Le type classique d’un bien immobilier est un terrain rectangulaire borné, clos ou non, correspondant à une parcelle cadastrale déterminée.

Les coordonnées planimétriques sont précisées en fonction des plans cadastraux.

1.2.3.2. La division en volume
La division en volume est la technique juridique consistant à diviser la propriété
d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur
le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme
au-dessous du sol naturel 31. L’ouvrage ainsi réalisé est caractérisé par une superposition
ou une imbrication de volumes qui constituent des propriétés distinctes,
insérées dans un réseau de mitoyennetés et de servitudes réciproques, et qui, le
plus souvent, ne peuvent être construits ou reconstruits indépendamment les
uns des autres. L’imbrication des constructions que postule très souvent le découpage
en volume peut conduire à la réalisation d’un ouvrage indivisible. Cette
indivisibilité, qui procède d’un simple lien physique, implique la nécessité d’un
de la propriété originelle. Par suite, commet une erreur de droit la cour qui juge que la
division parcellaire d’une propriété, décidée par les associés d’une société civile immobilière,
avait eu pour effet, à la date à laquelle elle était intervenue, de créer autant de nouvelles
propriétés foncières que de parcelles, au motif que cette division était immédiatement assortie
de l’attribution en jouissance, à chaque associé, de la parcelle correspondant au groupe de
parts sociales dont l’intéressé était propriétaire et alors pourtant qu’il résultait des statuts
sociaux que seuls la dissolution de la société civile ou le retrait de ses associés avaient pour
effet de conférer à ces derniers la pleine propriété des parcelles en cause. »
22. Cass. 3è civ., 9 janv. 1973 : Bull. civ. III n° 34.
23. Cass. Crim., 3 fév. 1965, Cts Azémar.
24. Circulaire du 3 août 1978 relative au champ d’application de la réglementation des
lotissements et des divisions de propriétés.
25. Pour une définition de l’unité foncière, voir section suivante.
26. S. Pérignon, Le nouveau régime des divisions foncières, Le Moniteur, 2007.
27. CE, 25 mars 1966, Epx Richet, req. n° 59587, Lebon p. 233.
28. CE, 4 mars 1936, Legendre.
29. CE, 29 déc. 1993, Billon, req. n° 140752 et 140821.
30. CE, 2 déc. 1992, Cne de Rouillon, req. n° 101120.
31. D. Sizaire
18 Chapitre 1. Le lotissement et ses acteurs, notions générales
permis de construire unique 32. Il en résulte la possibilité pour l’administration
de contrôler le projet dans son ensemble, et non volume par volume.
L’unité foncière d’origine, formée d’une ou plusieurs parcelles cadastrales
contiguës, continue à exister juridiquement en tant que référence cadastrale de
l’état descriptif de division et comme superficie à laquelle s’applique le coefficient
d’occupation des sols pour déterminer la constructibilité maximale que doit
respecter le projet. Mais dans le même temps, elle disparait pour laisser la place
à plusieurs propriétés distinctes, définies en trois dimensions. Chaque volume,
qu’il soit en sur-sol ou en sous-sol, est un immeuble par nature, susceptible
d’appropriation divise, et sans que la propriété du volume puisse s’accompagner
de quotes-parts de parties communes ou de droits indivis sur le sol 33.
La division en volume, qui peut être assimilée à une division de l’espace et
non du sol, est en principe exclue du champ d’application du lotissement. Mais
ainsi que l’indique S. Pérignon, « il convient de réserver les cas de figure où
le recours à la technique des droits de superficie ou des volumes masque une
division pure et simple en terrains, même si la propriété du sol de ces terrains
n’emporte pas l’entière propriété du dessus et du dessous ». Ainsi, le tribunal
administratif de Paris a clairement admis qu’une division en volume était susceptible
de constituer un lotissement, dès lors qu’elle constituait une « division
en jouissance d’un volume pour céder à trois sociétés différentes des droits de
construire à certains emplacements, assortis du droit de superficie et du droit
de propriété exclusif des immeubles bâtis, y compris celui de les détruire et
de les reconstruire sans limitation de durée, nonobstant le fait que le vendeur
indiquait rester seul propriétaire du volume d’assiette des constructions et faisait
sien la réalisation d’équipements communs » 34, comme d’ailleurs la Cour
administrative d’appel de Nancy 35. Dans cette affaire, un cahier des charges
et des servitudes fixaient l’utilisation des droits de superficie. Il stipulait que
chaque lot comportait la pleine propriété des volumes, impliquant le droit de
réaliser à l’intérieur toutes constructions devant devenir la propriété du propriétaire
du volume après réalisation. Par analogie avec la jurisprudence considérant
que la simple assiette matérielle d’une construction sur un sol commun suffisait
à qualifier une division en jouissance, le commissaire du gouvernement était
d’avis de considérer que l’opération en question relevait du lotissement 36. Dans
la même affaire, statuant contre les conclusions, le Conseil d’État considère que,
« par suite, en jugeant, pour annuler les jugements du tribunal administratif de
Strasbourg du 25 janvier 2000 et les permis litigieux, qu’il ressortait des pièces
du dossier qui lui était soumis, et notamment des clauses de l’acte de vente aux
termes desquelles chaque lot comporte la pleine propriété des volumes et chaque
propriétaire de lot sera propriétaire des constructions, que l’acte de vente avait
pour objet de procéder à une division en lots, alors que la division de ces lots
entre les futurs copropriétaires des immeubles collectifs autorisés par les permis
de construire litigieux n’emporte pour eux ni propriété ni jouissance exclusive
et particulière du sol d’assiette de la parcelle, la cour administrative d’appel (de
Nancy) a entaché son arrêt d’une erreur de qualification juridique ; que son arrêt
doit être annulé pour ce motif » 37. Il semble en résulter l’absence d’assimilation
pure et simple du volume à construire à un lot issu d’une division foncière.
