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 Posté - 15 févr. 2011 : 19:32:42
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alors habitant hameau, une petite précision, le SHON et le SHOB concerne l'administration et non le syndicat, chacun son rôle, sauf si l'administration a mis en demeure le SDC de revenir à un SHON ou un SHOB conforme.
Quant aux coefficients émis pour le calcul originel des charges, c'est très bien qu'il soit inscrit dans le RDC, mais il ne sert plus à rien ensuite dans l'exemple cité, car pour modifier les charges il vous faudra l'unanimité et il y a peu de chances que le proprio concerné vote POUR ou alors... et dans ce cas, vous ne pourrez rien faire (sauf par des voies détournées, comme la délation (une autre voie )....  ) |
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 Posté - 16 févr. 2011 : 10:19:10
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reponse à RAMBOUILLET:
SVP votre mail et je vous envoie l'etude du CRIDON, dont les termes m'ont été de plus confirmés par un Notaire de mon ancienne Etude qui a eu le même cas. Vous verrez que ce n'est pas si simple, et que la SHON doit être acquise du Syndicat, entrainant acte de vente, etc... le CS et moi-même devant les dépenses importantes avons seulement décidé de faire voter le changement de façade et l'autorisation de changement d'usage. A toutes fins utiles,la délation ne fait pas partie de l'esprit du Notariat. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2011 : 11:55:55
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citation: Initialement posté par habitant hameau
Eh bien je suis le clerc en retraite qui n'a qu'à apprendre !!!! Gedehem, revoyez tous vos textes, et surtout ne portez pas de jugement hâtif sur des affirmations fausses.
La copropriété est de 10 maisons et non 35. La SHON n'est pas attribuée à chaque maison mais appartient au Syndicat des copropriétaires. Les millièmes calculés comportent des coefficients annexés à la minute du règlement de coprpriété, et notamment 0,20 pour le garage et 1 pour la surface habitable.
Connaissez-vous le CRIDON ?? La réponse de ce Centre de recherches conclut qu'il y a transformation de SHOB en SHON, et que cette
vous êtes donc le syndic....
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 févr. 2011 : 00:02:08
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Pour les Uinautes qui ne savent pas ce qu'est le CRIDON : "Centre de recherches, d'information et de documentation notariales".
Groupement professionnel de notaires pour renseigner/aider les notaires.
Sauf que le Cridon n'a pas la science infuse en tout. J'en ai fait l'expérience (mon notaire surtout) à propos de l'application qu'il convenait de faire de l'art.750 du CGI concernant les frais réduits lors d'une mutation successorale. Heureusement que j'ai relevé l'erreur auprès de mon notaire et que sur son insistance le rédacteur Cridon a rectifié le tir 5 jours plus tard, non sans présenter ses excuses.
La question qui est posée ici : quid de la SHON restante dans une copropriété horizontale ? (10 ou 35 lots, peu importe !)
Le fait est que la particularité d'une copropriété horizontale est de n'avoir comme partie commune que le sol et les VRD. Sauf cas à la marge, il n'y a pas de bâti "partie commune", et généralement pas de sol commun qui ne soit pas grevé d'une sevitude, ici d'un droit de jouissance exclusive (sol/jardin des pavillons).
Sauf à l'unanimité, le syndicat "horizontal" n'a pas de terrain à bâtir
Ce type de syndicat se trouve en fait à gérer uniquement les VRD et sans doute quelques équipement/services communs, type le bloc boite aux lettres à l'entrée de la copro, si c'est le cas , ou peut être l'éclairage "commun", si c'est également le cas.
Tout le bâti, sauf dans quelques cas à la marge, est privatif, la quasi totalité du sol hormis celui des voies et dessertes étant grevé d'un droit de jouissance exclusif au profit des propriétaires de pavillons.
On a donc de fait un syndicat dont la compétence serait en gros celle d'une ASL sur des éléments communs à plusieurs parcelles.
Cela veut dire que le syndicat d'une copro horizontale n'a aucune possibilité propre de créer de la shon par transformation d'une shob commune n'ayant pas de partie commune bâtie, pas plus qu'il n'a la possibilité de construire ne disposant pas en propre d'un sol partie commune "commune".
L'éventuelle shon qui serait dispnible n'est utilisable que par les propriétaires de pavillons intégralement privatifs (à vérifier RDC), par transformation de leur shob en shon.
Le syndicat lui même n'a pas de Shob puisqu'il n'existe pas de "partie commune" bâtie.
Dans le cas de l'aménagement d'un garage privatif, il n'y a pas construction entrainant la création d'une shob supplémentaire, pas d'emprise sur un sol commun.
Ce garage est compris dans la shob du pavillon, la shon créée n'étant pas prise sur celle du syndicat, qui n'en a pas ici.
