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rwanito
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 Posté - 22 oct. 2010 : 12:24:09
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Bonjour,
Un sous-ensemble de copropriétaire a un projet immobilier sur une partie de l'emplacement de la copropriété (un ensemble de garages extérieurs, accédés par une aire de circulation considérée comme partie commune de la copro).
La mise en oeuvre de ce projet me semble nécessiter l'accord du syndicat pour la cession de cette surface (car il s'agit d'une aliénation de partie commune) selon les modalités de l'article 26.
Or, l'ordre du jour de l'AG propose une résolution sur "la demande de Mrs X ", se référant en tout et pour tout à un plan masse du projet. Cette résolution est indiquée comme à prendre selon les modalités de l'article 25.
Cela ne me semble pas conforme, car il n'y a pas d'explicitation claire de ce sur quoi on vote et que ledit projet présuppose une aliénation de partie commune.
Si vous pouviez m'éclairer de vos points de vue.
Cordialement,
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Gédehem
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Posté - 22 oct. 2010 : 16:24:35
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Pas clair effectivement !
Si je comprends bien , il s'agirait de la volonté de certains copropriétaires de créer/construire un bâtiment commun à usage de garages privatifs ?
L'opération est effectivement possible, ne présente aucune difficulté, est même souhaitable (je l'ai personnellement fait dans une de "mes" copropriétés "Edification d'un bâtiment commun à usage de garages privatifs", pour certains seulement.).
Ce qui est prioritairement aliéné, c'est le droit de construire (à supposé que cela soit encore possible), droit réservé au syndicat dans son ensemble.
Même s'il y a construction d'un bâtiment commun, le sol lui-même reste partie commune de l'ensemble immobilier, y compris s'il y a ensuite création d'un syndicat secondaire "Bâtiment garages" regroupant les seuls propriétaires de garages.
Le projet qui est présenté, le serait-il par une seule personne, ne répond pas à ces questions, le dossier devant être global, même si à priori il n'y a là rien d'extraordinaire.
Ce devrait être au syndicat dans son sensemble d'aborder cette question de la construction d'un bâtiment à usage de garages privatifs, même si seuls certains copropriétaires seraient concernés.
Peut être que cette question a déjé été abordée, refusée par l'AG car tous ne veulent pas d garages ?
Pourquoi alors s'opposer à ceux qui en souhaitent, ce qui va dans le sens d'une valorisation du bien privatif ?
Ceci étant précisé, il semble évident que le dossier présenté ne permet pas à l'AG de statuer sur la réalisation effective.
Peut s'agirait-il uniquement d'une demande d'un vote "de principe", qui n'est pas décisionnel, qui n'oblige à rien, mais permet de faire une sorte de "sondage" grandeur nature.
Il faut vous rapprocher de ces copropriétaires, lesquels devraient se renseigner plus avant pour monter un véritable dossier permettant à une AG de décider.
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rwanito
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 2
 Posté - 22 oct. 2010 : 17:27:28
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Bonjour,
Merci pour votre réponse, qui a mis en lumière l'imprécision de ma demande : toute mes excuses ...
La situation actuelle est en fait la suivante :
Un ensemble de parking privatif est établi sur une partie de la copropriété
Les propriétaires de ces parkings souhaitent les vendre à un promoteur pour qu'il réalise un projet immobilier
Mais ces parkings sont aujourd'hui partie intégrante de la copropriété, et accédés par une partie commune (l'aire de circulation).
Ce sujet est porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la manière suivante :
L'ordre du jour de l'AG propose une résolution sur "la demande de Mrs X ", se référant en tout et pour tout à un plan masse du projet. Cette résolution est indiquée comme à prendre selon les modalités de l'article 25.
En espérant avoir été plus clair cette fois ci... merci de votre aide ! |
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Gédehem
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3
Posté - 22 oct. 2010 : 17:38:08
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Quasi même réponse que plus haut : ce dossier est imprécis, rien de ce qui serait projeté ne peut être décidé en l'état.
