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guesde
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 Posté - 08 mars 2011 : 19:14:50
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A L'AG le syndic en contradiction du RC à demandé un vote à l'article 25 j'ai par les conseils de certains d'entre vous contesté ce vote en disant qu'il devait se faire au minimun à l'article 26 le Syndic n'en a pas tenu compte et annoncé résolution approuvé par 4149/10000 au reçu du PV
j'ai de nouveau contesté en demandant de convoquer un nouvelle AG en lettre RAR un association m'a appuyé en en envoyant au Syndic un lettre simple intitulé vote irrégulier expréssément volontaire en demandant une nouvelle AG pas de réponse au 2 courriers.J'ai pris rendez vous avec un avocat spécialiste en copropriété qui trouve que le sYndic est en tort mais me signale que si la majorité des frais de justice seront à sa charge il me restera certainement un reliquat à verser qu'en pensez vous? merci devos conseils.
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Posté - 08 mars 2011 : 19:22:27
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quelques évidences à rappeler :
1- pour contester il faut être encore dans les deux mois de notification du PV
2- quand on va voir un avocat, il est rare qu'il vous dise : vous avez tort.. 
3- même à l'article 25, la majorité est supérieure à 5000/10000, ce qui n'est pas votre cas.
Quant à la décision du tribunal, elle peut effectivement vous laisser une partie des frais à régler et en particulier le partage des dépens ; surtout il est possible que, même si le tribunal vous attribue des indemnités au totre de l'article 700, celles-ci ne compensent pas les honoraires demandés par votre avocat.
Autre possibilité : que le juge oublie dans son jugement de vous exonérer des charges que le SDC engage pour répondre à votre assignation. N'oubliez pas de demander à votre avocat de le mettre dans ses "observations". |
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mespres
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Posté - 08 mars 2011 : 19:39:26
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Je n'ai aucune expérience, mais je ne suis pas surpris : saisir le TGI est une opération lourde. Cela autorise le bafouement des lois : Il faut vraiment que le préjudice soit significatif pour saisir le TGI.
Dans les faits, l'article 26 est souvent escamoté : on vote illégalement sur l'article 25, dans 95% des cas les copros ne réagissent pas dans les deux mois à compter la réception du PV, une infime minorité des 5% contestataires saisissent le TGI ...
Votre syndic est certain que vous allez lacher .
Enfin la résolution a été votée à l'article 25 allégé (25-1 je crois) : si un tiers du syndicat est pour, revote immédiat à l'article 24. |
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Posté - 08 mars 2011 : 20:03:53
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4149/10000 cette résolution n'est pas adoptée à l'article 25. Votre syndic a fait une " boulette" en écrivant adoptée au lieu de rejettée.
l'article 25 c'est la majorité de TOUS les copro, soit 5001/10000.
Pourquoi ne pas lui demander de rectifier cette erreur.
Convosuer une autre AG n'est pas nécessaire, comme d'aller au tribunal.
Que dit le rpésident de scéance la dessus. Il peut demander au syndic d'envoyer une rectification du PV a chaque copro.
mespres : si l'article était le 26, et que 4149/10000 des voix sont pour, alors le syndic aurait pu proposer de revoter à l'article 25.1.
guesde : quelle était la résolution qui demandait l'article 26 ??? |
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mespres
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Posté - 08 mars 2011 : 21:14:49
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Philippe 388 a probablement écrit une coquille :
citation: mespres : si l'article était le 26, et que 4149/10000 des voix sont pour, alors le syndic aurait pu proposer de revoter à l'article 25.1.
c'est l'article 25 qui se revote à l'article 24 :
citation: Article 25-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 5° JORF 14 décembre 2000
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Philippe388, nous ne sommes pas dans le registre de la "petite faute" : de façon délibérée, sans doute avec le cautionnement du CS, le syndic fait voter à l'article 25 une résolution demandant l'article 26. Solution de facilité que je ne rechigne pas à utiliser 
Cas concret : nous sommes quelques copros à vouloir changer les poussoir électriques des paliers par un matériel plus esthétique. La convocation est partie avec la résolution adhoc : elle sera votée à l'article 25. Je suis bien tranquille personne n'ira saisir le TGI pour faire casser le vote, il s'agit pourtant d'une amélioration : donc article 26
Il n'y a pas que de la filouterie : avec l'absentéisme aux AG, l'article 26 est quasi impossible à atteindre : l'astuce de voter à l'article 25 une résolution demandant l'article 26 est très efficace : si aucune contestation pendant deux mois la résolution illégale devient légale c'est la loi
A quand la refonte de la loi de 1965 ?