Cette position peut certes se justifier par le fait que la définition du volume ne
permet pas « l’implantation de bâtiments ». Mais au-delà de cet argument, c’est
semble-t-il l’absence de division du sol d’assiette, qu’elle soit en propriété ou en
jouissance, qui constitue la véritable frontière permettant de distinguer division
en volume et lotissement. On verra dans la section suivante ce que, rapporté à
certaines formes de division en jouissance, cet arrêt peut avoir d’équivoque. Il
n’est toutefois pas si certain qu’il consacre effectivement et en toute hypothèse, la
32. CE, 10 octobre 2007, Demoures, req. n° 277314.
33. S. Pérignon, Le nouveau régime des divisions foncières, Le Moniteur, 2007.
34. TA Paris, 7è section, 8 décembre 2000, Merle, req. n° 98-3669.
35. CAA Nancy, 24 juin 2004, req. n° 00-512.
36. concl. in BJDU 5/2007, p. 367.
37. CE, 30 novembre 2007, Ville de Strasbourg c. Maleriat-Bihler, req. n° 271897.
1.2. Vers une définition du lotissement 19
technique de la division en volume comme permettant d’échapper au lotissement
dans la mesure où les deux volumes en cause, d’une part, avaient été cédés à un
seul et même bénéficiaire, titulaire des deux permis de construire contestés et,
d’autre part, semblaient recouvrir l’intégralité de l’unité foncière sur laquelle ces
permis portaient. Aussi, en jugeant que « la division de ces lots entre les futurs
copropriétaires des immeubles collectifs autorisés par les permis de construire
litigieux n’emporte pour eux ni propriété ni jouissance exclusive et particulière
du sol d’assiette de la parcelle » et, par voie de conséquence, n’emporte pas
la création d’un lotissement, le Conseil d’Etat ne semble pas avoir retenue une
solution très éloignée de celle par laquelle la Cour administrative d’appel de
Bordeaux a jugé que « la privatisation de l’emprise au sol des habitations ne
constitue pas en elle-même une opération de division de ce sol » 38.
La technique de la division en volume relève-t-elle seulement du droit privé,
ou y-a-t’il un enjeu pour la puissance publique à opérer un contrôle ? La réalisation
de constructions à l’intérieur de volumes se superposant conduit nécessairement
à la constitution de servitudes de droit privé afin de permettre
l’accès, l’appui, la distribution des fluides, c’est-à-dire la viabilité ; à cet égard,
on notera que dans l’arrêt « Ville de Strasbourg », le Conseil d’État prend soin
de souligner que les rapports entre les différents volumes ont été organisés. On
a ainsi en quelque sorte constitution d’une viabilité verticale qui se substitue à
une viabilisation horizontale 39.
1.2.3.3. La division en jouissance
Il y a division en jouissance lorsqu’il existe sur une unité foncière une pluralité
de droits privatifs, réels ou personnels, cantonnés sur une partie déterminée du
bien 40.
Il peut s’agir :
– Sur une partie de l’unité foncière, de la constitution :
– de droits personnels par des locations ou des baux, dès lors qu’ils sont
assortis d’une autorisation de construire sur le terrain loué 41,
– de droits réels par le moyen de baux à construction ou de baux emphytéotiques,
– d’un droit d’usufruit,
– d’un droit de superficie 42.
– D’une division en lots de copropriété constitués d’une partie privative
(droit de construire, droit de propriété sur tel bâtiment ou fraction de bâtiment,
avec éventuellement droit de jouissance d’une partie du sol indivis)
et d’une quote-part indivise du sol, qui reste partie commune 43.
La notion de division en jouissance peut néanmoins susciter des difficultés dans
l’appréciation de la réalité de la division du sol en présence de montage en copropriété
dite « horizontale ». En réalité, l’expression « copropriété horizontale »
38. CAA Bordeaux, 31 mai 2001, Epx Pezin, req. n° 97BX02195. Analyse P. Durand, Blog
Jurisurba.
39. Section rédigée d’après l’analyse de J. Tremeau, GRIDAUH.
40. S. Pérignon, Le nouveau régime des divisions foncières, Le Moniteur, 2007.
41. Cf. Cass. 3è civ., 17 nov. 2004, Carrier c. SCI Le Levant. Le Conseil d’Etat considère
en outre que « la construction sur un même terrain, de cinq immeubles destinés à être loués
ne relève pas du champ d’application du lotissement, dès lors que la location projetée et la
jouissance privative en résultant pour leurs occupants n’emportent pas une division foncière
en propriété ou en jouissance du terrain sur lequel ils ont été édifiés » (CE, 7 mars 2008, Cne
Mareil-sur-Guyon, req. n° 296287). Il nous semble donc que la constitution de droits personnels
sur une partie d’unité foncière doit être assortie d’une permission de construire pour être
considérée comme une division en jouissance.
