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paxmax
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 Posté - 07 déc. 2010 : 09:59:13
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Je ne sais combien de fois ni combien de temps il faudra vous dire que votre gestionnaire est un incompétent qui a du manquer quelques cours de formation, à supposer qu'il en ai suivi !!
Je comprends bien et j'en suis convaincu. Mais il appartient à celui qui accuse d'apporter la preuve de ses accusations. C'est dans cette étape que réside toute la difficultée du dossier.
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Posté - 07 déc. 2010 : 11:13:23
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c'est pourtant simple et si on part de l'hypothese de l'entourloupe, il faudra éplucher les factures : à mon avis, il en manquera....
de plus la seconde AG n'a pas voté sur des devis... ? |
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malin
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23
 Posté - 07 déc. 2010 : 13:56:40
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Il faut arrêter de poster des sujets aussi brulants pour gédehem, vous voyez dans quel état il se met, il va finir par mettre les contributeurs d'UI qui ne lui revienne pas dehors avec vos C.../bêtises. 
Ayez une pensée pour lui et ménager le, d'avance merci
Cordialement, malin 06  |
Édité par - malin le 07 déc. 2010 13:57:27 |
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2010 : 14:48:29
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Malin, soyez rassuré : tout va très bien sous mon palétivier (du moins le jour), les 2 glaçons de mon bourbon ne sont pas encore fondus et le homard est bien grillé ! 
"Mais il appartient à celui qui accuse d'apporter la preuve de ses accusations. C'est dans cette étape que réside toute la difficultée du dossier."
De quelles preuves s'agit-il, pour quelles accusations ? 
Nous ne sommes pas ici dans une approche pénale d'une affaire mais dans celle "civile" de rapports entre un mandant (le syndicat) qui a confié la gestion d'un ensemble immobilier à un mandataire (le syndic), délégation de pouvoir dont le mandant/syndicat est seul juge, par un pouvoir quasi discrétionnaire !
Pas de preuve à apporter pour "divorcer", ou du moins pour ne pas désigner à nouveau ce mandataire incompétent "car tel est votre bon plaisir".
Concernant ponctuellement cette histoire de balcons le classement RDC en "parties commune" pour ce qui concerne la dalle béton/pierre/brique s'impose à tous. Pas d'interprétation dans cette affaire, ou du moins celle qui prévaut après ce qu'en dit le RDC est celle des copropriétaires concernés.
Quant à cette seconde AG, elle n'a rien modifié de la décision prise lors de la 1ère AG, ni pour ce qui concerne l'étanchéité/imperméabilité des dalles formant balcon, ni sur le budget, lequelne prévoit pas d'honoraires spécifiques "travaux" pour le syndic.
Il n'y a là que l'application stricte des décisions d'AG, qui obligent les copropriétaires et le syndic, sans état d'âme ....
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Édité par - Gédehem le 07 déc. 2010 15:01:02 |
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paxmax
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Posté - 07 déc. 2010 : 14:49:14
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Si je comprends bien, les honoraires pour travaux exceptionnels (dont le ravalement fait partie) DOIVENT OBLIGATOIREMENT être voté lors de la même AG que les travaux concernés. (Article 18-1 A)
Ce n'est absolument pas le cas en ce qui me concerne. Rien ne fait état d'un vote d'honoraire dans mon PV d'AG. Donc cela prouve bien que le Syndic a oublié d'inclure ses honoraires. Ipso facto il soustrait du budget ravalement/étanchéité/couverture, la partie étanchéité des balcons et profite de la moins value engendrés pour ponctionner ses honoraires.
Il convoque une AGE et profite de l'ambiguité du RDC au sujet des parties privatives, pour expliquer aux copropriétaires que les balcons sont privatifs et que c'est à leur frais qu'ils peuvent faire procéder à l'étanchéité de leur balcon.
C'est pas très fin comme manoeuvre, mais il a embrouillé tout le monde.
Je ne savais pas, que les honoraires de Syndic pour travaux exceptionnels doivent obligatoirement être votés dans la même AG que les travaux. Merci Gédehem pour cet eclaircissement.
