| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 03 nov. 2010 : 11:26:29
|
Bonjour.
Je trouve bizarre que tous les appartements de ma résidence, aient des tantièmes, simplement calculés par rapport à leur surface respective !
A priori, simple règle de 3 - arrondis.
Alors que la loi SRU art. 76, qui complète l'art. 10 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965 - applicable à compter du 31/12/2002, indique, que la méthode de calcul, doit prendre en compte :
Mon bâtiment date de 2005.
La consistance ( balcons, ascr ..;)
La situation ( étage / orientation / rue = niveau de bruit / la vue).
La superficie.
Par exemple : mon appart. est au rez de jardin = même tantièmes que celui du rez de ch et 1er étage ( Tous les 3 de mêmes surfaces = même tantièmes ) !
Est-ce "normal" de ne tenir compte QUE de la surface ?
Je vous remercie.
|
|
|
|
1
Posté - 03 nov. 2010 : 12:07:59
|
normal ou pas, c'est le RDC qui s'applique et si votre RDC a plus de 5 ans vous ne pouvez rien faire... si ce n'est à l'unanimité  |
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 03 nov. 2010 : 12:23:10
|
?
La loi s'applique à partir de ... 2002 - Soit il y a ... 8 ans.
Mon bât. date de 5 ans. (Comme je l'indique dans ma question).
La loi s'applique donc ?
Pourquoi dire que c'est le RDC qui s'applique, puisque il est antérieur à la loi ?
???
Merci de cette réponse rapide.
|
|
|
|
3
Posté - 03 nov. 2010 : 12:39:38
|
parce que l'article 5 s'applique :
citation: Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Or le RDC existe (apparemment) et les 5 ans sont bientôt résolus... et il faut une AG pour aller plus loin. |
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 03 nov. 2010 : 14:02:26
|
Franchement je ne comprends pas pourquoi vous prenez comme base : Soit 2005 date de construction.
Or, le texte s'applique depuis 2002 - Soit il y a 8 ans - Donc 3 ans avant la construction de mon bât. !
De plus, dans l'article cité, il est bien indiqué : "de la consistance, de la surperficie, et situation des lots" !
Pourquoi buter sur 5 ans, et ne pas trouver "anormal" que SEULES les surfaces soient prises en compte ?
Excusez-moi, mais vous répondez en tant que professionnel ou pas ?
Merci |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 03 nov. 2010 : 15:05:20
|
C'est la seule réponse possible s'agissant de la quote-part de propriété des parties communes (les tantièmes attachés aux lots.) !
Prenons un autre exemple (idiot) : vous achetez une voiture d'occase en 2005 et découvrez en 2010 qu'elle n'a pas de ceinture de sécurité.
Que voulez-vous faire d'autre que pleurer et allez en acheter avant de prendre un PV ?
C'est le grand travers de ces copropriétés dont les futurs membres ignorent tout, en particulier du RDC qui est leur "loi commune à tous", découvrent sur le tard que ce RDC est mal fichu, éventuellement contraire aux textes ...ou non en phase !
Il y a un vide en la matière : les acquéreurs qui n'y connaissent rien adoptent une réglementation dont ils ignorent tout à l'instant même de la signatute des actes.
Comme certains RDC sont établis "à la chaine" par des "copier-coller" par des services ou personnes attachés aux promoteurs/constructeurs, on y trouve parfois de tout et du n'importe quoi ....
Faute d'avoir soulevé le lièvre dans les mois qui suivaient les ventes, vous êtes coincés...
Réf : L.art.11 et 12 :
" Art. 11 - Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Art. 12 - Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier." |
Édité par - Gédehem le 03 nov. 2010 15:10:50 |
|
|
|
6
Posté - 03 nov. 2010 : 15:12:04
|
cemoibb, en fait moi ( ) je réponds comme un UI quidam... et je vous renvoie à ce petit texte : citation: Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
qui explique que passées les 5 années de publication (donc dans votre cas, peut-être antérieur à 2005), il n'y a plus grand chose à attendre d'une modification du RDC, sauf à l'unanimité.
