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Sunbird
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 Posté - 17 janv. 2011 : 13:02:52
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Bonjour,
pour quelles raisons, le syndicat doit-il se prononcer chaque année sur le Quittus pour le syndic ?
Y-a-t-il une obligation de le faire, sauf celle qui est dans l'intérêt du syndic?
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sybarite
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Posté - 17 janv. 2011 : 14:20:50
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Bonjour.
Aucune obligation. Cela évite au syndic de voir sa RCP engagée pour des fautes de gestion. Cela peut avoir aussi une incidence sur son assurance RCP
mais attention, la prescription en matière de RC est désormais de 5 ans (ou 10 suivant si activité civile ou commerciale) |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 17 janv. 2011 : 16:26:49
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Le syndic, mandataire du syndicat, est responsable des actes accomplis dans l'exercice de sa délégation de pouvoir. Raison pour laquelle il doit avoir une assurance RCP, obligatoire.
Bien qu'aucun texte ne l'impose dans ce cas précis, il est de (facheuse) pratique courante que le syndic demande au syndicat de le dégager de la responsabilité de ses actes, de le rendre "quitte" de tous ses actes de gestion. Ce faisant, c'est le syndicat qui sera ensuite tenu pour responsable si un préjudice apparaissait, que ce soit à un copropriétaire ou à un tiers, sur le fondement de L.art.14, très clair dans cette affaire. (*)
Toutefois, la jurisprudence considère que le "quitus" n'exonère le syndic que pour les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance ou qu'ils ne pouvaient objectivement ignorer.
Questions : quels sont les actes dont les copropriétaires ont effectivement connaissance au moment de voter le quitus, lequel ne porterait alors que sur ces actes clairement identifiés ?
Réponse : les copropriétaires n'étant pas en mesure d'identifier et de lister les actes concernés par le quitus, n'ayant pas la compétence pour apprécier la licéité de certains, et qui plus est le syndic étant justement assuré pour réparer les conséquences dommageables de ses éventuelles erreurs ou fautes que le syndicat devra automatiquement assumer, il ne faut JAMAIS voter le quitus à un syndic pro.
Un syndicat conscient de ce qu'il fait ne décharge pas de responsabilité son syndic.
Comme tout professionnel, qu'il assume la responsabilité de ses actes pour lesquels il est assuré.
Il en est responsable durant 10 ans (L.art.42 al.1), y compris après la cessation de ses fonctions.
(*) L.art.14 : par principe, c'est toujours le syndicat qui est tenu pour responsable d'un préjudice (copropriétaire ou tiers au syndicat). Ce n'est que dans un second temps, étant condamné à réparer, que le syndicat peut se retourner contre le syndic à l'origine du litige.
Mais dans la mesure où il aurait voté le "quitus", il appartiendra au syndicat de démontrer qu'il n'avait pas connaissance de l'acte ayant porté préjudice. Pas la peine de faire un dessin pour montrer que c'est mission quasi impossible dans bien de cas.
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Édité par - Gédehem le 17 janv. 2011 16:41:23 |
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lossam
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 Posté - 17 janv. 2011 : 16:54:38
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La réponse de gédehem est OK
Pour info depuis 5 ans en accord entre le CS et le syndic nous ne mettons plus
la question du quitus Ă l'ordre du jour.
Comme cela plus de problème pour expliquer a chaque AG pourquoi il ne faut pas voter le quitus |
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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Sunbird
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Posté - 17 janv. 2011 : 17:19:17
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Merci aux intervenants.
En fait, j'avais besoin de cette confirmation, sachant que pour la petite anecdote, c'est le directeur d'un des plus gros syndics de France (le 2ème) qui m'avait tenu quasiment au mot prêt ce que G2M a écrit. |
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sybarite
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Posté - 17 janv. 2011 : 17:40:47
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Bonsoir gedehm
Je ne suis pas tout à fait ok avec la prescription de 10 ans. L'article 42 concerne les actions du SDC et des copropriétaires et les copropriétaires entre eux. Le syndic n'est pas visé
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Donc, a mon sens, c'est le CC qui s'applique en fonction du caractère commercial ou civil de l'activité (ou plutôt de la société exerçant les fonction de syndic) |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 17 janv. 2011 : 17:40:48
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 Normal : c'est moi qui ai pondu cet argumentaire tout simple dans le cadre de mes activités de "conseil" il y a une dizaine d'années, repris ici et là par des associations de copropriétaires et de ce fait largement diffusé. ......
Sybarite : on pourrait retenir votre solution dans la mesure où le syndic "commerçant" se livre à des activité de prestations de services dans le cadre d'un "contrat de service" de nature commerciale.
Jusqu'ici, à ma connaissance, cela est écarté par les tribunaux, le syndic agissant dans le cadre d'un "mandat", d'une délégation de pouvoir.
"Le syndic de copropriété à travers la jurisprudence récente de la Troisième Chambre civile (par M. Jean-François Weber, avocat général à la Cour de cassation)
(....)