Me voila en possession d'une preuve irréfutable, que le Syndic a oublié de prendre ces honoraires et qu'il tente une manoeuvre tout à fait illégale pour se rémunérer. C'est absolument scandaleux !
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Gédehem
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26
Posté - 07 déc. 2010 : 15:03:08
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VOUS AVEZ TOUT COMPRIS !!!!! .......
Je vais pouvoir boire mon Bourbon en paix ....... 
"...de l'ambiguité du RDC au sujet des parties privatives..."
AUCUNE AMBIGUITÉ : les éléments en béton-brique-pierre sont explicitement exclus des parties privatives par le RDC. |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2010 15:06:42 |
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Posté - 07 déc. 2010 : 15:06:35
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et il va y avoir un pb de facturation qu'il faudra éplucher.... il va en manquer à quelqu'un |
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malin
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Posté - 07 déc. 2010 : 16:58:45
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Citation de paxmax ;
"Me voila en possession d'une preuve irréfutable, que le Syndic a oublié de prendre ces honoraires et qu'il tente une manoeuvre tout à fait illégale pour se rémunérer. C'est absolument scandaleux !"
Ce n'est pas un oubli c'est un cadeau, il faut absolument l'en remercier par courrier et prendre par voie de conséquence acte "nous avons pris acte du geste fait, par votre cabinet et pour le Syndicat des Copropriétaires en le dispensant des honoraires spécifiques prévu par l'article 18-1 A concernant les travaux mentionnés à l'article 14-2, ce dont nous vous remercions et ne manquerons pas de nous en souvenir" |
Édité par - malin le 07 déc. 2010 17:00:42 |
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paxmax
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29
 Posté - 07 déc. 2010 : 17:02:36
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pas mal la réthorique |
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paxmax
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Posté - 07 déc. 2010 : 17:43:22
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Citation Gédehem :
"Pas de preuve à apporter pour "divorcer", ou du moins pour ne pas désigner à nouveau ce mandataire incompétent "car tel est votre bon plaisir".
Il y a tout de même un préjudice financier subit par les copropriétaires.
L'enveloppe voté en AG pour le ravalement est de 237 100 euros.
Si un certains nombres de prestations ne sont pas executés, pour une raison X, il n'y a pas lieu de payer 237 100 euros ! Il faut que le syndic répercute la moins value sur les copropriétaires et NON QU'ELLE SE LA METTE DANS LA POCHE !
D'ou l'importance d'apporter la preuve de cette manoeuvre frauduleuse, qui fera foi au TGI si l'affaire devenait contencieuse.
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Édité par - paxmax le 07 déc. 2010 17:46:21 |
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Posté - 07 déc. 2010 : 18:03:59
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vous avez du mal à entendre ce qu'on vous écrit : à un moment donné, il va manquer des factures, donc il va rester un solde positif qui sera à redistribuer aux proprios.
Pour l'instant vous ne pouvez pas faire grand chose à ce sujet, si ce n'est à ce que le CS soit TRES vigilant ainsi que vous avant la prochaine AG pour éplucher à plusieurs les dites factures aux dates prévues à cet effet. |
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Louis92
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Posté - 07 déc. 2010 : 18:14:39
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Mieux vaut prévenir que guérir : le CS ne doit pas attendre de voir les factures mais essayer d'intervenir avant qu'elles ne soient émises c'est-à -dire :
- à la commande par le syndic si les commandes ne sont pas encore passées,
- au moment de l'évaluation de la "situation" ou avancement du chantier avec le maître d'oeuvre (en réunion de chantier).
Si le ravalement coûte moins que prévu, rien n'arrivera dans la poche de ce syndic pour le moins suspect, si le CS fait son boulot.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 07 déc. 2010 18:28:06 |
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malin
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 Posté - 07 déc. 2010 : 19:58:23
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Pauvre paxmax ;
"vous avez du mal à entendre ce qu'on vous écrit" je n'en doute pas c'est un exercice fort difficile même pour celui qui en est le rédacteur !
