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ptislim
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 Posté - 25 janv. 2011 : 09:19:35
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Bonjour, j'habite une maison jumelé dans une copropriété de 35 maisons.
je souhaite transformé mon garage attenant a ma maison par une pièce de vie (16m2). je vais donc enlever ma porte de garage et mettre une baie vitrée ainsi qu'un volet roulant, je ne touche pas la structure de la maison simplement un remplacement.
j'ai obtenu de la merci la demande de travaux prealable.
j'ai egalement été voir chaque proprietaire qui m'ont donnés a une tres grande majorité l'accord par écris pour cette transformation (29voix sur 35voix).
le syndic veut me faire repasser devant chez le notaire pour recalculer les tantiemes car il estime qu'ayant une maison plus grande cela modifie ma quote part au sein de la copropriété.
il pretends que le cos d'un garage n'est pas le meme que celle d'une surface habitable
mes questions sont: en as t il le droit en sachant que la mairie ne nous le demande pas?
la transformation d'un garage en piece de vie ne s'apparente pas a un changement de destination?
enfin peux t il s'opposer a cette transformation malgré la majorité des voix et la demande acceptée.
j'espère avoir été clair et j'attends vos réponses avec impatience, merci d'avance.
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2011 : 10:44:55
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Le syndic (le syndicat) n'a pas compétence sur les réglements administratifs. L'administration locale (la mairie compétente ici) vous a délivré une autorisation qui s'impose au syndicat.
Reste la réglementation interne au syndicat.
En modifiant la porte de garage pour une baie vitrée vous êtes contraint d'en passer par une autorisation de l'AG qui, sur un plan strict, et sous réserve des clauses du RDC, ne peut vous être refusée.
Car il n'y a pas sur le fond modification à l'harmonie extérieure de l'immeuble (harmonie, aspect n'ayant jamais été "Uniformité" !)
L'AG doit également se prononcer sur la modification de l'EDD/RDC, votre lot étant modifié dans sa composition qui dot y être précisée : - un garage + 1 pièce à vivre.
Il faudra modifier l'EDD/RDC, donc passage chez le notaire, les frais intégralement à votre charge (voyez votre notaire pour une estimation).
Sur les tantièmes, il n'y a pas de modification : ce local "garage" est déja inclu dans votre lot privatif, lequel est affecté de tantièmes pour la totalité du bâti tel que cela résultait à la constitution de la copropriété, "sans égard à leur utilisation", à leur usage (L.art.5, que votre syndic devrait relire !  )
Faute pour votre RDC de déterminer des modalités de calcul "pièce par piece" pour chacun des lots (x pour le garage, y pour la salle de bain, Z pour les wc, ...etc, sans référence possible à un usage), aucune modification ne peut être exigée. Si vous transformez votre Sde Bain en salle de billard (s'il y a la place) c'est votre problème, comme le serait de transformer votre wc en bureau, sous réserve de ne pas faire ensuite vos besoins n'importe où...
Notez que l'augmentation de la surface "habitable" qui n'interesse que le fisc lorsqu'elle est modofiée comme ici, ne doit pas être confondue avec la surface "privative" du lot, qui ne concerne que le syndicat, surface privative qui n'est pas du tout modifiée ici.
A noter un point, qui est parfois un travers dans nos syndicats lorsqu'un copropriétaire veut faire n'importe quoi : du moment qu'un copropriétaire reçoit l'autorisation administrative de faire tels travaux, le syndicat ne peut s'opposer sauf à contester en justice (TA) cette autorisation administrative.
En effet, cette dernière n'est pas soumise à autorisation préalable du syndicat. Sauf à ce que l'autorisation administrative soit conditionnée à l'autorisation du syndicat, celui qui la reçoit peut s'y conformer sans attendre. |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2011 10:55:00 |
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ptislim
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Posté - 25 janv. 2011 : 11:20:16
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bonjour et merci pour votre reponse rapide, etant novice un peu en la matière pouvez vous me reexpliquer le paragraphe ou vous dites
"Reste la réglementation interne au syndicat.