J'entends bien qu'il vous semble anormal de ne pas avoir tenu compte d'autres critères que la surface, mais votre RDC est là entre vos mains, et vu les délais vous ne pouvez quasiment rien faire, sauf à l'unanimité (sauf si vous avez acheté en "seconde main" après octobre 2008...)
Maintenant rien ne vous empeche de saisir un tribunal pour dire que ce RDC (que vous avez accepté en signant votre acte d'achat, relisez bien cet acte) n'a pas été "construit" conformément à la loi. A mon humble avis, peu de chances de réussites. Désolé. |
|
|
|
7
Posté - 03 nov. 2010 : 16:18:04
|
|
citation: Pourquoi buter sur 5 ans, et ne pas trouver "anormal" que SEULES les surfaces soient prises en compte ? Parce que anormal n'est pas illégal, et que si il y a un souci, ce n'est pas le syndic qui peut corriger.
C'est au syndicat de se prendre en main le problème...
Vous pourrez bel et bien utiliser la loi de 2002 pour... (tenter de) convaincre le syndicat...
|
|
|
|
Links
Contributeur actif
101 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 05 nov. 2010 : 10:01:22
|
Cemoibb vous faites dès le départ une erreur d'interprétation des textes. Il n'existe aucune méthode d'ordre public (donc obligatoire) pour calculer les quotes part.
La jurisprudence a toujours considéré que la liste de l'art 5 était indicative et non pas impérative.
Et c'est justement parce que la méthode de calcul n'est pas obligatoire et que nul ne savait vraiment comment avait été calculés les tantièmes, que la loi SRU prévoit qu'elle doit être au moins explicite. D'où l'obligation, depuis 2002, d'insertion au règlement de copropriété des éléments retenus (tels que surface, élévation mais il y en a d'autres) et la méthode de calcul (car souvent, les quotes part résultent d'un panachage de différents elements par l'application d'une formule mathématique). |
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 06 nov. 2010 : 15:52:26
|
Merci de vos réponses.
MAIS, je précise, qu'il n'y a pas 5 ans que je suis copropriétaire, mais acquéreur récent ! Et je ne me réveille pas !
Je lis mon RDC, et les comptes rendu d'AG, et constate qu'il y a plein d'irrégularités - D'ou mon insistance à vouloir comprendre - tout simplement.
Je ne comprends pas pourquoi, Ã vouloir comprendre, certains trouvent cela bizarre.
Merci |
|
|
|
10
Posté - 06 nov. 2010 : 15:55:06
|
|
cemoibb : c'est très bien de vouloir comprendre et je vous encourage à en apprendre plus donc à lire la loi de 1965 et le décret de 1967, en bas à gauche... |
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 06 nov. 2010 : 15:58:12
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est la seule réponse possible s'agissant de la quote-part de propriété des parties communes (les tantièmes attachés aux lots.) !
Faute d'avoir soulevé le lièvre dans les mois qui suivaient les ventes, vous êtes coincés...
1) Je ne suis pas copropriétaire depuis 5 ans !
Mais nouvel acquéreur !
2) Ma question ne cherche pas à faire un procès !!
3) Je cherche à COMPRENDRE pourquoi 3 appart. (rez de J/rez de ch et etage), ont les mêmes tantièmes !
Que je sache, il n'est pas interdit de vouloir comprendre, sans faire de procès !
Merci - j'ai dû mal poser ma question.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 06 nov. 2010 : 18:42:10
|
Il n'existe pas vraiment de règle de calcul des tantièmes de copropriété, pas plus que de tantièmes de charges pour l'article 10 alinéa 1.
La loi fournit des critères, mais pas de règles.
Les experts géomètres et autres spécialistes de l'établissement des RC ont leurs pratiques qui peuvent être différentes dans le temps et dans l'espace. On ne fait pas à Rennes comme à Strasbourg. Il n'est pas facile de consulter les études qui ont été faites à ce sujet mais elles laissent clairement apparaître des divergences, sauf pour la prééminence incontestable de la surface (mois je préfère le volume) des lots.