42. « Nom donné au droit de propriété portant sur les constructions, plantations et autres
superfices (c’est-à-dire tout ce qui est édifié au-dessus du sol et qui, en principe, appartient
par accession au propriétaire du sol) dans les cas où la propriété de ces choses est dissociée de
la propriété du sol, notamment dans le bail à domaine congéable. » G. Cornu, Vocabulaire
juridique, PUF, 2008.
43. Le nouvel article R. 431-24, pour la première fois, reconnaît expressément la possibilité
d’organiser sous le régime de la copropriété un ensemble immobilier comportant, outre des
terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles bâties faisant l’objet de
droits de propriété privatifs.
20 Chapitre 1. Le lotissement et ses acteurs, notions générales
est un terme générique et regroupe des techniques opérationnelles diverses que
l’on peut schématiquement classer en trois groupes :
1. Certaines, au travers de l’état descriptif de division, définissent des lots de
copropriété constitués d’une partie privative qui comprend la pleine propriété
du sol de ce lot ou d’une partie du sol correspondant à l’emprise de la
construction, à laquelle est rattachée une quote-part du sol qui reste partie
commune 44. La structure foncière est alors hétérogène, morcelée en terrains
distincts objets de droits de propriété divis ou indivis et le projet peut être
qualifié d’« ensemble immobilier ». En vertu de l’alinéa 2 du 1er article de
la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété peut s’appliquer à ce
type de montage, mais ce mode de gestion n’est pas exclusif et d’autres
solutions peuvent être envisagées pour la gestion des parties communes, de
type Association Syndicale Libre (ASL) par exemple.
2. Certaines, au travers de l’état descriptif de division, définissent des lots de
copropriété constitués par une partie privative, qui comprend :
– la jouissance exclusive et perpétuelle d’une partie du sol indivis,
– un droit de construire individuel,
– la propriété exclusive et particulière de la construction édifiée sur cette
partie,
et par une partie commune représentant une quote-part indivise du sol commun.
Une variante de ce montage assimile la partie privative du lot à un
droit de superficie (ce qui est au-dessus du sol) et la partie commune à la
propriété indivise du tréfonds, du surplus du sol et du droit de superficie
correspondant aux constructions et équipements communs. L’état descriptif
de division comprend donc alors pour chaque lot, outre des tantièmes de
parties communes, un droit de superficie permettant de construire auquel
s’ajoute la maison après l’achèvement de sa construction. Il s’agit dans les
deux cas d’une opération hybride consistant à ne morceler que la jouissance
des terrains ou leur distribution verticale, par fractions géographiquement
localisées, sans toutefois entamer l’unicité de la propriété du sol en la mettant
dans sa globalité aux mains d’une indivision. Ces montages ont en commun
une structure foncière homogène indivise, avec exercice d’un droit de jouissance
exclusif ou d’un droit de superficie sur partie du sol par chacun des
indivisaires. La question est de savoir si en vertu de l’alinéa 1 du 1er article
de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s’y applique de façon
impérative. En effet, le terme « ensemble immobilier » désigne, au sens de
la loi de 1965, un ensemble « qui, outre des terrains, des aménagements et
des services communs, comporte des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet
de droits de propriété privatifs » 45. Or, il est de jurisprudence constante
qu’un droit de jouissance exclusif ne peut par lui-même constituer la partie
privative d’un lot, même s’il peut être affecté d’une quote-part de parties
communes 46. On peut donc légitimement se demander s’il constitue, de
même qu’un droit de superficie 47, un droit de propriété privatif du sol, étant
entendu que la jurisprudence a toujours mis en avant le caractère hétérogène
de l’appropriation du sol comme étant l’un des traits principaux de l’« ensemble
immobilier » 48. La question est d’importance car elle détermine, en
vertu des articles R. 442-7 et R. 442-8, les conditions de gestion des espaces
communs si ce type de copropriété venait à être constitué par un permis
44. Il s’agit donc, pour partie au moins, d’une division en propriété et non d’une division
en jouissance.
45. Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Art.1er.
46. Cass. 3è civ., 06 nov. 2002, JD n° 2002-016311 – Cass. 3è civ., 06 juin 2007, n° 06-13477
– Cass. 3è civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260 – Cass. 3è civ., 27 mars 2008, n° 07-11801.
47. qui ne porte, rappelons-le, que sur ce qui est édifié au-dessus du sol, et non sur le sol
lui-même.
48. TGI Versailles, 14 oct. 1970 ; TGI Paris, 3 déc. 1971.
1.2. Vers une définition du lotissement 21
d’aménager 49. La cour de cassation s’est vue poser la question en 1993 50,
mais elle l’a partiellement éludée, statuant : « qu’un lotissement comportant,
selon les dispositions de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, division
du sol en propriété ou en jouissance, privant les alotis de droits concurrents
sur l’ensemble du terrain, la cour d’appel, qui a constaté, par motifs non critiqués,
qu’un arrêté préfectoral avait autorisé le lotissement et approuvé le
cahier des charges et qu’une association syndicale avait été constituée, d’où il
résulte que l’application de la loi du 10 juillet 1965 se trouvait exclue, n’avait
pas à procéder à une recherche [sur la constitution ou non d’un « ensemble
immobilier »] que ses constatations rendaient inopérante et qui n’était pas
demandée ». En attendant que la jurisprudence se prononce réellement sur ce
point, on pourra toutefois considérer que chaque acquéreur détient un droit
privatif de jouissance sur une fraction du terrain ainsi que le droit d’y édifier
une construction, droits qui vont caractériser la division en jouissance.