Je parle "serait projeté", puisque vous même ne connaissez pas la ou les finalités du projet.
Sur le fond : ces emplacements de stationnement étant privatifs, chacun vend le sien à qui il veut !
Vous parlez de "vendre à un promoteur". Sans doute est-ce pour y construire ce "bâtiment commun à usage de garages privatifs", ce qui rejoint ce que j'expose plus haut. ???
Je doute que les propriétaires concernés "vendent"  pour faire autre chose : à défaut ils n'auraient plus rien pour stationner, ce qui semble exclu !
Il semble donc que les informations sur ce projet sont vraiment beaucoup trop floues, vous même ne sachant pas trop bien de quoi il s'agit en finalité.
L'AG ne pourrait donc décider quoi que ce soit valablement. Une éventuelle "décision" serait contestable et sans aucun doute sanctionnée par le juge.
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rwanito
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4
Posté - 22 oct. 2010 : 18:58:45
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En fait, les propriétaires des parkings les louent actuellement. Leur objectif est de les vendrent à un promoteur pour qu'il construise une résidence sur l'emprise actuelle des parkings; lesdits propriétaires récupéreraient ensuite leurs parkings en sous-sol de la résidence...
J'ai en fait trois questions :
1. Puisqu'il s'agit d'une emprise sur la copropriété (l'aire de circulation, qui donne accès aux parkings, est une partie commune dans le règlement de copropriété); j'en déduis que la réalisation de ce projet constitue une aliénation de partie commune pour laquelle la règle de vote est la double majorité dans la mesure où il n'y a pas de modification de destination de l'immeuble.
2. Si j'ai bien compris votre première réponse, il y aurait possibilité de demander un vote "de principe" en AG; sorte de sondage grandeur nature : si c'est le cas, ce sondage doit se faire à la règle de majorité conforme au projet, non ?
3. Je me demande si le fait de remplacer des garages par un bâtiment à usage d'habitation ne constitue pas un changement de destination ? Le réglement de copro indique que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation mais la copro est aujourd'hui constituée de deux bâtiments (habitations) & de l'ensemble des parkings ?
Merci de votre aide,
Cordialement,
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BANZAI
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5
Posté - 22 oct. 2010 : 20:24:45
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le vote de "principe" n'existe pas en copropriété: il n' a aucune valeur |
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rwanito
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6
Posté - 22 oct. 2010 : 20:41:33
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D'accord, donc en fait cette résolution ne correspond à rien ? Mais que faire alors ? |
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Gédehem
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7
Posté - 22 oct. 2010 : 21:00:41
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Comme dit plus haut, il n'a qu'une valeur indicative, sans aucun effet qui oblige.
Rwanito, lorsqu'on a une question,le principe est dans exposer toutes les données dès le départ !
Sur ce que vous exposez maintenant, l'affaire envisagée n'a ni queue ni tête ! La question posée ne permet pas d'autoriser la construction de quoi que ce soit, qui plus est à une mauvaise majorité.
1)- un copropriétaire (ici le promoteur ayant acheté des lots est devenu copropriétaire) ne peut entreprendre aucun construction qui n'ait été autorisée par une AG sur un dossier précis qui lui est présenté (Prise de décision en pleine connaissance de cause). A défaut, la décision est entachée de nullité, sans ctionnée par le juge.
L'aliénation du droit de construire, réservé au syndicat, impose une décision à la double majorité de l'art.26.
Même si l'aliénation est votée avec autorisation de construire, cela ne fait pas sortir le bâtiment dont il s'agit de l'emprise en copropriété. Le sol est est reste "commun".
2)- s'agissant d'u vote "de principe", expression d'un souhait, d'une opinion sans aucun effet juridique opposable, la majorité retenue importe peu !
Que vous indiquiez "art.24" et que les 9/10° des voix du syndicat vote "pour", vous avez obtenu la maj.de l'art.26.
Inversement si vous indiquez art.26 mais que même la maj art.24 n'est pas obtenue, le demandeur a sa réponse.
