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KASPERTUN
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 Posté - 25 nov. 2010 : 21:31:36
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Voici un nouveau sujet sur le fond de réserve ou fond placé que pensez-vous. !
Voici La situation financière et trésorerie, code 50 Fonds placés,
2006/2007, fonds placés, « exercice précédent approuvé 50 925.33 euro ».
2007/2008 fonds placés, « exercice précédent approuvé 33 366.14 euro ».
L’état financier après répartition au 30/06/2009 Annexe N°1 situation financière et trésorerie, 2008/2009, fonds placés, « exercice clos 14 582.56 euro ».
A l’A/G je lui ais est poser la question ou est passé cette argent qui est placer, « réponse j’ai payé des factures, régler les charges impayé des copropriétaires », le président du C/Syndical nous dit qu’ils y à des copropriétaires qui ne peuvent pas régler leurs charge donc il faut êtres humain et les aidaient. La jurisprudence rappelle que le syndic ne peut consentir des avances de trésorerie au syndicat.
Dans aucune convocations en résolution, le syndic ni le C/Syndical ont demandé a l’A/G l’autorisation de toucher a ce fond placé.
Je lui ai demander plusieurs fois de nous communiqué les relevés bancaires des fonds placé, pour prendre connaissance du détail des placements taux, intérêt et surtout connaître la banque qui tient les fonds « réponse je n’ai rien a vous communiqué» en plus il à touché des intérêts sur les placements 1.08 % « 398 euro ,et 413 euro » nous comprenons que ce placement lui rapporte .
Par courrier en LR AR ,lui expliquant depuis le 4 juin 2004,date de publication du décret du 27 mai 2004,l’article 35 du décret du 17 mars 1967 a modifié les dispositions concernant les fonds de roulement et de réserve ou de trésorerie prévues au règlement de copropriété , et que notre règlement ne prévoit pas l’existence de cette avance, a défaut elle peut être instituée qu’à la double majorité de l’article 26, donc il n’est pas possible de constituer un fonds de réserve, roulement ou de trésorerie, D’inviter l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de prévoyance. Je lui ai demandé le remboursement de ces fonds.
réponse du syndic « ce n’est pas l’art 35, c’est l’art 18 » ma réponse ,Ce qui concerne la loi N° 656557,10juillet 1965 art 18 , dans vous faite allusion « qu’ il n’est pas possible d’exiger le versement de fonds pour faire face à des travaux futurs que les copropriétaires n’ont pas encore décidé d’accomplir par une décision antérieur ou concomitante
Le préjudiceL'article 314-1 se réfère à un détournement commis "au préjudice d'autrui". Le préjudice résulte du seul fait que le propriétaire se trouve privé de ses droits sur la chose (Cas. crim. 15 mai 1968, 9 avril 1973). Il peut être matériel ou moral, actuel ou éventuel (Cas. crim. 3 janvier 1979)
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JB22
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Posté - 25 nov. 2010 : 23:25:49
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"réponse je n’ai rien a vous communiquer»
C'est exact si vous n'êtes pas membre du Conseil syndical.
Vous n'avez droit qu'à consulter les factures, pièces justificatives et contrats, entre la date de convocation de l' A.G. et l' A.G. suivant les conditions définies en A.G.
Seul le Conseil syndical a pour mission d'assister et contrôler la gestion du syndic, a ce titre il a accès à tous les documents appartenant au syndicat : Comptabilité, relevés de banques, etc...
" le président du C/Syndical nous dit qu’ils y à des copropriétaires qui ne peuvent pas régler leurs charge donc il faut êtres humain et les aider."
Le syndic doit poursuivre le recouvrement des charges. Ce n'est qu'après avoir utilisé tous les moyens qu'il peut demander à l' A.G. d'imputer en charges les impayés.
