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elungb
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 Posté - 31 janv. 2011 : 12:00:50
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Bonjour,
Notre conseil syndical a signé un contrat avec une association de défense des copropriétaires, pour un montant de 720 euros, cette association facturant un fixe + un montant par copropriétaire.
Aucune résolution n'a été mise à l'ordre du jour pour autoriser le CS a engager des dépenses jusqu'à une somme NNNN, je comprends donc qu'il ne peut engager aucun frais et surtout pas un contrat de longue durée au nom de la copropriété.
Le CS et le syndic disent que le CS peut se faire assister d'un professionnel de son choix et que cela rentre dans ce cadre.
Pour moi un contrat n'est pas une assistance ponctuelle et ne rentre pas dans ce cas.
Pouvez-vous me répondre sur les 2 points :
1) le CS peut-il signer un contrat alors qu'aucune AG ne l'a autorisé à faire des dépenses
2) un contrat avec une association de défense des copropriétaires (sans avoir laissé auncun choix entre plusieurs associations, dont une plus efficace et moins chère) rentre-t-il dans le cadre de l'assistance par des professionnels donnée au CS ?
Merci d'avance.
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 Posté - 31 janv. 2011 : 12:35:57
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Parce que la réponse à votre seconde question est oui, il en découle- dans ce cadre précis- le cs n'a pas besoin d'autorisation préalable de l'assemblée générale.
En dehors du cas de l'assistance au cs dans l'éxécution de sa mission, le cs ne signe aucun contrat. C'est le syndic qui est le seul habilité. |
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Posté - 31 janv. 2011 : 12:47:52
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il est vraisemblable que nous ne soyons pas en présence d'un contrat mais d'une adhésion.... et le CS est habilité pour cela, mais il aurait été de bon aloi d'en parler en AG, sans que cela soit obligatoire, mais encore faut-il que cela soit inscrit au budget adopté par l'AG  .
Une telle adhésion n'a aucun caractère d'urgence... |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 31 janv. 2011 : 13:55:28
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Pas si simple, .... hélas pour nos syndicats, n'en déplaise aux associations de copropriétaires (qui vont contester, mais ce n'est pas grave !)
Que dit D.art.27 al.2 :
"Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité."
La question se pose donc de ce que l'on entend par "prendre conseil", ou de "demander un avis technique" sur une question particulière !
L'adhésion à une association, qui induit une continuité, une permanence s'agissant d'une adhésion annuelle, entre t-elle dans l'obtention d'un "conseil", qui se comprend ponctuellement, ou de "l'avis technique", qui lui aussi ne dure pas des jours ni des mois...?
L'adhésion a une telle association sans que le CS n'ait dans l'immédiat un besoin de "conseil" ni même d'un "avis", entre t-elle dans ce cadre de D.art.27 ?
Sauf à modifier le sens des mots, prendre conseil consiste à prendre un RDV chez tel "sachant" (ou le faire venir), lui exposer la question, et en obtenir une répose, une ligne de conduite permettant au CS de se positionner et d'informer les copropriétaires. C'est une consultation.
Même chose pour l'avis "technique", dont on suppose qu'il est pris auprès d'un "technicien", d'un homme de l'art, ce qui induit aussi un acte ponctuel sur un point précis : plomberie, chauffage, ascenseur, point de droit, etc ....
Ce sont là des actes ponctuels sur des points précis (au besoin il 'y en a pas dans l'année, pas de consultation !), qui ne justifient pas une "adhésion annuelle" par nature générale.
L'autre point pose davantage question : l'assurance RC "de groupe" comprise dans la cotisation.
Il s'agit là de la passation d'un contrat "au nom du syndicat" partie au contrat (c'est le syndicat qui est assuré pour son CS, pas le CS spécifiquement).
La souscriptiond'un contrat d'assurance pour le syndicat n'entre pas dans le pouvoir d'un CS.