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guesde
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Posté - 09 mars 2011 : 11:00:31
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Merci de vos conseils.
Pour moi il ne s'agit pas d'une petite erreur c'est le non respect par le Syndic du réglement de copropriété donc de la loi Il pense que l'on ne va pas donner suite mais je pense que ce serait reculer lpour mieux sauter. |
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 Posté - 09 mars 2011 : 11:27:54
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mais de quand date l'AG ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 09 mars 2011 : 11:32:49
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Sur quoi portait cette résolution à l'article 26 ???
Contester en demandant la convocation d'une nouvelle AG ne sert à rien. Vous devez contester cette résolution devnat le tribunal dans les 2 mois après la réception du PV.
Ce vote vous porte t'il préjudice ??
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2011 : 12:26:41
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Avant de penser à saisir le TGI, peut faut-il notifier au pdt de séance une demande rectification de PV d'AG.
La maj.art.25 pour un syndicat découpé en 10.000° est de 5001/10000°
Une résolution soumise à la maj.art.25 ayant obtenue 4149/10000° ne peut en aucun cas être "adoptée".
La mention "adoptée" est une erreur matérielle que le "bureau" d'AG doit lui-même rectifier.
Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa."
Quant aux fonds à avancer, la justice n'étant pas gratuite, il reste un reliquat à charge du demandeur.
Mais comme toute personne prudente, bien informée et consciente des dofficultés dans ce monde parfois de brutes, elle dispose d'une assurance "protection juridique" (à ne pas confondre avec ue garantie 'défense-recours"), elle ne devrait rien avoir de sa poche ! |
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mespres
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Posté - 09 mars 2011 : 14:08:26
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Gedehem, j'avoue ne plus rien comprendre dans les délais : c'est deux mois ou c'est 10 ans ?
l'article 42 stipule :
citation: Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
J'imagine que j'ai eu tort :
-une résolution est votée sans utiliser le bon article : délai de 10 ans.
-je n'arrive pas à formuler un cas concret où le délai de 10 ans est inapplicable, le délai de deux mois étant à respecter. Il faut trouver une raison d'aller au TGI pour contester une résolution sur une base autre que celle du respect de la loi ??? Il me semble que n'importe quel avocat peut passer outre le délai de deux mois en montant un dossier de constestation basé sur le non respect de la loi.
Messieurs les UInautes juristes, éclairez nous !
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Posté - 09 mars 2011 : 14:38:56
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mespres : gedehem est sur la position que la mienne.
On ne parle pas ici de contestation de l'AG ou d'une résolution, mais d'une "erreur" matérielle. 4149/10000 n'est pas une majorité pour adopter une résolution à l'article 25., ou 26 et même 24.
Cette résolution n'a pas été adoptée par l'AG mais rejettée par 5851/10000 èmes. 
Si le bureau, c'est à dire le président de scéance, le secrétaire et les scrutatuers refusent de modifier ce PV, et on peut se demander pourquoi ils refuseraient en constatant que 4149 ne sont pas les 5001/10000 nécessaires à l'adoption !!! alors le délai de prescription est de dix ans, et non 2 mois. |
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mespres
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Posté - 09 mars 2011 : 15:53:26
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j'ai du mal à suivre.
pour la question des 4149/10000 : je fais l'hypothèse que l'article 24 est atteint.
Le président de séance aurait du faire revoter à l'article 25-1. Il ne l'a pas fait.
Donc soit l'on considère que l'article 25-1 a été appliqué implicitement (c'est fort discutable), soit la résolution n'est pas approuvée.
Dans la mesure où le syndic fait la sourde oreille, avec la bénédiction du CS très certainement, quel est le délai de contestation pour l'opposant : 2 mois ou 10 ans ?
Même discours pour l'article 25 utilisé à la place de l'article 26. |
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Posté - 09 mars 2011 : 16:24:51
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mespres : citation: pour la question des 4149/10000 : je fais l'hypothèse que l'article 24 est atteint.
On ne fait pas d'hypothèse sur une réalité de votes, et des tantièmes.