Comment ont été constitués les 50.925.33 € ? Affectation d'un profit exceptionnel...au crédit de quel compte dans l'annexe 1 ? |
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Posté - 26 nov. 2010 : 07:23:50
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il faudrait nous dire l'origine de ce fond placé : est ce une avance de trésorerie, une avance de travaux, est ce une partie des provisions qui est placée, etc...
quand à la réponse du président du CS sur les impayés, elle est acceptable si en même temps il explique et met sur la table le plan d'action mis en oeuvre pour que ceux sont "aidés" paient tout de même : échéancier, garantie, etc... |
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KASPERTUN
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Posté - 26 nov. 2010 : 10:26:46
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Bien sur que j’étais C/Syndical, pour lui demandé de me communiquer les relevés, il ne veut pas non plus nous communiquer la feuille de présence de l’A/G. (je ne suis plus au C/S)
Ces exact Seul le Conseil syndical a pour mission d'assister et contrôler la gestion du syndic,
« Le président du C/Syndical nous dit qu’ils y à des copropriétaires qui ne peuvent pas régler leurs charge donc il faut êtres humain et les aider." « FAUX » ni le syndic non plus le président du C/S n’ont donné aucun plan d’action, ni échéancier, il y à quand même plus de 35000 euros d’impayé pour un budget de 170000 euros ce qui nous donne prés de 20% des copropriétaires qui ne paye pas et cela dur depuis plusieurs année, bien sur touts ces gens sont des électeurs pour le syndic.
Il à fallu que j’en parle devant l’A/G pour que le syndic bouge, les copropriétaires qui ont reçu l’huissier, le syndic leurs à dit ne vous inquiéter pas en s’arrange pour l’huissier, a ce jour toujours les mêmes sont en retard de charge.
J’ai demandé le remboursement de ce fond de réserve qui n’est pas utiliser à bon escient, que La jurisprudence rappelle que le syndic ne peut consentir des avances de trésorerie au syndicat. Il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires, MAIS lorsque la caisse est vide, à cause d'importants impayés, le syndic ne pouvant plus payer certaines factures, il DOIT proposer à l'AG un appel de fonds pour boucher le trou. Il ne la pas fait. ?
Les fonds que détient le syndic appartiennent aux syndicats qu'il gère.
L’A/G du 23 novembre 2002, en résolution 8 dotation au fonds de réserve l’A/G a décidé la dotation au fonds de réserves. (Art 25) Pour d’éventuels travaux (Avances constituant la réserve prévue au règlement de copropriété). Qui est placé avec des intérêts. Notre règlement ne prévoit pas l’existence de cette avance, nous le savions pas, le syndic ne nous a jamais dit que notre règlement de copropriété ne prévoyez pas cette réserve, il est le principal conseiller du syndicat il ne la pas fait.
Le syndic n’avait pas à toucher les fonds placé pour payer des factures, et régler les charges des copropriétaires débiteurs, sans l’autorisation de l’A/G, et que notre règlement de copropriété ne permet pas d’avoir un fond de réserve.
L’affectation est faite, Annexe N°1 fonds placés code 50 situation
P/S
.. Depuis la loi SRU (13?décembre 2000), les syndics appellent les charges au début de chaque trimestre (art. 14-1 dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965). C’est pourquoi, l’intérêt du maintien d’un fonds de roulement a progressivement disparu. Pourtant, le législateur l’a maintenu dans deux cas. Si votre règlement de copropriété le prévoit, le syndic peut «?exiger le versement d’une avance de trésorerie, laquelle ne peut excéder un sixième du montant du budget prévisionnel?» (art. 35 du décret du 17 mars 1967).
À défaut, l’assemblée générale peut décider de son institution à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (art. 26 loi du 10 juillet.1965).
Si vous n’êtes ni dans l’un ni dans l’autre cas de figure, le syndic a l’obligation de vous le restituer.
