| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
roro75
Nouveau Membre
8 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 21 févr. 2011 : 21:45:43
|
Bonjour,
Mon amie et moi avons acheté en VEFA en 2009.
Lors de la première assemblée générale, le syndic a pris les adresses des propriétaires.
Nous y avions donc annoté notre nouvelle adresse.
Juste avant d'emménager, nous avons fait un courrier simple au syndic stipulant notre nouvelle adresse avec le paiement du fond de roulement.
En 2010, nous n'avions réçus aucun courrier du syndic.. inquiet, nous rencontrions alors le gestionnaire pendant une visite de l'immeuble, celui ci prend bien notre adresse.
Malgré ces 3 éléments, le syndic nous envoye à notre bonne adresse, le 24 déc (sic) la liste des charges + un millier de frais avec un simple mot nous demandant de confirmer notre adresse postale.
Notre première démarche est de payer les charges. Puis nous envoyons plusieurs LRAR demandant l'annulation des frais. Les courriers étaient envoyés à notre ancienne adresse, retournés par la Poste avec la mention Boite non identifiable.
Nous apprenons en parallèle via le conseil syndical qu'un procès a été lancé contre nous. Nous ne connaissons pas la décision du tribunal.
Nous avons rencontré le syndic qui pense que nous sommes de mauvaise foi et que notre affaire a été faite sciemment. Le syndic demande 2500€ de dommages et intérêts. Nos courriers et apports manuscrits n'ont pas été retrouvés...
Vu que les courriers ont été envoyés à une mauvaise adresse, comment protester? La procédure du syndic est-elle valable? L'article 19 demande à que que des frais d'hypothèque soient pris 30 jours après réception d'une mise en demeure envoyée par LRAR; aussi vu que le courrier est retourné chez l'envoyeur avec "boite non identifiable", la procédure n'est elle pas caduque?
Merci pour votre aide!
|
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 21 févr. 2011 : 22:07:56
|
@roro75,
"Malgré ces 3 éléments, le syndic nous envoye à notre bonne adresse, le 24 déc (sic) la liste des charges + un millier de frais avec un simple mot nous demandant de confirmer notre adresse postale."
Que sont ce millier de frais ?
Quel est le motif de l'assignation lancée contre vous ? par qui est elle lancée???
Pour qu'il y ait eu assignation il faut une signification préalable par huissier !!
|
 |
| Signature de kikiladoucette |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
roro75
Nouveau Membre
8 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 21 févr. 2011 : 22:38:24
|
Il y a peu près 1000€ de frais = Frais de mise en demeure, Sommation ART19, Huissier frais de sommation, Transmission dossier avocat, Frais assignation, Frais hypothèque légale, Vac suivi ctx & recouvr. priv (?)...
Toutes les correspondances ont été retournées au syndic avec la mention "Pli non distribuable - Boite non identifiable".
Nous avons en notre possession, 3 appels de provisions reçus le 24 avec les enveloppes de la Poste.
Dans l'objet de la demande de leur avocat ( que nous avons pu nous approprier): Mr et madame ne reglent plus leur charge de manière régulière; ils font appel aux articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et article 55 du décret du 17 mai 1967.
L'huissier n'a visiblement pas réussi à retrouver notre adresse et le syndic a jugé recevable de faire une assignation malgré que nous n'avons jamais eu sous nos yeux les différents courriers.
Visiblement, le tribunal d'instance a rendu son verdict le 13/12, mais nous ne connaissons pas la décision qui a été prise sans notre présence (jugement par défaut?).
Aujourd'hui nous ne savons plus quoi faire, pourtant le syndic devrait connaitre notre adresse via les 3 éléments que j'ai cité plus haut. Dernière chose: le syndic a passé commande des étiquettes de boites à lettres de la nouvelle résidence, cela signifie donc qu'ils savent où nous habitons. |
Édité par - roro75 le 21 févr. 2011 22:39:36 |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 22 févr. 2011 : 09:45:29
|
Mauvaise foi de sa part, mais grossière erreur de la votre derrière laquelle votre syndic va se réfugier et gagner. Vous avez obligation de notifier, donc par LRAR, votre adresse au syndic. (article 65 du décret de 67)
Dans la mesure ou le jugement a été rendu par défaut, vous pouvez former 'opposition, action qui tend à faire annuler un jugement par défaut , c'est à dire rendu en l'absence d'une partie à l'instance.
vous devez vous adresser au greffe du tribunal qui a rendu le jugement
L'opposition doit être formée dans un délai d' 1 mois (quinze jours s'il s'agit d'un référé) à compter de la notification du jugement par défaut.