3. Certaines enfin, comme la méthode Stemmer, ont souvent permis d’échapper,
sous l’empire du régime ancien, à la réglementation des lotissements. Il
s’agit d’une technique de construction en surdensité, généralement utilisée
dans les zones soumises à une forte pression foncière et au sein desquels
les lotissements sont souvent interdits. Le vendeur, par le biais de l’état
descriptif de division, attribue à chaque copropriétaire un droit à construire
localisé sur le sol commun, en prenant bien garde de ne pas diviser ce sol en
zones de jouissance exclusive 51. Il s’agit de lots transitoires, le régime de la
copropriété s’appliquant dès l’achèvement de la première construction. Dans
la mesure où il n’y a pas division foncière créant des terrains distincts ou des
zones d’affectation privative en jouissance, l’opération semble échapper à la
réglementation des lotissements.
La jurisprudence a mis un certain temps à s’adapter à ces différents montages
et à décider des critères qui font ou non rentrer ces opérations dans le champ du
lotissement ou du PCVD. Dans le cas de la méthode Stemmer, elle demeure
encore fluctuante et peu claire.
Liminairement, le juge judiciaire a considéré d’une manière générale que le
statut de la copropriété n’exonérait pas de la réglementation du lotissement et
qu’il était susceptible de conduire à une division du sol 52.
Certaines décisions de juridictions administratives ont exclu que la privatisation
de l’emprise au sol par la construction conduise par elle-même à une division
en jouissance du terrain, en invoquant parfois la notion de droit de superficie 53 .
D’autres décisions des juges du fond, en revanche, assimilent systématiquement
la privatisation du droit d’édifier une construction sur le terrain indivis à une
division en jouissance de ce dernier 54. Ce courant est majoritaire.
49. Autrement dit, ce type de copropriété ne pourrait être constitué par un permis d’aménager
à moins que la gestion des voies et espaces communs ne soient repris par la commune
ou attribués en propriété aux acquéreurs des lots. Par contre, il pourrait l’être par un PCVD,
dans le mesure où l’article R. 431-24, contrairement à l’article R. 442-7, prévoit expressément
la possibilité de constituer une copropriété.
50. Cass. 3è civ., 15 déc. 1993, Epx Heyberger.
51. Les co-propriétaires se voient néanmoins attribuer la jouissance exclusive et perpétuelle
de la partie privative des bâtiments érigés.
52. Cass. 3è civ, 3 février 1981, pourvoi n° 79-13774.
53. TA Pau, 22 mars 1990 : JCP N 1992, II, p. 29, note B. Stemmer. - CAA Bordeaux,
31 mai 2001, n° 97BX02195, M. et Mme Pezin : JurisData n° 2001-172195 ; Constr.-urb. 2002,
comm. 215, obs. P. Cornille, jugeant, à propos d’un permis de construire de l’article R. 421-7-1,
que « la privatisation de l’emprise au sol des habitations ne constitue pas, par elle-même, une
opération de division de ce sol ».
54. CAA Nantes, 31 mai 1995, n° 93NT00131, SNC Les Rouges Gorges : JurisData
n° 1995-046381 ; BJDU 5/1995, p. 379, concl. P. Cadenat ; Defrénois 1996, p. 602, note
S. Pérignon. - CAA Marseille, 3 juin 1999, n° 97MA05313, Sté SOPRAF : JurisData
n° 1999-103413 ; Dr. adm. 2000, comm. 293 ; AJPI 2002, p. 402, obs. V. Terry, décidant que
« la construction par chaque co-indivisaire sur un même terrain d’une villa destinée à devenir
sa propriété exclusive et particulière emportait nécessairement la subdivision en jouissance
dudit terrain ».
22 Chapitre 1. Le lotissement et ses acteurs, notions générales
La jurisprudence du Conseil d’État peut être lue comme assimilant la pluralité
de constructeurs sur un même terrain à une opération de division foncière 55.
Le plus récent arrêt du Conseil d’État sur ce sujet précis paraît d’ailleurs confirmer
cette solution 56.
En règle générale, la reconnaissance d’un « droit d’usage exclusif » 57, d’une
« jouissance exclusive et perpétuelle » 58, ou d’un « droit de jouissance exclusif
» 59, amène les juridictions à décider qu’il y a, au sens de la réglementation
des lotissements, division, à cause de la fragmentation du droit de construire
résultant d’une forme d’appropriation de droits distincts sur le sol par plusieurs
maîtres d’ouvrage différents. Mais le juge est allé beaucoup plus loin, puisqu’il
a considéré que la seule emprise au sol des constructions suffisait à entraîner
une division en jouissance, dès lors que les constructions relevaient de plusieurs
maîtres d’ouvrage. Peu importe que le sol reste indivis, assiette des constructions
comprise, comme prenait soin de le préciser certains états descriptifs de
division 60, voir qu’aucun droit exclusif, autre que sur la construction, ne soit
reconnu. Ainsi, les actes constitutifs de la copropriété peuvent ne pas établir de
« zone de jouissance privative », il y aura pourtant division en jouissance 61. A tel
point qu’en cas d’indivision du sol, « la construction par trois maîtres d’oeuvres
différents sur un même terrain, au profit de trois membres de l’indivision qui
en est propriétaire, de trois pavillons destinés à devenir la propriété exclusive
et particulière de chacun d’eux a le caractère d’un lotissement » 62. Ceci montre
que l’individualisation au sol du droit de construire n’est pas nécessaire pour
qu’il y ait jouissance, et donc division en jouissance en cas de pluralité de maîtres
d’ouvrage.
