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 Posté - 09 sept. 2010 : 20:50:08
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fabien : citation: qu’il faut s’adresser au tribunal si le critère de répartition des dépenses a été modifié par l’AG NON, l'AG ne peut imposer à certains de payer des travaux. Lorsque vous recevrez l'appel de fonds, vérifiez bien la façon de calculer : s'il est correst : travaux * par votre "quote part" habituelle, vous payez. Si vous recevez un appael de fonds où il apparait que seul vous et vos voisins payez, dans ce cas refaites le calcul, ne payez que ce que vous disez en accompagnant avec une lettre en LRAR en siganlant au syndic qu'il a fait une erreur. Et attendes, s'il veut vous obliger à payer il devra saisir le TGI qui demandera le tableau des tantièmes du RDC et refera le calcul...
(attention toutefois, que votre RDC ne fasse pas mention de charges spéciales par batiment  )
mettez vous dans la tĂŞte 2 choses :
* vous avez eu tort de ne pas demander à l'AG une autorisation de travaux car vous avez touché aux parties communes (donc marchez sur des oeufs...  )
* ne nous parler pas d'expert, mais plutôt de personnes qui ont donné un avis et réservez le mot "expert" à des personnes diligentées soit par la justice, soit par les assurances.
les fameuses poutres sont en bois ou en béton ? Si elles sont en bois, avez vous demandé au syndic de vérifier s'il y a présence de termites ou non ? quelle région ? |
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fabien_95
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Posté - 09 sept. 2010 : 22:32:25
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Merci pour vos réponses. Toutefois, vous n’avez pas répondu à l’égard de la responsabilité du syndic pour ce qui concerne l’accessibilité de l’appartement sous moi pour une contre-expertise.
Une question très importante : est-ce qu’il y a un moyen (p.e. recours judiciaire d’urgence) pour obliger le syndic à contacter l’assurance de l’immeuble avant tout début de travaux ?
Mes réponses à vos questions :
(pour Rambouillet)
Les poutres sont en bois et selon les charges de copropriété elles sont régulièrement traitées contre les termites.
(pour Ribouldingue)
Aucune résolution n’a été approuvée à ce jour. La proposition (ordre du jour) disait de répartir les frais parmi les appartements concernés.
citation: Vous confondez l'assurance du syndicat que vous payez, et l'assurance du syndic, qui est celle dont je parle
Si j’ai bien compris, vous m’avez dit que le syndic doit contacter l’assurance de l’immeuble. Faut-il qu’il contacte son assurance professionnelle ? Précisez svp
Si aucune LR a été envoyée par le syndic, est-ce qu’on peut utiliser cela ?
citation: Exfoliée? Ca veut dire quoi? Soyez précis et cohérent, parvce que vous avez dit autre chose plus haut:Il s'agit de cassures partielles de la poutre principale
Au-delà des mots de l’architecte de l’immeubles (qui vous m’avez dit n’a pas d’autorité), dans la poutre de l’appartement sous moi il y a une bande de longueur 1 m, largeur 5 cm (1/4 de la poutre) et épaisseur 1 cm qui est détachée.
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Édité par - fabien_95 le 09 sept. 2010 22:32:50 |
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Posté - 10 sept. 2010 : 07:25:58
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citation: Toutefois, vous n’avez pas répondu à l’égard de la responsabilité du syndic pour ce qui concerne l’accessibilité de l’appartement sous moi pour une contre-expertise.
vous oubliez, il n'y a pas d'expertise ou de contre expertise actuellement dans votre affaire ! Quelqu'un signale ce qui pourrait être un sinistre dans votre copro, le syndic s'y rend et regarde, il peut sonner chez vous ou votre voisin du dessous pour essayer de comprendre, mais vous ou votre voisin, peuvent lui refuser l'accès à vos parties privatives... Le syndic n'a aucune responsabilité à ne pas être allé chez le voisin, par contre sa responsabilité est engagée si sinistre il y a et qu'il ne déclenche pas l'assurance de la copro :
poutres en bois traitées tous les ans : cela signifierait que tous les ans, un Te passe dans les appartements pour traiter les poutres ?
l'assurance de l'immeuble traite les sinistres subis par l'immeuble.
l'assurance professionnelle du syndic traite financièrement, par exemple, les éventuelles erreurs que pourrait commettre votresyndic dans l'exercice de ses fonctions : ex : le fait de ne pas déclarer un sinsitre, peut-être (je dis bien peut-être) une erreur professionnelle ; dans ce cas, le SDC pourrait lui demander des comptes et ensuite le syndic se retournerait vers son assureur pour indemniser le prjudice commis par ses propes erreurs (à condition que cela rentre dans les garanties de sa police d'assurance...  ).
