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gertie
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 Posté - 08 oct. 2010 : 14:40:46
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bonjour,
suite à notre résiliation de bail et à l'acceptation du locataire il y a 18 mois pour ce fin octobre 2010 date légale pour la résiliation,
mon locataire me demande un bail précaire car il aurait acheté un apt et aurait des probs pour finaliser son achat.
J'ai demandé une attestion notariale avec date de compromis et date limite pour la vente mais il ne me l'a pas envoyé je n'ai donc aucune preuve de ces dires... si j'accepte sa demande est-ce légal et comment procéder... qu'est ce que je risque
merci
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nefer
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 Posté - 08 oct. 2010 : 17:13:55
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le bail était il un bail loi 89? |
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Posté - 08 oct. 2010 : 20:53:55
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Si vous acceptez un bail précaire alors que vous avez donné congé, vous recommencez un nouveau bail, et la motivation de votre congé tombe...
Ca ne sent pas tres bon...
Sinon, je ne connais pas le bail précaire en habitation... |
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gertie
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3
Posté - 08 oct. 2010 : 21:42:48
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oui c'est un bail conclu en 2004 classique
donc je vais refusé un nouveau bail puisqu'il semble que cela risque de me nuire
alors que faire ?
l'obliger à partir... c'est impossible
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Posté - 09 oct. 2010 : 07:29:12
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Classique, ca ne veut rien dire; Un bail commercial est un bail classique, un bail en meublé est un bail classique..
Vous n'avez rien dit de la motivation du congé que vous avez délivré?
L'obliger à partir, c'est possible, il faut aller au tribunal. Mais c'est une procédure d'expulsion, qui peut aboutir si le locataire, comme c'est le cas, est solvable. il faut commecer par vérifier que vous avez une clause définissant l'indemnité d'occupation, avec une valeur de l'IO plus élevée que le loyer. Si c'est le double, ca va l'inciter a ne pas rester trop longtemps.
Vous pouve zlui expliquer que si il paye l'indemnité d'occupation telle que définie au contrat, vous lui laisser le temps qu'il lui faut, cad un mois ou deux, mais que vous ne pouvez pas lui accorder un nouveau bail, quelqu'il soit.
Il est évident qu'avec l'ancien bail, le congé plus le nouveau bail, il y a le risque qu'il ait tout ce qu'il faut pour faire annuler le congé délivré. |
Édité par - ribouldingue le 09 oct. 2010 07:36:00 |
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gertie
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Posté - 09 oct. 2010 : 10:02:53
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merci de vos réponses très intéressantes, je ne n'avais pas regardé le bail :
- le contrat : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi n° 94 624 du 21 juillet 1994
- raison reprise de l'apt. pour notre propre usage (nous avons un soucis de santé et voulons remonter dans la capitale pour être mieux pris en charge, ce sera, après travaux notre résidence principale)
- la clause dont vous parlez est peut être celle ci écrite sur le contrat qui dit
........ Si le locataire déchu de tout droit d'ocupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à 2 fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercie des droit du bailleur...
M. Ribouldingue suis je couvert avec ça et comment faire pour mettre en route ça...
dois je donner un RV le 31 octobre à ce locataire, monter sur Paris pour ce RV bien que je sache d'avance qu'il ne libérera pas l'apt. et faire une main courante à la police pour prouver mes dires
ou dois-je demander cette sortie par un huissier qui fera la même démarche
ou accepter - sans bail bien sur - un report de sortie avec une date précise par ex 2 mois avec dédommagement... je peux accepter un report à condition que ça ne soit pas exagéré
vraiment merci de vos réponses |
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seborga
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Posté - 09 oct. 2010 : 11:48:58
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citation: suite à notre résiliation de bail et à l'acceptation du locataire il y a 18 mois pour ce fin octobre 2010 date légale pour la résiliation,
mon locataire me demande un bail précaire car il aurait acheté un apt et aurait des probs pour finaliser son achat.