Le droit de la copropriété est en définitive une simple technique de gestion
des biens qui ne permet pas, en tout état de cause, de s’affranchir des règles du
lotissement. La jouissance, au sens du régime du lotissement, doit se comprendre
comme étant la possibilité juridique d’utiliser le sol pour implanter un bâtiment,
indépendamment de la nature des droits sur ce sol. C’est donc au regard du
propriétaire qui réalise les constructions, et non des locataires destinés à occuper
celles-ci que doit être apprécié l’éventuelle existence d’un fractionnement
de la jouissance ; ainsi, la réalisation par un maître d’ouvrage unique de cinq
habitations en vue de leur location n’entraîne pas la division d’un terrain 63.
Autrement dit, le transfert du droit de construire est une condition nécessaire
de la division en jouissance pour l’application de l’article L. 442-1. Les deux
éléments de la définition du lotissement que constitue la division en vue de
l’implantation de bâtiments jouent donc de manière concomitantes 64.
En conclusion, lorsque l’opération s’effectue avec division du sol en parties
divises ou en zones de jouissance perpétuelle et exclusive, chacunes assorties d’un
55. CE, 26 sept. 1990, n° 86058, Epx Séguin : JurisData n° 1990-644469 ; JCP N 1991,
II, p. 85, note P. Cornille. - CE, 21 août 1996, n° 137834, Ville Toulouse : JurisData
n° 1996-051659 ; BJDU 6/1996, p. 604, concl. Arrighi de Casanova ; JCP N 1997, II, p. 871,
note P. Cornille.
56. CE, 7 mars 2008, req. n° 296287, Cne Mareil le Guyon : JurisData n° 2008-073227 ;
Constr.-urb. 2008, comm. 85.
57. CE, 2 février 1977, Crespin, req. n° 02051.
58. CE, 6 juillet 1977, SCI les jardins de la voie romaine, req. n° 00101.
59. CE, 27 octobre 1993, Joubin, req. n° 110375.
60. CAA Marseille, 1èrech., 3 juin 1999, Sté SOPRAF c/ Cne de Villeneuve-Loubet,
req. n° 97MA05313.
61. Ceci paraît bien être l’hypothèse de l’arrêt CE, 21 août 1996, Ville de Toulouse,
req. n° 137834, dans lequel « l’opération, qui a conféré à chacun des trois bénéficiaires un droit
exclusif de construction sur son lot, les a placés dans la situation prévue par les dispositions de
l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, alors même que la propriété du sol est restée indivise
entre eux ». Les propriétaires des lots bénéficiaient uniquement dans ce cas de la jouissance
exclusive et perpétuelle des parties privatives des immeubles à y construire.
62. CE, 26 septembre 1990, Epx Séguin, req. n° 86058 ; CAA Nantes, 31 mai 1995, SNC Les
rouges gorges, req. n° 93NT00131.
63. CE, 7 mars 2008, Cne de Mareil-Le-Guyon, req. n° 296287.
64. Analyse J. Tremeau, GRIDAUH.
1.2. Vers une définition du lotissement 23
droit de construire 65, elle relève en principe soit de la procédure de lotissement,
soit du permis groupé, selon les modalités du montage de l’opération.
Les opérations de copropriété horizontale sans délimitation de zones de jouissance
de type Stemmer, outre qu’elles ont été frappées d’interdiction par une
lettre du Conseil supérieur du notariat du 13 février 2003, se sont vues sanctionnées
par l’arrêt Ville de Toulouse susmentionné qui a, semble-t-il, nettement
tranché en faveur de leur nécessaire soumission à la réglementation du
lotissement. On notera cependant que cet arrêt, bien que mentionné aux tables
du recueil Lebon, n’a pas été suivi par la décision de la CAA Bordeaux susmentionnée
qui lui est postérieure. L’arrêt Ville de Strasbourg, évoqué supra,
pose en outre, au sujet des divisions en volume, que l’édification de plusieurs
constructions ne peut être regardée comme constitutive d’un lotissement que
si la parcelle servant d’assiette aux constructions a été divisée en propriété ou
en jouissance. La thèse de la multiplicité des maîtres d’ouvrage sur un même
terrain justifiant à elle seule de la division en jouissance semble alors être battue
en brèche, même si l’arrêt Ville de Strasbourg ne se présente pas comme un arrêt
de principe.
La méthode Stemmer incite donc à la prudence en raison de la méfiance de
la doctrine et des incertitudes de la jurisprudence. De surcroît, l’évolution favorable
que l’on pourrait déceler émane du Conseil d’Etat. La juridiction civile n’a
semble-t-il à ce jour jamais tranché cette question sous l’angle de la validité des
ventes, ni la juridiction pénale sur la question de l’infraction à la réglementation
des lotissements 66.