En modifiant la porte de garage pour une baie vitrée vous êtes contraint d'en passer par une autorisation de l'AG qui, sur un plan strict, et sous réserve des clauses du RDC, ne peut vous être refusée.
Car il n'y a pas sur le fond modification à l'harmonie extérieure de l'immeuble (harmonie, aspect n'ayant jamais été "Uniformité" !)
L'AG doit également se prononcer sur la modification de l'EDD/RDC, votre lot étant modifié dans sa composition qui dot y être précisée : - un garage + 1 pièce à vivre.
Il faudra modifier l'EDD/RDC, donc passage chez le notaire, les frais intégralement à votre charge (voyez votre notaire pour une estimation)."
je ne comprends pas toute les abreviations et je me demande, le syndic peut donc sur le reglement de la copropriété m'obliger a repasser chez le notaire??
enfin cette même personne a fait chez elle fermer un balcon sans en demander l'autorisation a la copropriété, en avait il le droit?
en est il de meme pour la pose d'un store exterieur?
merci pour vos eclaircissements
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Posté - 25 janv. 2011 : 11:22:14
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gedehem : OK pour votre demonstration, mais si la copropriété de ptislim est une copropriété horizontale ?
Le toit, les murs,... sont des parties communes. Remplacez une porte de garage par une baie vitrée demande l'autorisation de l'AG. L'autorisation administrative de travaux ne vous suffira pas dans ce cas.
ptislim : l'accord écrit d'une majorité de vos voisins n'est pas valable. Si vous avez besoin d 'un accord,SEULE l'AG peut le donner.
Transforemr un garage ou aménager un grenier interressera le FISC, impots locaux en hausse !!! |
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2011 : 11:26:55
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EDD : Etat descriptif de Division.
RDC : Réglement de coproprété : votre "Bible", la loi commune (c'est une 'convention') entre tous les propriétaires de lots.
Ils sont joints, parfois l'EDD inclu dans le RDC.
Vous devez avoir un exemplaire, annexé à votre acte de vente.
Votre lot faisant l'objet d'un descriptif mentionnant un "garage", sa modification en "pièce à vivre" (chambre, salon, autre ...) entraine modification de l'EDD/RDC.
A défaut vous aurez toujours un garage, ce qui pose problème en cas de revente
Ajout :
"Le toit, les murs,... sont des parties communes..."
Sauf cas exceptionnel, dans les copropriétés horizontales le bâti est intégralement "privatif".
On est très généralement en copropriété par le sol, le jardin étant commun à usage exclusif, ainsi que les VRD et équipements divers, communs également. |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2011 11:36:45 |
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ptislim
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Posté - 25 janv. 2011 : 11:29:02
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la transformation de mon garage par une baie vitrée a été mise a l'ordre du jour de l'assemblée generale, j'ai pris la precaution de faire signer individuellement les personnes car je soupconne mon syndic de vouloir assortir le vote a une modification des tantiemes et donc repasser chez mr le notaire (1000 euros de plus pour moi)
quant aux impots supplementaires, j'accepterai de les payer avec joie eu egard au benefice pour moi et mes enfants dans la cretaion de cette nouvelles pièce. |
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ptislim
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Posté - 25 janv. 2011 : 11:31:33
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alors ma question est si l'EDD est modifiable , entraine t'elle une modification des charges que je paie a l'année pour l'entretien des espaces vert par exemple) et faut il que je repasse devant un notaire ou faut il faire venir a mes frais un geometre? |
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ptislim
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Posté - 25 janv. 2011 : 11:53:03
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personne pour me répondre? |
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Posté - 25 janv. 2011 : 12:46:53
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mais gedehem a déjà répondu : pas de modification de vos tantièmes, donc pas de modifications du décompte des charges, espaces verts ou autres.