Au-delà de ce délai, la décision du tribunal est définitive et exécutable.
Si l'opposition est reconnue fondée, le nouveau jugement se substitue au précédent.
Si l'opposition est reconnue non fondée, c'est le premier jugement qui doit être exécuté.
|
Édité par - sybarite le 22 févr. 2011 09:47:34 |
|
|
|
roro75
Nouveau Membre
8 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 22 févr. 2011 : 09:55:04
|
Merci pour votre aide.
"L'opposition doit être formée dans un délai d' 1 mois (quinze jours s'il s'agit d'un référé) à compter de la notification du jugement par défaut." << Le tribunal a certainement utilisé notre ancienne adresse.
De ce fait, nous n'avons pas été prévenu qu'il y avait un procès contre nous, ni d'une convocation. Comment alors être notifié du jugement par défaut?
Faut-il que je demande au tribunal de modifier notre adresse? |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 22 févr. 2011 : 10:53:24
|
Contactez d'abord le secrétariat du greffe. en principe avec le nom des parties cela devrait suffire.
Contactez aussi un avocat, éventuellement par l'intermédiaire de votre protection juridique (contrat assurance). |
|
|
|
6
Posté - 22 févr. 2011 : 12:16:50
|
|
roro75 : citation: Vu que les courriers ont été envoyés à une mauvaise adresse, comment protester?
Pendant 2010, vous ne vous êtes pas "préssés" pour contacter par téléphone votre syndic au moins par téléphone pour l'informer que vous ne receviez aucunes charges de copropriété payables généralement chaque début de trimestre, et aucune convocation à l'AG.
Le syndic n'avait "officielement "aucun moyen de connaitre votre nouvelle adresse car vous n'aviez pas envoyé un courrier en RAR.
Le tribunal vous a adressé tous les courriers également à la mauvaise adresse !!!!
Vis à vis du syndicat vous êtes considéré comme un mauvais payeur et le syndic a correctement fait son travail pour récupérer vos impayés.
Lors de la première AG , vous avez voté un budget de fonctionnement pour l'année en cours et la suivnate soit 2010. Vous ne pouviez pas ignorer que vous alliez devoir payer des charges chaque début de trimestres.
Les copropriétaires n'ont pas à attendre un envoi d'appel de fonds des charges pour les payer le 1er janvier, le 1er avril, ..... IL est facile de calculer sa quote-part des charges avec ses tantièmes.
Malgré votre " bonne foi", il est difficile de se défendre maintenant. Vous ne pouvez plus faire appel car les délais sont dépassés.
|
|
|
|
roro75
Nouveau Membre
8 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 22 févr. 2011 : 12:26:18
|
Nous avions recu un premier appel de fonds de roulement en 2009 à notre ancienne adresse A ce moment, nous avons fait le paiement et glissé avec le chèque une lettre demandant au syndic de modifier l'adresse.
Lors de la première AG, sur la feuille de présence, notre adresse était erronée, nous l'avions fait changer oralement avec le DG du syndic. Depuis il a quitté ses fonctions.
Le nouveau représentant du syndic est passé dans l'immeuble. Nous nous sommes inquiétés auprès de lui de ne pas recevoir de correspondances, il a noté notre adresse dans son calepin, le président du conseil syndical était présent. Depuis, ce représentant a été démis de ses fonctions.
Enfin, comment expliquer que le syndic a bien inscrit notre nom sur les boites à lettres.
Le bip parking et les vigik ne sont t-ils pas aux noms des résidents? Ils sont fournis par le syndic.
N'est ce pas là la preuve de leur mauvaise foi?