Quoiqu’il en soit, comme l’indique S. Pérignon, « les problèmes posés par
ces copropriétés horizontales sans division en jouissance du sol devraient maintenant
être résolus puisque plusieurs maîtres d’ouvrage peuvent maintenant
être co-titulaires d’un permis valant division. Le risque de requalification de
l’opération en lotissement est donc écarté, quelle que soit la rédaction de l’état
descriptif de division, dès lors que l’opération se déroule dans le cadre d’un tel
permis.(...) L’application du nouvel article R. 123-10-1 (...) devrait supprimer
l’une des causes du recours à la copropriété horizontale sans division du sol en
zones de jouissance privative, qui était d’éviter les contraintes de l’article 5 du
règlement des POS ou des PLU imposant une superficie minimale aux terrains
constructibles ».
Il est également possible d’envisager des montages qui ne seraient pas soumis
à la réglementation des lotissements, faisant intervenir un maître d’ouvrage
unique, personne physique ou morale, en vue d’une division ultérieure des terrains
bâtis (en propriété ou en jouissance) ou de la mise en location de ces
immeubles 67.

1.2.4. D’une ou plusieurs propriétés foncières...
On sait que par principe les prescriptions d’urbanisme ont vocation à être
appliquées à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon de la parcelle
cadastrale.
Avant l’arrêt « Cne de Chambéry », aux termes duquel « une unité foncière
est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un
ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision
» 68, seules quelques définitions en étaient proposées tantôt par la doctrine,
tantôt par le pouvoir réglementaire, mais aucune d’entre elles ne s’était véritablement
imposée. Ainsi H. Charles avait-il défini l’unité foncière comme
« un terrain ou ensemble de terrains d’un seul tenant appartenant à un même
65. Montages de type 1 ou 2.
66. Conclusion sur la méthode Stemmer, analyse de Ph. Benoit-Cattin, réponse CRDI.
67. On sait, en effet, que le Conseil d’Etat a précisé que la construction de plusieurs bâtiments
sur un même terrain par un même maître d’ouvrage (CE, 23 décembre 1993, Billon,
req. n° 140752) et, le cas échéant, à la faveur de plusieurs permis de construire simultanés ou
successifs (CE, 10 décembre 1982, Orsini, req. n° 14125) ne constitue pas un lotissement.
68. CE, 27 juin 2005, Cne de Chambéry, req. n° 264667.
24 Chapitre 1. Le lotissement et ses acteurs, notions générales
propriétaire » 69. Cette définition est très proche de celle que donne de l’îlot de
propriété l’article 4 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation
du cadastre, à savoir qu’il est « constitué par l’ensemble de parcelles contiguës
appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision, formant une unité
foncière indépendante selon l’agencement donné à la propriété ».
J.-H. Driard, pour sa part, distinguait nettement l’unité foncière de l’îlot
de propriété en la définissant comme les « parcelles contiguës appartenant à
un seul propriétaire ou à un ensemble solidaire de propriétaires et réellement
disponibles pour le bénéficiaire du permis de construire » 70.
Le Conseil d’État opère dans l’arrêt susmentionné une synthèse de la définition
donnée par le Professeur Charles et de celle du décret de 1955 en
retenant les notions d’îlot de propriété et d’absence de séparation entre les
parcelles (celles-ci étant « d’un seul tenant »). Il écarte la référence faite par
J.-H. Driard à la disponibilité effective du terrain pour un projet de construction,
sans égard pour les limites de propriété. Cela, sans doute, afin de permettre
l’utilisation de la notion dans un contentieux autre que celui du permis
de construire (en l’espèce, était en cause une décision de préemption) et pour lui
conférer la stabilité qui s’attache aux droits de propriété. La jurisprudence considérait
déjà, avant l’arrêt « Cne de Chambéry », l’unité foncière comme une unité
de propriété et non pas comme le terrain d’assiette d’un projet de construction,
pouvant indifféremment appartenir à plusieurs propriétaires 71. Il est à noter que
dans la communauté des juristes, MM. Mas et Calmels persistent à poser que
« le droit de construire définit l’unité foncière » 72.
Si l’on s’en tient à sa définition prétorienne, l’unité foncière se caractérise,
au premier chef, comme un îlot de propriété d’un seul tenant.
En premier lieu, il faut donc un propriétaire unique. Il peut s’agir tant d’une
personne physique que d’une personne morale de droit privé ou de droit public
73. Une unité foncière peut également être constituée d’un terrain en pleine
propriété comme d’un terrain en indivision 74. Mais en revanche, deux parcelles
contiguës dont la première est en pleine propriété alors que la seconde est en indivision
forment deux unités foncières distinctes, sauf les hypothèses de fraude 75.
De même, si une parcelle appartient au mari et une autre, contiguë, à la communauté,
mari et femme, il y a deux propriétés distinctes et non tènement
unique 76.
L’origine et l’historique du terrain considéré n’ont également aucune incidence
sur la notion d’unité foncière. Ainsi, plusieurs terrains, parcelles cadastrales
ou lots contigus appartenant initialement à des propriétaires distincts
forment une seule et même unité foncière dès lors qu’elles sont réunies entre
les mains d’un même propriétaire 77. Mais à l’inverse deux lots relevant de propriétaires
différents forment deux unités foncières distinctes quand bien même
auraient-ils anciennement relevés d’un seul et même propriétaire 78.