Apparement, l'AG n'a pas encore eu lieu à ce sujet ? dans ce cas, avec tous les éléments que les uns et les autres ont vous a fourni, vous devriez pouvoir argumenter pour convaincre l'AG de faire déclencher une déclaration de sinistre par le syndic avant tous travaux. |
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fabien_95
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Posté - 10 sept. 2010 : 10:13:06
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Merci pour tous vos réponses. Il y en a toutefois une très importante à laquelle vous n'avez pas répondu:
est-ce qu’il y a un moyen (p.e. recours judiciaire d’urgence) pour obliger le syndic à contacter l’assurance de l’immeuble avant tout début de travaux ?
Il n’est pas sûr que l’AG se laisse convaincre à délibérer de contacter les assurances !
citation: par contre sa responsabilité est engagée si sinistre il y a et qu'il ne déclenche pas l'assurance de la copro
Peut-il soutenir qu’il n’y a pas de sinistre ?
citation: poutres en bois traitées tous les ans : cela signifierait que tous les ans, un Te passe dans les appartements pour traiter les poutres ?
Peut-être pas tous les ans, mais régulièrement au moins dans les espaces communes. Je dois me renseigner, est-ce que cela est si important ?
Merci beaucoup
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Édité par - fabien_95 le 10 sept. 2010 10:13:58 |
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Posté - 10 sept. 2010 : 10:49:30
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citation: est-ce qu’il y a un moyen (p.e. recours judiciaire d’urgence) pour obliger le syndic à contacter l’assurance de l’immeuble avant tout début de travaux ?
Il n’est pas sûr que l’AG se laisse convaincre à délibérer de contacter les assurances !
Seule l'AG peut obliger, le CS peut fortement conseiller et dans le cas contraire lui faire une LRAR lui rappelant que l'assurance de l'immeuble est là pour résoudre (peut-être) ce pb et qu'il engage sa responsabilité professionnelle en ne le faisant pas, le proprio particulier peut s'amuser à lui faire la même chose s'il le souhaite.
Maintenant si le SDC, via l'AG, souhaite payer les travaux du sinistre, c'est son affaire : ce peut être le cas lorsqu'une franchise est importante et risque d'augmenter la cotisation l'année suivante....
citation: Peut-il soutenir qu’il n’y a pas de sinistre ?
s'il n'y a pas sinistre, personne n'est responsable (sauf lui peut-être... ) et c'est la collectivité qui paie suivant la répartition des charges prévue au RDC.citation: Peut-être pas tous les ans, mais régulièrement au moins dans les espaces communes. Je dois me renseigner, est-ce que cela est si important ?
Si ces poutres sont parties communes, elles devraient être traitées ou au moins suivies. Supposons que ce soient des termites qui fassent ces dégats ?  |
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fabien_95
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Posté - 10 sept. 2010 : 12:11:47
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citation: Maintenant si le SDC, via l'AG, souhaite payer les travaux du sinistre, c'est son affaire
Est-ce que ça veut dire que :
L’AG peut décider de payer les travaux, (peut-être initialement au seul étage -2 sans nous mettre en cause) et par conséquent de ne pas appeler l’assurance, je suis obligé à payer avec les autres copropriétaires ?
Si successivement d’autres travaux sont décidés par l’AG (à l’étage -1 ou d’ultérieures dégradations au -2) et on me met en cause (même pour les dégradations réparés à l’étage -2), est-ce je ne peux plus être indemnisé pour ces travaux successifs (à cause des travaux initiaux à l’étage -2), notamment par l’assurance de mon artisan ?