"Il n'y a là que l'application stricte des décisions d'AG, qui obligent les copropriétaires et le syndic, sans état d'âme ...." le conseil syndical étant chargé de surveiller l'application (l'exécution) des décisions d'assemblées générales, son rôle sera prépondérant dans ce cas de figure. |
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2010 : 21:40:35
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Il s'agit pas ici de spéculer (mot à la mode) sur un coût moindre au motif que tous les travaux n'ont pas été réalisés, mais de bien lire ce que rapporte Paxmax des décisions d'AG et de l'articulation de cette affaire !
En particulier que le CS n'est pas limité à sa fonction de controle.
Une AG a décider de :
- ...faire procéder aux travaux de ravalement des façades, d’étanchéité des balcons et de couverture
et de :
- ...donne(r) mandat au Conseil Syndical pour choisir l’entreprise la mieux disante dans le cadre d’un budget fixé au maximum à 237 100 euros TTC,
C'est donc expressément le CS qui a toutes les cartes en main :
- c'est à lui de choisir l'entreprise, certainement sur la base d'un "cahier des charges/descriptif des travaux" qu'il aura lui-mêle élaboré (il peut se faire aider) sur les travaux fixés par l'AG (donc avec étanchéité de tous les balcons)
- ceci dans le cadre d'un budget global de 237.000 € dont il a la maitrise comprenant l'étanchéité balcon décidé par l'AG).
Celui qui va l'avoir mauvaise c'est le syndic, réduit ici à passer le marché, ...... mais sans honoraires "travaux" puisqu'ils ne sont pas prévus !  
Avec un CS qui a la maitrise de toute l'affaire et qui ne se laissera pas marcher sur les pieds, Paxmax va s'en charger, ce gestionnaire va passer un très mauvais quart d'heure, si ce n'est pas l'heure entière, chez son patron !..... 
(PS : quelques fois, il vaut mieux bien lire, c'est plus facile à entendre .... ) |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2010 21:51:08 |
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paxmax
Contributeur débutant
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Posté - 07 déc. 2010 : 21:59:44
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Rambouillet :
vous avez du mal à entendre ce qu'on vous écrit : à un moment donné, il va manquer des factures, donc il va rester un solde positif qui sera à redistribuer aux proprios.
Je vous explique que le Syndic ne répartita pas la moins value (ou peut être une partie) sur les copropriétaires, car il faut qu'il se rémunère aux titre de ses honoraires, n'ayant pas fait voté le versement de ceux ci conformément à l'article 18-1.A
Par ailleurs, il ne restera pas forcément un solde positif, car il semblerait que les travaux aient déjà entrainés des plus values (travaux non prévus). Donc la moins value de l'étanchéité risque d'être noyé dans la masse des plus values pour travaux non prévues.
Rambouillet :
Pour l'instant vous ne pouvez pas faire grand chose à ce sujet, si ce n'est à ce que le CS soit TRES vigilant ainsi que vous avant la prochaine AG pour éplucher à plusieurs les dites factures aux dates prévues à cet effet.
Il y a eu un vote en AG dont je vous rappel l'ordre du jour :
13. Travaux de ravalement des façades, d’étanchéité des balcons et de couverture (article 25)
L'étanchéité des balcons a été voté.
Le syndic refuse de faire procéder à l'étanchéité des balcons dans le budget voté et donc n'applique pas la résolution de l'AG
J'ai peut être du mal à entendre ce que vous m'écrivez, mais je ne vois pas ce que doit attendre le CS pour signifier sa faute au Syndic ?
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Édité par - paxmax le 07 déc. 2010 22:12:04 |
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malin
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Posté - 07 déc. 2010 : 22:02:40
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Excellentissime Gédehem qui malgré une saturation au bourbon arrive néanmoins à nous faire entendre qu'une lecture attentive des écrits de notre sieur paxmax nous aurait permis d'en déduire que "C'est donc expressément le CS qui a toutes les cartes en main..."
Encore merci de cette analyse bourbontissime |
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Gédehem
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37
Posté - 07 déc. 2010 : 22:32:16
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Paxmax :
Le syndic refuse de faire procéder à l'étanchéité des balcons dans le budget voté et donc n'applique pas la résolution de l'AG.
Ce n'est pas son affaire, l'AG ayant expressément donné mandat au CS pour choisir l'entreprise qui réalisera les travaux selon ce qu'en a décidé l'AG.