En second lieu, un ensemble de parcelles réunies entre les mains d’un même
69. H. Charles, « L’unité foncière dans le droit de l’urbanisme », RFD adm. 1996, p. 575.
70. J.-H. Driard, « Unité foncière et détermination des droits à construire », JCP Ed. N,
1998, p. 1450.
71. CAA Nantes, 27 juin 1996, SA Bâtir-Centre, req. n° 95NT00758 ; BJDU 1996, p. 333,
concl. H. Isaia ; Rép. Defrénois 1996, p. 603, chron. S. Pérignon – TA Nantes, 16 décembre
1997, Cté de réflexion et d’action sur l’aménagement de l’Université, req. n° 9604650 ; AFDUH
1999, n° 242, chron. J.P. Demouveaux et J.P. Lebreton.
72. J.-P. Mas et L. Calmels, « Unité foncière, droit de construire et démembrement de
propriété », Constru.-Urb., Juin 2007, étude n° 12.
73. S’agissant d’une personne publique, sont concernés aussi bien le domaine privé que le
domaine public, ce dernier, bien qu’inaliénable, pouvant cependant faire l’objet de divisions
en jouissance consenties en vue de l’implantation de bâtiments dans le cadre de baux emphytéotiques
administratifs consentis sur le fondement de l’article L. 1311-2 du CGCT ou plus
généralement d’autorisations d’occupation temporaire du domaine public si elles confèrent au
preneur le droit d’implanter des bâtiments.
74. CE, 26 septembre 1990, Epx Séguin, JCP. N., 1991, p. 85.
75. CAA Lyon, 2 mai 1995, Cne de Passy, req. n° 93LY01025.
76. Rép. Richomme : AN 15 déc. 1980 p. 5254.
77. CE, 31 octobre 1990, Warren, req. n° 79538.
78. CE, 31 octobre 1990, Epx Besson, Rec., p. 1043.
1.2. Vers une définition du lotissement 25
propriétaire ne forme une unité foncière qu’à la condition qu’elle constitue un
ensemble homogène dont la continuité foncière n’est pas interrompue. Deux
parcelles relevant d’un même propriétaire mais traversée par une voie ou par
un cours d’eau constituent-elles une unité foncière ? En la matière, il convient
de rechercher si ce chemin ou ce cours d’eau est intégré ou non à la propriété
considérée. Ainsi, lorsqu’un terrain privé est traversé par une voie publique,
les parcelles situées de part et d’autre de cette dernière forment autant d’unités
foncières distinctes 79. Et il en va de même s’il s’agit d’un chemin rural
appartenant au domaine privé d’une personne publique 80. Lorsque le chemin
relève d’une propriété privée, il convient plus spécifiquement de déterminer si le
propriétaire du terrain traversé par ce chemin dispose d’un droit de propriété
sur celui-ci ou seulement d’un droit d’usage lié à l’établissement d’une servitude
de passage ou, plus généralement, à la circonstance que ce chemin pour être
privé est néanmoins ouvert à la circulation publique. Ainsi quand ce chemin
ne relève pas du même propriétaire que le terrain qu’il traverse, les parcelles
situées de part et d’autres de celui-ci constitueront deux unités foncières distinctes
puisque non contiguës 81. Et la circonstance que ce chemin soit impraticable
et, en d’autres termes, se confonde en fait avec le terrain considéré est
sans incidence 82. En revanche, si le propriétaire du terrain a également un titre
de propriété sur le chemin qui traverse ce dernier, ce chemin sera intégré à la
propriété foncière et n’interrompra donc pas la continuité de l’unité foncière 83.
Par voie de conséquence, ces deux parcelles et ce chemin formeront une seule
et même unité foncière 84. La même méthode peut être mise en oeuvre à l’égard
des cours d’eau. Soit il s’agit d’un cours d’eau domanial et les parcelles situées
de part et d’autre formeront des unités foncières distinctes ; soit il s’agit d’un
cours d’eau non domanial et si, en première analyse, celui-ci n’interrompt pas
la continuité foncière des terrains qu’il traverse 85, on peut néanmoins penser
que, non cadastré, il introduit une discontinuité structurelle qui les séparent en
définitive en unités foncières distinctes.
Le fait que la définition prétorienne de l’unité foncière ait été élaborée à
partir de la définition cadastrale de l’îlot de propriété n’est en effet pas sans
conséquences : la question de savoir si un tènement, « composé d’une parcelle ou
d’un ensemble de parcelles », peut ou non comporter des terrains non cadastrés
semble devoir se poser. A titre d’exemple, dans le sud de la France, un certain
nombre de cours d’eau asséchés non domaniaux jouxtent des propriétés foncières.
Pour les parties qui les concernent, doivent-ils être intégrés à ces propriétés
pour la détermination de leur surface et, partant, de leur constructibilité ? On
rappellera pour mémoire que ne sont pas cadastrés :
– les grandes étendues improductives de revenu (dunes, landes, marais, glaciers,
montagnes arides) ;
– la voirie publique (rues, places publiques, routes, autoroutes, chemins ruraux,
voies communales) ;
– les fortifications, remparts, glacis ;
– les mers, fleuves, lacs, cours d’eau ;
– les îles de Molène et de Sein ;
– la majeure partie de la forêt guyanaise.