Il y a la possibilité qu’on fait les travaux à l’étage -1 et le propriétaire du -2 ne souhaite pas payer et nous met en cause (successivement aux travaux du -2) pour les dégradations du -2 et du -1.
citation: le proprio particulier peut s'amuser Ă lui faire la mĂŞme chose s'il le souhaite.
Je n’ai pas compris cette phrase. Est-ce que ça veut dire que le copropriétaire peut se refaire sur le syndic en tant que responsable ?
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Posté - 10 sept. 2010 : 12:22:38
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citation: le proprio particulier peut s'amuser Ă lui faire la mĂŞme chose s'il le souhaite.
faire la mĂŞme lettre que celle du CS ....
citation: L’AG peut décider de payer les travaux, (peut-être initialement au seul étage -2 sans nous mettre en cause) et par conséquent de ne pas appeler l’assurance, je suis obligé à payer avec les autres copropriétaires ? OUI, si une AG décide des travaux, c'est l'ensemble des proprios qui paient ! donc vous avec !
citation: Si successivement d’autres travaux sont décidés par l’AG (à l’étage -1 ou d’ultérieures dégradations au -2) et on me met en cause (même pour les dégradations réparés à l’étage -2), est-ce je ne peux plus être indemnisé pour ces travaux successifs (à cause des travaux initiaux à l’étage -2), notamment par l’assurance de mon artisan ?
Vous mettra en cause, un juge ou une assurance de façon contradictoire. Dans ce cas, les assurances résolveront le problême tarabiscoté que vous énoncez, SAUF si les assurances (elles auront beau jeu de le dire) décident de dire que le SDC n'avait pas à faire les travaux précédents, car c'est peut-être ceux ci qui sont à l'origine du sinistre.  |
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fabien_95
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 Posté - 10 sept. 2010 : 14:43:48
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Je viens de parler avec le syndic.
Il m'a dit qu'ils ne vont pas faire une AG si la réparation à l'étage -2 consiste seulement en un renforcement en résine.
Il a dit aussi que si l'architecte de l'immeuble constate que le dommage au -2 est du à vétusté (mais il n'en a pas parlé dans ses précedents rapports), il ne faut pas appeler l'assurance (????) qui ne couvre pas ce type de dommage.
Quelques idées?
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Édité par - fabien_95 le 10 sept. 2010 17:58:38 |
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Posté - 10 sept. 2010 : 20:34:16
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si ce dommage n'est pas couvert par l'assurance, pas la peine de le déclarer, c'est sur ... |
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 Posté - 10 sept. 2010 : 20:40:00
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En effet si il s'agit de sinistre, on appelle l'assurance, et on détermine la cause et le fautif.
L'assurance prend en cause les degats consécutifs au sinistre.
Si dans votre cas il n'y a pas de sinistre, cad pas de degat, alors il ne sert a rien d'impliquer l'assurance. Si la poutre s'est fendue par vétusté et que celle de l'étage d'en dessous s'est betement suicidée, tout cela sans degat, le syndic peut ne pas impliquer l'assurance et faire les travaux.
Si la poutre cede par vtusté et que le lendemain, le copropriétaire du dessous voit apparaitre un message a son plafoind 'poutre cassée', sans aucun dégat, meme pas la peinture ou le plafond, alors il n'y a pas réellemetn sinistre.
Si la poutre cede dans la nuit, le lustre tombe, tue le chat, casse le guéridon, et le vase Ming, alors il y a sinistre, et l'assurance doit être impliquée, elle remboursera le vase ming, le guéridon, pas le chat, et se retournera vers le fautif si ce n'est pas simplement de la vétusté, mais qu'il s'agit d'un manque d'entretien, ou d'une surcharge du plancher supérieur.
L'assurance ne rembourse en revanche pas les travaux de remplacement ou de soutènement de la poutre. |
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Posté - 15 sept. 2010 : 13:11:20
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Pas compris votre phrase.