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Posté - 26 nov. 2010 : 11:04:06
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on va rester un petit peu calme et retrouver nos petits ... 
en ce qui concerne les documents comptables, si vous étes au CS, il doit vous les fournir. La seule "petite" objection qu'il pourrait mettre c'est : avez vous reçu un mandat du CS pour les récupérer, mais cette objection doit être balayée, elle ne correspond pas aux textes. S'il ne fait pas, c'est le tribunal...
en ce qui concerne la fauille de présence, elle doit être remise à n'importe lequel des proprios qui en fait la demande (tant qu'à faire en LRAR). Sinon le tribunal....
concernant un syndic qui fasse l'avance au syndicat, je rigole.... cela n'existe pas ou alors vous avez à faire à uns syndic "fou"... S'il le fait, c'est le tribunal...
concernnat la solidarité entre copropriétaires, là elle existe sous la forme d'"autres avances", plus communément appelé "emprunt de solidarité" qui consiste à boucher temporairement le trou laissé par les impayés.
en ce qui concerne le trou, encore un petit effort (42500 €) et vous devriez être déclaré Copropriété en difficulté (25% du budget) et dans ce cas, c'est un administrateur judiciaire qui prend le relais, donc passage par la case tribunal.
en ce qui concerne le fonds de réserves, c'est un peu plus complexe : il faudrait connaitre la résolution exactement libéllée...
De toute façon, cela s'assimile à des avances remboursables aux vendeurs, est ce le cas actuellement ? .....
en ce qui concerne l'avance de trésorerie (appelé aussi fonds de roulement, différent peut-être de votre fonds de réserves ?), il ne peut dépasser 1/6 du budget c'est la loi, donc si cette somme est dépassée le surplus doit être rendu...
Dans votre cas, il semblerait qu'il y ait un pb de "fiabilité" de votre syndic, il serait peut-être temps d'en changer. Un simple proprio peut en faire la demande par une mise à l'OdJ de l'AG...
A part ce fonds de réserves.... etes vous en compte séparé, quelqu'un vérifie t il les comptes, les relevés bancaires, le grand livre, je crains que vous répondiez non.... |
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JB22
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Posté - 26 nov. 2010 : 12:35:32
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Vous n'avez pas répondu à la question sur l'origine de ces "fonds placés".
Vous confondez appels 'avances et possibilités de placement.
Avances de Trésorerie (Ex Fonds de roulement:
Article 35 du Décret:"1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel".
Le montant de cette avance est portée au CREDIT du compte 1031 et les fonds recueillis dans la trésoreie courante.
Avance travaux au titre de l'article 18, 6e alinéa de la loi susvisée.Le montant de cette avance est portée au CREDIT du compte 1032.
Les fonds recueillis peuvent être placés (Article 35-1), suivant décision d' A.G, ce n'est pas une obligation.
Il est évident que si les copropriétaires n'ont pas versés l'intégralité de l'avance, il ne peut être versés que les "fonds recueillis".
Les Fonds placés sont portés au DEBIT du compte 502 Autre compte (Subdivision du compte 50, Fonds placés)
Emprunt du syndicat:En cas d'impayés et d'insuffisance de trésorerie, le syndic peut soumettre à l' A.G. la constitution d'un emprunt auprès des copropriétaires solvables.
Débit 450 Copropriétaires, Crédit 1033 Autres Avances. |
Édité par - JB22 le 26 nov. 2010 12:47:07 |
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KASPERTUN
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Posté - 26 nov. 2010 : 19:06:24
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Voici quelle explication en réponse a JB22 et Rambouillet
Exercice précédent / Exercice clos
Approuvé
1031 Avance de trésorerie (20072008) 38572.62 e / 39789.04 e (2008/2009)
1031 ------------------------- (2008/2009) 39789.04 e / 40087.98 e (2009/2010)
1032 Avance travaux 0.00 e / 0.00 e
50 fonds placés (2006/2007) 50925.66 e / 33366.14 e (2007/2008)
(2007/2008) 33366.14 e / 14582.56 e (2008/2009)
(2008/2009) 14582.56 e / 14881.50 e (2009/2010)
1033 Autres avance 0.00 e / 0.00 e
45 copropriétaires sommes exigibles restant
A recevoir (2) (2008/2009) 33137.18 e / 23855.76 e (2009/2010)
Dite moi ce que vous en pensez.
