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ETASPAK
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21
 Posté - 20 août 2010 : 22:38:05
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MME BIP***modération UI : identifiant changé à la demande de l'intéressé(e)***,
Vous avez déjà fait la moitié du chemin en toute légalité et il serait beaucoup plus prudent pour vous de faire l’autre moitié de la même façon.
Vous devez savoir que si vous faites vos travaux sans aucune autorisation vous ne pourrez plus utiliser les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Et il serait vraiment dommage pour vous de laisser passer une telle opportunité.
Un juge apprécie la conformité des travaux eu égard à la destination de l'immeuble et prend en compte l'atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Et le fait qu’il existe déjà d’autres vérandas ne peut que plaider en votre faveur.
Par contre, si vous faites vos travaux sans aucune autorisation vous aurez certainement plus à y perdre qu’à y gagner.
Mais vous êtes seul juge de vos décisions, c’est à vous de voir, soit vous êtes dans la légalité soit vous êtes dans l’illégalité.
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Édité par - ETASPAK le 20 août 2010 22:41:14 |
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MME BIP
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 22
 Posté - 21 août 2010 : 09:46:51
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OK ETASPAK! vous êtes vraiment de très bons conseils et je vais suivre ce que vous dites; mais je me demandais: je peux peut être expliquer mes intentions au syndic qui transmettra aux copros lors de la prochaine AG, ainsi ces derniers changeront éventuellement d'avis plutôt que de s'engager dans une procédure qui risque de leur coûter si je gagne. Malheureusement la prochaine AG n'est qu'en mars prochain, alors puis-je demander une AG extraordinaire pour avant cette date et dans ce cas comment procéder et combien cela me coûte-t-il pécunièrement parlant ? Qu'en pensez-vous ? Par contre, lors de la dernière AG il a été émis l'hypothèse de faire une AG extraordinaire en septembre de cette année au sujet de précisions sur un prochain ravalement: à ce moment-là pourais-je incruster ma demande pour mise aux votes lors de cette AG extraordinaire ?
Encore merci pour vos précieux conseils. |
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ETASPAK
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23
Posté - 21 août 2010 : 12:11:18
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MME BIP***modération UI : identifiant changé à la demande de l'intéressé(e)***,
Peu importe que ce soit une assemblée générale « extraordinaire » ou « ordinaire » ou « spéciale » cela n’a pas grande importance.
Chaque assemblée générale doit respectée le même formalisme de convocation.
Et à ce titre vous avez tout à fait le droit de notifier votre demande afin qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Comme le précise l’article 10 du décret du 17 mars 1967 :
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. »
« A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »
Comme vous pouvez le constater l’article 10 du décret ne parle que d’une assemblée générale et de rien d’autre.
En conséquence, notifier votre demande (par LRAR) dès aujourd’hui à votre syndic, précisez-lui bien que s’il ne tient pas compte de votre demande (s’agissant d’une assemblée générale extraordinaire concernant un prochain ravalement) sa responsabilité pourra être engagée et à ce sujet vous pouvez lui mentionner la jurisprudence indiquée ci-dessous.
Faites également une copie de votre demande à votre conseil syndical, informer également un maximum de copropriétaires en expliquant votre démarche, le tout avec douceur il va de soi  .
Et si pour X raisons votre syndic ne tient pas compte de votre demande, il ne vous reste plus que la case tribunal conformément aux dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Cordialement.
PS : A moins de détenir au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, vous ne pouvez-pas demander la tenue d’une assemblée générale.
Voyez ces deux liens :
Jurisprudence : la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence rappelle que la notion d'Assemblée Générale Extraordinaire n'existe pas :
« Il n'existe en copropriété que des assemblées générales et des assemblées spéciales. Chaque assemblée doit respectée le même formalisme de convocation. »
« CA Aix-en-Provence, 4e ch., sect. A, 20 oct. 2006, Synd. Lou Coulinet à Nice et Escoffier c/ SARL Philber : Juris-Data n° 2006-325555 »
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm...ABLE=ACTUCOP
Peut-on contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale extraordinaire ?