Si vous voulez aller en justive avec expertise, ca coute tres cher, il faut payer l'expert et l'avocat, et ca dure tres res longtemps. |
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fabien_95
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Posté - 16 sept. 2010 : 22:13:04
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Je vous explique le problème :
Il y a d’allégés dommages, desquels certains copropriétaires nous accusent (verbalement) ;
Notre expert (mandaté par nous) conteste la nécessité de travaux confortatifs à l'appartement -2; toutefois le propriétaire de l’appartement sous nous lui refuse l’accès;
L’architecte de l’immeuble mandaté par le syndic, ainsi que les copropriétaires concernés, refusent explicitement de contacter n’importe quelle assurance, et d’indiquer les responsables des « dommages » par écrit ;
En cas d’altération des lieux (travaux confortatifs) on n’est plus couverts par l’assurance de l’artisan s’elle n’est pas mise en cause au préalable, et on risque d’être obligés à payer de futurs travaux confortatifs de tout ou presque l’immeuble ( !!) si une AG les « approuve » ou un vrai expert (assurances contactés après les premiers travaux, instances etc.) les ordonne.
Est-ce que vous connaissez quelque système (convaincre l’AG relève de l’impossible) pour mettre en cause quelque assurance (ou pour faire déterminer les responsabilités des dommages s’il y en a) avant de commencer les travaux ?
Merci
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Édité par - fabien_95 le 16 sept. 2010 22:14:18 |
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Posté - 17 sept. 2010 : 07:45:42
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si convaincre l'AG est impossible, alors vous ne pouvez faire grand chose : les traux risquent d'être votés et tout le monde paiera.
NB : si l'architecte refusent de mandater ou ne met rien par Ă©crit : ceci signifierait que sinistre, il n'existe pas ....
Conseil : lors de l'AG qui votera les travaux , votez CONTRE et emettez des réserves sur la volonté du syndic de ne pas saisir l'assurance de l'immeuble (cela ne peut pas nuire...) |
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Posté - 17 sept. 2010 : 09:22:18
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Verbalement = tant qu'il n'y a pas de courrier RAR, il n'y a aucune plainte.
Il s'agit de discussions d'esaclier, de bruits de chiotte en francais.
Votre expert n'est pas un expert, tant qu'il n'a pas été désigné comme expert par le tribunal. Evitez le mot expert. C'est votre sous-traitant tout au plus.
Un expert est indépendant. Un sous-traitant est payé par la partie qu'il défend.
citation: L’architecte de l’immeuble mandaté par le syndic, ainsi que les copropriétaires concernés, refusent explicitement de contacter n’importe quelle assurance Ce n'est pas le role de l'architecte, méfiez vous de la facon dont vous rédigez vos affirmations, ne vous hasardez pas a écrire une lettre officielle (RAR) avec de telles expressions, dangereuses pour vous, car facilement contrables...
Un refus qui peut vous servir doit etre Ă©crit. Avez vous un Ă©crit?
Si vous n'avez aucun Ă©crit, ne dites pas 'refuse'.
Dites plutot 'Je constate que le syndic n'a pas cru bon de déclarer le sinistre à l'assurance du Syndicat...'. Vous ne pouvez pas dire plus.
citation: et d’indiquer les responsables des « dommages » par écrit C'est le tribunal qui désigne les responsables, ou les responsables eux-mêmes, mais les sinistrés ne peuvent que porter plainte, ou déclarer un sinistre a leurs assurances en indiquant que...
Pas de déclaration = pas de sinistre.
Actuellement si les dommages sont si légers que personne ne veut les déclarer, cela signifie de facto qu' il n'y a pas de sinistre.
Pas de sinistre = pas de responsable.
Pas de responsable = Il s'agit de travaux normaux de consolidations de parties comunes.
citation: En cas d’altération des lieux (travaux confortatifs) on n’est plus couverts par l’assurance de l’artisan s’elle n’est pas mise en cause au préalable, et on risque d’être obligés à payer de futurs travaux confortatifs de tout ou presque l’immeuble Pas du tout.
En cas de sinistre apres les NOUVEAUX travaux a venir, l'assurance de l'entreprise et celle de l'architecte vont fonctionner.
Si ce sont des travaux sur l'ouvrage, il FAUT prendre une assurance dommage-ouvrage, ce serait une faute du syndic que de en pas l'avoir soumis a l'assemblée générale, et lui aussi pourrait etre alors mis en cause.