L'interet d'un vote "de principe" existe surtout pour les demandeurs dans un affaire de cette importance : "Est-ce que notre projet a des chances d'être autorisé par une AG ? "
Pour eux c'est un signal pour aller plus loin ... ou non !
Sil n'y a aucune "chance", personne ne voulant un nouveau bâtiment à la place des espaces vert et des arbres, inutile d'engager des fonds pour rémunérer un architecte, un géometre ou autres nécessaires à l'élaboration du projet.
Inutile de monter un dossier pour le permis de construire ....etc ...
En résumé, un vote "de principe" sur un tel projet sanctionne l'information qui est faite à l'assemblée, encore faudrait-il que ce soit sur une proposition déja pas mal élaborée.
Tel ne semble pas être le cas dans votre affaire.
3)- il n'y a aucun changement de destination de l'immeuble (comprendre :"ensemble immobilier") si un autre bâtiment (ou 3 !) est édifié dans l'emprise en copropriété, sous réserve que ce nouveau bâtiment soit aussi destiné (à usage) d'habitation.
Un lot "parking/cave/garage/grenier", annexe d'un lot principal "habitation", est lui aussi "habitation" serait-il cave, garage, etc ...
En conclusion, votre syndicat serait-il d'accord pour aliéner son droit de construire, sous réserve qu'il lui reste de la SHON constructible, étant bien compris qu'il s'agirait d'autoriser un copropriétaire (le promoteur) à construire en vu de créer de nouveaux lots privatifs "habitation" et "parkings" !
Sur la question prévue à votre AG, qui ne correspond à rien de cela, impossible de statuer.
Vous devriez faire une note au CS, qui semble absent sur cette affaire, et sans doute la distribuer aux autres copropriétaires. |
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rwanito
Nouveau Membre
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8
Posté - 22 oct. 2010 : 21:51:02
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Bonsoir,
Pardonnez mon imprécision, mais je suis un novice en la matière et le plus grand flou de ce dossier ne m'aide pas à mettre les choses dans l'ordre.
Je fais justement partie du conseil syndical et j'essaie de mieux cerner le sujet (et les démarches que mènent les demandeurs) afin d'éclairer les autres copropriétaires (nous sommes une petite copropriété).
Je vous remercie de votre aide en tout cas; ce que j'ai compris :
1. Les demandeurs peuvent lancer une "sonde" - qui ne préjuge et n'engage en rien les copropriétaires - via une résolution en AG
2. La majorité retenue pour cette résolution n'a pas d'importance (mais alors pourquoi en retenir une ?)
3. La destination de l'immeuble ne change pas
Pour le reste, j'imagine deux hypothèses :
> soit le promoteur veut racheter les lots et établit la résidence dessus, le tout restant dans la copropriété : la majorité requise est la double-majorité
> soit le promoteur veut racheter les lots et demande la sortie de la copropriété en rachetant l'espace considéré : mes recherches me disent que la majorité requise est également la double-majorité.
Pourriez-vous me confirmer ces deux points ?
Merci de votre aide, j'apprends en marchant !
Cordialement,
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JB22
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9
Posté - 22 oct. 2010 : 23:11:38
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"Mais ces parkings sont aujourd'hui partie intégrante de la copropriété, et accédés par une partie commune (l'aire de circulation)."
Cette partie commune (l'aire de circulation) peut-elle être détachée ainsi que les Parkings du syndicat actuel.
Si la réponse est oui, il est possible d'envisager une scission de copropriété suivant article 28 de la loi, la décision se prends à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
"l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessités par la division." (Extrait Art.28)
Le promoteur achète tous les lots de la nouvelle copropriété.
Devenu unique propriétaire, il n'y a plus de copropriété.
Le promoteur construit "un ensemble immobilier" et des garages, crée une nouvelle copropriété, vends les garages aux anciens copropriétaires. (Evidemment il faudra signer des engagements au préalable). |
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Gédehem
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10
Posté - 23 oct. 2010 : 00:40:12
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Hum .....JB : dans la mesure où ce copropriétaire des lots "parking" qu'il aurait acheté souhaite ensuite édifier un bâtiment qu'il souhaite découper en lots privatifs pré-suppose un accord de l'AG pour transférer sur sa tête le "droit à construire" dont disposerait le syndicat.
