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Olims
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 Posté - 06 févr. 2011 : 19:36:46
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un bien que j'ai mis en gérance auprès de la société qui est aussi le syndic de copropriété. Mon syndic est aussi mon agence immobilière donc.
Depuis, je ne reçois plus mes relevés de charges en temps que copropriétaire. Lorsque j'ai posé la question de savoir pourquoi, l'agence m'a répondue que leur système/programme informatique ne pouvait gérer un compte copro et un compte bailleur et que c'est pour cela que je ne recevais plus mes relevés.
Le seul document que l'agence/syndic est en mesure de me fournir est simplement une espèce de relevé sur lequel je ne vois que l'intitulé de la dépense et son montant (et encore, il faut que je le reclame). Aucune référence au tantième ni a la somme pour toute la copro comme c'était le cas sur mes relevés de charge habituels.
Du coup je ne peux pas vérifier si ce que je paye est juste...
Est ce que leur argument concernant leur système informatique parait valable ?
et surtout
Comment puis-je, à votre avis, obtenir de nouveau mes relevés de charges ?
Merci,
Olims.
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philippe30
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Posté - 06 févr. 2011 : 20:36:39
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Bonjour,
Donc avec ce fantastique système informatique ,ils sont totalement incapables de vous sortir le moindre relevé de compte ....
En tant que propriétaire , il est normal voir obligatoire de recevoir un décompte détaillé des charges payées et ce au moins une fois par an après l'assemblée générale qui clôture les comptes.
Vous pouvez déjà leur dire que vous avez besoin du relevé de charges avec le détail locataire et propriétaire pour faire votre déclaration de revenus avec votre comptable.
Vous pouvez leur conseiller soit de changer de système informatique sinon si vous êtes en tant que propriétaire et bailleur chez eux et que cela les bloquent pour sortir vos relevés maintenant vous savez ce qu'il vous reste à faire ... changer d'agence de gestion locative en résiliant le contrat de gestion qui vous lient à eux avant son échéance ( bien regarder les clauses )..
Avez-vous de contacts avec d'autres propriétaires qui serait dans le même cas de gestion par le syndic ?
Point à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée par exemple
En tout cas pour moi , c'est du "foutage de g......"
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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 Posté - 06 févr. 2011 : 20:50:29
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leur système/programme informatique ne pouvait gérer un compte copro et un compte bailleur
<== Faut simplement qu'ils arrêtent de faire les deux métiers en même temps.
C'est trop bête, parce que je pense que leur logiciel de facturation fonctionne quand même dans ces conditions très périlleuses, lui, non? |
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yarol
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3
Posté - 07 févr. 2011 : 10:33:36
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Je suis dans le même cas que vous Olims (le gérant est aussi syndic). Mais , pour ma part, ça ne me choque pas de ne pas recevoir les demandes d'acompte de charges trimestrielles.
Mon gérant a délégation pour tout. Du coup, ça me semble normal que le syndic envoie toute les demandes de règlement au gérant. Et il me semble normal que le syndic n'envoie les "factures" qu'à une seule personne.
Par contre, je reçois les convocations aux AG et les PV, bien sûr.
D'ailleurs, avec les tableaux de comptes des AG, vous pouvez tout vérifier : les calculs fait par le syndic et les règlements fait par votre gérant au syndic. Vous faîtes tout en une seule fois (avec excel c'est super facile). |
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philippe30
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Posté - 07 févr. 2011 : 11:28:33
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yarol
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5
Posté - 07 févr. 2011 : 11:59:54
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philippe30
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Posté - 07 févr. 2011 : 14:03:55
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yarol
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Posté - 07 févr. 2011 : 15:15:14
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citation: Initialement posté par philippe30
Le fait qu'un appel de charegs trimestriels soit de 100 par exemple et que un trimestre je reçoive 150 , il me semble normal de savoir pourquoi le montant est différent.
Je n'ai pas qu'un virement mensuel. Mon gérant m'envoie un relevé trimestriel. Fin Mars, mon gérant me dira :
+ X € de loyer
+ Y € de provisions de charges locatives
- A € acomptes de charges de copropriété
- B € acompte de travaux de copro
- C € frais de gérance.
= Z € à me verser
Je peux vérifier A et B au vu des votes en assemblées.
citation: Initialement posté par philippe30
Comment vous faites alors pour les régularisation de charges auprès du locataire , moi je ne connais pas la répartition entre chaque poste de charges et sur quel prorata je dois faire le calcul.
Je suis doublement étonné.
d'un part, cela signifie que vous ne vérifiez pas les calculs du syndic. Pour quelqu'un qui dit suivre les syndics de près, c'est étonnant.
d'autre part, comment faîtes vous pour répartir les charges selon les 3 catégories (nécessaire pour remplir la 2044) : déductibles / non déductibles / récupérables ?
Autant la part "récupérable" est souvent mentionnée dans la régularisation ; autant la part "non déductibles" est rarement indiquée dans les tableaux de syndic.