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Posté - 26 nov. 2010 : 19:55:58
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rapidement ce que l'on peut dire c'est que :
* l'avance de trésorerie comble largement les impayés : 40087.98 e pour 23855.76 e, donc il n'y a pas lieu de "pomper" sur le fonds de réserve
* il y a du progrès dans les impayés 
* mais où sont passés les 36044.16 e du fonds de réserves (50925.66 e - 14881.50 e ) ? à votre place je serai inquiet mais je vois que vous l'êtes. 
* le comptable doit aller en formation : le compte 50 doit correspondre à quelque chose aux comptex 1032 et/ou 1033 ? En effet, ces fonds doivent correspondre à quelque chose de la classe 1. les comptes de la classe 5 sont des comptes financiers qui dit où sont les sous ....
comme il est à craindre que si vous etes le "mouton noir" dans cette copro, il y a peu de chances que vous arriviez à faire désigner (et payer) un expert comptable pour comprendre cette situation. IL serait bon de prendre contact avec une association pour vous aider à éplucher les comptes si vous pouvez y avoir accès : demandez les grands livres de 3 ou 4 ans....
il va falloir que vous expliquiez le risque de "perte" possible d'argent dans cette copro...
votre syndic est-il un "grand" syndic ?
Tout ceci est dit au vu de ce que vous nous dite....  |
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JB22
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Posté - 27 nov. 2010 : 13:51:53
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"Vous n'avez toujours pas répondu à question: Comment a été constituée l'avance de trésorerie, appel de fonds ou affectation d'un "profit exceptionnel".
De toute façon, compte tenu s'un budget de 170.000 € le montant maximum de l'avance de trésorerie ne devait pas dépasser 28.333 €
L'objet d'une "avance de trésorerie" n'est pas de placer des fonds mais d'assurer la trésorerie au jour le jour.
Le compte bancaire "fonds placés" a fonctionné comme un compte classique, pour couvrir les impayés des copropriétaires, ramenés de 33.137.18 € à 23.855.76 € (en progrès).
Le principal est que l'avance de trésorerie soit restée stable: 40.087.98 €, il n'y a donc pas de détournement de fonds.
Lors de la prochaine A.G. il faut mettre à l'ordre du jour la réduction de l'avance de trésoreie à 1/6 du budget et constituer une "avance pour travaux futurs" du montant de la réduction de l'avance de trésorerie.
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Posté - 27 nov. 2010 : 16:22:20
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citation: Le compte bancaire "fonds placés" a fonctionné comme un compte classique, pour couvrir les impayés des copropriétaires, ramenés de 33.137.18 € à 23.855.76 € (en progrès).
vous etes en train de dire que la copro a fait cadeau des charges à ces débiteurs, .....
NON, même si on utilise des avances, ce n'est pas pour dire aux débiteurs vous n'avez plus rien à payer, ou alors dites moi où est cette copro....
et pourquoi aller "pomper" sur le fonds, puisque l'avance de trésorerie est largement suffisante....
moi personnellement je me méfie, sur des "fuites" de fonds... |
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KASPERTUN
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 Posté - 27 nov. 2010 : 16:38:28
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en 2002, l’A/G a décidé la dotation au fonds de réserves. (Art 25) Pour d’éventuels travaux (Avances constituant la réserve prévue au règlement de copropriété). Qui est placé avec des intérêts, (notre règlement ne prévoit pas) l’existence de cette avance.
une "avance pour travaux futurs" du montant de la réduction de l'avance de trésorerie, vous parler de l’art 18 pour faire face à des travaux futurs que les copropriétaires n’ont pas encore décidé d’accomplir par une décision antérieur ou concomitante, que ces travaux doivent êtres connue avec des devis que le syndic peut faire voter tout les 3 ans.
