| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 12 août 2010 : 19:09:15
|
Bonjour,
Dans notre copropriété il y a un lot qui vient de changer de titulaire.
Jusqu'à présent le votant était l'usufruitier. Depuis son décès il y a 3
indivisionnaires qui ne sont d'accord sur rien, évidement.
Personne ne veut donner procuration à personne concernant le vote en
assemblée générale.
Bien entendu personne ne veut payer le moindre cent pour les charges.
D'autre part, il est impossible de convoquer les indivisionnaires
copropriétaires du moins l'un d'entre eux vu qu'il réside à l'étranger et
son adresse impossible à localiser.
Or, il va y avoir prochainement une réunion concernant la succession où tous
les indivisionnaires vont être présents.
Pourquoi ? Car le notaire va effectuer le partage de la succession avec
création, attribution de lots, une assemblée générale des copro et donc une
nouvelle répartition ainsi qu'un nouveau règlement de copropriété.
Il n'y aura plus que 2 indivisionnaires pour le lot. Mais ils ne seront pas
plus d'accord.
L'article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise :
« En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf
stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un
mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du
tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. »
Puis je demander à faire introduire une clause, dans le règlement de copro,
qui précise « est valable la convocation et toute notification faite à un
seul des indivisionnaires à charge pour celui-ci d'en faire part aux autres
?
Cela permettra également d'envoyer l'appel des provisions pour charges et
provisions pour travaux.
Merci des vos avis
|
|
|
|
1
 Posté - 12 août 2010 : 19:34:41
|
|
Pourquoi ne pas faire appliquer la loi et obtenir du syndic qu'il demande au prsdt du TGI de désigner un mandataire commun de l'indivision ? |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 12 août 2010 19:35:20 |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 12 août 2010 : 19:53:30
|
C'est un copro de 2 lots.
De plus les indivisionnaires envisagent de vendre chacun leur part.
Evidement, il n'y aura pas plus de signification de domicile ce qui gènera considérablement la semande de provision pour charges et la convocation d'assemblée. |
|
|
|
3
Posté - 12 août 2010 : 20:59:06
|
|
raison de plus pour faire désigner par voie de justice un mandataire commun. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 12 août 2010 : 22:51:37
|
Bien.
Autre question : comment présenter la demande au président du tribunal (tgi).
Avocat obligatoire ? |
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 16 août 2010 : 08:34:58
|
|
puisqu'il y a un notaire en charge de la succession, le syndic aurait du adresser les appels de fonds, convocation d'AG au notaire... |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 16 août 2010 : 12:14:44
|
Tout ça c'est fait.
Le notaire va faire l'AG et du coup l'approbation du nouveau règlement de copropriété ainsi que l'attribution des nouveaux lots crées.
Simplement je voulais savoir s'il est possible légalement de proposer une clause dans le RC du genre " les notifications pourront être valablement faites à l'un ou ou l'autre indivisionnaire à charge pour lui de prévenir l'autre."
Ou quelque chose du mème tonneau.
L'article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne semble pas s'y opposé.
Puisqu'à près l'AG vont se reposer les mèmes problèmes de la représentation et signification (et paiement).
Evidement je vais poser la question au notaire (Maïtre oui-oui-tout-est-possible-faut-voir) mais j'aimerais auparavant quelques avis. |
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 16 août 2010 : 12:17:18
|
|
ce n'est pas le notaire qui fait la convocation à l'AG mais le syndic en exercice |
|
|
|
8
Posté - 16 août 2010 : 12:57:27
|
|
il faut rappeler à Maïtre oui-oui-tout-est-possible-faut-voir, que la loi est là : citation: Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
en terme juridique la différence est énorme entre DOIVENT et PEUVENT. En l'occurence la loi dit DOIVENT, donc pas d'échappatoire possible...
qui a nommé le notaire comme syndic, est-il lui-même proprio ? bizarre, bizarre, vous avez dit bizarre ? |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 16 août 2010 : 13:49:06
|
Doivent et peuvent.
C'est la suite de "doivent" qui m'interesse.