La dofficulté dans les adhésions à ces associations de copropriétaires, c'est que l'assurance RC, lorsqu'elle est prévue, est inclue dans l'adhésion à l'association. On ne peut pas la dissocier !
D'où la difficulté que je souligne : sur un plan strict, l'adhésion du syndicat à une association de copropriétaires incluant une assurance RC souscrite par le syndicat, la proposition doit passer par l'AG.
Prétendre le contraire, c'est affirmer qu'un CS peut décider pour des affaires qui concernent le syndicat !
S'il peut souscrire l'assurance RC du syndicat pour son CS, pourquoi ne pourrait-il pas soucrire d'autres contrats qui concernenr non plus le CS mais l'ensemble des copropriétaires ?
Lors de la modif de cet art.27 en 2004, nombre d'associations ont approuvé !
Sans voir que "assistance" du CS était passée à la trappe, une "assistance" s'entendant dans la durée et non ponctuellement pour un "conseil" ou un "avis" |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2011 13:56:34 |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2011 : 16:15:00
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Surprenant qu'un peloton d'exécution n'ait pas été déja constitué pour me fusiller jusqu'à ce que mort s'en suive, non sans m'avoir écartélé et pendu auparavant ..... |
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Posté - 31 janv. 2011 : 16:28:22
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gedehem : parce que ce dossier a déjà été évoqué tellement de foi !!!! et que votre position est celle des syndics.
Relever le problème juridique de cette signature est juste, il suffit d'aller sur le site de l'ARC qui contredit votre position.
Les copropriétiares ont le droit de se défendre contre une profession dont les cabinets les plus importants se fichent de la loi quotidiennement.
Parlez nous plutot de Lamy, qui est une société liquidée depuis fin 2010, et dont de très nombreux syndicats ont toujours un contrat qui n'a plus lieu d'exister.
Il me semble que cette dérive de Lamy est insupportable, que Nexity-Lamy DOIT être condamné, et que les sommes en jeu sont nettement plus importantes que les quelques centaines d'Euros de cotisation annuelle.
N'oublions Urbania avec ses 400 millions qu'ont perdus les banques, et les nombreux copros qui vont devoir boucher les trous de leur SDC!!!!!
Cette histoire d'assistance, de conseil périodique et discussion des petits juristes sur UI est ridicule !!!
Les associations sont la pour aider les CS et les copropriétaires. Elles font parties de ce secteur et des discussions avec les parlementaires, elles sont indispensables.
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sybarite
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Posté - 31 janv. 2011 : 16:29:46
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in nomine pater, filii et spiritus sancti !!!
oser ainsi raviver un combat acharné !!! mais ça va pas la tête !!! à quoi pensez vous elungb !!!
le coté obscur des pro-association va bientôt mener sa campagne d'expiation contre les inffaaaaaaame professionnel qui ose dire que conseil ponctuel est diffèrent d'assistance !! à vos dico |
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Gédehem
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7
Posté - 31 janv. 2011 : 17:55:47
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Message d'outre tombe  :
mes propos ne sont pas là pour conforter la position de certains syndics ni pour critiquer quelque association de copropriétaires que ce soit.
L'adhésion à tel groupement, est une "participation aux frais/honoraires consultation/cotisation", ..... ou y a t-il aussi un "contrat d'assurance RC" passé par le syndicat, en son nom ?
Je tente de rappeler qu'il faut être cohérent sur des régles incontournables :
- on ne peut d'un coté contester tel CS qui "déciderait" de contracter pour faire tel travail ponctuel ou pour toute autre prestation, au nom du syndicat .....
- et de l'autre approuver ce même CS dans sa "décision" de contracter encore au nom du syndicat pour une assurance RC.
Sans oublier que c'est le syndic qui au final signe/valide l'adhésion/assurance, et que c'est vers lui qu'il faut se tourner si des copropriétaires contestent l'acte !