« Le syndic a l'obligation de convoquer une assemblée générale de copropriété lorsque la demande est faite par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. »
« Cette demande doit préciser les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée et doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. »
« En cas de refus du syndic, l'assemblée peut valablement être convoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. »
http://vosdroits.service-public.fr/F1888.xhtml
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Édité par - ETASPAK le 21 août 2010 12:14:08 |
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MME BIP
Nouveau Membre
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24
Posté - 21 août 2010 : 16:21:42
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Je vais faire la demande immédiatement, mais une petite précision: dois-je faire la demande en précisant que si je n'obtiens pas gain de cause j'entammerai une procédure devant le TGI en vue d'obtenir une autorisation judiciaire ( mais quel motif donnerais-je - abus de majorité par exemple ou quel autre motif recevable en termes juridiques - ? ) Et au plus grand nombre de copros, dois mettre dans les boites aux lettres ou envoyer en LRAR ?
Cordialement |
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ETASPAK
Contributeur senior
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25
Posté - 21 août 2010 : 21:13:14
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MME BIP***modération UI : identifiant changé à la demande de l'intéressé(e)***,
Avant de faire une nouvelle demande Ă votre syndic soyez certaine de ce que vous souhaitez.
Dès que votre demande sera notifiée au syndic vous serez dans l’obligation d’attendre la tenue de votre prochaine assemblée générale, peu importe la date de cette assemblée générale.
Sachez qu’à partir de ce moment là , vous ne pourrez-plus exiger la moindre autorisation judicaire prévue par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Vous précisez « Par contre, lors de la dernière AG il a été émis l'hypothèse de faire une AG extraordinaire en septembre de cette année ».
Pour qu’une assemblée générale se tienne au mois de septembre, compte tenu du délai légal de 21 jours avant la date de la réunion, du délai d’acheminement normal d’une lettre RAR, du retour des estivants du mois d’août, copropriété de 40 lots (appartements), cela me semble vraiment limite pour le mois de septembre.
Au mieux, ce sera pour la fin du mois de septembre auquel cas vous devriez recevoir rapidement votre convocation, mais comme il s’agit d’une simple hypothèse, il serait vraiment judicieux pour vous de connaître la date exacte de votre prochaine assemblée générale avant de faire quoi que ce soit.
Ceci étant dit, vous faites exactement la même demande que la première fois « j'ai fournis des plans et des perspectives, des photos depuis l'allée prouvant qu'on ne verrait rien de nulle part » en rajoutant uniquement ceci :
PS : Copie aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires.
Sachez que votre syndic est dans l’obligation de donner suite à votre demande sans pouvoir apprécier l’utilité ou l’opportunité de cette demande.
A défaut, sa responsabilité professionnelle pourrait être engagée.
La LRAR concerne uniquement la notification Ă votre syndic.
Aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires une simple copie de votre demande suffit amplement.
Pas question de « faire la demande en précisant que si je n'obtiens pas gain de cause j'entammerai une procédure devant le TGI en vue d'obtenir une autorisation judiciaire » tout ceci vous l’évoquerez verbalement avant et pendant l’assemblée générale.
Concernant le motif (mais quel motif donnerais-je - abus de majorité par exemple ou quel autre motif recevable en termes juridiques - ?) suite à un nouveau refus de l’assemblée générale, en terme juridique, ce sera uniquement l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
A ce sujet, je ne peux que vous conseillez de bien interpréter le lien de Christian Atias (VERANDAS en COPROPRIETE) que je vous cite le 19 août 2010 à 19:59:03
Cordialement.
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Édité par - ETASPAK le 21 août 2010 21:22:57 |
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MME BIP
Nouveau Membre
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26
Posté - 23 août 2010 : 09:37:45
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Bonjour,
Après avoir gambergé ce week-end, j'ai pris la décision de ne pas refaire de demande auprès de l'AG, car pour l'instant personne n'a d'information sur une éventuelle tenue prochainement, et je n'ai pas envie d'attendre février 2011, l'AG normale; je pense donc engager une procédure en demande d'autorisation judiciaire auprès du TGI; pour cela j'envisage de prendre un avocat, Maître Serge DIEBOLT, avec qui je suis déjà en rapport depuis qu'il s'était chargé de ma demande de fermeture de terrasse auprès de l'AG, au mois de février de cette année. (Ca avait d'ailleurs fait sourire le conseil syndical que je passe par un avocat: le CS n'avait pas eu l'air impressionné.)
***modération UI : mention ou paragraphe supprimé à la demande de l'intéressé(e)***
Ce dont j'ai peur, c'est que les copros fassent appel si je gagne, et là ça va engendré d'autres frais et traîner dans le temps. Que pensez-vous de tout ceci ?