I. LE MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
La nature juridique des rapports du syndic de copropriété avec le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'analyses doctrinales contradictoires : certains considèrent que le syndic est le mandataire du syndicat en privilégiant l'espace de liberté contractuelle que laisse la loi et en s'appuyant sur les articles 18 de la loi de 1965 et 29, 46 et 47 du décret de 1967 qui utilisent effectivement le terme "mandat", et d'autres, insistant sur les pouvoirs propres de gestion conférés par la loi au syndic, en font un véritable organe autonome de la copropriété (1). Quoiqu'il en soit, on ne peut que constater que les arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation font assez souvent appel à cette notion de mandat pour justifier les solutions qu'elle retient.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les attributions du syndic de copropriété, précise que "seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer...". Or certains cabinets de syndics professionnels ayant procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat de syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société avec le patrimoine de la société disparue. Un arrêt du 10 novembre 1998 (Bull. n° 212, p. 141) a retenu que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne pouvait bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais devait obtenir un nouveau mandat de l'assemblée générale de la copropriété. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par un arrêt du 30 mai 2000 (Bull. n° 113, p. 101).
(.....) "
Si nous sommes dans une relation commerciale de droit commun, il faut le dire, le syndic étant alors un commerçant prestataire lambda, autonome par rapport au syndicat (1), comme le chauffagiste, l'ascensoriste ou la Ste d'espaces verts. |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2011 18:07:22 |
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sybarite
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Posté - 17 janv. 2011 : 17:52:15
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On la trouve aussi dans le litec... qui plus est, je dois avoir ça dans mes cours de l'ICH (époque Lebatteux/Bousageon). Et en plus, mon sens de "inné" l'observation me permet de lire l'article 42 qui effectivement ne vise pas le syndic... Mais bon, je pense avoir lu aussi cet argumentaire à plusieurs reprise notamment l'arc et la fedeco au moment ou elle était de 10 ans (ou trente en matière contractuelle)
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Édité par - sybarite le 17 janv. 2011 17:53:53 |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2011 : 18:14:49
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Il va falloir que je mette mes notes Ă jour :
Article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Article L110-4 du Code de commerce, « I.-Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »
Le syndic serait donc un commerçant ?? Hé, hé hé ........
Quid de L'art.42 al.1 pour les actions personnelles ........?
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Édité par - Gédehem le 17 janv. 2011 18:16:11 |
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sybarite
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Posté - 17 janv. 2011 : 19:18:22
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c'est vrai que le mandat de syndic et un mandat "civil" et relèverait normalement de la prescription quinquennale, ce qui n'est pas sans poser une difficulté majeure avec la prescription de l'article 42.
En effet, la responsabilité du syndicat (représenté par son syndic) et de 10 ans pour les actions personnelles. Ce qui implique que l'action en responsabilité contre un syndic ayant fait une faute étant de 5 ans, sa responsabilité ne pourra plus être engagée alors que celle du syndicat oui.
Pourtant l'article 42 ne vise pas le syndic expressément.
Par contre, lorsque l'activité principale est celle d'administrateur de biens ou d'agence immobilière et que l'activité de syndic n'est qu'accessoire, l'activité est considéré comme commerciale et non civile. Par contre, j'étais persuadé qu'elle était elle de 10 ans. me serai je gourancé ???? |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2011 : 21:30:12
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C'est toute la question, comme de celle du "contrat de mandat" du syndic, "contrat" absent de la loi, et dont la chambre commerciale de la C.cass a dit depuis longtemps qu'il n'Ă©tait pas de nature commerciale !
On est ici dans un flou qui n'a rien d'artistique !
Considérer qu'un syndic de copropriété exerce "commercialement" le fait sortit du rang !
Avec d'autres, JPM insiste sur le fait que le syndic de copropriété est un mandataire social, pas un commerçant vendeur de services agissant dans le cadre d'un contrat commercial.
C'est la position majoritaire de la Cour de cassation, 3°chambre comme ch. commerciale. |
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sybarite
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Posté - 17 janv. 2011 : 21:39:19
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oui, je suis d'accord sur la nature du mandat syndic. Ce n'est pas commercial. Mais l'activité exercé elle, peut l'être. je doit avoir une jurisprudence qui traine dans un recoin la dessus. Mais elle date.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2011 : 22:19:59
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.... Et puis on est hors sujet, qui est le quitus ....! 
Au fait, donne t-on quitus Ă son garagiste ?
"Syndic de copropriété" activité commerciale .... :
faire "commerce" de syndic dans une relation qui n'est pas commerciale    |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2011 22:22:27 |
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sybarite
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Posté - 17 janv. 2011 : 22:50:11
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vi ! pas de quitus ! quoique.....  |
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Sunbird
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Posté - 18 janv. 2011 : 10:28:28
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C'est décidé, plus de "quitus".
que pensez vous de cette phrase tirée de ce site
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/quitus.htm
citation: Les conséquences d'un refus de quitus sont incertaines. Logiquement le syndic, qui ne bénéficie plus de la confiance du syndic en sa gestion doit démissionner, s'il n'est révoqué. Mais dans certaines circonstances sa démission brutale peut être constitutive d'une démission abusive engageant sa responsabilité.