Cela se traduit en préalable par une décision d'AG prise à la double majorité de L.art.26 sur la question : "aliénation de tout ou partie du droit à construire du syndicat".
Bien entendu, cette décision ne peut être prise qu'après information complete des copropriétairessur le projet envisagé, ce qui suppose que le dossier présenté à l'AG comporte l'intégralité des données.
Nous ne connaissons pas la résolution proposée à cette AG, mais la production d'un simple plan de masse est très insuffisante. Qui plus et, un vote à la maj.art.25 ne correspond à rien ici.
On peut relever la légèreté du syndic qui, s'il est un "pro" ou prétendu tel, ne peut ignorer cette particularité. Il aurait du soit refuser cette question qui ne correspond à rien, soit plus certainement en informer le demandeur afin qu'il modifie sa demande et le dossier présenté.
Il y a là un truc qui cloche.
Vous parlez de sission de copropriété. Si tel était le cas, les propriétaires de ces parkings privatifs, à condition qu'ils soient unaniment, pouvaient en faire la demande, dans la mesure où rien ne les attachait à l'emprise en copropriété et qu'il avaient un accès extérieur indépendant.
Si ce retrait était possible, l'affaire de la construction ne regardait plus le syndicat d'origine. S'ils ne l'ont pas fait c'est que l'opération n'est pas physiquement possible.
Rwanito :
L'affaire est relativement simple : un ou des copropriétaires veulent participer à une opération immobilière qui consiste à édifier un bâtiment "privatif" sans doute divisé en appartements destinés à l'habitation.
Pour ce faire, le ou les copropriétaires concernés doivent demander au syndicat l'autorisation de construire.
Comme le "droit de construire" appartient au syndicat (L.art.3 : droit accessoire aux parties communes), un copropriétaire ne peut construire qu'en obtenant tout ou partie de ce droit.
Comme déja précisé, cela nécessite une décision de l'AG sur la question "Aliénation de tout ou partie du droit de construire au profit de ..M.x", double majorité art.26.
Comme les copropriétaires ne peuvent statuer "qu'en pleine connaissance de cause" (jurisprudence constante), ils doivent préalablement être informés en totalité, de A à Z, du projet de construction envisagé dans toutes ses données.
Sans parler de l'avis du CS, ici indispensable.
Sur ce que vous indiquez, la question soumise aux voix ne porte pas sur ce point, le dossier présenté étant manifestement insuffisant.
L'AG ne pourrait donc valablement délibérer, qui plus est s'agissant d'autoriser une construction privative.
"1. Les demandeurs peuvent lancer une "sonde" - qui ne préjuge et n'engage en rien les copropriétaires - via une résolution en AG"
Oui, pourquoi pas ! Sauf que s'agissant d'un vote "de principe", la résolution éventuellement adoptée devra préciser "qu'il ne s'agit que d'une opinion émise par l'assemblée, qui n'a pris aucune décision qui aurait des effets juridiques opposables."
2. La majorité retenue pour cette résolution n'a pas d'importance (mais alors pourquoi en retenir une ?)
Parce qu'elle permet de voir où penche la balance !
Art.25 c'est la moitié des voix de tout le syndicat. Si vous arrivez au 2/3 vous pouvez espérer l'obtenir encore lorsque le dossier entièrement ficelé sera présenté à l'AG pour décision.
Que la résolution soit proposée au 24, 25 ou 26, le sondage aurait obtenu ce 26 !
Si vous n'obtenez même pas ce 25, ni même le 24, pas la peine d'aller plus loin.
On propose le 25 histoire de ne pas être ridicule si l'affaire est totalement repoussée.
3. La destination de l'immeuble ne change pas
Non, s'agissant de construire un bâtiment à usage d'habitation.
Autre élément montrant que ce qui est proposé à votre AG n'a ni queue ni tête.