Oui, le notaire est nécessaire pour écrire au moins un avenant à l'EDD, qui sera notifié à TOUS les proprios. |
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ptislim
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 Posté - 25 janv. 2011 : 14:05:31
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ca m'arrange pas de passer chez le notaire, ca veus donc dire que chaque fois qu'un coproprietaire fera des travaux de ce genre, il faudra repasser devant le notaire?
une veranda par exemple
et qu'en est il de la loggia faite par ce coproprietaire (celui qui veut changer les tantiemes)
rentre elle dans le même cadre?
merci pour vos réponses |
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ptislim
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Posté - 25 janv. 2011 : 14:17:17
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une derniere question: peux t on m'obliger a repasser devant chez le notaire?
faut il un vote a l'unanimité?
quels sont les recours du syndic?
j'ai lu par ailleurs que quand la revision du reglement de copropriété avait pour objet de modifier les partie privatives ou les modalités de leurs jouissances (ce qui est mon cas??) elle doit être autorisée a l'aunanimité des voix des copropriétaires y compris moi donc a priori si je m'y oppose, pas de modification
je m'excuse pour toutes ces questions mais le syndic en question est ancien clerc de notaire et joue de son ex fonction et de l'ignorance des copropriétaire pour faire la loi au sein de notre coproprieté.
merci |
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ptislim
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Posté - 25 janv. 2011 : 18:59:13
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svp pouvez vous répondre à mes questions?? |
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2011 : 22:37:24
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On va tenter de faire simple !
Vous êtes maître chez vous et pouvez donc modofier vos parties privatives comme vous l'entendez, en particulier ici s'agissant d'une copropriété horizontale.
L'usage que vous faites de votre garage ne regarde que vous, y mettre une voiture, le bateau, le transformer en atelier pour votre bricolage (attention au bruit), y mettre la télé avec un canapé, et même un lit aves tous les aménagement pour la chambre à coucher du petit, y compris avec un cabinet de toilette dans le fond, la surface de ce local initialement garage le permettant.
Jusque là c'est bon ? Je saute bien entendu les déclarations/autorisations administratives qui ne regardent pas le syndicat, surtout qu'ici elles sont déja délivrées.
Comme cet aménagement ne modifie en rien votre partie privative dans sa surface, sa consistance, qu'il n'y a pas création de surface privative supplémentaire, il n'y a pas de tantièmes à ajouter à ceux initiaux de votre lot.
Reste 2 points :
- la modification de la façade, donc de l'aspect extérieur.
- la modification du garage qui disparait et devient chambre (ou salon suivant le cas)
1)-Du fait que la porte de garage devient baie vitrée ou porte fenetre, avec volets (roulants ou battants) il faut en être autorisé par l'AG, puisqu'il y a modification de l'aspect extérieur. A priori elle est réduite à pas grand chose, une porte de garage ouverte étant sans doute plus inesthétique qu'une double porte et des volets. L'AG ne peut refuser, sauf à prendre une décision abusive alors contestable devant un juge0.
2)- le descriptif de votre lot mentionné dans l'EDD/RDC (ex : pavillon de 5 pièces avec garage, mention reprise sur vos titres de propriété) devenant "pavillon de 6 pièces principales sans garage", vous devez en entreprendre la modification.
Cela consiste à rédiger une annexe modificative EDD/RDC, document adopté par l'AG, laquelle sera remise à un notaire qui procédera à son enregistrement au fichier immobilier (hypothèques).
Voyez votre notraire, qui rédigera le projet de modif à soumettre à une AG et vous fera un devis pour la publication.
Pour les puristes :
Sur ce dernier point de savoir s'il faut publier cette simple modif de description du lot, on peut en discuter.