Si la définition donnée par la Haute Cour peut donner lieu sur ce sujet à interprétation,
les divers formulaires relatifs aux demandes d’autorisations d’urbanisme
ou aux déclarations préalables, approuvés par l’arrêté du 11 septembre 2007 86,
sont en revanche beaucoup plus explicites et rappellent tous que « le terrain est
79. CAA Lyon, 26 septembre 1995, Cne de Cannes, req. n° 94LY01695.
80. CE, 18 mai 1988, Froment, Rec., p. 1078.
81. CE, 7 février 1986, Epx Berton.
82. CE, 14 décembre 1984, Mme Dho, Rec., p. 424.
83. CE, 27 juillet 1987, Gascht, JCP N, 1987, II, p. 276.
84. CE, 18 novembre 1988, Epx Maurin, dr. adm., 1988, n° 666. Compilation et analyse des
jurisprudences par P. Durand, Blog JURISURBA.
85. Aux termes du Code civil, le lit des cours d’eau non domaniaux appartient aux riverains
selon la règle du droit soi.
86. JO 13 septembre 2007, p. 15169.
26 Chapitre 1. Le lotissement et ses acteurs, notions générales
constitué de l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant
à un même propriétaire ». Il nous apparaît donc que tout élément non cadastré
interrompt la continuité structurelle de l’unité foncière qui cesse d’être d’un
seul tenant. Ainsi, deux terrains communaux cadastrés séparés par un chemin
rural formeraient deux unités foncières distinctes. Tel ne serait pas le cas si ces
terrains étaient séparés par un cimetière. Il appartiendra à la jurisprudence de
confirmer ou d’infirmer ce point de vue.
La question du lotissement « multisite », lotissement unique portant sur des
unités foncières distinctes, c’est-à-dire séparées par des terrains ou des voies
appartenant à des tiers autres que ces propriétaires, divise les auteurs. Pour
certains, en droit français, ce qui n’est pas interdit est autorisé. Par conséquent,
si le même propriétaire veut couvrir, par la même demande de permis d’aménager,
deux propriétés foncières distinctes, comme par exemple deux terrains situés
de part et d’autre d’une voie publique, il le peut parfaitement. Pour ces auteurs,
le montage d’un lotissement multisite ne devrait pas poser plus de problème que
celui d’une ZAC multisite, qui est de pratique courante.
D’autres auteurs, comme le professeur Périnet-Marquet, soulignent cependant
que l’on ne peut étendre les choses à l’infini et réaliser un lotissement
avec des unités foncières situées dans des villes différentes.
Pour Ph. Benoit-Cattin 87, « la question de la pluralité de propriétés foncières
doit être rapprochée de la possibilité de lotissements conjoints déposés par
plusieurs propriétaires et c’est donc la corrélation entre les deux qui donne son
véritable sens à l’expression. Ce n’est pas tant le lotissement multisite qui est en
cause, puisqu’après tout, si l’on dépose deux demandes de permis d’aménager
simultanément sur deux terrains, on arrive exactement au même résultat. Je
pense, mais la jurisprudence tranchera, qu’en réalité le lotissement sur plusieurs
terrains est un lotissement conjoint réalisé par des propriétaires distincts ».
Pour S. Pérignon 88, « le colotissement reste un lotissement monosite, autorisant
la division foncière d’unités foncières contiguës, et non un lotissement
multisite. On ne peut toutefois exclure que la pratique accueille favorablement
une demande de colotissement, lorsque deux unités foncières appartenant à deux
propriétaires distincts, ne sont séparées que par une voie publique (...) ou si les
unités foncières physiquement distinctes parce que séparées par une voie appartiennent
toutes deux à un même propriétaire qui entend réaliser une opération
d’aménagement d’ensemble intéressant les deux îlots de propriété ».
En définitive, et sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, il semble
que la réalisation d’un lotissement multisite soit possible, à la condition expresse
que la cohérence du projet soit assurée et avérée 89.

Le cadastre a été modernisé. Il peut désormais comporter des indications tridimensionnelles qui permettent de définir des sous-volumes du parallélépipède, aussi bien en superficie qu’en tréfonds.
Il suffit pour cela d’indiquer, en sus des coordonnées planimétriques, l’altitude positive ou négative de chacun des sommets (des angles solides) du sous-volume. La nécessaire pérennité des références altimétriques impose de se référer à un plan idéal de référence car le sol naturel peut être modifié à tout moment.

Dans un ensemble immobilier cadastré:
Section AB, n° 4, "32 rue Machin", sol de 2 ares 25 centiares, soumis à un état descriptif de division volumétrique, publié au bureau des hypothèques de ..., le ..., volume ..., numéro ...:
Le lot volume numéro CINQ (5), comprenant une seule fraction, d'une base de 290 m², entre les cotes NGF 18,20 et 23,50.

Ce premier arrêt a été conforté par un arrêt du 20 novembre 1996 rendu sur les conclusions de M. Weber, avocat général, qui a proclamé : « Il faut abandonner au passé...le concept de géométrie plane, ramenant la propriété à une parcelle aplatie sur le plan… alors que le droit de la propriété foncière est celui d’un espace, inséparable de la technique des volumes et de la géométrie à trois dimensions.

Il comporte l’établissement d’un état descriptif déterminant les différents volumes par utilisation de cotes d’altitude par rapport au nivellement général de la France (cotes NGF) et de coordonnées cadastrales pour les bases au sol.

la trop fameuse méthode Stemmer