Ma question, c’est que l’A/G qui à décidé de ce fond de réserves (ART 25) ?
1)Le fond de réserve à était décidé a la majorité de l’art 25, ce n’ait pas la bonne majorité parce que notre règlement de copropriété ne prévoit pas l’existence de cette avance, qui aurait pue être instituée qu’à la double majorité de l’article 26,
2)Que ce fond placé a déjà servi il y à plus de 4 ans pour les travaux de rénovation et sécurité obligatoire des assenceurs , « prélever par le syndic 7 euros par mois et par copropriétaires sur le fond placé »
3)le syndic c’est permis de toucher ce fond qui ait placé pour régulariser les charges des copropriétaires en retard de leurs charges sans demander l’autorisation de l’A/G chose il ne la jamais faite, non plus le C/Syndical.
4)Il à fallu que j’en parle devant l’A/G pour que le syndic bouge parce que je lui aie dis que j allais saisir la justice, les copropriétaires qui ont reçu l’huissier, le syndic leurs à dit ne vous inquiéter pas en s’arrange pour l’huissier, a ce jour toujours les mêmes sont en retard de charge sa ne bouge pas plus.
5)En 2006/2007, fonds placés, « exercice précédent approuvé 50 925.33 euro ».
2007/2008 fonds placés, « exercice précédent approuvé 33 366.14 euro ».
2008/2009, fonds placés, « exercice clos 14 582.56 euro ».
6)Vous le voyez bien que ce fond de roulement (code 50) et porter dans le compte 1031 donc c’est (Article 35)
7)Ces fonds placé rapporte des intérêts a la copropriété que nous n’avons jamais sût combien cela nous rapporter d’intérêts, lui aussi à toucher des intérêts (1,08%)
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JB22
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Posté - 28 nov. 2010 : 00:46:39
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rambouillet a écrit:
"vous etes en train de dire que la copro a fait cadeau des charges à ces débiteurs, .....
NON, même si on utilise des avances, ce n'est pas pour dire aux débiteurs vous n'avez plus rien à payer, ou alors dites moi où est cette copro....
et pourquoi aller "pomper" sur le fonds, puisque l'avance de trésorerie est largement suffisante....
moi personnellement je me méfie, sur des "fuites" de fonds..."
Il y a là une interprétation abusive de mes propos et une confusion manifeste avec l'utilisation de l'avance de trésorerie.
Aucun "cadeau" n'a été fait aux copropriétaires défaillants.
Il n'y a pas non plus de "fuites" sur l'avance de trésorerie qui est passée de 38.572.62 (2007/2008) à 40.087.98 (2008/2010)- probablement les intérêts, ce qui complique la gestion.
Une copropriété n'a pas de fonds propres (Capital) .
Elle doit faire des appels de fonds trimestriels pour payer les charges de ce trimestre.
-Normalement tout se passe bien si les copropriétaires versent les appels de fonds, dans le cas contraire il il a manque de trésorerie.
-Il se peut également que les charges à payer pour un trimestre soient plus élevées que l'appel de fonds du trimestre, d'où un manque de trésorerie.
Pour pallier à ces manquent de trésorerie, il a est voté la constitution d'une "avance de trésorerie" (Ex fonds de roulement) avec appel de fonds.
Contrairement a une "avance pour travaux futurs, l'avance de trésorerie n'a pas vocation a être "placée".
Mais quelque soit le compte de banque sur lequel les fonds sont versés, les payements sont faits sur la trésorerie disponible.
Réponse à KASPERTUN:
Il n'y a nul besoin de devis ni d'identification des travaux pour constituer "une avance pour travaux futurs".
Il faut seulement décider au moins tous les trois ans du sort de cette avance: Maintien ou affectation au règlement de travaux.
1°-La décision n'a pas été contestée, elle est valable quelque soit la majorité.