Si il le propose et que l'AG vote contre, ce serait alors la responsabilité de l'AG qui serait engagée.
citation: Est-ce que vous connaissez quelque système (convaincre l’AG relève de l’impossible) pour mettre en cause quelque assurance (ou pour faire déterminer les responsabilités des dommages s’il y en a) avant de commencer les travaux ? On va peut-etre tenter de vous l'écrire une dernière fois , et ce n'est pas faute de l'avoir répété de multiples intervenants:
Pas de sinistre = pas de mise en cause d'assurance possible.
Du coup aucun expert, il n'y a que des voies autorisées, plus ou moins spécialisées, rien de plus.
Si je résume: Dans votre copropriété, beaucoup de monde parle AU SUJET de mais pas plus.... |
Édité par - ribouldingue le 17 sept. 2010 09:28:01 |
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fabien_95
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Posté - 17 sept. 2010 : 10:04:02
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citation: C'est le tribunla qui désigne les responsabes, ou les responsables eux-meme
Est-ce que cela veut dire que je peux de quelque façon déclarer un sinistre à mon assurance travaux dans l’absence d’une mise en cause de tiers?
citation: Actuellement si les dommages sont si léger que personne ne veut les délcarer, cela signifie de facto qu'il n'y a pas de sinistre.
Pas de déclaration = pas de sinistre.
Pas de sinistre = pas de responsable.
Il y a des rapports écrits de l’architecte de l’immeuble qui parlent de dommages pas légers, mais importants (20-25000 Euros seulement à l’étage -2) tels que « poutres profondément fendues » etc. à cause de « possible surcharges à mon étage » ou à de « compensations de charges dans l’immeuble ». Toutefois il ne s’engage pas à déclarer par écrit que quelqu’un en est en tout ou en partie responsable.
Dans cette situation, il semble qu’on risque :
D’être demandé (par une AG probablement, peut-être après les travaux s’ils sont jugés « urgents ») de payer en tout ou en partie les travaux à l’étage -1 et -2 (le syndic a dit dans une lettre que paieront seulement les propriétaires des appartements concernés, pas tous le copropriétaires), sans qu’une assurance nous indemnise après;
Si ces travaux sont inadéquats et s’il y a d’ultérieures problèmes (comme l’a dit notre sous-traitant), les assurances (si contactés) peuvent dire (comme vous me l’avez indiqué) :
citation: Dans ce cas, les assurances résolveront le problême, SAUF si les assurances (elles auront beau jeu de le dire) décident de dire que le SDC n'avait pas à faire les travaux précédents, car c'est peut-être ceux ci qui sont à l'origine du sinistre
Pour être plus explicite, il semble très probable que:
Le sdc a inventé ou exagéré des dommages (je ne m’étends pas sur cela) suite à nos travaux (ce qui est inquiétant) pour nous demander beaucoup d’Euros. Il ne va pas contacter d’assurances (ou nous mettre en cause par écrit), parce-que les assurances (entre autre) donneraient une évaluation plus objective du problème ;
Il ne va pas s’arrêter à ces travaux, on risque d’ultérieures dépenses et si dans cette 2ème phase un vrai expert dit qui nous en sommes responsables on n’est pas certain que notre assurance travaux va nous indemniser
Merci
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Édité par - fabien_95 le 17 sept. 2010 21:29:34 |
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Posté - 17 sept. 2010 : 11:10:53
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notre ami ribouldingue l'a Ă©crit suffisamment gros :
* pas de sinistre, pas de déclaration à l'assurance et pas de responsable
si lors de l'AG, le cas se présentait, rappelez :
1- que s'il y a sinistre ou dommages, le syndicat doit faire jouer son assurance (via le syndic), ce serait plus prudent que d'entamer des travaux qui pourraient porter préjudice ensuite à le copro.