Pourquoi ne ne pourrions plus faire appel? en quoi les délais sont dépassés? C'est un mois après le jugement ou 1 mois après la notification?
Merci
|
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 22 févr. 2011 : 12:47:00
|
LE principe est qu'il faut notifier votre adresse. Si vous ne le faite pas, c'est vous qui êtes en tord. En plus vous êtes en indivision donc vous devez aussi désigner un mandataire (vous ou votre amie). Dans la mesure ou n'avez respecté aucune de ce règles, vous vous êtes mis, même involontairement, dans une situation illicite
Pour ce qui est du jugement, vous pouvez faire opposition dans la mesure ou il vous a été signifié. à défaut de vous être signifié à personne et dans l'impossibilité de vous trouver, l'huissier doit prouver avoir effectué les démarches pour trouver votre adresse sinon sa signification est nulle et cela repousse d'autant le délai de recours. Si vous avez des documents émanant du syndic avec votre adresse actuelle, cela pourra vous servir. Mais attention, même en formant opposition, le jugement risque d'être confirmé. |
Édité par - sybarite le 22 févr. 2011 12:55:47 |
|
|
|
9
Posté - 22 févr. 2011 : 13:45:43
|
|
roro75 : citation: Enfin, comment expliquer que le syndic a bien inscrit notre nom sur les boites à lettres.
Le bip parking et les vigik ne sont t-ils pas aux noms des résidents? Ils sont fournis par le syndic.
N'est ce pas là la preuve de leur mauvaise foi?
Votre nom sur la liste est le bon !!! mais votre édresse est une mauvaise adresse. Cela ne prouve en rien la mauvaise foi du syndic !!!
Le président du CS n'a rien à voir avec vos problèmes d'adresse. Le role du CS est de controler la gestion et les comptes, et en particulier de suivre les dossiers de contentieux que votre syndic a bien géré pour le CS, puisqu'il a pris toutes les mesures pour récupérer les fonds.
Une question : vous avez rencontré le syndic ou le gestionnaire sur les lieux, pourquoi ne pas avoir payé vos retard de charges au cabinet du syndic ???
Le gestionnaire est parti avec votre adresse dans son calepin, ce n'est pas sa faute si vous n'avez pas notifié ce changement d'adresse par RAR au syndic.
Avez vous récupérez le jugement auprès du greffe ?? Avez vous demandé au syndic copie de ce jugement du 13 décembre ?? attendez vous que cet huissier retrouve votre nouvelle adresse ??
Avez vous enfin notifié par RAR votre nouvelle adresse ??
|
|
|
|
roro75
Nouveau Membre
8 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 22 févr. 2011 : 16:56:21
|
Oui Philippe388, la nouvelle adresse a été envoyée par RAR. J'ai rencontré le service contentieux, qui ne veux rien savoir.. Elle nous présente notre bilan comptable prouvant que nous sommes de mauvais payeurs.
Pour elle, nous sommes de mauvaise foi et avons orchestré tout ca sciemment...
J'ai pu récupérer une copie du jugement et la décision du juge.
Nous sommes condamnés à payer: frais de mise en demeure, frais de transmission huissuer, frais de transmission avocat = 700€
Condamnés à verser: 300€ de dommages et intérêts
Condamnés à verser: 500€ d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du CPC
Je n'ai pas compris cette phrase: "Le syndic ne saurait, même en présence d'une clause d'aggravation des charges régulièrement votée par l'AG, imputer au copropriétaire défaillant les frais non justifiés et les frais de procédure inclus dans la demande au titre de l'article 700 du CPC ou dans les dépens."
"Mr et Mme Roro75, parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance".
Que veux dire ces deux phrases? Doit t-on payer les lignes "hypothèque légale", frais assignation, Vac Suivi Ctx * 2 présent dans notre bilan comptable ?
Merci pour votre aide. |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 22 févr. 2011 : 17:09:51
|
|
Vous êtes tenu de payer ce qui est prévu au jugement. Le juge estime a priori que certains frais réclamés par le syndic n'étaient pas necessaire. Tenez vous en au jugement (si vous ne voulez pas aller plus loin) |
|
|
|
12
Posté - 22 févr. 2011 : 18:08:34
|
|
roro75 : citation: "Le syndic ne saurait, même en présence d'une clause d'aggravation des charges régulièrement votée par l'AG, imputer au copropriétaire défaillant les frais non justifiés et les frais de procédure inclus dans la demande au titre de l'article 700 du CPC ou dans les dépens."