En premier, pour être certain de votre force, tentez de contrôler si votre congé a bien tout ce qu'il faut pour rester et demeurer inattaquable. Restons positifs, supposons-le bien inattaquable.
Comment a été faite la demande du locataire, par écrit ou verbalement ?
Comment avez-vous formulé votre réponse verbalement ou par écrit ?
La loi de 1989 ne prévoit pas de faveur pour un locataire sous préavis à l'initiative du propriétaire dans le cas qu'il évoque ==> il n'y a donc aucune raison de lui donner satisfaction.
Par ailleurs, comme déjà évoqué dans les réponses, ce qu'il demande présente 99,99999 % de chance de se transformer en 2 secondes en un nouveau bail tout protecteur du locataire. N'acceptez surtout pas.
Si vos contacts ont été verbaux, reprenez, verbalement contact avec le locataire et exposez-lui que tant que sa demande n'est pas écrite c'est comme si elle n'avait jamais été formulée. Expliquez-lui que vous lui ferez alors une réponse formelle respectant la loi et les condition du contrat (le bail). Ne précisez même pas exactement ce qui est prévu. Il a le bail, il peut le lire. Evitez de l'écouter et de la laisser éplucher les oignons pour vous faire pleurer.
Le bail prévoit donc très clairement ce qui est prévu en cas de prolongement du locataire dans les lieux.
Vous n'avez donc pas de main courante à faire. Vous devez demander au locataire le rendez-vous pour l'état des lieux de sortie. Il doit, normalement vous indiquer (et là aussi par écrit) qu'il ne sera pas en mesure de faire l'état des lieux de sortie avant le 31 octobre. Enfin, le 31/10/2010 n'est la bonne date "repère" que si la bail avait un 01/11 comme date d'effet. Soyez irréprochable sur la date d'expiration du préavis. Vous n'avez aucun droit à l'erreur sur ce point.
Là , vous avez intérêt à payer un huissier qui ira constater dès le 01/11/2010 que le logement n'est pas libéré. Comme le 01/11/2010 est un jour férié... vous pouvez choisir le premier jour ouvrable qui suit.
Demandez absolument par écrit un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie, en proposant par exemple plusieurs dates et horaires. Par exemple toutes heures entre 8 h le matin et 18 h le soir que ce soit le 30 ou le 31/10. Rien que cela montre votre disponibilité pour permettre au locataire de respecter la date d'échéance. A condition que cette date d'échéance soit bien le 31/10.
Si votre locataire fait la grimace vous pouvez lui exposer que le fait qu'il ait des difficultés pour obtenir son nouveau logement relève de sa seule responsabilité face à vous et ne relève en aucun point de votre responsabilité. Si quelqu'un doit l'aider, ce n'est pas vous mais ceux qui n'ont pas su lui livrer son nouveau logement dans les temps. Ne déplaçons pas les rôles !
Ainsi, vous n'avez aucun intérêt à obtenir la preuve de la bonne foi de l'argument qu'il vous expose car la loi n'a jamais prévu de vous impliquer dans le règlement d'un contretemps de cette nature pouvant lui arriver. Il ne vous a pas adressé les documents que vous avez demandés, laissez tomber, ils ne vous servent à rien.
En résumé : laissez le plus de traces possible de votre volonté à permettre le départ dans les meilleures conditions jusqu'au dernier moment. Obtenez la preuve la plus irréfutable possible du non respect par le locataire de la dernière échéance possible.
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gertie
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Posté - 09 oct. 2010 : 12:52:10
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pour répondre à vos demandes je vous mets ci dessous la demande que m'a fait le locataire par mail
Je fais suite à notre conversation téléphonique de dimanche dernier.
Comme je vous l'indiquais, je suis dans un processus d'achat d'un appartement.
Malheureusement, il se trouve que le propriétaire vendeur est dans une situation peu claire.