2°-Au départ votre avance de trésorerie était certainement de 50.925.66 et avait été "placée" pour un montant identique.
C'est à la suite d'affectation sur des travaux (Ascenseur) que l'avance de trésorerie a été ramenée à 38.572.62 (2007/2008) et des autres opérations (Prélèvements de 7 € par copro pendant x mois?).
3°-"le syndic c’est permis de toucher ce fond qui ait placé pour régulariser les charges des copropriétaires en retard "
Voulez vous vraiment dire que le syndic a soldé des comptes de copropreiétaires débiteurs par prélèvement sur l' avance de trésorerie.
Ce n'est pas le cas apparemment entre 2008/2009 et 2009/2010, où les comptes copropriétaires ont dimunués passant de 33.137.18 € sans que l'avance de trésorerie diminue.
4°- C'est au conseil syndical de contrôler le syndic et de s'assurer que le syndic poursuit les coprpriétaires défaillants.
5°- C'est toute votre trésorerie qui a diminuée.
Il faudrait les situations complètes des exercices pour pouvoir analyser la situation.
6°- S'agissant d'une "avance pour travaux futurs" elle devrait être affectée au compte 1032, fonds placé ou non.
7°- Comme dit ci-dessus les intérêts ont dus être portés au crédit de l'avance, ce qui est une mauvaise solution au regard de la gestion, mais pas une infraction.
Vous devez retrouver les honoraires du syndic dans les charges, ou déduit des intérêts. |
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Posté - 28 nov. 2010 : 09:22:08
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le vote à l'art 25 d'une avance pour travaux (appelée improprement fonds de réserves dans votre cas) et tout à fait normal et cela même en 2002 :
citation: - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
Mais etes vous sur de la destination : pouvez vous nous donner le libellé exact de la résolution.le syndic ne peut utiliser ce fond pour payer des travux sans accord de l'AG.
En général ces fonds sont placés et cette décision de placement est prise par l'AG.
mais si votre libéllé fonds pour travaux à venir" est inexact et est remplacé par "avances de trésorerie", cela signifierait que votre syndic a placé une partie de cette avance de trésorerie mais pas la totalité. Ce qui ne serait pas anormal.
Par contre du point de vue représentation comptable, c'est un peu bizarre :
* une avance de trésorerie, si rien n'a été voté n'est pas diminué sur l'annexe 1, puisque c'est la représentation de la "tirelire" de chacun
* cette avance de trésorerie ne peut dépasser 1/6 du budget : là il y a anomalie
* si cette avance est partiellement mise sur un fonds, il est normal que le syndic vide ce fonds pour reconstituer le compte bancaire du SDC sous peine d'être en découvert suite aux nombreux impayés.
* dans ce cas, ce qu'il faut suivre c'est la somme du compte 50 et 512, qui est en fait l'ensemble de l'argent en possession du SDC suite aux paiements des factures des fournisseurs, moins les impayés (greu....  )
* question à se poser, pourquoi l'avance de trésorerie augmente tous les ans ?
* sur les mêmes années, quel était le solde du compte bancaire (compte 512), en haut à gauche de l'annexe 1 sur les mêmes années.
Ce qui est possible en fait, c'est que l'on s'égare dès le début lorsque vous parlez de fonds de réserve pour travaux , d'où l"importance du libellé exact de la résolution de 2002... |
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JB22
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Posté - 28 nov. 2010 : 10:43:12
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rambouillet a écrit:
"* question à se poser, pourquoi l'avance de trésorerie augmente tous les ans ?"