"Mr et Mme Roro75, parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance".
roro75 : citation: Le syndic demande 2500€ de dommages et intérêts.
Le syndic ne peut vous imputer d'autres sommes concernant les frais de poursuites engagés par le syndicat, même si l'AG a voté une clause d'aggravation des charges. Le syndicat ne peut rien vous demander de plus que le jugement, même si la condamnation ne couvre pas tous les frais.
La différence sera payée par le SDC, c'est à dire tous les copros suivant leur quote-part, y compris vous-mêmes.
Le juge vous a condamné à payer 1 800 €, et c'est tout, même si cela est beauvoup pour ne pas avoir envoyer une RAR; mais en tant que copropriétaire vous ne pouviez pas ignorer que vous deviez payer des charges trimestriellement.
Le tribunal n'a accordé que 300 € de dommages et intérêts, sur les 2500 € demandés par le syndicat !!
|
|
|
|
vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 22 févr. 2011 : 22:08:28
|
Vous semblez penser que le syndic devrait systématiquement envoyer les courriers à l'adresse du bien acquis. Vous oubliez ceux qui achètent une résidence secondaire, ou qui mettent le bien en location, ils seraient bien ennuyés de ne pas recevoir le courrier là où ils résident...Voilà pourquoi la loi a instauré une obligation pour l'acquéreur de signifié officiellement son adresse de résidence !
Vous l'ignoriez, on ne vous l'avait pas dit... vous le savez maintenant et (maigre consolation) vous pourrez partager cette connaissance avec des néophytes pour leur éviter pareille mésaventure ! |
|
|
|
BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 23 févr. 2011 : 08:01:52
|
lors de la réception de l'avis de mutation, de transfert le syndic enregistre le nouveau copropriétaire avec l'adresse indiquée par le notaire
généralement quand le nouveau copropriétaire vient habiter à l'immeuble, il a fait suivre son courrier de l'ancienne adresse....et donc, s'il n'a pas informé le syndic de sa nouvelle adresse, il reçoit l'appel de fonds envoyé par le syndic avec un peu de décalage et il s'aperçoit (à condition de lire...) que c'est l'ancienne adresse qui est enregistrée: cela se règle donc dans le 1er trimestre qui suit. |
|
|
|
15
Posté - 23 févr. 2011 : 08:44:29
|
Le syndic ne connait que l'adresse que vous avez indiquée officiellmeent il serait en faute d'envoyer a une autre adresse.
Normalement, on fait suivre son courrier quand on déménage, ce qui n'est pas vote cas.
L'huissier ne peut pas chercher votre nouvelle adresse, il n'est pas mandaté pour cela, et sauf décision du tribunal, avec demande de la partie gagnante, mais en génral grande rétissence des huissiers, il ne peut pas le faire.
Il y a une AG par an, et vous ne vous êtes pas inquiété de ne pas recevoir deux convocation de suite, ni deux PV d'AG, ce qui fait quatre courrier recommandés... J'ai presque du mal à croire.
Ente 2009 et fin 2010, vous n'avez donc pas envoyé de courrier de demande, vous mentionnez une rencontre fortuite sur un palier, mais ce n'est pas trop défendable, car on ne se contente pas de mentionner sa nouvelle adresse dans une rencontre fortuite, on confirme; ce ne sont pas a mon avis des éléments peu prouvables d'ailleurs de nature a vous faire gagner un appel.
Le jugement qui a été rendu contre vous est forcément très négatif puisque vous étiez absent. En ce cas, le juge ne s'embete pas trop pour examiner le détail et comme vous n'avez pas possibilité de vous défendre, ou du moins vous vous êtes mis dans une situation telle que, je pense qu'il vaut mieux que vous payez tout.