Cordialement. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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27
Posté - 23 août 2010 : 17:20:42
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MME BIP***modération UI : identifiant changé à la demande de l'intéressé(e)***,
***modération UI : mention ou paragraphe supprimé à la demande de l'intéressé(e)***
Mais ce qui est bien dommage pour vous, c’est que pour 7,50 € à la page 54 de ce guide, vous avez un modèle de lettre de demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour :
http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...?boutik=true
À partir de là (Ca avait d'ailleurs fait sourire le conseil syndical que je passe par un avocat: le CS n'avait pas eu l'air impressionné.) il est facile à comprendre l’attitude de votre conseil syndical.
Passer par un avocat pour qu’il se charge de votre « demande de fermeture de terrasse auprès de l'AG » n’est certainement pas la meilleure des façons d’aborder le problème.
Si vous vouliez impressionnée quelqu’un, c’est plutôt raté, sauf peut-être pour vous.
Et à la vue des émoluments de votre avocat, pour une véranda (de 5m x 2m), du côté de l’Italie, ils vous en font deux pour le même prix.
Personnellement, si vous obtenez une autorisation judiciaire, je ne pense pas que le syndicat des copropriétaires fasse un recours en appel et je me demande même si cela est possible.
Mais à ce niveau là , n’étant pas juriste, votre avocat sera assurément plus compétent que moi pour vous répondre à ce sujet.
De toutes les façons, pour faire un recours en appel, sachez que le syndic doit obligatoirement obtenir l’accord d’une assemblée générale.
Comme le précise l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »
Il est également préférable pour vous de connaître avec précision si la Mairie d’Antibes vous donne l’autorisation administrative pour faire vos travaux.
Auquel cas, vous pouvez entreprendre votre démarche judiciaire avec l’avocat de votre choix.
A défaut, un mauvais coucheur aura vite fait de vous dénoncer et là je vous laisse imaginer la suite.
Ceci dit, quel a était le résultat du vote (décompte des voix) de l’AG concernant vos travaux lors de votre dernière assemblée générale ?
Cordialement.
PS : Je me permets de vous souhaitez à nouveau la bienvenue dans l’exubérance de la copropriété .
Rectification
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Édité par - ETASPAK le 23 août 2010 18:57:21 |
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MME BIP
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28
Posté - 24 août 2010 : 07:59:58
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Je vais retourné à la mairie; j'y étais déjà allée, et on m'avait répondu qu'il me fallait impérativement l'accord de l'AG et que à partir de là une simple déclaration de construction à la mairie suffisait; je vais allr leur demander un papier officiel comme quoi la mairie autorise officiellement ce genre de construction dans cet immeuble.
Puis je également rencontrer le syndic pour le prévenir, sans chantage bien sur, simplement pour qu'il répète au CS que l'on ira au bout; ou ne dois-je rien dire et laisser opérer mon avocat? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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29
Posté - 24 août 2010 : 12:09:14
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MME BIP***modération UI : identifiant changé à la demande de l'intéressé(e)***,
Dans votre cas, prévenir votre syndic ne sert à rien, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires et à ce titre c’est lui qui recevra votre assignation délivrée par un huissier de justice.
Et ce que la Mairie vous a répondu n’est pas tout à fait exact « on m'avait répondu qu'il me fallait impérativement l'accord de l'AG et que à partir de là une simple déclaration de construction à la mairie suffisait ».
Il serait trop réaliste de croire qu’un simple accord d’une assemblée générale de copropriétaires suffit à modifier toutes les façades d’immeubles qui se trouvent en France.
Mais cela a au moins le mérite d’être clair, votre Mairie ne fera rien pour contrecarrer vos travaux tant que personne ne dira rien et encore permettez moi d’en douter, mais bon……
Concernant la déclaration préalable de travaux je vous réitère mes propos du 20 août 2010 à 14:52:57 « il est tout à fait probable que ces vérandas construites illégalement (sans autorisation de l’AG et sans déclaration en Mairie) ne soient pas soumises à ces deux taxes. »
Et dans l’hypothèse où vous décidez de faire vos travaux sans l’accord d’une assemblée générale vous devez savoir que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale »
Et comme vous le dites « je pourrais peut être négocie, en leur parlant déclaration de véranda aux d'impôts et autres choses pas très claires…etc.….. ».
