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 Posté - 27 janv. 2011 : 08:24:40
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citation: Initialement posté par GédehemEmmanuel W, je ne comprends pas le " la transformation de SHOB en SHON ...." Cela ne me semble pas être le cas ici ...  si j'ai bien compris, une surface dédié au stationnement des véhicules, formant donc SHOB non SHON, va être transformée en pièce à vivre formant SHON, tout simplement... donc controle du respect de la densité (COS) et, si plus de 10m2, DP, TLE, etc ...
voir R112-2 c) puis R421-17 g) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 27 janv. 2011 08:25:57 |
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ptislim
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 Posté - 27 janv. 2011 : 08:26:58
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Bonjour Rambouillet: pour la'ssurance de la coproprieté je ne comprend pas, je suis assurer pour mon bien, mon garage fait partie de mon bien, l'assurance de la copropriete ne couvre que les parties communes en l'occurence pour nous ce sont les espaces vert puisqu'il n y a que des maisons.
quant a l'information de nouveaux acquereurs (ca ne les concerne pas je fais ce que je veux chez moi) mais dans le pv de l'assemblée générale sera notifiée ma modification.
reprends moi si je me trompe.
ps: je vais apres tout ca bien entendu en aviser mon assurance habitation. |
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ptislim
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23
Posté - 27 janv. 2011 : 09:33:57
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pour ce qui est du cos, cela a été verifier par la mairie nous avons chacun environ 50m2 supplementaire.
dans ce cas cela represente 16m2 donc ca passe largement.
qu'appelle tu DP, TLE? |
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Posté - 27 janv. 2011 : 09:50:23
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DP : déclaration préalable, qui déclenchera un certain nombre d'impositions d'urbanisme fondée sur la SHON créée dont taxe locale d'urbanisme (TLE), taxe départementale espaces naturels sensibles (TDENS), taxe départementale CAUE (TDCAUE) etc...
aucun lien donc avec la Taxe d'Habitation et la Taxe Foncière qui viendront plus tard...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ptislim
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Posté - 27 janv. 2011 : 10:14:43
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de ce coté tout est ok, la declaration prealable a été faite et acceptée.
mon seul problème venait de mon ami le syndic qui voulait recalculer les tantiemes et me faire repasser chez le notaire , faire remesurer par un geometre etc... |
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ptislim
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Posté - 28 janv. 2011 : 07:55:41
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bonjour a tous, suite des evenements, mon ex clerc de notaire de yndic veut coupler ma demande d'autorisation de baie vitrée avec la modification et donc ne faire qu'un vote du genre" accepter vous que mr untel pose une baie vitrée a la place de sa porte de garage avec modification des tantiemes"
peux t il faire ce genre de vote, les deux questions doivent elles etre separés a partir du moment ou elles ne requierent pas la même majorité? |
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Posté - 28 janv. 2011 : 08:17:16
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ptislim, vous avez écrit en tout début :
citation: j'habite une maison jumelé dans une copropriété de 35 maisons.
puis plus tard :citation: l'assurance de la copropriete ne couvre que les parties communes en l'occurence pour nous ce sont les espaces vert puisqu'il n y a que des maisons.
sauf si je n'ai rien compris (c'est possible ....  ), ceci est incohérent. En effet, si vous avez deux maisons jumelées, vous avez forcément des murs et toitures en commun... et donc normalement une assurance de la copro.
Et dans ce cas, je maintiens mon propos : responsabilité et assurance. 
petite question : etes vous en copro loi de 1965 ou en ASL ? |
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ptislim
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28
Posté - 28 janv. 2011 : 09:03:55
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ASL? c'est vrai je suis jumelé, je ne connais pas la facon dont est assuré la copropriété mais même en admettant, cela augmentareai reelement le prix de l'assurance?
enfin faut il pour cela que je paie 1500 euros de notaire et geometre pour peut etre 5 ou 10 euros de plus par an?
enfin faudra t il a ce moment la faire chaque fois la même operation quand une personne construira une veranda?
nous sommes 35, le notaire et le geometre vont s'enrichir......
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ptislim
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29
Posté - 28 janv. 2011 : 10:51:45
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bonjour, j'ai eu l'ADIL au telephone
voila ce que la juriste m'as dit:
par definition du fait que je passe d'une surface d'un garage vers une surface habitable, il est fort possible que le geometre est minoré le coefficient du garage par rapport au reste de la maison. donc recalcul possible des tantiemes.
au vu des charges annuelles payés : environ 180 euros par maison et au vu du cout de la seule transformation (notaire geometre) : 1500 euros.
la juriste me dit que la difference sera minime (peut etre de l'ordre de quelques euros)
donc disproportionné par rapport au 1500 euros a payer.
enfin et c'est la que tout me rassure, mon cher syndic ne peut pas coupler les 2 questions (accord de l'ag pour le remplacement de la porte et recalcul des tantiemes) car ce sont 2 votes qui doivent se faire separement car ils requienet des majorités differentes (majorité simple pour le remplcement de la porte, et majorité a l'unanimité pour le recalcul des tantiemes)
si quelqu'un a des remarques... |
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Posté - 28 janv. 2011 : 14:19:38
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ptislim je ne parlai pas de la cotisation je parlerai de la prise en charge d'un sinistre....
