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 Posté - 22 déc. 2010 : 15:48:10
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on peut toujours aller voir l'ABF avant de déposer une demande.
je connais peu , très peu de motifs permettant à un ABF de s'opposer à une division... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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jclaveau
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 102
Posté - 23 déc. 2010 : 09:15:11
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Emmanuel, je vais donc prendre rendez-vous avec l'ABF. Je vais lui présenter mon projet pour voir ce qu'il en pense.
En plus le terrain jouxte des bâtiments d'une entreprise avec des toits en tôle donc le motif esthétique peut être difficilement retenu par l'ABF.
Jean-Michel, la différence entre la vente à un lotisseur (ou la vente en deux lots) et la vente avec division en lots avant/arrière est du simple au double. Comprenez donc que je sois un peu "entêté" et que j'essaye toutes les possibilités avant de renoncer. |
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 Posté - 23 déc. 2010 : 09:29:27
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Emmanuel vous l a dit, l abf n a pas grand chose a voir avec la forme des lots, si tant est qu ils aient le temps en un mois de donner un avis!
C est tout simplement la notion ou de voies ou d' espaces communs qui vous fait passer en pa!
Ou la mairie bous autorise plusieurs accès afin d' éviter ces espaces communs ou elle vous opposera le r-111-2 ou 5 et s opposera a votre dp et ce a tort ou a raison!
Donc.....
Comprenez également qu en matière d' urbanisme il n y ait pas que l intérêt des vendeurs a prendre en compte mais celui des acquéreurs!
Et qu en l espèces au travers d' un pa les travaux seront garantis et réalises pour le moins par le vendeur!
Donc si je comprends, je ne suis pas solidaire!
Ce qui ne m empêche nullement de vous souhaiter de bonnes fêtes
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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jclaveau
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Posté - 23 déc. 2010 : 11:02:49
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Jean-Michel, j'ai bien compris vos arguments mais je ne fais que "citer" le GE qui est venu chez moi. Lors d'une DP, cela n'a pas coincé au niveau de la mairie mais au niveau de l'ABF... sans aucune raison valable d'après lui.
En ce qui concerne l'article R111-2 : pas de problème vis-à -vis de la salubrité ou de la sécurité publique.
En ce qui concerne l'article R111-3 : les terrains sont situés à côté d'une entreprise de mécanique de précision qui peut générer du bruit occasionnellement mais qui n'est pas classée. Si le maire utilise cet argument, il ne pourra plus prétendre officiellement que l'entreprise n'est pas bruyante et donc il devra intervenir afin qu'elle isole phoniquement ses machines-outils.
En ce qui concerne l'article R111-5 : dans le cas de "chemins privés" je suis la recommandation de la mairie avec une largeur de 4m pour la sécurité incendie
En ce qui concerne l'article R111-6 : le futur lotissement débouchera sur une route à circulation très faible (arrière d'un village).
Bonnes fêtes également. |
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105
Posté - 23 déc. 2010 : 11:52:35
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jclaveau
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106
Posté - 06 janv. 2011 : 14:48:13
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Bonjour à tous, cela faisait longtemps que je n'avais pas posé de question... ça me manquait !!!
Tout d'abord, bonne année à tout le forum ! Plein de conseils, de résolutions de problème, etc... et surtout la SANTE ! :-)
Ma question concerne la division du terrain : est-il possible de vendre une partie du terrain sous la forme de deux lots donnant directement sur la rue en laissant la place pour créer une voie commune donnant sur la rue et accédant à la partie arrière du terrain (4 lots que j'aménagerai plus tard à l'aide d'un PA) ?
Si oui, comment faire ? Avec une demande préalable ?
Le but de l'opération est de récupérer du cash pour "tenter" l'aventure du PA ;-) |
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Posté - 06 janv. 2011 : 15:39:29
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vos premières DP devront alors être requalifiées en PA et décrites dans le PA... avec plein de problèmes à venir avec les acheteurs de ces 2 premières parcelles : l'intention de diviser en plus de 2 est en effet évidente. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 06 janv. 2011 : 16:10:13
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Ok merci... je me disais bien que cela serait trop facile ;-)
D'un point de vue général, y-a-t-il plus de chance d'obtenir un accord sur un PA que sur une DP (mairie, ABF) ? |
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109
Posté - 06 janv. 2011 : 16:43:58
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vous posez la question à l'envers !
le règlement d'urba est le même pour apprécier le projet ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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110
Posté - 06 janv. 2011 : 17:56:44
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Bonsoir
En complément d’Emmanuel.