Une demande émane d'un M. X. Celui-ci ne peut demander un droit à construire QUE pour sa surface privative "parking". Pas pour les autres, dont on n peut présager l'opinion, la volonté.
S'il y a 10 parkings et que les 10 unanimes veulent faire la démarche, qu'ils se groupent et fassent la demande à l'AG.
Par ailleurs, un parking mesure en gros 6 m de long sur 2,50 m de large. Y aurait-il 10 parkings concernés, cela fait une bande de 25 m sur 6 m. Le projet n'est certainement pas de construire un bâtiment aussi étroit. Il y aurait sans doute une emprise sur les parties communes.
La réponse n'est donc pas la même pour ces surfaces en plus, parties communes, dont il serait demandé l'aliénation. Or il n'en est pas question dans la demande, le plan de masse présenté étant très insuffisant.
Si tel semble être le cas, la question est de savoir si ces parties communes sont nécessaires ou non à la destination de l'immeuble. Dans la mesure où elles sont à proximité du bâtiment existant, qu'elles sont "espaces verts" permettant une vue agréable, elles seraient nécessaires à cette destination. (voir art.26)
Argument : "S'il n'y avait pas d'espaces verts devant mon séjour mais un autre bâtiment qui plus est très proche, jamais je n'aurais acheté".
D'où un vote unanime de tous les copropriétaires sur ce point.
De ce fait il faudrait 2 questions à l'ODJ :
- aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble (unanimité)
- aliénation du droit de construire au profit de M. X, Y , z .....(les propriétaires de parkings concernés) (art.26)
Dans la mesure où le 1er point n'est pas décidé le second tombe à l'eau.
Sur le fond de votre affaire pour le moins "folklo", outre le fait que ce qui est proposé à votre AG ne correspond à rien, le dossier présenté étant très incomplet et mal ficelé, on peut estimer y voir une "magouille" des copropriétaires de parkings et surtout de ce promoteur.
Ils profiteraient de cette possibilité de construire sur leurs surfaces privatives, sous réserve que le syndicat accepte d'aliéner son droit de construire ce qu'il n'a aucune obligation de faire (pouvoir discrétionnaire du syndicat), n'ayant pas à acheter le foncier "Parking" puisqu'il est déja propriété des copropriétaires concernés.
Tout au plus faudrait-il qu'ils achetent le foncier "partie commune" en plus nécessaire à cette opération.
Si avis du CS il doit y avoir, qui devrait faire l'objet avant l'AG d'une note explicative rappelant les règles diffusée largement, il devrait être totalement négatif.
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Édité par - Gédehem le 23 oct. 2010 08:17:39 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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11
Posté - 23 oct. 2010 : 10:06:48
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Rwanito:
comme texte de la résolution proposée vous indiquez uniquement: "la demande de Mrs X"...cela ne veut rien dire!
pourriez vous reproduire ici le texte intégral de ce projet de résolution?
est ce un syndic professionnel qui a établi cette convocation ?
l'ODJ a t il été fait avec le CS ? |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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12
Posté - 23 oct. 2010 : 10:34:36
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"L'affaire est relativement simple : un ou des copropriétaires veulent participer à une opération immobilière qui consiste à édifier un bâtiment "privatif" sans doute divisé en appartements destinés à l'habitation."
Non l'affaire n'est pas aussi simple, l'article 3 de la loi précise;
"-Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes."
Dans le dossier de rwanito l'opération porte sur des parties privatives et communes. C'est la raison pour laquelle il faut l'accord de tous les copropriétaires de parties privatives comprises dans l'assiette du futur ensemble immobilier.
Dans ma proposition je ne retiens pas "le droit d'édifier", un copropriétaire " ne peut demander un droit à construire QUE pour sa surface privative "parking". "
-Le promoteur achète tous les parkings privatifs.
-Il fait une demande scission de copropriété (Majorité des voix de tous les copropriétaires). Il faut règler les conditions matérielles, juridiques et financières. Il devient l'unique propriétaire du nouveau syndicat qui se trouve dissout.