Mon notaire n'a pas réussi jusqu'ici à recueillir tous les éléments nécessaires à clarifier le dossier.
Donc, à ce jour, je suis dans l'incapacité de fixer la date de signature définitive.
Je suis désemparé par cette situation, et vais devoir trouver dans l'urgence une solution temporaire de logement.
Je vous demande donc de me proposer un bail temporaire pour le cas où j'aurais besoin d'occuper l'appartement au delà du 30 octobre 2010, jusqu'à ce que j'ai trouvé cette solution.
et ma réponse toujours par mail
Pour examiner votre demande il lui faut impérativement, une attestation de votre notaire certifiant qu'il a bien établit un compromis le (date du compromis) pour une vente, le : (date limite pour la vente)
sans cette attestation il n'y a aucune preuve de vos dires
Merci de me tenir au courant très rapidement pour cette attestation et pour la date de départ que vous souhaitez afin que nous puissions y réfléchir.
J'ai repris mon bail et je vous mets les indications de date
le présent conrat est consenti pour une durée de trois commençant à courir le 01/11/2004 et se terminant le 31/10/2007 sous réserve de reconduction ou de renouvellement
mais il a été signé le 25 oct 2004 et l'état des lieux le 29 octobre (car le locataire devait partir en voyage)
encore merci |
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nefer
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Posté - 09 oct. 2010 : 13:13:50
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vous ne dites toujours pas comment ce congé pour reprise a été notifié............
est ce par huissieR ? |
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gertie
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Posté - 09 oct. 2010 : 13:27:22
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ce congé a été notifié par lettre RAR en respectant le délai et les mentions obligatoires 18 mois avant la fin du bail triennal... la lettre a été acceptée Le texte du congé a été dicté par un ami avocat
Je pense que de ce côté au moins ça va... pour les dates comme je l'ai écrit plus haut... le bail a été conclu pour le 1er Novembre mais signé avant à cause de la toussaint |
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BANZAI
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Posté - 09 oct. 2010 : 14:25:09
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citation: Initialement posté par gertie
Le texte du congé a été dicté par un ami avocat
ce n'est pas un critère de référence
les noms, prénoms, date de naissance, adresse du repreneur sont ils bien indiqués dans congé?
vous devriez faire vérifier ce congé par l'ADIL |
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seborga
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Posté - 09 oct. 2010 : 18:44:32
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Date d'effet du bail = 01/11 donc, vous avez bon pour la date d'échéance, c'est bien le 31/10. Normalement la date de remise des clés et état des lieux, même si elle est avant la date d'effet, n'est pas à prendre en considération.
Vos locataire ont un ton, dans leur message, qui fait penser à de la bonne foi et de la sincérité dans leur désarroi sur la situation. Mais ce n'est pas une raison pour vous laisser embarquer dans de la galère. Indiquez que le bail a prévu le cas par les indemnités d'occupation et que nous ne pouvez rien offrir d'autre. Cela les aidera à faire avancer les choses pour leur futur logement ou à éventuellement préférer opter sur une autre location...
Le jour où votre locataire quittera effectivement les lieux, si vous avez pu constater leur bonne foi et leurs efforts, rien ne vous interdira de faire un geste commercial sur le décompte définitif pour rendre hommage à leur bon comportement, en inscrivant sur ce décompte une remise gracieuse sur tout ou partie du montant des indemnités. |
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Posté - 09 oct. 2010 : 20:40:53
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C'est vrai que une indemnité d'occupation égale a trois fois le loyer, ca fait cher. Vous pouvez toujours envisager du moment que ce n'est pas abusif que ce soit deux fois a condition qu'il y ait une date de sortie prévue, MAIS JE NE L'ECRIRAIS PAS.