En effet, dans la mesure où cet aménagement n'entraine aucune conséquence pour le syndicat, il lui importe peu que ptislim ait un pavillon de 6 pièces sans garage plutot que de 5 pièces avec garage.
Comme chacun se moque qu'untel ai transformé son séjour en salle de billard ou que tel autre campe dans son duvet tous les soirs dans sa baignoire, la Sde B étant transformée en chambre.
Pour le syndicat, l'absence de publication de la modif est sans effet, comme est sdans effet l'enregistrement de la modif.
La question se poserai lors de la vente du pavillon .. et encore !.
Pour répondre à cet ex-clerc de notaire, il faut lui rappeler (ou apprendre) que le changement d'affectation d'un lot, et à plus forte raison d'une fraction de lot comme ici, n'empeche pas d'en changer la nature.
(Abondante jurisprudence dans le même sens, y compris pour des locaux qualifiés de "Grenier", "Cave", "Ateliers" ..etc , tous étant susceptibles d'être affectés à l'habitation)
La qualification donnée par le RDC n'interdit pas d'en changer l'affectation, l'usage, sous réserve que cet usage/destination soit conforme à la destination de l'immeuble prévue au RDC.
(Rappel de ce principe CA Nancy, 24.01.2006 in Loy et Copro 2006)
Comme il ne fait aucun doute que ces pavillons sont destinés à l'habitation, personne ne sera supris que Ptislim habite dans son ex-garage aménagé en pièce à habiter....
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Édité par - Gédehem le 25 janv. 2011 22:51:37 |
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Posté - 26 janv. 2011 : 07:54:34
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citation: Pour le syndicat, l'absence de publication de la modif est sans effet, comme est sdans effet l'enregistrement de la modif.
La question se poserai lors de la vente du pavillon .. et encore !.
l'un des effets importants quand même de l'enregistrement, c'est vis à vis de l'assurance de la copro, car elle, sans cette modif officielle, ne connaite qu'un garage : supposons que le garge soit transformé en salon avec cheminée ; cette cheminée met le feu au batiment et celui du voisin, il n'est pas sur que l'assurance de la copro prenne en charge la réfection comme elle était en final.
Idem pour des inondations, etc...
Un UI assureur nous répondrait plus efficacement à ce point.
Enfin un acheteur d'un autre lot pourrait s'étonner d'une distorsion entre son RDC/EDD et la réalité et "faire du foin" inutilement.
Enfin dernier point, l'AG peut refuser ou emettre des restrictions sur le fait suivant : le garage sert (en théorie ) à garer un véhicule. Si cette finalité est détournée, où le proprio (voir les suivants) gare son véhicule ?.... (je parle d'expérience). Il ne faudrait pas qu'ensuite un proprio de ce lot réclame à la copro un emplacement pour son véhicule au prétexte que son lot ne dispose pas d'un garage. Donc il est mieux que tout soit clair.
Vous ne pouvez pas faire l'économie du notaire et de la publication de l'avenant. De toute façon, vous y gagnerez en tranquillité d'esprit. |
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Posté - 26 janv. 2011 : 08:21:29
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très accessoirement, quand vous aurez l'accord de la copro, il faudra faire une déclaration préalable liée à la transformation de SHOB en SHON de plus de 10m2 si le garage dépasse ce seuil...
sachant que les règles d'urbanisme risquent de rendre impossible ce projet, avez vous vérifié dans le POS/PLU du secteur que c'était faisable (articles 12 et 14 du règlement notamment).... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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ptislim
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Posté - 26 janv. 2011 : 08:51:52
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merci pour vos réponse, tout d'abord la mairie a acceptée le projet sans condition, pour ce qu est de la place de parking j'en ai creer une dans mon jardin donc pas de probleme pour garer mon vehicule.
je retiens de ce qu'as dit gedehem, il n y a pas de modification de tantieme.
mon ex clerc de notaire pretends qu'il le faut par le coefficient defini par le geometre au depart pour le garage etait de 0.2 alors que le reste de l'habitation est a 1 donc cela modifie la repartition.
pour ce paragraphe : ")- le descriptif de votre lot mentionné dans l'EDD/RDC (ex : pavillon de 5 pièces avec garage, mention reprise sur vos titres de propriété) devenant "pavillon de 6 pièces principales sans garage", vous devez en entreprendre la modification.