Attention a ce que vous ayez bien payé les taxes foncières, car depuis un an et demi, si les impots n'ont pas réussi a se faire payer, et qu'ils vous retrouvent, vous aller instantanément vous retrouver avec un blocage général de tous vos comptes bancaires par le fisc.
Comme eux possèdent vos références bancaires, ce qui n'est souvent pas le cas du syndic, c'est beaucoup plus faisable de vous retrouver que pour l'huissier ou le syndic. |
Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2011 09:08:12 |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 23 févr. 2011 : 10:08:15
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
L'huissier ne peut pas chercher votre nouvelle adresse, il n'est pas mandaté pour cela, et sauf décision du tribunal, avec demande de la partie gagnante, mais en génral grande rétissence des huissiers, il ne peut pas le faire.
Un huissier est tenu dans le cas ou l'adresse donnée s'avère erronée de faire une recherche. Ci dessous, extrait d'un arrêt du 10 février 2011
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt, statuant sur le jugement d'orientation, d'ordonner la vente forcée, alors, selon le moyen, que la signification d'un acte par remise en l'étude d'huissier de justice ne peut être effectuée que « s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée » ; qu'il appartient à l'huissier de procéder à des recherches pour tenter d'identifier une autre adresse de signification ; qu'en l'espèce, il résultait de l'acte de signification du 17 juin 2008 par « remise à l'étude » de l'assignation pour l'audience d'orientation que l'huissier de justice avait mentionné à l'acte que « la confirmation du domicile du destinataire de l'acte est faite par un voisin et par la mairie. |
|
|
|
17
Posté - 23 févr. 2011 : 10:50:26
|
Sybarite, mon expérience des huissiers, sur une demi-douzaine de cas:
1/ L'huissier interroge les gendrames ou la police qui disent qu'ils ne veulent pas répondre 
2/ L"huissier interroge la poste qui répond qu'elle ne veut rien dire
3/ L'huissier interroge la mairie qui dit  qu'elle ne veut rien dire.
A ce niveau, l'huissier n' a pas plus de possibilité.
Avec un acte de jugement ou une ordonnance, l'huissier peut sur autorisation interroger le fichier FICOBA qui donne acces aux comptes bancaires et a d'autres informations, mais le fichier ficoba lui même n'est pas vraiment coopératif, et pas vraiment a jour.
Et encore une fois, il ne peut pas etre consulté comme ca, sans jugement.
Donc l'huissier, vous avez raison, pet et doit chercher, mais .... par expérience, il ne trouve jamais, et sauf erreur grossière, on ne peut pas le lui reprocher.
Dans le cas que vous citez, l'huissier avait obtenu l'adresse du voisin et n'en n'avait rien fait.
Je ne crois pas que ce soit opposable à ce que j'ai écris.... |
Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2011 10:53:57 |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 23 févr. 2011 : 12:11:23
|
En fait, dans le cas de roro75, le syndic avait déjà envoyé des appels à l'adresse de l'immeuble. Dans ces conditions, l'huissier avait la possibilité de vérifier.
|
|
|
|
19
Posté - 23 févr. 2011 : 12:42:04
|
De vérifier QUOI et COMMENT, merci de préciser, ca peut etre utilise pour tout lemonde.
L"huissier constate qu'on lui demande de signifier ou de déposer a l'adresse connue, que voulez vous qu'il conclut de ce seul fait?
|
|
|
|
20
Posté - 23 févr. 2011 : 13:02:09
|
rechercher une faute de l'huissier pour faire appel à une décision du TGI pour un non paiement REEL de charges, ne sert pas à grand chose.
Imaginez que roro75 soit à l'étranger , en Belgique ou au Bahamas.
Sans discutez sur la bonne foi de ce couple, il me semble que roro75 n'a pas fait beaucoup d'effort pour prévenir le syndic. Un simple coup de fil, et le syndic aurait informé roro qu'il avait envoyé les docs à l'adresse fournie par le notaire, que le changement aurait du être notifié par RAR, ET il aurait également donné le montnat des charges dues, que roro aurait pu immédiatement payé après ne rien avoir reçu pendant 2 trimestres. !!!
Il est également très facile de faire suivre le courrier à sa nouvelle adresse, facile et ABSOLUMENT nécessaire !!! |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