Pour ma part, j'utilise le tableau des dépenses agglomérées par compte : eau, électricité, frais de syndic, photocopie ... je réparti tout ça selon les 3 catégories. |
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joulia
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Posté - 08 févr. 2011 : 19:08:24
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je ne comprends pas bien:
vous ne recevez pas les appels de fonds
mais vous recevez les convocations aux AG ?
c'est qu'ils peuvent donc gérer 2 noms sur le même client ....
non ? |
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philippe30
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9
Posté - 08 févr. 2011 : 19:56:01
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yarol
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Posté - 08 févr. 2011 : 20:52:43
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citation: Initialement posté par jouliaje ne comprends pas bien: vous ne recevez pas les appels de fonds mais vous recevez les convocations aux AG ? c'est qu'ils peuvent donc gérer 2 noms sur le même client .... non ?
Au delà du coté un peu taquin de votre question  , je vais quand même répondre sérieusement :
d'abord, il est évident que l'excuse de l'informatique ne tient pas une seconde. l'informatique est une aide. quand on atteint ses limites, on peut toujours faire les choses à la main.
simplement je trouve normal que le syndic n'envoie les documents qu'Ã une seule personne.
Pour mon cas personnel, il fût un temps où le syndic n'était pas le mandataire. Et déjà je ne recevais pas les appels de charges. Ca ne me choquait pas.
citation: Initialement posté par philippe30
Absolument pas , je n'ai jamais dis que je ne vérifiais pas les comptes , j'ai dis "moi je ne connais pas la répartition entre chaque poste de charges et sur quel prorata je dois faire le calcul." car quand vous recevez un montant de 300 euros sur un poste de charge comment savez vous si il doit être imputé en totalité sur le propriétaire ou sur le locataire ou sinon à quel prorata ??
je comprends pas votre histoire de prorata. chez moi, les postes sont 100% déductibles, 100% non déductibles ou 100% récupérables.
citation: Initialement posté par philippe30
La part de charges due par le propriétaire ( moi ) après déduction de la part du locataire est passée en charges déductibles par mon comptable ( chacun son métier )
visiblement on ne se place pas sur le même registre : vous parlez le BIC ; je parle le Foncier. |
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philippe30
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Posté - 09 févr. 2011 : 07:00:00
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Bonjour,
citation: je comprends pas votre histoire de prorata. chez moi, les postes sont 100% déductibles, 100% non déductibles ou 100% récupérables.
Par exemple pour les charges générales , j'ai un montant de 117,23 dont 87,23 à la charge du propriétaire et le reste à la charge du locataire voila ce que j'appelle le prorata mais ce n'est pas un % fixe bien entendu cela dépend des charges générales engagées par le syndic.
C'est grâce à ce relevé que je peux faire les régularisations de charges locatives annuelles .
Cela n'empêche pas que ces charges propriétaires ne sont pas déductibles mais là c'est le boulot du comptable.
citation: visiblement on ne se place pas sur le même registre : vous parlez le BIC ; je parle le Foncier.
Nullement , je parle régime réel avec déduction des charges propriétaires au sein de la copropriété.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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yarol
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Posté - 09 févr. 2011 : 10:26:07
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citation: Initialement posté par philippe30
Par exemple pour les charges générales , j'ai un montant de 117,23 dont 87,23 à la charge du propriétaire et le reste à la charge du locataire voila ce que j'appelle le prorata mais ce n'est pas un % fixe bien entendu cela dépend des charges générales engagées par le syndic.
Sincèrement, quel genre de conversation peut-on avoir avec une telle phrase ? vous sortez 2 chiffres et un terme générique ("charges générales"). 117,23 € c'est une facture ? une facture de quoi ? les charges générales sont constituées de nombreux comptes qui correspondent à des postes de dépenses (eux, électricité, entretien, ....).
Votre exemple est incompréhensible ... j'abandonne la discussion.
citation: Initialement posté par philippe30
Nullement , je parle régime réel avec déduction des charges propriétaires au sein de la copropriété.
Vous avez un comptable pour gérer vos revenus fonciers ??
je crois qu'on ne joue pas dans la même catégorie. |
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philippe30
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Posté - 09 févr. 2011 : 17:43:18
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yarol
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Posté - 09 févr. 2011 : 21:56:25
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joulia
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Posté - 09 févr. 2011 : 22:51:05
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permettez moi d'intervenir dans votre discussion.
1) ma remarque n'etait pas taquine vis a vis de vous Yarol, croyez le bien ... mais vis a vis de l'argument avancé par votre gestionnaire (ou celui d'une autre personne je ne me rappelle plus) que le logiciel ne pouvait que gerer qu'une seule adresse. Qu'on vous reponde cela est totalement inconcevant et prouve que ou bien ce gestionnaire ne connait absolument rien à l'informatique, ou bien il vous prend pour ce que vous ne desirez pas être :)
2) il y a un decret listant les charges locatives (celui de mars 1987).