Quelques soient les bonnes ou mauvaises raisons invoquées, il importe de préciser que cette façon d’agir courante avant la réforme, détacher 2 lots et faire un Permis d’aménager, n’est plus d’actualité….selon les cas !!!!
Les habitudes sont et seront longues et difficiles à perdre.
Deux cas sont, pourtant, à différencier.
1° Vouloir détacher 2 lots sans déclarer le reliquat et y envisager un pa ensuite.Emmanuel vous a répondu, c’est, aujourd’hui, un grand NON de tous les juristes : volonté de contourner le PA d’entrée ….etc….avec les seules solutions pratiquement impossibles à mettre en œuvre évoquées par Emmanuel.
Notons toutefois, sous le nom savant donné par les juristes et praticiens, que le « Changement d’intention » laisse une faible porte ouverte à la solution de faire un PA sur ce reliquat.
Ne l’envisager que 5/6 ou 9 ans après , suite à des évènements non calculés permettraient peut-être d’éviter de se trouver dans une impasse.
Précisons, immédiatement que nous n’en savons rien……..et que les juges ne sont pas encore prononcés…
2°) Il reste la possibilité de déclarer 3 lots, le troisième lot étant le reliquat..A l’évidence, cela suppose que le fait de déclarer 3 lots ne vous fasse pas passer en PA et parmi ces critères et en particulier la réalisation de voie commune ou d’espaces communs.
Ainsi, si dans votre cas, vous étés certain d’avoir 3 accès indépendants, vous aurez votre non-opposition à DP.
La subdivision d’un lot déclaré peut alors se faire par voie de DP ou de PA sans avoir à chercher à recueillir l’accord des 2 lots précédents…….R442-21 du curb.
Sur ce point, les principaux auteurs sont d’accords (pour l’instant)
C’est peut-être votre solution….. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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jclaveau
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Posté - 07 janv. 2011 : 10:33:47
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Emmanuel, je m'attendais à ce genre de réponse.
Ma question est plutôt la suivante : d'après vos expériences/connaissances les maires des communes sont-ils plus "favorables" à la création de lotissements autorisés ou juste déclarés ?
Jean-Michel, votre deuxième solution me séduit, je vais en parler avec mon GE.
Concrètement j'ai un rectangle de 44m (façade sur rue) sur 85m. Je dépose une DP avec deux lots de 19m sur 35m (min 650 m2 sur POS) et un troisième lot (chemin de 6m de façade sur rue sur 35m menant à une surface de 44m sur 50m) que j'amènagerai ultérieurement à l'aide d'un PA. C'est ça ? |
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jclaveau
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112
Posté - 07 janv. 2011 : 11:08:35
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Je viens de recevoir la réponse suivante au mail que j'avais envoyé à x.x@culture.gouv.fr concernant la création de lots arrière :
"En effet, la division de parcelle en forme de drapeau n'est pas tolérée.
Une densification excessive du bâti, en arrière plan, altérera fortement
la qualité des lieux au dépend de la présentation du monument et du
caractère traditionnel des lieux qui pourrait de plus en plus être
banalisés en prenant un aspect de type pavillonnaire suburbain
incompatible avec une situation en espace protégé.
Salutations."
Qu'en pensez-vous ? |
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Posté - 07 janv. 2011 : 11:23:49
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que c'est mal barré... mais qu'un beau PA bien construit avec une implantation pré-déterminée des constructions (lotissement à plan masse avec règlement) évitant l'écueil qu'on pourrait reprocher au projet -densification excessive et type pavillonnaire- pourrait permettre de faire passer les choses.
par ailleurs, un PC groupé évitera la division...
bref, d'autres possibilités plus techniques... et un reproche évident à vous faire : un dossier à présenter à l'ABF, ça se défend oralement, pas par mail : comment voulez vous qu'il revienne en arrière maintenant ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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jclaveau
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Posté - 07 janv. 2011 : 11:49:50
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Emmanuel, je n'ai pas présenté un dossier mais juste posé une question concernant la création éventuelle de lot arrière (ou en drapeau) afin de confirmer les dires du GE.