-En tant que propriétaire il construit un nouvel immeuble.
-Il vends des places de parkings en sous-sol aux anciens copropriétaires.
L'opération nécessitera le recours à un notaire et demandera une modification du règlement de copropriété et une publicité foncière.
Effectivement la question posée à l' A.G. "ne correspond à rien". |
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ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
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13
Posté - 23 oct. 2010 : 11:55:05
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Bonjour,
L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
« Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. »
« Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
Qu’en est-il exactement de votre règlement de copropriété ?
Voyez ce lien :
http://cabinet-perrault.com/actuali...aree-parking
Concernant la portée d'un vote d'une décision de principe sur des travaux, voyez également ce lien :
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm...ABLE=ACTUCOP
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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rwanito
Nouveau Membre
11 message(s)
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14
Posté - 23 oct. 2010 : 14:06:54
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Bonjour à tous,
Merci pour ces éléments, je vais essayer d'apporter une réponse claire aux diverses questions que posent vos messages :
à Gédéhem :
========
Je fais la même analyse que vous de la situation; je ne connaissais pas la notion d'aliénation de droit à construire. Je retiens donc qu'il faudrait 2 questions à l'ODJ :
- aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble (unanimité)
=> sur ce point les parties communes considérées ne sont pas des espaces verts, mais participent au confort visuel puisqu'elles permettent une vue libre de toute construction & vis-à -vis sur une profondeur de l'ordre de 40 à 50 mètres. Certains propriétaires (mais pas tous) bénéficient de ce confort et ont choisi leur appartement pour cette raison; est-ce retenable pour la modification de destination de l'immeuble ?
- aliénation du droit de construire au profit de M. X, Y , z .....(les propriétaires de parkings concernés) (art.26)
à JB22 :
========
Le promoteur ne peut mettre en oeuvre son projet sans la partie commune, l'espace occupé par les parkings n'étant pas suffisant; qui plus est il n'est pas continu.
à ETASPAK:
========
Il n'y a pas de clause de cette nature dans le règlement de copropriété.
à BANZAI :
=======
Cela ne veut effectivement rien dire, mais le libellé exact (hors noms) est bien le suivant :
"Demande de X, Y et promoteur Z selon documents joints à la convocation". Ledit document étant un plan masse du projet
C'est un syndic pro qui a établi cette convocation; l'ordre du jour n'a absolument pas été partagé avec le conseil syndical.
Voilà , j'espère ne pas avoir raté d'élément & avoir été clair :o)
Cordialement,
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ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
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15
Posté - 23 oct. 2010 : 15:58:56
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citation: Initialement posté par rwanito
à ETASPAK:
========
Il n'y a pas de clause de cette nature dans le règlement de copropriété.
En conséquence, la vente de ces parkings privatifs à un promoteur ne concerne pas le syndicat de copropriétaires.
Par contre, l'aliénation du droit de jouissance exclusive de la partie commune en question, à l'effet de réaliser un projet immobilier (construction d’une résidence), concerne bien le syndicat de copropriétaires.
Et l’article 26-a de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : »
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
A ce sujet, voyez cette jurisprudence, certes ancienne mais toujours d’actualité :
Cour de cassation du mardi 3 octobre 1978 N° de pourvoi : 77-10792
1) COPROPRIETE - Parties communes - Droit de jouissance - Aliénation - Attribution de la jouissance exclusive à un copropriétaire - Décision - Majorité requise.
La décision d'octroyer la jouissance exclusive d'une parcelle de terre constituant une partie commune de la propriété est régulièrement prise dans les termes de l'article 26-a de la loi du 10 juillet 1965.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Majorité requise.
2) COPROPRIETE - Parties communes - Droit de jouissance - Aliénation - Atteinte à la destination de l'immeuble - Absence - Constatations suffisantes.
Les juges du fond peuvent estimer que l'aliénation du droit de jouissance exclusive d'une partie commune affectée à l'usage de parkings communs, à l'effet d'y construire une cafétéria en remplacement d'une autre, ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble dès lors qu'ils relèvent que l'emprise de la construction projetée ne constitue qu'une très faible portion d'une aire de stationnement particulièrement étendue.