Il est évident qu'un CS doit être aidé, assisté dans sa mission, y compris pour aller controler les comptes chez le syndic, par exemple.
En l'état, D.art.27 ne le permet pas, hélas, hélas ! 
Quant à penser qu'un CS puisse décider de contrater au nom du syndicat une assurance RC .....
Pourrait-il "décider" seul, sans passer par l'AG, d'un complément à l'assurance de la copropriété prévoyant la RC du CS ?
Au final, cela revient au même !
PS : on l'a compris, ce n'est pas tant l'adhésion à tel groupement qui pose problème, mais le contrat d'assurance qui lui est lié . |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2011 18:06:49 |
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Posté - 31 janv. 2011 : 18:43:05
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gedehem : si votre souci est juste ce contrat d'assurance lié généralement à une adhésion, alors il est facile de ne pas souscrire ce contrat. le problème est donc résolu, merci " maitre" Gedehem !!!
Le CS doit soumettre à l'AG la souscription cette adhésion à une association de copropriétaires, cela évite toutes ces questions juridiques que 99% des copropriétaires ignorent et dont ils se fouttent, et ils ont bien raison.
la copropriété a d'autres problème splus importants à gérer, que ce petit problème d'association.
gedehem : que pensez vous de la transmission illégale des contrats Lamy à Nexity-Lamy en totale illégalité. On ne vous a pas entendu la dessus ??? Une belle analyse juridique serait la bienvenue pour de nombreux Uinautes.
On pourra remarquer qu'aucun syndic intervenant sur UI trouve cela illégale.  |
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Gédehem
Pilier de forums
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9
Posté - 31 janv. 2011 : 19:01:28
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Là où je suis, à 6 pieds sous terre, je n'ai plus aucun soucis !
"cela évite toutes ces questions juridiques que 99% des copropriétaires ignorent et dont ils se fouttent, et ils ont bien raison. "
Pardon, mais il me semble que c'est bien parce qu'une (trop) grande majorité de copropriétaires ignorent tout du cadre juridique régissant les coproprités qu'existent les dérives qui sont relevées ici et là , en particulier sur ce site !
Et vous n'êtes pas le dernier pour faire un "rappel au réglement" ... en particulier sur des CS qui décident au nom du syndicat !
Sauf que ce rappel ne peut pas être à géométrie variable, ici on dénonce, là on laisse faire, selon le sens du vent, le taux d'humidité, ... ou parce que cela nous arrange !
Pour Lamy et consorts, désolé mais là où je suis je n'en ai pas entendu parlé .... 
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Édité par - Gédehem le 31 janv. 2011 19:03:21 |
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sybarite
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10
Posté - 31 janv. 2011 : 19:36:06
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mis à part l'aspect spécifique de la notion de conseil/ assistance, et sans minimiser l'interêt de la discussion, je pense que, comme tout contrat, celui ci doit faire au moins l'objet d'une mise en concurrence suivant les décisions de l'AG en la matière |
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11
Posté - 01 févr. 2011 : 08:47:43
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gedehem : dans quelle copropriété vivez vous ???
Vous ne pouvez ignorer qu'une discussion sur les differénces entre assistance, aide ponctuelle, conseil périodique ou à l'année, ...... n'interressera personne dans une AG.
Ce problème juridique existe, mais n'a pas beaucoup d'importance dans la marche d'une copropriété.
gedehem : citation: Pour Lamy et consorts, désolé mais là où je suis je n'en ai pas entendu parlé ....
Vous ne lisez pas les journaux ?? vous ne visitez pas les sites des associations comme l'ARC ?? vous ne cherchez pas à connaitre ce GROS problème juridique.
Vous nous parlez de ce contrat d'adhésion à une association pour quleques centianes d'euros comme un problème central de la copropriété, alors penchez vous sur les contrats du syndic LAMY, société totalement liquidée fin décembre 2010, qui sont passés directement dans la poche d'une autre société Nexity-Lmay sans que les SDC n'ait signé un nouveau contrat.