Je ne comprends pas ses arguments. Le terrain que je possède jouxte deux terrains qui ont vu la naissance de lotissements de 8 et 20 maisons. D'autre part, ce même terrain jouxte une entreprise visuelleement "laide" dont la structure est en tôle... bref ses arguments ne semblent pas être justifiés mais j'ai bien compris que cela ne servait à rien de me taper la tête contre un mur.
Cela veut-il dire que la solution proposée par Jean-Michel n'est pas réalisable ? Qu'il faut que j'envisage obligatoirement un PA global ?
Qu'entendez-vous par permis groupé ? |
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Posté - 07 janv. 2011 : 11:56:10
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ses arguments sont ceux de quelqu'un qui n'a pas eu les moyens de pouvoir imaginer le projet tel qu'il s'insèrera dans son environnement actuel.... parce qu'un simple mail ne permet pas cela...
accessoirement, les lotissements en drapeau sont une forme urbaine passée de mode... en parler pour deux lots est d'une maladresse totale car on parle de drapeau, en général, pour 20 lots étroits qui se suivent le long d'une route...
bref, vous commettez des erreurs de com'. si vous voulez monter l'opération vous même, faites vous assister d'un pro pour éviter de planter un projet qui serait peut-être parfaitement viable s'il est bien présenté. |
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Posté - 07 janv. 2011 : 12:19:18
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Que l'on fasse un lotissement en utilisant l'une ou l'autre des procédures suppose que les règlements le permettent et l'avis ABF.
Ce n'est pas une question de procédure mais de formes urbaines.
Ceci étant, à supposer qu'il puisse être accepté en PA, il n'y a aucune raison qu'il soit refusé en DP......
Seule ombre à la solution esquissée, la possibilité d'avoir plusieurs accçs sur le DP, 3 en ce qui vous concerne.
Cette discussion a eu lieu sur plusieurs fils avec des avis opposés, mais quelque soit la véracité juridique de la réalisation de plusieurs accès sur le DP.................il y a très souvent des obstructions ou via le POS/PLU (illégales ou pas) ou une mise en avant du R111 - 2... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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jclaveau
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Posté - 07 janv. 2011 : 13:47:50
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Emmanuel, dans le mail que je lui avais envoyé, je n'avais pas parlé de drapeau mais textuellement j'ai indiqué "[...]en les divisant en 5 lots (3 lots arrière avec chemins privés et 2 lots avant) [...]." J'ai sans doute mal (ou pas) présenté mon projet et c'est lui qui a parlé de drapeau. La personne qui m'a répondu fait partie du SDAP (Service départemental de l'architecture et du patrimoine) : c'est bien l'ABF ou non ?
Jean-Michel, ce que je ne comprends pas, c'est que dans le cas d'un PA global ou d'une DP avec 3 lots, le nombre d'accès à la rue publique sera toujours le même (3).
C'est compliqué de faire quelque chose de simple sur le papier...
Je m'arrache les cheveux (déjà qu'ils ne sont plus si nombreux) : quelle est la solution la plus simple ? Demander à mon géomètre de déposer un PA global ? |
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Posté - 07 janv. 2011 : 14:14:11
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oui, le SDAP est bien le service de l'ABF
et oui, le plus simple consiste à travailler avec, par exemple, un GE spécialisé en aménagement -certains le sont plus que d'autres- pour concevoir intelligemment ce projet. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 07 janv. 2011 : 15:55:34
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J'ai demandé à cette personne de justifier sa réponse (en indiquant que le terrain était coincé entre une entreprise en tôle, deux lotissements et avec un vilain poteau ERDF dessus) et il m'a répondu rapidement en me demandant :
"[...]Un plan de situation permettant de situer le lotissement dans la commune par rapport à l'Eglise.
Des photos couleurs du terrain et du site environnant. [...]" |
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jclaveau
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Posté - 11 janv. 2011 : 14:44:47
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D'un point de vue lotisseur dans le cadre d'un PA, comment lire la partie suivante du POS concernant le stationnement des véhicules : "En particulier il est exigé : * pour les constructions individuelles, 1 place de stationnement par logement, aménagée dans la propriété" ?
Cela veut-il dire que je doive réserver de l'espace sur la voirie pour le stationnement ou bien cela peut-il être pris en compte pour chaque lot ? |
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