alors déjà votre juriste aurait du vous dire que des maisons jumelées au sein d'une copropriété doivent être assurées par la copropriété...
ensuite, lorsqu'on vous dit :
citation: il est fort possible que le geometre est minoré le coefficient du garage par rapport au reste de la maison.
il ne faut pas dire "il est fort possible", il faut une certitude car en l'absence de la méthode de calcul, vous ne pouvez recalculer les tantièmes de votre garage/pièce, si ce n'est de recalculer toute la copro.
en quoi votre maison qui n'est pas plus grande, mais a des fonctionnalités différentes, vous entrainerait à payer plus d'espaces verts, plus de ceci plus de cela...
Et si vous transformiez une chambre en hammam, faudrait-il revoir les tantièmes, non... votre juriste est dans l'erreur.
Petit rappel également : lorsqu'une résolution est prise à une certaine majorité, les conséquences qui en découlent ne peuvent être votée à une majorité plus contraignante.
Ex :
vote de vos travaux : majorité 25 : accord de l'AG
ensuite vote des soits disants tantièmes : majorité 26 : désaccord de l'AG
que se passe-t-il ?????? |
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ptislim
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Posté - 28 janv. 2011 : 14:52:25
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rambouillet j'aimerai que tu ai raison!!
dans mon reglement de copropriété accoler a contrat du notaire il n'est specifier nullepart le coefficient ou d'ailleur le calcul des tantiemes.
le reglement ne specifie que les tantiemes de chaque lot.
les coefficient apparaisent apperement dans le rapport du geometre que je n'ai pas et qui ne figure dans aucun document remis au coproprietaires.
donc si le reglement fait foi on ne peut pas m'imposer un recalcul?
enfin pour ce paragraphe "en quoi votre maison qui n'est pas plus grande, mais a des fonctionnalités différentes, vous entrainerait à payer plus d'espaces verts, plus de ceci plus de cela...
Et si vous transformiez une chambre en hammam, faudrait-il revoir les tantièmes, non... votre juriste est dans l'erreur."
j'aimerai bien avoir une base legale ou un article de loi qui me dit que le fait de modifier mon garage en piece de vie ne modifie pas les tantiemes.
il est coriace merci pour vos réponses.
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2011 : 17:07:15
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Ptislim, on peut comprendre vos hésitations, mais il me semble que, sur la base de ce que vous avez exposé ici, il a été répondu en totalité à votre questionnement !
- cet aménagement de parties privatives dans une copropriété horizontale n'entraine aucune modification de surface privative et par là aucune modification de tantièmes.
Ce qu'a pu vous dire l'Adil sur un éventuel "ajustage" ne correspond à rien dans votre cas précis.
- vis à vis du syndicat votre seule obligation est d'obtenir l'autorisation de l'AG pour la modification de l'harmonie de l'immeuble (L.art.25b) en raison de la pose d'une porte fenetre et de volets à la place d'une porte de garage.
Il faut en demander l'inscription à l'ODJ de votre prochaine AG (voir précédure D.art.10)
- vis à vis de l'Administration vous avez demandé et obtenu toutes les autorisations nécessaires.
L'affaire est entendue, tout roule !
Les histoires de maisons jumelées et/ou d'assurance de copropriété sont totalement étrangères à votre affaire.
PS : "j'aimerai bien avoir une base legale ou un article de loi qui me dit que le fait de modifier mon garage en piece de vie ne modifie pas les tantiemes."
On vous a répondu : Les aménagements à l'interieur des parties privatives sont libres,sans autorisation d'AG (comme installer une cuisine à la place d'une salle à manger : CA Paris 24.03.1988), les locaux accessoires à l'habitation sont eux aussi "habitation" (garage, cellier, cave, grenier) leur aménadement n'entrainant aucune augmentation de surface privative, de "volume privatif" (la surface délimitant un volume)
Il ne peut donc y avoir modification de tantièmes, laquelle ne serait de toute façon possible qu'à l'unanimité des voix du syndicat (L.art.11)
Comme vous êtes contre .......
Si votre ex-clerc de notaire a une approche différente, c'est à lui de vous opposer un texte, une jurisprudence. Il faut le lui demander, au besoin par écrit :
" S'agissant d'aménagements de parties privatives, travaux ne touchant pas aux parties communes et ne modifiant pas la surface privative du lot, travaux non soumis à autorisation de l'AG, quel serait le texte ou la jurisprudence qui obligerait à modifier la quote-part de partie commune de ce lot ?
Merci de bien vouloir me le préciser."