Pour le surplus ? Un appartement en 1985 avait une belle vue. Boum ! Coefficient 1,2 ! En 1998, on a construit à côté ; plus de vue ! Il faut quand même conserver le coefficient 1,2.
D'ou le recours primordial à la surface, seul critère objectif permanent.
Pour les charges de chauffage ? le critère de l'utilité. Chacun a eu sa petite idée d'ou des calculs en fonction de la surface chauffée, du volume chauffé, des surfaces chauffantes
(total des puissances calorifiques des radiateurs) avec des écarts effarants entre les résultats mathématiques. Ici encore au final la surface, seul critère objecti et stable.
Conclusion, il ne faut pas s'accrocher aux coefficients divers et il reste avant tout la surface.
De toute manière, il n'existe aucune solution pour la modification des tantièmes de copropriété qui servent à la répartition des charges en vertu de l'article 10 alinéa 2.
Néanmoins : on trouve parfois dans les Rc des erreurs matérielles manifestes. Il est alors possible de rectifier la répartition des charges de l'article10 alinéa 2 sans rectifier les tantièmes de copropriété.
Les cas sont rarissimes. Quand il y a bagarre, le coût des procédures représente parfois 10, 20 ou 30 fois le gain total à espérer.
Vous écrivez : citation: mon appart. est au rez de jardin = même tantièmes que celui du rez de ch et 1er étage ( Tous les 3 de mêmes surfaces = même tantièmes
Rien de terriblement choquant.
Pour ce qui est des éléments d'équipement commun et des services, jusqu'en 1965 les charges étaient réparties au prorata des tantièmes de copropriété. On a créé la répartition au prorata de l'utilité. Quelle utilité ? Comment la mesurer ? La question est posée depuis cinq ou six siècles à propos des chemins communs ou associations syndicales. Personne n'a jamais pu fournir de réponse.
Pour la copropriété, la jurisprudence a sorti une fine trouvaille : on applique le critère de l'utilité mais l'utilité se mesure en fonctions des tantièmes généraux
D'ou le fait que toutes les charges de l'article 10 al. 1 sont réparties désormais au prorata des tantièmes généraux, sauf quelques unes à raison de un lot = une part (branchement de TV par exemple), sauf encore les charges d'ascenseur, seules rescapées, en fonction des tantièmes mais avec un coefficient d'étage qui est fort contestable et d'ailleurs contesté. Pour ce coefficient, il y a aussi trois ou quatre grilles différentes selont les experts.
On pourrait donc se passer de l'article 10 al. 1. Aucune utilité ! C'est bien le cas de le dire
|
|
|
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 06 nov. 2010 : 23:26:40
|
Merci à JPM, pour sa contribution claire et nette.
Donc, pas anormale que les tantièmes soient identiques pour "une colonne" d'appartements de mêmes surfaces.
C'est tout ce que je voulais savoir !
C'est vrai, qu'une différence apparait - indépendement des tantièmes - concernant la vue = le prix !
Mais je pensais quand même, que les critères indiqués dans la loi SRU ( Vue / bruits / etage etc...), étaient prises en compte.
Pourquoi une loi dans ce cas ?
Il existe bien des logiciels pour calculer les tantièmes ! ( A destination des géomètres - chers et assez compliqués).
S'ils ne sont pas pris en compte ... pas besoin de logiciel compliqué, s'il faut appliquer la simple règle de trois (Par rapport aux surfaces). ???
Merci |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 07 nov. 2010 : 11:04:52
|
OK, nous sommes d'accord sur l'essentiel.
J'ajoute que la loi SRU du 13/12/2000 n'a rien ajouté du tout à cet égard. Elle se borne à préciser que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer la méthode de calcul " permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ".
Telle que, la phrase n'a aucun sens. Il fallait écrire " ayant permis " ou mieux " utilisée ".