COPROPRIETE - Destination de l'immeuble - Parties communes - Aliénation - Attribution à un copropriétaire de la jouissance exclusive.
Textes appliqués : (1)(2) Code civil 2382 LOI 1790-11-27 ART. 3LOI 1790-11-27 ART. 3 AL. 3LOI 65-557 1965-07-10 ART. 26LOI 65-557 1965-07-10 ART. 26-a
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...37&fastPos=1
Et l’article 26 de préciser également :
« Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »
Et il me semble bien que l'aliénation du droit de jouissance exclusive de la partie commune en question, à l'effet de réaliser un projet immobilier (construction d’une résidence), porte certainement atteinte au respect de la destination de votre immeuble.
Et dans ce cas, c’est bien un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires qui vous est nécessaire.
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Édité par - ETASPAK le 23 oct. 2010 16:02:07 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 23 oct. 2010 : 15:58:58
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et à part ce début de phrase...""Demande de X, Y et promoteur Z selon documents joints à la convocation"".quel est la totalité du texte de cette résolution?
dans le message 11, je vous demandais "pourriez vous reproduire ici le texte intégral de ce projet de résolution?"..bien sûr en anonymisant les noms
on ne sait toujours pas le texte de la résolution! |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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17
Posté - 23 oct. 2010 : 20:30:41
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De ETASPAK
"Et il me semble bien que l'aliénation du droit de jouissance exclusive de la partie commune en question, à l'effet de réaliser un projet immobilier (construction d’une résidence), porte certainement atteinte au respect de la destination de votre immeuble."
Dans ma proposition la scission de copropriété ressout ce problème.
De rwanito
"Le promoteur ne peut mettre en oeuvre son projet sans la partie commune, l'espace occupé par les parkings n'étant pas suffisant; qui plus est il n'est pas continu."
La partie commune doit être incluse dans la nouvelle copropriété créé.
Reste évidemment la possibilité de division du sol.
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rwanito
Nouveau Membre
11 message(s)
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18
Posté - 25 oct. 2010 : 13:08:52
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à ETASPAK : merci, je vais consulter les jurisprudences
à BANZAI : je vous assure, j'ai reproduit l'intégralité du texte de résolution .... si si !
à Tous : merci de tous ces éclairages, je vais essayer d'en faire une synthèse explicite pour les copropriétaires. |
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rwanito
Nouveau Membre
11 message(s)
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19
Posté - 25 oct. 2010 : 22:28:11
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Bonsoir,
A relire avec recul ces différents échanges, j'ai le sentiment que deux analyses sont possibles selon que la scission de la copropriété est possible ou non; en synthèse :
Elle est possible
> Article 28 - majorité des voix de tous les copropriétaires pour la scission
Elle ne l'est pas
> Article 26 pour deux aliénations (droit à construction & jouissance partie commune); voire unanimité en cas de changement de destination de l'immeuble.
Or je ne comprends pas précisément ce qui rend possible la scission possible; le texte de loi mentionne : "[...] Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible [...]"
En l'occurrence, l'emprise concernée constitue un quadrilatère indépendant des autres bâtiments. Ce quadrilatère est constitué des parkings (parties privatives donc), de l'aire de circulation (partie commune) et des portes d'accès/sortie (partie commune).
=> Ceci permet-t-il de votre point de vue de demander une scission de copropriété aux propriétaires des parkings (s'ils se sont mis d'accord bien sûr) ?
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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20
Posté - 25 oct. 2010 : 23:36:58
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si vous pouviez répondre à ce message...
citation: Initialement posté par BANZAI
et à part ce début de phrase...""Demande de X, Y et promoteur Z selon documents joints à la convocation"".quel est la totalité du texte de cette résolution?
dans le message 11, je vous demandais "pourriez vous reproduire ici le texte intégral de ce projet de résolution?"..bien sûr en anonymisant les noms
on ne sait toujours pas le texte de la résolution!
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