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2011 17:28:57 |
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ptislim
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Posté - 31 janv. 2011 : 08:07:19
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encore merci GEDEHEM, je pense que mon syndic fait une affaire personnel de cette histoire.
il est conscient qu'un vote pour le recalcu des tantieme est impossible car a l'unanimité.
il veut donc faire la question suivante:
"autorisez vous ptislim a appaoser une baie vitrée AVEC RECALCUL DES TANTIEMES"
de facon qu'il fait voter 2choses en 1seul vote (qui requeiert effectivement 2majorité differentes)
comment puis je m'opposer a l'ordre du jour de l'ag si il formule ma demande comme ca?
as t il le droit de changer le sens et la forme de ma demande?
as t il en tant que syndic le droit de modifier ma demande sans mon autorisation? |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2011 : 10:21:08
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Le syndic peut inscrire les questions qu'il veut, en plus de celles demandées.
Il ne peut modifier une question précise demandée dans les régles par un copropriétaire.
Sur le fond de votre question, il est évident que la question amène 2 votes, au motif qu'il s'agit de statuer sur 2 questions de nature distincte.
C'est un grand classique : un vote bloqué sur 2 questions de nature différente est interdit (jurisprudence).
Sans votre affaire il n'y a aucun lien entre :
- des travaux privatifs modifiant l'harmonie de l'immeuble, qui nécessitent une "simple" autorisation de l'AG art.25.
- la modification de tantièmes de parties communes qui vaut modification de votre part de propriété sur les parties communes, unanimité.
Il semble vouloir prendre prétexte de cet aménagement d'une surface privative déja prise en compte dans les tantièmes de votre lot comme s'il s'agissait d'une aliénation de parties communes qui augmenteraient la surface et donc le volume de votre lot !
Effectivement, il est à coté de la plaque !
Il faut lui notifier (LRAR) une note sur ce point, avec copie au CS.
Lorsque votre question sera abordée, il faudra rappeler ce principe, que le pdt de séance ne peut contourner : il faut 2 votes sur 2 points de nature distincte.
Sauf que dans votre affaire, s'agissant de statuer pour savoir si vos travaux modifient ou non l'harmonie de l'immeuble et, dans le cas où l'AG estimerait qu'ils les modifient, s'ils sont autorisés ou non, n'entraine en aucun cas une quelconque modifs des tantièmes !
Votre ex-clerc de notaire est completement à coté de la plaque : il devrait réviser les règles qui s'imposent ici : |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2011 10:33:20 |
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BANZAI
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Posté - 31 janv. 2011 : 10:27:20
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citation: Initialement posté par ptislim
encore merci GEDEHEM, je pense que mon syndic fait une affaire personnel de cette histoire.
il est conscient qu'un vote pour le recalcu des tantieme est impossible car a l'unanimité.
il veut donc faire la question suivante:
"autorisez vous ptislim a appaoser une baie vitrée AVEC RECALCUL DES TANTIEMES"
de facon qu'il fait voter 2choses en 1seul vote (qui requeiert effectivement 2majorité differentes)
comment puis je m'opposer a l'ordre du jour de l'ag si il formule ma demande comme ca?
as t il le droit de changer le sens et la forme de ma demande?
as t il en tant que syndic le droit de modifier ma demande sans mon autorisation?
votre demande de mise à l'ordre du jour d'une résolution a t elle été formulée "correctement", selon les règles...avec le projet de résolution joint ? |
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ptislim
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Posté - 31 janv. 2011 : 11:00:01
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j'ai envoyer en recommandé ma demande
ma demande ne porte que sur le changement de porte de garage en baie vitrée et sur rien d'autre.
les autorisations de la mairie ont déja été donné.
il veut contourner l'unanimité du vote sur la modification des quote parts en couplant la demande de travaux et le recalcul dans la meme question.
je repose ma question peux modifier ma demande faite par ecrit, as il le pouvoir de modifier ce que je demande en assemblée generale?
libre a lui de faire un vote separé sur le recalcul de la quote part mais je pense qu'il sait qu'il n'aura pas l'accord de l'assemblée. |
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ptislim
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Posté - 31 janv. 2011 : 11:07:39
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gedehem sur la jusrisprudence du grand classique des votes double, as tu un article ou un jugement?
ps: oui mon syndic est un ab...il fait une affaire personnel de tout ca alors que dans cette affaire personne n 'y gagne... |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2011 : 11:12:35
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""L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités " (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 : Juris-Data n° 026980. – CA Orléans, 11 mars 1987 : Juris-Data n° 040521). |
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ptislim
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Posté - 31 janv. 2011 : 11:13:14
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t'es un bon gedehem, merci |
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Posté - 15 févr. 2011 : 17:15:58
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Eh bien je suis le clerc en retraite qui n'a qu'à apprendre !!!! Gedehem, revoyez tous vos textes, et surtout ne portez pas de jugement hâtif sur des affirmations fausses.
La copropriété est de 10 maisons et non 35. La SHON n'est pas attribuée à chaque maison mais appartient au Syndicat des copropriétaires. Les millièmes calculés comportent des coefficients annexés à la minute du règlement de coprpriété, et notamment 0,20 pour le garage et 1 pour la surface habitable.
Connaissez-vous le CRIDON ?? La réponse de ce Centre de recherches conclut qu'il y a transformation de SHOB en SHON, et que cette |
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