Pour le calcul des quotes-parts des parties communes, si l'on se réfère aux travaux complexes de certains géomètres experts, il n'y a pas d'autre solution que d'annexer les tableaux de calcul au RC. Pour la répartition des charges, c'est plus facile. On peut faire figurer les coefficients d'étages dans le tableau de répartition. A la vérité il est facile de retrouver ce coefficient dans les RC antérieurs. Une calculette, un peu de jugeotte et 5 à 10 minutes suffisent.
Un logiciel pour tout celà : Excel ! + enregistrement des tableaux en Word.
Au final, Cemoibb, notez que la copropriété n'est pas née en 2000 ni même en 1965.
Sous la forme d'un empilement d'étages en propriété privative, elle a plus de deux mille ans, dans les régions les plus diverses, y compris l'Arabie. En France les coutumes de l'Ancien régime comportaient des règles pour ls copropriétés. On en retrouve la synthèse dans l'article 664 du Code civil de 1804 qui est demeuré applicable jusqu'à la loi du 28 juin 1938.
Sous la forme plus moderne des immeubles à destination d'habitation collective, caractérisée par leur division en parties communes et parties privatives, elle est apparue avec ces immeubles d'un nouveau genre, au début du 19e siècle.
Ce sont les praticiens qui ont monté ce mécanisme de toutes pièces. La loi de 1938 a repris leurs travaux. Elle n'était pas impérative et n'avait pour objet que de remédier aux insuffisances de certains RC.
La loi de 1965 a présenté des aspects bénéfiques. Elle est impérative mais ses auteurs semblent avoir ignoré qu'il existait déjà des copropriétés en France. Ils ont négligé d'organiser un régime de transistion. D'où une grande pagaille pendant des années.
Elle a présenté des aspects négatifs et notamment l'article 10 alinéa 1 évoqué ci-dessus. Il aura fallu 50 ans pour admettre que l'ancien mécanisme de répartition privilégiant les tantièmes de propriété des parties communes était, sinon le plus juste, du moins le plus sage.
Sic pour le critère de la longueur de façade sur un chemin commun dans les associations syndicales. Un critère juste ? Non. Un critère simple, objectif et constant ? Oui.
Pour les carraires provençales, il aurait fallu chaque année compter les moutons de chacun des troupeaux
Pour l'ascenseur : le critère de la surface du lot s'accompagne fatalement de celui du nombre potentiel d'occupants, donc celui du nombre potentiel de montées et descentes. Vous occupez seul un appartement de 5 pièces ? C'est un luxe exceptionnel qui justifie le maintien de la quote-part déterminé.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 07 nov. 2010 : 11:12:21
|
Peu importe les logiciels compliqués ou pas, ou même les simples calcuettes, voire leboier.
Le problème de base, exposé par JPM, est qu'il n'existe pas de critères de base permettant d'élaborer un système de calcul valable pour tous et partout !
Chaque géomètre ou autres va faire sa petite salade dans son coin, pusqu'il 'exite aucune régle ou norme commune à tous.
Chacun fait ce qu'il veut !
Sur le rest, je partage l'avis de JPM qui fait référence au volume comme référence de base. Si la surface peut être effectivement retenue au départ (normal, sauf à marcher sur la tête on utilise la surface comme zone utile du lot), c'est bien le volume inscrit par cette surface qui est de fait utilisé.
C'est en particulier vrai dans l'habitat très ancien dont le plafond est à 3 m de hauteur voire plus dans les lots des 1er étages, ..à 2,5 ou moins dans ceux du haut (ex chambre 'de bonne') : la "consistance" du lot est ici variable. Avec 3,5 on peut envisager tous les aménagements possibles ....