Comme le mentionne Philippe 30, il y a des charges locatives qui ne sont recupérables sur le locataire qu'a 40% (certains employés d'immeubles ... sans rentrer dans les details), 75% (un gardien par exemple) ou 86 % (contrat d'ascenseur).
tout comme des factures de deratisation par exemple ou seuls les produits sont rechargeables (et pas la MO).
certains contrats de maintenance de chaudiere collective par exemple ne sont pas rechargeables á 100% (un contrat P3 ne l'est pas entre autre ...).
ceci est bien technique mais on en fait vite le tour : bref il faut donc avoir le decret avec soi, bien le lire et surtout passer tous les postes de charges en revue.
j'espere avoir un peu clarifier vos interrogations :)
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yarol
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Posté - 10 févr. 2011 : 00:24:49
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Posté - 10 févr. 2011 : 06:20:18
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Pour en rajouter un peu dans le sens de Joulia, mais moi j'attends la lumière du petit matin et le café:
citation: Je suis propriétaire d'un bien que j'ai mis en gérance auprès de la société qui est aussi le syndic de copropriété. Mon syndic est aussi mon agence immobilière donc.
Depuis, je ne reçois plus mes relevés de charges en temps que copropriétaire. Lorsque j'ai posé la question de savoir pourquoi, l'agence m'a répondue que leur système/programme informatique ne pouvait gérer un compte copro et un compte bailleur et que c'est pour cela que je ne recevais [size=4}plus[/size=4] mes relevés.
Il s'agit selon Olims d'un traitement différent selon que lecopro est ou non bailleur sous gérance.
C'est la que ca ne va pas. En signant un contrat de gérance, il n'a PLUS le droit au même service qu'avant. C'est abérrant.
En quelque sorte, le contrat de synid est à géométrie varaibel selon le tyupe de 'client'.
En ce qui concerne la répartition des charges de coprorpiété entre locataire et propriétaire, je pense que le contrat de sydnica ne contient en général pas de clause imposant de préciser la répartition, mais il vaut mieux se référer au contrat pour vérifier le cas précis.
S'il ne contient pas cette clause, l'indication est très partielle et non garantie, au propriétaire bailleur de vérifier.
En revanche, si la répartition est fournie aux propriétaires, mais ne l'est plus aux propriétaires bailleurs, alors on marche sur la tête..
Si la reddition des comptes est trimestrielle sur un bien que j'ai en génrance, le génrant m'envoie copie de l'appel de fond du syndic, marqué payé, et cela me parait normal. |
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joulia
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Posté - 10 févr. 2011 : 16:12:30
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yarol
il se peut que le contrat de maintenance des ascenseurs de la copro ne comprend pas l'echeange de pieces !
vous savez il faut TJS repasser derriere un syndic qui affiche une colonne charges recupérables : il y a toujours des erreurs, entre autre des charges mises comme recupérables et qui ne le sont pas
ex: maintenance des extincteurs
ou deratisation (ou desinsectisation)
ce sont juste des exemples que j'ai pu relevé moi-meme.
mais bon, faut pas que ca vous empêche de dormir non plus !  |
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yarol
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19
Posté - 10 févr. 2011 : 16:44:07
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Pour être tout à fait honnête, je dois avoué une faute : j'ai imprimé le décrêt mais je pense l'avoir survolé (et non pas décortiqué), il y a longtemps. Je me suis plus attardé sur la fiche Tissot (fiche qui se révèle bien moins précise que vous, Joulia). A l'époque, j'ai classé les comptes de la copro ; j'ai trouvé le même résultat que le syndic ... cela m'a suffit. Et comme on n'a pas un compte nouveau tous les ans, je ne m'y suis pas replongé.
Puis je avoir l'absolution ?
citation: Initialement posté par jouliavous savez il faut TJS repasser derriere un syndic qui affiche une colonne charges recupérables : il y a toujours des erreurs, entre autre des charges mises comme recupérables et qui ne le sont pas
Finalement, ce sont les locataires qui sont lésés. C'est surtout eux qui devraient demander le tableau des dépenses de la copropriété et éplucher le décrêt.
citation: Initialement posté par jouliamais bon, faut pas que ca vous empêche de dormir non plus !
Pour la nuit dernière, c'est trop tard. Pour celle qui viendra ce soir, ça devrait aller mieux : vous m'avez rassurez.
Je crois que j'ai un peu pourri le topic ... toutes mes excuses Olims. |
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Olims
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Posté - 27 févr. 2011 : 11:54:03
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Bonjour,
Si j'ai bien compris malgré les nombreux messages légèrement hors sujet, le mandataire n'a pas l'obligation de me fournir mes relevé de charges, il me "suffit" de me référer à l'état des charges de copro et de faire mon calcul en fonction de mes tantièmes...Souhaitez moi bon courage car je possède des caves des parking liés aux 2 appartements (7 lots en tout) qui sont reparties sur différents bâtiments (l'immeuble comporte pas loin de 200 appartements reparties sur 5 bâtiments). Il aurait été tout de même plus simple de continuer à recevoir mes relevés de charges.
Merci à tous pour vos réponses. |
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