La chose est toute différente en copropriété verticale, en raison de la présence d'un bâti commun, et surtout d'un sol commun indivis sur lesquel le syndicat peut bâtir, ou accorder un droit à bâtir à un copropriétaire par aliénation pour lui de ce droit accessoire aux parties communes.
En copropriété horizontale, sauf exception à la marge, ces pssibilités n'existent pas. C'est certainement le cas dans une copropriété de 10 pavillons, la gestion du syndicat étant réduite à la voirie de desserte aux aux divers réseaux communs, ne disposant de rien d'autre qui soit commun, ni bâti ni sol "propre".
"..que la SHON doit être acquise du Syndicat, entrainant acte de vente, etc... "
C'est un notaire ou le Cridon qui a dit/écrit cela ??? (Les 2 ???)
Pardon, mais une éventuelle shon résiduelle ne se "vend" pas, .... le syndicat n'en étant propriétaire, qui plus est s'agissant d'une donnée administrative !!!!!!!!!
On peut relever sur ce point que le demandeur a obtenu les autorisation administratives nécessaires, et que sur ce point là il n'y a aucune fraide ou erreur.
Sauf à vouloir chercher des poux sur la tête dun chauve (quoi qu'il puisse peut-être y en avoir ... ) l'affaire se résume ici à une autorisation de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble par la pose d'une porte-fenetre et de volets en lieu et place d'une porte de garage, modification sans aucun doute conforme à la destination "habitation" de l'immeuble prévue au RDC.
L'autre aspect est la modification du quantum de parties communes.
Il est immuable, sauf à être décidé à l'unanimité.
Ajout : il faut toutefois relever la nécessité pour le demandeur de modifier l'EDD/RDC s'agissant de la modification du descriptif de son lot.
La modif doit être approuvée par l'AG (maj.art.26) les frais nécessaires à sa publication étant intégralement à la charge du demandeur (bien entendu ! )
Accessoirement, un simple calcul à la louche pour le passage de 0,2 à 1 de ce garage devrait entrainer une majoration de 5 ou 6 tantièmes sur le lot en question, soit pour les charges générales de quelques centimes supplémentaires.
Une affaire d'Etat en somme .......
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Édité par - Gédehem le 17 févr. 2011 00:23:36 |
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Posté - 17 févr. 2011 : 08:12:47
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attention gedehem, certaines copro horizontales ont des batis en commun et en particulier celles des copros horizontales d'un seul bloc avec des maisons jumelées, triplés, quartées, 10tées et 35tées..... !!!! et on retombe dans le cas décrit par notre ami ptislim.
mais votre explication reste pertinente.
PS : les palétuviers se portent bien ?  |
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ptislim
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Posté - 17 févr. 2011 : 11:29:28
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merci, les autorisations ont été effectivement données par les autorités competentes "elus par le peuple et representant de l'etat et donc de ces lois...."
pour ce qui est du fameux cridon
voila un article interessant sur leur valeur juridique....
http://www.jurisprudentes.net/Les-C..._articles=50 |
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2011 : 14:45:07
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Pertinente remarque de Rambouillet, d'où l'importance de bien voir ce qu'il en est au regard du RDC.
Concernant le Cridon il ne s'agit pas de jeter la pierre ou de mettre en doute son sérieux !
Mais il en est ici comme de toute organisation professionnelle, elle ne peut donner que des conseils aux professionnels qui la consultent, sans que ce soit pour autant "parole d'Evangile".
Nous connaissons cela en copropriété, les organisations professionnelles des syndics ayant leur service juridique .... dont les copropriétaires et surtout les associations qui les représentent savent ce que peuvent être les conseils.
Le notaire est responsable des conseils qu'il donne, tout comme le syndic dans son domaine, pas le Cridon, pas la Fnaim la cnab et autre organisation des professions immobilières, personne n'étant à même d'apprécier le "conseil" que ces organismes peuvent donner à leurs seuls clients/adhérents (notaires/syndics), et encore moins de la compétence des personnes qui les donnent (*).
Les seuls conseils qui valent sont ceux du professionnel dont il s'agit, lui seul engageant alors sa responsabilité, pas de l'organisme auquel il adhère (ce que rappel l'arret cité).
Dans l'hypothèse ou tel professionnel serait mis en cause et jugé responsable d'un préjudice, je ne sais pas ce qu'il en serait pour l'organisme qui l'aurait conseillé dans l'erreur ..... 
(*) affaire personnelle indiquée plus haut sur laquelle le rédacteur du "conseil" au notaire s'était fourvoyé : au final, sur ce point précis, j'en connaissais plus que lui ..  (mon notaire avait simplement un petit doute, d'où son interogation pour certitude ..) |
Édité par - Gédehem le 17 févr. 2011 15:03:08 |
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