"Maitre" Gedehem, jetez un coup d'oeil sur ce dossier, autrement plus important qu'une adhésion à une assoc. de copro.
Regardez les résolutions proposées aux AG par Lmay sur la transmission des actifs de Lamy à Nexity, et revenez nouis voir avec votre approche juridique.
Attention, votre amour des syndic est de retour !! ne vous cachez pas derrière votre petit doigt !!
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elungb
Contributeur actif
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Posté - 01 févr. 2011 : 08:51:58
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Merci à tous et surtout à Gédehem qui cite les articles et textes, car j'en ai besoin pour m'appuyer.
Personne n'a vu l'adhésion de l'association donc j'ignore si il y a une assurance RC incluse, mais je ne pense pas (à tout hasard).
Je tiens à préciser que c'est une association locale qui est affiliée à une association Nationale, mais n'a pas du tout la rigueur de la nationale, cette association dit aux membres du CS qu'ils peuvent adhérer (au nom de 400 propriétaires, donc 720 euros) pour des conseils, personnellement je pense qu'un conseil ponctuel de spécialiste coûterait moins cher qu'une adhésion de 720 euros, et que cette association est plus que trouble de faire adhérer les 5 membres du CS au nom de 400 copropriétaires pour une coquette somme répétible tous les ans, du moins n'a-t-elle pas la rigueur de Gédéhem. En tout cas rien à voir avec le syndic, je suis une copropriétaire et m'étonne de l'initiative onéreuse du CS. La gestionnaire elle-même ne comprend pas cette adhésion vu qu'il y a au moins 4 associations plus compétentes dans notre ville. Que penser des associations qui font adhérer plusieurs centaines de copropriétaires sans les consulter ni les prévenir, via un président de conseil syndical ? Excusez-moi mais dans ce cas précis quoi rapporte à qui et par quelle méthode ?
Il n'y a pas que les syndics qui voient les copropriétaires comme une source de revenus. |
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Posté - 01 févr. 2011 : 11:07:20
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elungb : la gestionnaire syndic n'a strictement rien à dire sur cette asssociation de copropriétaires, ce n'est pas son rôle !!!!
Ecrire qu'une assoc. est la pour faire des profits est une méconnaissance des associations.
720 € pour 400 copros c'est 1.80 € par copro et par an. Ridiculement bas. !!!
elungb : imaginez que votre CS demande conseil à un expert comptable pour vérifier les comptes ou à un avocat pour du juridique, croyez vous que coutera moins de 720€. Beaucoup plus, bien évidemmment, et cela sera à la charge du SDC? cela fait parite des frais de fonctionnement du CS, l'AG n'aura pas non plus à se prononcer sur ces dépenses, si elles sont justifiées par des problèmes de votre résidence.
Attention, elungb, à ne pas faire de mauvais proçès, mais surtout de mauvais calcul !!! |
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goutelette
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Posté - 05 févr. 2011 : 11:46:19
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Bonjour à tous
Une grande envie d' intervenir, car je trouve ce poste intéressant sur divers points.
1 : Il est bien de remercier gedehem sur cette mise au point, car en lecture de...
citation: il est vraisemblable que nous ne soyons pas en présence d'un contrat mais d'une adhésion.... et le CS est habilité pour cela, mais il aurait Je me suis senti perdu.... !
Si, en effet comme le cite Philippe 388 nous déplorons dans toutes les copropriétés le désintérêts des copropriétaires sur l' ensemble du fonctionnement. A savoir et ne pas omettre, que les personnes, de plus "Conseillers" qui sont présent sur ce site, sont en recherche de respect du droit pour application.
Pour répondre à elungb.
A savoir, que les membres du C/S peuvent avoir besoin de compétences professionnelles, de toutes natures, droit, mais technique également.