Toujours dans cette hypothèse, tout ceci impliquera inévitablement des dépenses complémentaires sur le budget global de la copropriété, ce qui n’est pas à négliger.
Il vous faut savoir que dans le cas où l’assemblée générale n’autorise pas le syndic à agir en justice, ce vote peut constituer une ratification implicite de vos travaux.
Cette ratification implicite suppose l'absence d'équivoque, vote sans réserve et à une large majorité (à plus de 90 % des voix) comme le précise cette jurisprudence ci-dessous.
Dans ce cas bien précis, pensez-vous pouvoir obtenir un vote sans réserve avec une large majorité ?
Votez pour une décision qui n’engendre aucun frais supplémentaire et votez pour une décision qui inévitablement engendre des frais complémentaires pour la copropriété n’est certainement pas la même chose.
D’où ma première question, quel a était le résultat du vote (décompte des voix) de l’AG concernant vos travaux lors de votre dernière assemblée générale ?
Ceci étant dit, il me semble bien que nous avons fait le tour de la question, qui je l’espère vous aidera à trouver la meilleures des solutions à votre problème.
Cordialement.
Voyez ces liens :
Cour de cassation - Chambre civile 3 - 9 Juin 2010 :
« Si en cas d'exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale, leur ratification peut se déduire d'une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite suppose l'absence d'équivoque...... »
http://www.juriste-immobilier.com/article=324
Ratification de travaux faits par un copropriétaire sans autorisation par l'assemblée générale de la copropriété :
« Elle est admise mais doit être dépourvue de toute équivoque. »
http://www.paperblog.fr/3542397/rat...copropriete/
Cour de cassation du mercredi 9 juin 2010 N° de pourvoi : 09-15013
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...50&fastPos=1
« Sachez également qu’une jurisprudence n'est qu'une indication, elle doit parfois être interprétée (c'est un facteur d'incertitude), elle n'est pas intangible et peut se modifier au cours du temps. Bien entendu, il faut en tenir compte, surtout si elle se confirme par plusieurs arrêts. »
http://www.droit-info.com/jurisprudences.html
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Édité par - ETASPAK le 24 août 2010 12:39:38 |
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popoff06
Nouveau Membre
France
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30
Posté - 24 août 2010 : 13:47:15
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***modération UI : message supprimé à la demande de l'intéressé(e)*** |
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ETASPAK
Contributeur senior
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31
Posté - 24 août 2010 : 14:21:52
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***modération UI : mention ou paragraphe supprimé à la demande de l'intéressé(e)*** |
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MME BIP
Nouveau Membre
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32
Posté - 24 août 2010 : 15:15:05
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Un coup c'est Mme, un coup c'est Mr, mais c'est toujours ensemble. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 24 août 2010 : 18:09:13
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citation: Initialement posté par popoff06
Je suis allée à la mairie ce matin et ce que je croyais être une simple déclaration classique est en fait un véritable dossier à monter avec fourniture d'une copie, après recherches aux Archives Municipales, desdifférents plans d'origine de l'implantation de l'immeuble avec les limites du terrain, du plan de masse, du plan de coupe, du plan des façades et toitures etc, etc... un vrai parcours du combattant, ensuite toute la commune étant classée, le tout est étudié et doit être approuvé par l'Architecte des Batiments de France; et le dossier ne put être présenté qu'APRES avoir obtenu une autorisation de l'AG ou Judiciaire. Je comprends mieux à présent pourquoi les gens tentent " l'arrache ".
Et crise sur le gateau, si je gagne, moi je paierai des taxes et ceux qui ont construit sans autorisation aucune passent Ă travers. VIVE LA FRANCE !
Et bien, à partir de maintenant vous savez exactement ce qu’il vous reste à faire.
Obtenir une autorisation judicaire, sachez que vous avez dix ans pour le faire.
À ce sujet, si cela vous intéresse, je connais un excellent avocat sur Nice.
Je peux vous communiquer ses coordonnées par mail privé.
Cordialement.
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MME BIP
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2010 : 09:34:14
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Merci pour tous vos conseils judicieux. Je vous remercie pour votre proposition ***modération UI : mention ou paragraphe supprimé à la demande de l'intéressé(e)***
Cordialement. |
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