sur la plus value et que celle -ci résulte du prix de vente moins le prix d'achat moins les amortissements utilisés.
En LMnP les amortissements n'entrent pas dans la calcul de la plus-value puisqu'on utilise une autre méthode de calcul, celle des PV des particuliers. |
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Posté - 19 août 2010 : 22:03:22
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Evidemment, vous allez me dire que chaque situation est spécifique, mais que pensez vous de ce découpage pour mon cas? <== Pour ma part je le trouve correct.
N'omettez pas:
1/ Vos meubles, amortissable sur 8 ans TRES IMPORTANT
2/ Eventuellement votre vaisselle sur 4 ans
3/ Le cas échéant votre ordinateur, votre imprimante, .... |
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alex_122
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Posté - 19 août 2010 : 22:05:53
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Dans le bien que je loue, il y a très peu de mobilier : lit, lave lnge, refrigerateur, four,...
Qui pour la plupart date de plusieurs années.
Vu que je suis largement négatif, je pensais m'abstenir de l'amortir.
=> j'ai le droit? |
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Posté - 19 août 2010 : 22:09:57
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Toujours pareil, il s'agit de comptabilité fiable et sincère, pas de dissertation sur l'air du temps.
Un meublé qui ne contient pas de meuble, ca fait toujours bizarre. Ca va amener des questions.
Vu que vous estimez qu'ils font l'affaire, c'est qu'il doit y en avoir au mons pour entre 500 et 1000 euros. Dans votre plan d'amortissment, ils auront alors une valeur résiduelle nulle dans quatre ans, cad en 2013 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 20 août 2010 : 07:38:04
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 20 août 2010 : 10:19:16
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Toujours pareil, il s'agit de comptabilité fiable et sincère, pas de dissertation sur l'air du temps.
Un meublé qui ne contient pas de meuble, ca fait toujours bizarre. Ca va amener des questions.
Vu que vous estimez qu'ils font l'affaire, c'est qu'il doit y en avoir au mons pour entre 500 et 1000 euros. Dans votre plan d'amortissment, ils auront alors une valeur résiduelle nulle dans quatre ans, cad en 2013
Il y a peu de choses dans l'appartement, et certaines sont "agées" donc je pensais que leur valeur était quasi nulle.
Il y a :
- une cuisine équipée, valeur environ 3000€ achetée début 2007;
- un lave linge, qui a 10 ans
- un lit, qui a 10 ans (...) et valait 800€ à l'achat
- un réfrigérateur, 400€, acheté en 2007
- il y avait un clic clac et une table+chaises, que j'ai enlevés d'un commun accord avec les locataires (indiqué dans le contrat de location)
=> comment je pourrais me "dépatouiller" avec l'ensemble?
=> tu parles d'amortissement sur 4 ans? tu avais parlé de 8 ans à un moment? |
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Posté - 20 août 2010 : 13:29:13
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1/ Une cuisine achetée 3000 eurs avec une duréede vie de 8 ans (meubles) vaudrait encore plus de 1 500 euros ce jour.
Avec une durée de vie de quatre ans (partie életcroménager) , encore plus de 750 euros, donc je dirais qu'elle vaut forcémnt qqchose
2/ Un lave linge de dix ans ne vaut pas grand chose, il doit avoir un valeur résiduelle de 20 ou 30 euros
3/ UN lit de 10 ans doit avoir une valeur résiduelle de 50 à 100 euris
Le réfrigérateur de meme doit valoir 50 euros
4/ Le clic-clac et le reste ne peuvent pas valoir zero au motif que le locataire n'en veut pas, car vous etes censé les avoir mis et les avoir entreposé puisque le locataire actuel n'en veut pas.
leur valeur existe donc, et ca doit valoir entre 50 et 200 euros.
Au total vous en avez bien pour 1500 a 2000 euros. Sur quatre ans, ca ne parait pas mais ca fait 500 euros de dotation aux amortissements utilisable immédiatrement ou plus tard, pendant dix ans. Et en plus a montre un actif cohérent avec votre activité.
Je parle de 8 ans pour les meubles, 4 ans pour la vaisselle ou l'électroménager et l'équipement s'il y en a (cafetière, torchons, draps..) Il se peut que j'ai laissé trainer des erreurs, en revanche.
ordinateur 3 ans, imprimante idem.
Logiciel 1 an |
Édité par - ribouldingue le 20 août 2010 13:34:10 |
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 20 août 2010 : 14:58:41
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citation:
Amortissement proposé (calqué sur le post de Ribouldingue)
Terrain : 15% non amortissable (je prends quand même cette valeur, sachant qu'il s'agit d'un immeuble en copropriété? A Paris?)
Structure : 50% sur 40 ans soit 4125€ pour 2010
Menuiserie, cloisons, couverture : 25% sur 20 ans soit 4125€ pour 2010
Electricité, chauffage, peinture, papier peint : 15% sur 15 ans soit 3300€ pour 2010
=> (4125+4125+3300) soit 11550€
=> qu'en pensez vous?
En me relisant, je me rends compte que la somme des pourcentages que j'ai affectés ci-dessous fait ... 90%!!!
C'est donc faux, on est d'accord? Que puis/dois je faire : répartir les 10% manquants ?
Par ailleurs, pourquoi dis tu que les amortissements reportés sont utilisables 10 ans : je croyais que c'était reportable indéfiniment? |
Édité par - alex_122 le 20 août 2010 15:57:18 |
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