Rien de tel dans l'habitat récent, où quasi tous les lots ont les mêmes dimensions. Faut-il tenir compte de l'orientation (N, S) de létage ?... Il n'existe rien sur ce point qui puisse être imposé.
|
|
|
|
16
Posté - 07 nov. 2010 : 12:51:09
|
merci à jpm pour l'historique de la copro...
mais une question subsidiaire pour le fun...
la station spatiale interpalnétaire est elle une coprorpiété, si oui, quel est le RDC et est ce que l'on doit tenir compte de l'étage et de la vue ? 
ou est un contrat de location, voir colocation ou même sous location et dans ce cas, est ce que le propio fait un état des lieux lorsuq'il y a chgt de loctaire...  
|
|
|
|
cemoibb
Contributeur débutant
France
55 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 07 nov. 2010 : 14:24:44
|
merci à tous.
comme ça part à la rigolade - j'arrête de suivre. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 07 nov. 2010 : 15:02:45
|
Rambouillet, vous pensez fun mais vous plongez dans la recherche universitaire de très haut niveau
Rien de très nouveau dans l'astronautisme quand on pense aux expéditions maritimes d'autrefois. Avec les Normands et les Phéniciens on a cru tout connaître. A défaut de l'École navale, un cours d'histoire du droit maritime fait frémir.
Le régime de la copropriété des navires (qui sont immeubles !!) est bien plus ancien encore que le régime de la nôtre. Le " jet à la mer ", prélude à la théorie des avaries communes de notre temps vient en principe de la cité de Rhodes (IIIe av JC) mais on l'a retrouvé dans un Code japonais beaucoup plus ancien.
La part de copropriété maritime est un quirat. Le terme nous vient du fond des âges par le droit des plus anciennes sociétés arabes, et par un extraordinaire cheminement linguistique où l'on trouve à chaque pas ... la graine de caroube (!!!), unité de poids puis monétaire. Le carat n'est loin bien entendu, pour les dames.
Bon alors, la copropriété pour le " cité de l'espace " ? Pourquoi pas, vraiment. Sinon la présente, du moins d'autres futures.
Il y a bien présentement un navire de croisière qui est une copropriété par appartements avec des assemblées de copropriétaires pour les décisions diverses dont le choix des circuits de navigation. Il y en a peut être d'autres maintenant.
Quant à l'état des lieux et l'inventaire ? Là , c'est bien certain. Pour les relèves des militaires en campagne, c'est bien le cas pour les casemates les plus modestes dès lors qu'elles ont été aménagées pour une durée plus ou moins longue. Demandez donc à ceux qui ont séjourné agréablement dans les " tours " aux abords routiers des Aurès.
Est-on sorti du sujet ? Pas forcément. Des tantièmes aux quirats il n'y a pas si loin Et pour la copropriété, alors là pas du tout. Ne serait-ce que pour comprendre une fois pour toutes que nos institutions juridiques ne sont pas nées avec la Révolution ni même avec la République.
Une instruction fiscale vient de sortir à propos des financements immobiliers de droit musulman en France. Les syndics devront connaître ce mécanisme d'achat d'un lot de copropriété par une banque avec obligation de vente future à un bénéficiaire définitif identifié dès l'origine du contrat, qui occupera les lieux dès la signature de l'acte. On parle d'un mécanisme coranique. Ce n'est pas douteux. C'est déjà assez ancien. Mais n'était-ce pas alors la reprise d'un mécanisme antérieur au Coran ?
L'usufruit canonique vient tout droit du droit romain qui a mis en forme une institution bien antérieure et les assemblées monastiques s'en tiennent comme les nôtres aux principes des assemblées de la Grèce antique, avec quelques retouches sur des points de détail. (canonique : réglementé par le Code de droit canon catholique)
Pour les règlements de copropriété de la cité de l'espace, il faudra encore aller puiser dans les archives " diluviennes ".
Les temps sont difficiles et le temps est morne. Il faut bien se distraire
|
|
|
|
|
|
air jordan
Contributeur actif
France
192 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 07 nov. 2010 : 16:34:41
|
JPM respect à vous
vraiment
si vous cherchez un job en tant que consultant, juriste ou syndic de copro pensez à moi, votre prix sera le mien
|
|
|
|
20
Posté - 07 nov. 2010 : 19:54:43
|
merci jpm, je suis rassuré
cemoibb, il faut bien rire dans ce monde de brutes et en plus on en apprend encore grace à jpm....  |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