Si ce n'est pas le cas le CS ne la choisira pas !
J'ai peut être du mal à entendre ce que vous m'écrivez, mais je ne vois pas ce que doit attendre le CS pour signifier sa faute au Syndic ?
Paxmax, entendez bien ce que j'écris : pour le moment, vous (le CS) n'en a rien à faire d'une faute, d'une bévue d'une c......rie du syndic !
Ce que doit faire le CS, c'est se bouger pour faire un desctriptif des travaux, l'envoyer à des entreprises, ou si elles ont déja fait des propositions, choisir celle :
- qui réalise tous les travaux décidés (dont les balcons)
- dans la limite du budget voté.
Le syndic, vous n'en avez rien à faire pour le moment, puisque ce n'est pas lui qui à la charge de ces actes, il faudra éventuellement le lui dire.
Sa faute, sa bêtise, son incompétence, vous aurez le temps de vous en occuper plus tard !
Malin , y'a non seulement le boubon, qui est un excellent madicament pour les neurones, c'est bien connu, mais surtout le calme qui règne sous mes palétuviers, mis à part le doux bruit du ressac, permettant de bien entendre ce qui est écrit ..... |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2010 22:37:02 |
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Posté - 08 déc. 2010 : 08:30:18
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citation: car il faut qu'il se rémunère aux titre de ses honoraires
et pour se rémunérer il faut qu'il fasse une facture ! et pas de décision d'AG, pas de facture !
et comme le dit (justement) gedehem, aujourd'hui quelle est l'erreur du syndic à votre égard ? vous allez lui faire une lettre recommandée pour lui rappeler qu'il n'a pas pris d'honoraires, et alors que va t il faire, deux solutions :
1- il ne fait rien puisqu'il n'a pas d'honoraires ...
2- il reconvoque une AG, Ã vos frais, pour faire voter ses honoraires ... |
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Louis92
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Posté - 08 déc. 2010 : 08:57:25
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rambouillet, j'ajoute une 3ème solution :
3. appliquer le taux au contrat de mandat de syndic.
Ainsi, que je l'ai indiqué dans mon message 16, tous les syndics n'ont pas appliqué immédiatement la nouvelle loi sur leurs honoraires. Sur mon échantillon de quatre syndics, deux ne l'ont pas appliqué et appliquent le taux à leur contrat de mandat de syndic comme avant (2 ou 3% du HT suivant le montant des travaux). paxmax ne m'a pas répondu : votre syndic a-t-il un taux à son contrat ?
Pour que le syndic effectue un minimum de prestations sur le ravalement, je recommanderais, si c'est au contrat, qu'il perçoive des honoraires. Dangereux d'engager un épreuve de force au démarrage d'une grosse et longue opération comme un ravalement. Le CS va avoir besoin du syndic. Autre question liée : est-il opportun de changer de syndic au milieu d'un ravalement ?
Attention au petit plaisir à se faire en coinçant ou virant un syndic. Plaisir .... ne dure qu'un moment, chagrin ....
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2010 : 09:25:36
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C'est d'autant moins urgent parce que c'est au CS de maitriser l'affaire et de mettre en œuvre dans la pratique la décision d'AG.
Les états d'ame sur ce que pourrait penser le syndic, ses honoraires n'a pour le moment pas sa place !
Ce qui coince sans doute Paxmax et son CS, c'est de se retrouver soudain en première ligne avec dans les mains toutes les rênes du "pouvoir" sur ces travaux.
Sur ce coup le syndic est sur la touche.
Il est certain qu'étant sans doute habitué à un syndic qui n'en fait qu'à sa guise (à ma guise, à ma guise ...), le CS étant en retrait n'osant pas trop contrarier le chéri, le voila mis en pleine lumière ce qui nécessite qu'il se mette en ordre de marche avant de passer à l'action .
Laissons ce syndic et ses honoraires de coté, même si on peut y jeter un oeil.
Il sera bien temps de s'en occuper (ou pas) une fois réalisés ou au moins mis en œuvre les travaux décidés par l'AG, dont les balcons, ce que devra suivre le CS avec attention après avoir fait don choix.. |
Édité par - Gédehem le 08 déc. 2010 09:27:53 |
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