Vous poouvez meme faire remise partielle de ceci une fois la sortie faite,comme le suggère astucieusement Seborga. C'est ce que je ferais. |
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gertie
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Posté - 10 oct. 2010 : 10:34:19
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je crois que si le locataire se rend compte qu'il a cette clause dans son bail, effectivement ça l'incitera a s'activer mais il arrêtera de régler son loyer ainsi il échappera à ces indemnités sauf à ce que je fasse une procedure et comme il connait notre prob de santé il sait bien que je ne le ferais pas... mais tant pis si ça me permet de récupérer le logement
Ce qui me préoccupe maintenant que j'ai mieux cerné le problème grace à vos réponses, c'est comment procéder concrétement, je suis un peu confuse de ce côté...
dois-je téléphoner à un huissier sur Paris dès demain lundi, afin qu'il me dise quels papiers je dois lui envoyer pour faire cette sortie et peut être du même coup d'état des lieux bien que je pense qu'il ne pourra pas le faire puisque le locataire ne sortira pas et là ça risque de demander plus de temps car je crois que l'huissier doit avertir par courrier 15 jours avant le locataire donc on n'est pas dans les temps
ou, envoyer une lettre ou un mail au locataire pour lui demander une date exacte... s'il ne répond pas je perds mon temps et l'huissier devient encore plus caduc
il ne me reste qu'une idée c'est de faire au locataire un mail ou une lettre simple ou les 2 - l'informant de ma venue le 31 pour reprise de l'apt avec demande express de refus s'il compte reseer et que sans réponse de sa part sous 8 jours, je considérerais qu'il est d'accord sur le RV
et que s'il veut rester je ne monterais donc pas et mettrais en route les clauses du bail régissants ce cas
quand pensez vous ? |
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nefer
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Posté - 10 oct. 2010 : 10:53:41
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il ne sert à rien d'envoyer des mails à votre locataire
pour l'instant, en supposant que votre congé puisse être validé par un tribunal, il faut envoyer un courrier en RAR à votre locataire, l'informant que suite au congé pour reprise en date du......, son bail se termine le 31 octobre , que les lieux doivent donc être libérés pour le 31 octobre et que vous lui fixez un rendez vous pour l'état des lieux de sortie le 31 octobre à 14 heures.
il faut agir selon les obligations d'un bailleur |
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Posté - 10 oct. 2010 : 12:50:20
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citation: effectivement ça l'incitera a s'activer mais il arrêtera de régler son loyer ainsi il échappera à ces indemnités sauf à ce que je fasse une procedure Non, je ne crois pas. Si vous êtes dans la phase ultime de l'achat de votrre résidence pricnipale, et que vous êts donc forcément solvable, vous ne POUVEZ pas prendre le risque de vous lancer dans des impayés qui, si vous connaissez un tant soit peu la loi, peuvent amener votre bailleur (vous en l'occurence) a demander une saisie sur salaire ou sur compte bancaire, donc au plsu mauvais moment....
De votre côté évitez les écrits, évitez les mails, juez sur le fait que vous accepterez de retarder toute procédure d'un nombre de jour convenu a l'avance, c'est le maximum que vous pourrez faire sans risquer énormément. |
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gertie
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Posté - 18 mars 2011 : 19:24:38
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je reviens vers vous pour avoir encore vos conseils.... ce locataire est parti 2 mois après la date butoir prévue... il m'a donné par tél un RV pour l'état des lieux de sortie et la remise des clefs pour le 15 déc. Nous avons pris un avion et sommes montés sur Paris où devait se faire cet état des lieux... nous habitons la province et avions prévu 2 jours pour ce RV, il a annulé ce RV le 15 m^me et l'a déplacé à 6 jours plus tard, sans nous prévenir. Nous étions repartis et il a été fait avec une nièce au courant de rien. L'apt avait été repeint à son entrée il y a 6 ans - il l'a rendu très abimé et il a cassé le wc et avait une fuite sous le lavabo (un joint) il dit que la fuite existait au départ.... depuis 6 ans et pas de dégât des eaux chez les voisins ... ridicule
Nous avons fait une épuration des cpts et envoyé tous les justificatifs
Il nous devait bien plus que la caution... déjà les 2 mois de dépassement plus une petite participation à la peinture (500 € sur une facture de 2700 € )et le wc cassé.