Le refus de quitus risque en tout cas de rendre la copropriété ingérable et de nécessiter la désignation d'un administrateur judiciaire.
Je la trouve totalement hors contexte, mais elle est souvent invoquée par le syndic qui fait le chantage au quitus. |
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sybarite
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Posté - 18 janv. 2011 : 10:40:43
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Bonjour.
Une ineptie.
A une époque, certains syndic menaçaient de démissionner s'ils n'avaient pas le quitus. hé bien soit, au revoir !
Néanmoins, à contrario de Gedehem, je crois que le quitus peut être donné, mais uniquement s'il porte sur une compte rendu de gestion écrit du syndic et uniquement sur les actions qui y sont mentionnés.
Mais je suis comme toujours Ă contre courant |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 janv. 2011 : 12:21:30
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Sunbird, c'est là le type d'argument développé par certains syndics pour forcer la main des copropriétaires.
"Ne pas voter le quitus est une sanction ...... C'est de la défiance, un manque de confiance, ......" autant d'arguments fallacieux qui ignorent la réalité du quitus !
C'est un acte juririque par lequel le mandant fait retour sur sa tête de la responsabilité des actes qu'il avait délégué au mandataire !
Ce n'est pas autre chose, ce qui est rapporté dans le sote que vous indiquez est totalement faux.
L'appréciation de la gestion du syndic, la confiance que l'on a en lui, c'est dans sa nouvelle désignation qu'elle s'exprime !
Si je n'ai pas confiance, je ne vous désigne pas.
Si je suis mécontent je vous sanctionne par votre "non désignation" !
L'approbation des comptes, totale ou partielle, le refus ou l'acceptation du quitus n'ont absolument rien à voir avec la qualité de la gestion, l'appréciation des copropriétaires sur celle-ci, pas plus que sur la confiance que l'on a en son syndic. |
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Sunbird
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Posté - 18 janv. 2011 : 12:51:40
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Parfait.
J'ai toutes les réponses attendues. |
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GRAOULY
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France
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Posté - 18 janv. 2011 : 14:24:44
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Merci à tous pour ce débat sur une question récurrente " le quitus". vos explications sont claires et merci pour les explications de texte des articles de loi. Lors de la prochaine réunion du C.S , je ferai référence à vos différentes réponses
merci |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 janv. 2011 : 14:42:23
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"je crois que le quitus peut être donné, mais uniquement s'il porte sur une compte rendu de gestion écrit du syndic et uniquement sur les actions qui y sont mentionnés. "
Certes, on peut avoir cette approche, bien plus cohérente que de voter le quitus les yeux fermés, qui plus sans même savoir ce dont il s'agit.
Mais ....  , car il y a un "mais", cette approche n'a pas de sens s'agissant d'un syndic "pro", qui fait "commerce de son activité", qui semble être le sens vers lequel on se dirige peut être .. (en attendant que le "contrat de mandat" du syndic soit qualifé de "commercial" ?).
S'agissant d'un professionel, le syndic doit assumer comme tout professionnel la responsabilité de ses actes effectués pour autrui.
Du garagiste à l'architecte, en passant par le plombier, le médecin ou le dentiste, chacun est responsable de ses actes dont il fait 'commerce', qu'il a 'vendu', honoraires/rémunération/facturation, qui sont la contre-partie du service, de la prestation, du contrat.
Que je sache, du garagiste à l'architecte en passant par ....... , personne ne demande ou n'exige à être déchargé de toute responsabilité pour les actes qui ont été exécutés pour un tiers !
S'agissant du mandataire du syndicat qui monaye ses prestations, s'il doit effectivement rendre compte de son mandat, il ne saurait y avoir "décharge de responsabilité" de la part du mandant !
Ce serait en quelque sorte un cumul de rémunération :
- d'un coté le syndicat paye les services d'un mandataire assuré pour ses actes,
- et par une sorte de rémunération supplémentaire (quitus) il accepterait aussi d'assumer la réparation des dommages éventuellement causés par ce mandataire, alors que ce dernier est obligatoirement assuré pour cette responsabilité !
Le garagiste, le dentiste, le chirurgien ...... précisent ce qu'ils vous ont fait, sans vous demander de décharge de responsabilité.
Rendre compte de son mandat à son mandant, ce qui est la moindre des choses y compris par écrit, n'entraine pas exonération de responsabilité de la part du mandant pour les actes qui sont précisés.
C'est un non sens, il faut le dire : une grosse bĂŞtise !
Autant se tirer une balle dans le pied ... ou la tĂŞte ! 
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Édité par - Gédehem le 18 janv. 2011 14:55:12 |
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ivon
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Posté - 13 mars 2011 : 20:41:45
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Y aurait il un article de presse "grand public" oĂą il est Ă©crit qu'il ne faut pas donner un quitus Ă un syndic professionnel?
Histoire que Mme Michu soit convaincue car c'est Ă©crit dessus |
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