Cela consiste à rédiger une annexe modificative EDD/RDC, document adopté par l'AG, laquelle sera remise à un notaire qui procédera à son enregistrement au fichier immobilier (hypothèques).
Voyez votre notraire, qui rédigera le projet de modif à soumettre à une AG et vous fera un devis pour la publication."
ma question est ai je une obligation de declaration?
qui peut me l'imposer?
quel majorité de vote faut il pour ca?
si je refuse que se passe t il?
enfin derniere question qui interresera beaucoup de coproprietaire, est ce la même chose pour une veranda?
merci, a tous pour ce forum
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ptislim
Nouveau Membre
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Posté - 26 janv. 2011 : 15:35:32
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humm humm plus de réponses j'aimerai tellement en finir avec ce clerc de notaire... |
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Gédehem
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Posté - 26 janv. 2011 : 22:43:16
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"mon ex clerc de notaire pretends qu'il le faut par le coefficient defini par le geometre au depart pour le garage etait de 0.2 alors que le reste de l'habitation est a 1 donc cela modifie la repartition."
Où sont précisés ces coeff "0,2" , "1" ??? ...
L.Art. 5 - "Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Modifier ces quotes-parts imposerait un vote unanime (L.art.11) : impossible puisque vous serez "contre" ...
Sur l'EDD/RDC : "ma question est : ai je une obligation de declaration?
Formellement, non.
Vous procédez à l'aménagement de votre lot, vous avez l'autorisation administrative, ne manque que la question de la modification de l'aspect extérieur qui doit passer par l'AG et qui ne peut ici vous être valablement refusé.
Le reste vous regarde, effectivement.
D'autant plus qu'il y a une piste toute simple, qui découle de D.art.4 : dans la mesure où lors d'une vente vous faites préciser dans les actes la modifocation intervenue, preuve en étant apportée par le PV d'AG qui rapportera cet aménagement et la modif de façade par la pose d'une porte-fenetre, vous rendrez la modif opposable à l'acquéreur qui ne pourra l'ignorer.
Pour le syndicat, que votre garage soit pour votre voiture, votre bateau, un atelier de bricolo, une salle de billard, une salle de "home cinéma" ou la chambre à coucher du petit devenu grand, ce n'est pas son affaire.
Emmanuel W, je ne comprends pas le " la transformation de SHOB en SHON ...."
Cela ne me semble pas être le cas ici ...  |
Édité par - Gédehem le 26 janv. 2011 22:47:03 |
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Posté - 27 janv. 2011 : 06:41:34
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pour ma part, je mettrai un bémol car sans passer chez le notaire il persisitera deux problêmes :
* l'assurance de la copro
* l'information de nouveaux acquéreurs à l'intérieur de la copro
pour ma part, je choisirai de dépenser un peu plus pour avoir l'esprit tranquille... |
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ptislim
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Posté - 27 janv. 2011 : 08:09:28
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merci beaucoup!!! j'attends avec impatience cette reunion des coproprietaires pour lui clouer le bec d'autant que ce meme syndic ex clerc de notaire a lui meme fait fermer un balcon par des baies vitrées, et poser un store de 2m sur sa facade sans demander l'autorisation a la copropriété....(le roi propose le peuple dipose...) |
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ptislim
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Posté - 27 janv. 2011 : 08:14:18
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pour ce qui est des coefficients il est vrai que je l'ai ai vu noter nullepart, il a peut etre eu directement le document du geometre.
en tout cas ils n'apparaissent pas dans les documents du notaire. |
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