- sauf stipulation contraire du règlement de copropriété -
Comme le RC va être réécrit autant prévoir la représentation de l'indivision directement dans la loi (RC) ?
Pour les formalités, tout se fait chez le notaire mais évidement ce n'est pas lui le syndic. Mais il est nécessaire de faire l'AG avant les actes notariés qui sont assez compliqués.
Déjà que l'entente entre les indivisionnaires n'est pas au beau fixe, celle entre les coproprétaires est du genr cyclonique.
Y a du fric à toucher, donc ! |
|
|
|
10
Posté - 16 août 2010 : 16:31:49
|
sauf que, normalement, il existe un RDC et si vous voulez le modifier pour ce cas, il faut l'unanimité... et donc si l'entente est cyclonique, pensez vous obtenir l'unanimité des proprios (surtout si certains ne sont pas présents....  ) |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 16 août 2010 : 17:36:10
|
Si, si; Tout le monde sera présent; Y des pepettes à se partager.
Mais ce sera probablement la dernière fois. |
|
|
|
12
Posté - 16 août 2010 : 19:41:14
|
|
eh bien parmi vos indivisionnaires, a t il été nommé un mandataire, si NON, aucun ne peut participer au vote donc vous n'aurez pas l'unanimité. |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 16 août 2010 : 22:29:31
|
J'en reviens toujours à la mème question.
Est-il possible de désigner un mandataire conformément à la clause du RC que j'aimerai faire inserer.
Je veux juste savoir s'il est possible de mettre une telle clause. Le reste sera fait en l'étude du notaireµ; Avant, pendant et après.
C'est l'avenir qui m'inqiette et dont je veux me prémunir. |
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 17 août 2010 : 08:20:20
|
il faut comprendre que pour l' AG soit valide elle doit être convoquée dans les règles de forme par LE SYNDIC en exercice
avant de penser à la suite il faut franchir la 1ère étape : l'AG |
|
|
|
15
Posté - 17 août 2010 : 08:29:25
|
POurquoi ne pas faire appliquer la loi plutot que de manipuler le regelement actuel poru répondre a la moindre cause?
C'est vrai que le grand Nicolas donne l'exemple, un mauvais exemple...
Mais j'ai un doute sur le cas dont nous parlons:
Est-ce ACTUELLEMENT une indivision ou uen copropriété?
Pourquoi modifier le reglement de copropriété, qu'est-ce qui le motive.
Pourquoi serait-ce un notaire qui convoquerait l'AG sauf si il s'agit d'une création de copropriété?
Je ne suis pas certain que le cas soit bien exposé... |
|
|
|
16
Posté - 17 août 2010 : 08:32:55
|
dans le RdC vous pouvez mettre ce que vous voulez ou presque. Dans le cas présent, je ne suis pas sur qu'un juge accepte cette procédure qui laisse l'aléa planer, ce n'est pas dans l'esprit de la loi.
je vous conseillerai plutot, afin d'éviter tous ennuis à l'avenir et du fait que votre copropriété est petite : "en cas d'indivision, si les indivisionnaires ne désignent pas un mandataire, les notifications et courriers nécessaires au fonctionnement de la copropriété, se feront auprès de chaque indivisionnaire. Les charges supplémentaires générées par cette procédure (non désignation d'un mandataire) seront supportées par les dits indivisionnaires. "
n'oubliez pas que dans ce cas, il vous appartiendra également de solutionner le problême de la présence de tous les indivisionnaires à la réunion : qui est présent ? qui signe ? qui vote ?
enfin, je relève que la loi est claire dans l'actuel et que vous souhaitez adapter le RdC à des proprios particuliers qui n'ont pas vocation à être éternellement dans cette copropriété (c'est une certitude... "la mort est la seule certitude de la vie !") |
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 17 août 2010 : 09:06:54
|
à partir du moment où il y a 2 entités juridiques distinctes en tant que propriétaires, l'immeuble est sous le statut de la copropriété...même en l'absence de réglement de copropriété: il existe déjà l'état descriptif de division
c'est la loi de 65 et le décret de 67 qui s'appliquent en entier et uniquement ces textes
vous n'avez toujours pas dit qui est actuellement le syndic: un syndic professionnel ou un syndic non professionnel
le partage de la succession ne vous regarde pas! |
|
|
|
maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 17 août 2010 : 14:45:32
|
Pour RIBOULDINGUE
A l’origine il y a 2 copropriétaires. Ma femme et moi ainsi que les parents de madame. La copro est une maison sur 3 niveaux avec 18 lots. 2 appartements ainsi qu’un studio, 3 chambres, 4 garages et autres cave, grenier, débarras, jardin et cour.