2- que s'il n'y a pas de sinistres, il n'y a pas de responsable, donc les travaux ne sont pas à payer par quelqu'un de particulier mais par la copropriété suivant les règles du RDC
3- votez CONTRE et faites mettre une réserve : l'assurance de l'immeuble devrait être contactée pour pallier à cet éventuel dommage
(attention et rappel : cela pourra vous péter au nez par l'assurance du syndicat, car vous avez fait des travaux sans accord de l'AG ) |
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nefer
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Posté - 17 sept. 2010 : 11:24:07
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encore une fois:
vous êtes dans le cas de désordres identifiés par l'architecte d ela copropriété à un endroit: il a été fait une constatation
à ce jour il n'existe aucun rapport écrit mettant en cause un propriétaire ou une entreprise
le syndic est en droit de mettre à l'ordre du jour de l'AG une résolution pour faire effectuer des travaux sur des éléments communs avec imputation suivant les clés de répartition du réglement de copropriété ou des textes légaux
pour préserver vos droits de copropriétaire et donc assigner en annulation de cette résolution si elle était votée , il faudra bien sûr voter "contre"
ensuite il faudra voir ce que vous pouvez faire par rapport au texte de la résolution
il ne faudra pas oublier de bien étudier le cout financier d'une éventuelle procédure et ses conséquences, car, comme il a déjà été dit, vous avez effectué des travaux sans autorisation de l'AG et le syndicat pourrait exiger par voie judiciaire la remise à l'état d'origine a vos frais |
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nefer
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Posté - 17 sept. 2010 : 22:18:49
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citation: Initialement posté par fabien_95citation: C'est le tribunla qui désigne les responsabes, ou les responsables eux-meme Est-ce que cela veut dire que je peux de quelque façon déclarer un sinistre à mon assurance travaux dans l’absence d’une mise en cause de tiers? citation: Actuellement si les dommages sont si léger que personne ne veut les délcarer, cela signifie de facto qu'il n'y a pas de sinistre.
Pas de déclaration = pas de sinistre.
Pas de sinistre = pas de responsable.
Il y a des rapports écrits de l’architecte de l’immeuble qui parlent de dommages pas légers, mais importants (20-25000 Euros seulement à l’étage -2) tels que « poutres profondément fendues » etc. à cause de « possible surcharges à mon étage » ou à de « compensations de charges dans l’immeuble ». Toutefois il ne s’engage pas à déclarer par écrit que quelqu’un en est en tout ou en partie responsable. Dans cette situation, il semble qu’on risque : D’être demandé (par une AG probablement, peut-être après les travaux s’ils sont jugés « urgents ») de payer en tout ou en partie les travaux à l’étage -1 et -2 (le syndic a dit dans une lettre que paieront seulement les propriétaires des appartements concernés, pas tous le copropriétaires), sans qu’une assurance nous indemnise après; Si ces travaux sont inadéquats et s’il y a d’ultérieures problèmes (comme l’a dit notre sous-traitant), les assurances (si contactés) peuvent dire (comme vous me l’avez indiqué) : citation: Dans ce cas, les assurances résolveront le problême, SAUF si les assurances (elles auront beau jeu de le dire) décident de dire que le SDC n'avait pas à faire les travaux précédents, car c'est peut-être ceux ci qui sont à l'origine du sinistre Pour être plus explicite, il semble très probable que: Le sdc a inventé ou exagéré des dommages (je ne m’étends pas sur cela) suite à nos travaux (ce qui est inquiétant) pour nous demander beaucoup d’Euros. Il ne va pas contacter d’assurances (ou nous mettre en cause par écrit), parce-que les assurances (entre autre) donneraient une évaluation plus objective du problème ; Il ne va pas s’arrêter à ces travaux, on risque d’ultérieures dépenses et si dans cette 2ème phase un vrai expert dit qui nous en sommes responsables on n’est pas certain que notre assurance travaux va nous indemniser Merci
merci de ne pas "éditer" votre message après des réponses d'intervenants!
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fabien_95
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Posté - 17 sept. 2010 : 22:25:27
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Désolé, il s'agissait d'une simple faute de grammaire qui n'en a pas altéré le contenu |
Édité par - fabien_95 le 17 sept. 2010 22:25:54 |
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nefer
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Posté - 18 sept. 2010 : 10:07:19
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citation: Initialement posté par fabien_95
Désolé, il s'agissait d'une simple faute de grammaire qui n'en a pas altéré le contenu
dans ce cas, merci d'indiquer: message édité pour correction orthographique ou grammaticale
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Édité par - nefer le 18 sept. 2010 10:07:47 |
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