Toute dépense, sans caractère d' urgence, et de plus contractuelle doit avoir l' acceptation de l' AG. Il apparaît anormale, que les conseillers ce sentant incompétents, ou non qualifiés dans divers problèmes fassent appels a des services facturés ( qui peuvent êtres divers ) a charge du syndicat sans son acceptation.( et à bien mesurer, est- ce que l' enjeu mérite la dépense..?)
En ce qui concerne "le choix" d' une entreprise, association, ou autre...( hors, travaux précis) L' AG doit principalement, donner son accord, sur l' objet de la demande ainsi que sur le montant du budget.
En ce qui concerne le "choix nominatif" , c' est au conseil syndical, qui va travailler avec cette entreprise association de choisir le partenaire.
Nous mentionnons toujours lors des AG que les personnes qui désirent s' immiscer dans un choix, sont invitées a s' inscrire au C/S afin de s' impliquer de A à Z.
En ce qui concerne le coût de cette dépense, il est important de savoir quel service est proposée pour ce montant ? Il peut-etre reproché a beaucoup d' associations, d'appâter le client par un prix et service d'appel. En suite, toutes aides de droit ou assistance, ne peut- ce faire sans facturation supplémentaire.
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manech
Contributeur actif
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Posté - 05 févr. 2011 : 12:35:24
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citation: Que penser des associations qui font adhérer plusieurs centaines de copropriétaires sans les consulter ni les prévenir, via un président de conseil syndical ? Pour certaines associations, c'est le CS qui adhère et non les copropriétaires. Donc votre objection ne tient pas.
Les copropriétaires paient l'adhésion dans le cadre des frais de fonctionnement du CS, lesquels ne comprennent pas seulement les frais de timbres éventuels (jamais les frais de boisson ou de repas...), mais les frais éventuels des techniciens consultés.
Ce qui me semble donc être du ressort de l'AG c'est de fixer un montant annuel maximum pour les dépenses du CS entrant dans le cadre prévu oar la loi (avec projet de résolution). Si 720 euros vous semble excessif, votez un montant inférieur!
Après le CS doit être libre de décider à qui il s'adresse -association, technicien etc...- à charge pour lui de rendre compte de ces dépenses à l'AG suivante au moment du compte rendu de l'activité du CS et de l'approbation des comptes.
Quant à savoir si l'assistance doit être ponctuelle ou permanente, c'est un débat qui me fait sourire: puisque si on s'inscrit à l'ARC -pour ne pas la nommer- pour une adhésion annuelle, on a droit en permanence à des assistances ponctuelles autant de fois qu'on veut! |
Édité par - manech le 05 févr. 2011 12:56:47 |
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Posté - 05 févr. 2011 : 14:39:58
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goutelette vous avait raison de remercier gedehem, car ses remarques sont à prendre en considération. mais il arrive quelquefois que son avis n'est qu'un avis.
Et en l'espèce, personnellement je suis en désaccord sur sa démonstration  , mais je ne tiens pas à surénechérir, l'important c'est que vous vous entendiez tous les avis et vous fassiez votre propre opinion. Dans ce cas, il semble que vous l'ayez faite, c'est très bien.
sans rancune gedehem |
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Posté - 05 févr. 2011 : 16:14:20
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Il est toujours étonnant que ce problème de défense des copropriétaires soulève de telles discussions.
Le CS est autorisé dans l'exercice de sa mission de prendre conseil auprès de spécialistes, avocats, architectes, juristes, plombiers, .....ces frais sont considérés comme charges du syndicat et l'AG n'a pas à intervenir la dessus; le CS rend compte de sa mission devant l'AG, celle-ci approuvera les comptes du SDC.
Naturellement, l'AG peut rejetter des factures de restaurants, de remboursement kms, mais le syndic est dans son rôle de ne pas rembourser de tels frais.
L'adhésion du CS a une assoc. comme l'ARC ne coute pas grand chose au syndicat des copros, le montant maximum est fixé à 810 e pour 2011.