Nous possédons en bien propre un peu plus de la moitié de la maison soit 12 lots. Les beaux parents sont propriétaires de 6 lots représentés en parts de SCI pour 380/400 parts, ma femme pour 20 parts de la SCI.
Cette SCI a été crée dans les années 50 mais n’a pas fait l’objet de déclaration en 2001 et donc s’est transformée toute seule en société de fait. Fiscalement rien n'a été fait. Voilà le pourquoi de l’indivision.
Les parents de madame ont fait donation de la totalité de leurs parts ainsi que d’autres biens aux 2 petits enfants de madame sans prévenir mon épouse. Bref, ils ont déshérités mon épouse suite à mésentente de madame avec ses parents (pour d’autres raisons que la donation). Il y a également eu procès d’un des enfants contre sa mère ainsi qu’une demande mise sous tutelle de sa mère… Un arrangement (mauvais) a été trouvé et depuis il y a une guerre larvée entre l’un des enfants et sa mère. L’autre enfant de par son métier, voyage à travers le monde. Elle revient en France à peu près tous les 5-7 ans avec un désintérêt évident pour tout ce qui est finances. J’ai de bon rapport avec celle-ci mais je me tiens à l’écart des questions biens et argent.
Les beaux parents viennent de décéder successivement en quelques mois d'intervale.
Le notaire qui avait fait les donations en son temps a omis ou n’a pas voulu ou a parlé très bas du problème de la part réservataire, ma femme étant fille unique. Il n’a également fait aucune publication du transfert de propriété. Evidement il a encaissé les droits.
Le lendemain du décès du dernier vivant un des enfants a voulu, avec huissier à l’appui, faire mettre des scellés sur la porte d‘un appartement ainsi que d’autres lots. En vertu d’une donation. Et récupérer tout le mobilier.
Ceci a déclenché un nouveau conflit avec menaces diverses et variées. Enfin une belle future pièce de théâtre.
Peu de temps après le décès ma femme a été « convoquée » par un notaire qui a voulu lui faire signer, sur demande de son fils « un partage équitable de la succession » :
70% des biens pour les enfants et 30% pour ma femme. Des biens restants hors donation ! Résultat, la guerre reprend.
J’ai proposé de faire un partage une fois pour toute, j’ai chiffré les biens et proposé une base qui a été accepté, du moins oralement, et j’ai choisi un notaire qui avait déjà fait un acte pour moi.
Le fils a choisi dans un premier temps le notaire qui a fait les actes de donations mais celui ci a refusé l'affaire (et pour cause) il a pris un autre notaire pour le conseiller, la fille doit donner procuration mais ne veut pas la donner à son frère avec lequel elle est en froid. Donc il doit y avoir signature sous peu pour liquidation de la succession, partage des biens avec créations de nouveaux lots, refonte du règlement de copropriété.
Voilà la genèse de l’histoire.
Il est donc de l’intérêt de tous de redémarrer cette copro sur une base normale.
Enfin surtout du mien puisque jusqu’à présent je paie les provisions pour charges. Et les 2 indivisionnaires, non.
C’est pourquoi il va y avoir une AG où tous les copros seront présent ou auront donné mandat pour la création de nouveaux lots puis le partage.
Ah ! J’oubliai : le syndic est ma femme, régulièrement nommée par la dernière AG.
De toute façon, l’ag est convoquée en urgence donc les délais n’ont pas besoin d’être respectés et la réunion de copro se fera en présence de 2 notaires et le partage par la suite.