Il vient de nous informé qu'il nous réclamait sa caution, qu'il contestait l'état des lieux de sortie pourtant signé par lui et que la clause de majoration pour dépassement était abusive
Il nous met en demeure sous un mois où il saisissait le juge de proximité
Me concernant ce que je trouve abusif c'est de m'avoir fait monter et d'annuler sans prevenir, qu'il est dépassé la date butoir alors que son congé lui a été donné non pas 6 mois avant comme le prévoit la Loi mais 3 ans avant, qu'il est cassé un wc et tout abimé
ma question est avez vous des retours sur les jugements des juges de proximité dans ce genre de cas ? |
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Posté - 18 mars 2011 : 21:42:17
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Vsou avez envoyé les 'justificatifs' correspondant bien a des DIFFERENCES entre EDl d'entrée et EDl de sortie?
citation: Nous étions repartis et il a été fait avec une nièce au courant de rien. L'apt avait été repeint à son entrée il y a 6 ans - il l'a rendu très abimé et il a cassé le wc et avait une fuite sous le lavabo (un joint) il dit que la fuite existait au départ.... depuis 6 ans et pas de dégât des eaux chez les voisins ... ridicule
Je ne comprends pas trop tout cas, la nièce, ce qui est ridicule.
Le seul juge de paix est ce qui est noté a l'EDL de sortie.... Est-ce que tout cela est bien noté. |
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BANZAI
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Posté - 19 mars 2011 : 08:51:48
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il faut espérer que l'EDL de sortie indique bien clairement toutes les dégradations constatées: c'est le document le plus important
de plus il semble que cet occupant sans droit ni titre n'ait même pas payé l'indemnité d'occupation au moins égale au loyer précédent...: est ce bien cela ?
il ne faut pas parler de caution, mais de dépot de garantie |
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gertie
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19
Posté - 19 mars 2011 : 10:13:25
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Effectivement mon message est un peu confus... je précise que l'état des lieux prévu ayant été annulé sans prévenir nous avons du retourner dans notre province et attendre que le locataire donne une nouvelle date... il a demandé cet état des lieux de sortie 6 jours après, il nous était impossible de remonter sur Paris c'est donc notre nièce qui nous a remplacer n'ayant personne d'autre et pas le temps de faire intervenir un huissier... notre nièce est étrangère . Je précise que tout ces rv le premier et le second ont été faits par téléphone
L EDl a été signé et commenté par le locataire - nous avons vu que le wc ...présenté une fente et le système était cassé... entre autres.... mais la différence de l'EDL nous préoccupe moins que le refus de régler les 2 mois de supléments pour dépassement de sortie (il a réglé normalement ces 2 loyers) je parle que du dépassement. A cause de cela et de l'état, nous n'avons pas pu encore eménagé. il dit que cette clause est "abusive" pourtant il avait dit par tél "cela m'évite l'hôtel et le garde meuble"... |
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BANZAI
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Posté - 19 mars 2011 : 10:49:45
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gertie: il semblerait que vous n'ayez pas suivi les suggestions (ou conseils) des membres du forum......
il est fort probable que cet EDL de sortie soit en votre défaveur...la personne vous représentant n'ayant aucune connaissance en la matière
quant à l'huissier, il était tout à fait possible d'en contacter un en urgence: il fallait contacter ceux territorialement compétent
dés l'échéance du bail, avez vous écrit en RAR à votre locataire pour lui indiquer qu'il avait refuser de quitter les lieux le..., qu'il était occupant sans droit ni titre, que vous alliez diligenter une procédure en expulsion.....
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