Les membres du CS ne sont pas des spécialistes juristes ou d'architecture.
L'aide de telles assoc. est précieuse concernant surtout la loi, le respect des RDC, ou la comptabilité du SDC.
Gedehem joue sur les mots !!!! mais un rendez vous avec un juriste d'une telle assoc. evitera au CS de se "faire rouler dans le farine"comme le souligne si souvent " maitre " gedehem.
Un RDV avec un pro de la copro. aidra un CS a bien préparer la vérification des comptes, ou à préparer une AG avec un changement de syndic !!!!!
La présence des associations de copropriétaires est absolument nécessaire en face des grands syndicats de syndic, des parlementaires, ....
Toute comme ce site Universimmo, le site de l'ARC propose une liste hebdomadaire d'abus de cette profession.
Ce débat sert souvent d'écran de fumée pour masquer la réalité quotidienne des copropriétés. La nouvelle loi est toujours dans les cartons, le compte séparé obligatoire est retombé au fond du puit,.... le lobby puissant des syndics étant passé par là !!!
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felix1930
Contributeur vétéran
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18
Posté - 05 févr. 2011 : 16:34:06
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citation: Quant à savoir si l'assistance doit être ponctuelle ou permanente;;;;;, puisque si on s'inscrit à l'ARC -pour ne pas la nommer- pour une adhésion annuelle, on a droit en permanence à des assistances ponctuelles autant de fois qu'on veut
j'ai été adhérent - à titre personnel - pendant plusieurs années (vers 99/2000)et les assistances>>> à distance étaient de 5 maxi |
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manech
Contributeur actif
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19
Posté - 05 févr. 2011 : 17:00:23
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@felix
je suis adhérente depuis plusisieurs années en tant que membre de CS (ce qui change sûrement la donne) et j'ai pu demander conseil autant de fois que je le voulais |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 févr. 2011 : 17:41:47
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Il ne semble indispensable de préciser un point afin de ne pas me faire ce que je n'ai jamais dit : à aucun moment je n'ai cité telle ou telle association de copropriétaires.
Pas plus que je n'ai affirmé que l'adhésion à un groupement x "de défense et d'information des copropriétaires" n'était pas possible !
La seule chose contestable dont on parle ici c'est du pouvoir qu'aurait un CS de passer contrat au nom du syndicat pour une assrance RC, que ce contrat soit conditions complémentaires au contrat d'assurance de l'immeuble, ou que ce contrat soit proposé par une association de copropriétaires.
Qu'un CS consulte un avocat, un thermicien, un organisme de controle, une association X, etc ... etc ..., cela est prévu par les textes (*), les honotaires/factirations/cotisations étant frais d'administration du syndicat.
Pour ceux qui auraient sauté des épisodes, dans le cas d'un complément d'assurance RC pour le CS, que ce soit chez l'assureur de l'immeuble ou dans une association, c'est le syndicat qui est "client" contractant, pas le CS.
Qu'un CS contracte pour une assurance au nom du syndicat, que ce soit auprès de l'assureur de le copropriété ou l'assureur de groupe d'une association, désolé, mais ce n'est pas dans le pouvoir d'un CS.
PS : on peut ajouter que l'assurance multigarantie du syndicat prévoit parfois la couverture RC du CS (voir les clauses de vos contrats), ce qui ferait doublon avec une autre assurance.
L'assurance RC devrait être dissociée, facultative, lors d'une adhésion du CS à tel groupement.
(*) du moins si l'on ne fait pas une lecture restrictive des textes, la consultation pour avis ou conseil d'un avocat, d'un thermicien, etc .. étant par nature ponctuelle, alors que l'adhésion à une association annuellement, sans avoir à priori besoin d'un conseil ou avis, ne l'est pas ..
Mais bon : encore un texte mal fichu au détriment des copropriétaires, mais ce n'est pas le seul, car il y a plus grave ! 
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2011 17:55:15 |
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