Réponse dans mon poste du ,28 novembre:
"7°- Comme dit ci-dessus les intérêts ont dus être portés au crédit de l'avance, ce qui est une mauvaise solution au regard de la gestion, mais pas une infraction."
en voici la confirmation:
Fonds Placés 2009/2010: 14.882.50
Fonds Placés 2008/2009: 14.582.56
Augmentation de ..................................298.94 €
Avance de trésorerie 2009/2010: 40.087.98
Avance de trésorerie 2008/2009: 39.789.04
Augmentation de....................................298.94 €
Il est certain que s'il s'agit d'une "avance pour travaux futurs" l'utilisation financière qui en a était faite est abusive. |
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Posté - 28 nov. 2010 : 11:42:32
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bravo jb22 d'avoir apporté la réponse....  |
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malin
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Posté - 28 nov. 2010 : 13:34:26
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citation de JB22 ;
"..ce qui est une mauvaise solution au regard de la gestion.."
maintenant il faut développer, je suis resté sur ma faim, ou plutôt à l'affut de la réponse et son fondement (comptable ou de gestion)......à défaut je développerai. |
Édité par - malin le 28 nov. 2010 13:36:32 |
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JB22
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Posté - 28 nov. 2010 : 13:35:27
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KASPERTUN ne réponds pas, il est en wek end au soleil (Ce qui est rare en ce moment...)
"bravo jb22 d'avoir apporté la réponse...."
Merci, mais malgrè mes 88 ans je ne suis pas encore "amorti", ni PPH, heureusement pour moi, et si je peux faire profiter de mon expérience, j'en suis heureux.
PPH: Terme péjoratif utilié par certains: "Ne passera pas l'hiver", vis à vis des "vieux" qu'on (cons) de l'âge? |
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KASPERTUN
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Posté - 28 nov. 2010 : 15:17:27
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Les appels de fonds trimestriels sont pour payer les charges du trimestre
"[[font=Verdana]blue]Le syndic c’est permis de toucher ce fond qui ait placé pour régulariser les charges des copropriétaires en retard "
« En général ces fonds sont placés et cette décision de placement est prise par l'AG ».[/font=Verdana]« C'est au conseil syndical de contrôler le syndic et de s'assurer que le syndic poursuit les copropriétaires défaillants. »[/blue]OUI, ils y à des copropriétaires qui ne paye pas leurs charges, certains en des retards de 1900,1300,1100 euros, pour cela le syndic a toucher le fonds placé sans avoir demander l’autorisation de l’A/G nous pouvons le constaté sur toutes les convocations et les procès verbaux qui était de 50.925.66 euros et passer en 3 ans a 14.582.56 euros il nous la confirmé a haute voie devant l’A/G, le syndic n’à pas fait aucune action a l’encontre des copropriétaires retardataires, le président du C/S c’est permis de dire a l’A/G qu’il faut être solidaire.
Il à fallut que je dise a l’A/G que j’allais saisir la justice parce qu’il à touché les fonds placé sans l’autorisation de l’A/G, la il a commencé à faire des actions sans plus mais les retardataires sont toujours les mêmes.
« Au départ votre avance de trésorerie était certainement de 50.925.66 et avait été "placée" »
2006/2007 Les 50.925.66 euros les travaux des ascenseurs sont déjà déduits depuis plus de 4 ans en passé 3 ans après à 14.582.56 euros, , c’est sur la sommes restante de 50.925.66 euros que le syndic à toucher pour régulariser les retards des charges des copropriétaires, pour cela que les fonds sont passer a 14.582.56 euros.
« Le syndic ne peut utiliser ce fond pour payer des travaux sans accord de l'AG ».Il à demander l’autorisation de l’A/G lorsque nous avions fait les travaux des ascenseurs
Aussi il faut comprendre que les charges augmente et il y à des copropriétaires qui n’arrive pas as suivre.
« La décision n'a pas été contestée, elle est valable quelque soit la majorité. » Comment un syndic professionnel peut il faire voter un fond de réserve a (ART 25) alors que cette avance constituant la réserve doit être prévue au règlement de copropriété (ART 35 DU 17 MARS 1967), laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; alors que (notre règlement C/P ne prévoit pas l’existence de cette avance). C’est vrai que nous copropriétaires ne pouvions pas connaitre les lois et art sur la copropriété c’est au syndic de nous conseiller il ne la pas fait !!!!