Pour le coup, tout le monde est d’accord pour signer des 2 mains un compromis. Pourvu qu’il y ait des sous à la clef…
Ce qui m’importe le plus, pour l’avenir c’est de porter une clause de mandat dans le RC car les copros ne se reverront probablement plus au complet avant longtemps…
Pour rambouillet
Votre formulation est intéressante mais ne répond pas entièrement au problème :
Qui paie ?
Il va me falloir trouver une solution mais ignorant du domicile légal d’un des indivisionnaires je ne peux signifier aucun papier.
Pour nefer
Ma femme est syndic plus que bénévole.
Voyez que la succession me regarde. Elle va jusqu’à me pourrir la vie…
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14632 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 17 août 2010 : 15:11:54
|
on en revient donc à cette convocation d'AG
elle ne revet pas de caractère d'urgence, qui ne peut concerner que des mesures de sauvegarde de la copropriété: ce n'est pas le cas ici
la convocation d'AG doit donc être adressée en RAR à TOUS les copropriétaires, à leur domicile ou au dernier domicile connu, ce qui doit être le cas pour celui résidant à l'étranger (ce peut être son dernier domicile à 'étranger)
si la convocation revient sans être retirée, le syndic doit conserver l'enveloppe sans l'ouvrir
à défaut de respecter les conditions de forme de la convocation, cette AG pourrait être contestée : il pourrait y avoir une demande d'annulation
quel est l'ordre du jour de cette AG ?
ne pas oublier que les projets de résolution doivent être joints à la convocation ainsi que tous les documents prescrits par l'article 11 du décret
de plus , une AG étant une réunion privée, les notaires n'ont pas à y assister |
|
|
|
20
Posté - 17 août 2010 : 15:49:56
|
dans votre sujet on mélange beaucoup de choses : des successions, des partages, et un règlement de copropriété qui est élaboré pour satisfaire les uns et les autres et pour régler un différend familial, ce n'est pas la bonne solution.
je suis désolé pour les décès dans cette famille, mais sans le vouloir j'ai mis le doigt sur ce qui touche toute copropriété : "la mort est la seule certitude de la vie" comme je vous l'ai écrit sous un jour un peu humoristique et je m'en excuse encore.
mais ceci confirme ce que je vous dis : un jour ou l'autre, tout copropriétaire disparait (vente, succession, etc...) et il serait dangereux d'écrire un RdC pour résoudre un problême familial, car un jour ou l'autre ces 18 lots ne seront plus dans la famille (cela commence).
donc dans votre cas, je conseillerai de laisser les notaires faire et qui semblent le faire pour le mieux :
* convocation non faite par un syndic
* convocation sans urgence
* pas de personnes étrangères à l'AG
même si tout ceci, comme le dit nefer, n'est pas légal.
n'allez pas en rajouter pour faire un RdC qui dérogerai à une règle générale, car cela pourrait "péter" à la figure des uns et des autres lors d'une vente. Contentez vous de la loi et juste la loi...
Au plus, dans le compromis chez le notaire faites en sorte que dans votre cas, il soit indiqué l'indivisionnaire mandaté et basta, ainsi l'avenir est protégé. Si les indivisionnaires veulent changer ensuite, ce sera à eux de s'organiser.
le RDC régit la vie d'un immeuble batî pour une centaine d'années voir plus, pas pour superposer les différends qui existent entre proprios du moment.
supposons que l'on aille dans le sens que vous indiqué :
* les indivisionnaires ne paient plus leurs charges, à qui allez vous réclamer par l'intermédiaire du TGI..... 
* l'un des deux cherche à vendre, le syndic "bénévole" devra fournir un état daté en donnant des précisions sur les charges dûes et à devoir, mais par qui ?
mais d'ailleurs, si j'ai bien compris, il n'y aurait plus d'indivis dans cette proprio après ce partage "bizarre", alors où est le pb dans l'immédiat ?
Vous voulez vous prémunir pour l'avenir au cas où ... si le cas intervient et que votre copro fonctionne norlement, vous demanderez à un TGI de faire le nécessaire : nomination d'un mandataire. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