Le syndic me confirme par un envoi de texte de loi que c’est art 18 loi N° 65-557,10juillet 1965,
Voici ce que dit le texte de loi « l’initiative appartient au syndic. Il « est chargé » d’une obligation de soumettre au vote de l’A/G la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux – lors de sa 1 er désignation –et au moins tous les 3 ans.
La décision de constituer un fonds de réserve pour travaux futures, et il n’est donc pas possible d’exiger le versement de fonds pour face à des travaux future que les copropriétaires n’ont pas encore décidé d ‘accomplir par une décision antérieur ou concomitante
« En général ces fonds sont placés et cette décision de placement est prise par l'AG ».
Nous n’avions j’aimais sue a quel taux sont placé le fond ni aucun document accompagnant la convocation pour savoir dans quel banque il était placé, et sur qu’elles support sont placé, en plus aucune décision na jamais état prise pour dire ce que l’on va faire des intérêts.
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KASPERTUN
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18
 Posté - 28 nov. 2010 : 15:33:16
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NON JB 22
Je ne suis pas en vacance mais cher moi au chaud, et bravo pour vos 88 ans, ces vrais qu’il faut des gens comme vous pour faire profiter de votre expérience dans le domaine de l’immobilier ,parce les syndics nous prenne pour des veaux.
Pour cela je vous remercie de tous vos conseilles
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JB22
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19
Posté - 28 nov. 2010 : 19:22:03
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Citation de malin
"maintenant il faut développer, je suis resté sur ma faim, ou plutôt à l'affut de la réponse et son fondement (comptable ou de gestion)......à défaut je développerai"
Je précise que l'A.G. est libre de disposer des intérêts comme elle l'entends.
Ma recommandation n'a qu'un but pratique, l'automatisation de la gestion.
Quand on fait un appel de fonds pour avance (trésorerie ou travaux) le logiciel de gestion débite chaque copropriétaire de sa quote-part et crédite chaque copropriétaire de sa quote-part de l'avance (Ce n'est pas visible c'est fait en interne dans le logiciel). Cette quote-part est en général indiquée par le logiciel sur les appels de fonds et de regularisation de charges.
En cas d'utilisation de la provision le logiciel débite automatiquement le compte "avances travaux" de chaque copropriétaire par le crédit de son compte ordinaire (450...)
Pour l'avance de trésorerie il n'y a pas d'utilisation en déduction de charges mais une possibilité de remboursement partiel ou total de l'avance.
Pour la comptabilisation des intérêts il n'y a pas de procédure d'appel, il faut répartir manuellement les intérêts au crédit de chaque copropriétaires. Dans le cas qui nous concerne un somme de 300 €. environ.
L'automatisme de la gestion n'est pas assuré, donc une complication pour un résultat négligeable.
J'attends votre développement.... |
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JB22
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20
Posté - 28 nov. 2010 : 20:23:16
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"La décision de constituer un fonds de réserve pour travaux futures, et il n’est donc pas possible d’exiger le versement de fonds pour face à des travaux future que les copropriétaires n’ont pas encore décidé d ‘accomplir par une décision antérieur ou concomitante "
Contrairement à ce que vous pensez il n'y a pas besoin que des travaux futurs soient indentifiés pour constituer une "avance pour travaux".
Il est anormal d'utiliser les fonds provenant d'une avance travaux pour couvrir un manque de trésorerie dù à des impayés de copropriétaires.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle ces fonds font, en général, l'objet d'un placement.
Pour couvrir le manque de trésorerie dù aux impayés votre syndic aurait du faire un emprunt auprès des copropriétaires solvables pour avoir la trésorerie nécessaire pour le paiement des charges.
Les impayés c'est autant d'argent qui manque dans la caisse (Banque)... |
Édité par - JB22 le 28 nov. 2010 20:24:21 |
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