La majorité 24 : majorité des présents et représentés, guesde nous annonce 10 000èmes de présents et représentés, 4149 n'est pas une majorité, c'est 5001/10000èmes la majorité.
4149/8197 ème c'est la majorité à l'article 24 !!!!
la majorité 25 : majorité sur la totalité des copropriétaires
4149/10000èmes (total des tantièmes), ce n'est pas la majorité à l'article 25. Il faut 5001/10000.
A aucun article 4149/10000 n'est une majorité.
mespres : à revoir le calcul des majorités.
De plus on ne revote pas à l'article 25.1 si le vote se fait d'abord à l'article 24. Cela fonctionne dans l'autre sens, et si 1/3 des voix a adopté la résolution, et qu'un vote soit également fait pour adopter le vote suivant à l'article 25.1 !!!! 3 votes dans ce cas. |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2011 : 17:41:38
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Attention à ne pas tout mélanger, et surtout avancer que 4149/10000° n'est pas une majorité !!!
S'agissant de prendre une décision à la majorité de l'art.25 dans une copropriété qui est divisée en 10.000°, elle est immuable à 5001/10.000°, quel que soit le nombre de présents ou représentés.
Une résolution sur laquelle il est expressément statué à cette majorité art.25 qui obtiendrait moins que ces 5001/°°° n'est PAS adoptée.
Le PV mentionnant que cette résolution obtenant 4149/10000 est "adoptée" comporte à l'évidence une erreur matérielle, que tout copropriétaire lambda est à même de constater.
A commencer donc par le Pdt de séance, qui aurait du de lui-même faire procéder à cette rectification.
Tout copropriétaire constatant cette erreur peut également en demander rectification au "bureau", ici par notification au pdt de séance avec copie aux autres membres (scrutateurs, secrétaire) et aussi au membres du CS, pour info.
A défaut pour le "bureau" de rectifier le PV, le copropriétaire demandeur peut demander au juge d'obliger cette rectification, en assignant le syndicat en "rectification de PV d'AG en raison d'une erreur matérielle", action qui est rcevable durant 10 ans.
Tout autre chose est la contestation de décision (ou de l'AG elle-même) pour un vice de forme, une erreur de majorité, etc ...
Il en serait ainsi si l'AG avait régulièrement décidée à la maj.art.25 (on a vu que ce 'est pas le cas !) alors que la résolution proposée imposait la double maj.art.26.
Dans ce cas, qui n'est pas une demande de rectification mais une action en contestation, la prescription est de 2 mois suivants la notification du PV aux opposants et défaillants.
PS pour Philippe : s'il y avait 4500/10000° présents ou représentés, une résolution à la maj.art.24 obtenant 4149/10000 est adoptée.
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Édité par - Gédehem le 09 mars 2011 17:49:30 |
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mespres
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Posté - 09 mars 2011 : 17:57:59
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citation: mespres : à revoir le calcul des majorités.
Philippe388, vous vous prenez pour qui ?
Je constate que vous ne répondez pas à ma question, et que vous ne faites aucun effort pour comprendre ce que j'écris.
Je recommence. Si 4149/10000 est supérieur à la majorité des présents et représentés : la résolution serait passée à l'article 24. Mais du fait qu'elle est votée à l'article 25, elle est refusée stricto sensu. N'en demeure pas moins qu'un vote immédiat la validera, du fait de l'article 25-1. L'article 25 est donc enterré, vive l'article 24 !! Il faut tout de même encore perdre du temps à faire un deuxième vote, totalement inutile, mais c'est la loi. Un juge pourrait il prendre en considération ce fait ? je n'en sais rien, je ne suis pas juriste. Quelle serait la valeur d'un PV mentionnant 2 résolutions, alors qu'un seule a été votée face à un opposant ? Je n'en sais rien non plus, je me dis simplement que l'opposant n'a aucunes pièces contradictoires.
Je répète ma question, que seul un juriste affirmé peut trancher : l'article 42 donne deux délais 10 ans et deux mois. Je ne comprends pas cet article : plus exactement je ne vois pas dans quel cas précis les deux mois sont applicables, bien que seul ce délai est pris en considération. Il aura fallu que Gedehem le cite (merci Gedehem ) pour j'apprenne l'existence d'un délai de 10 ans. |
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guesde
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Posté - 09 mars 2011 : 18:05:50
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Je reviens sur le sujet le vote demandé était la mutualisation des réparations c'est à dire prise en charge par le syndicat des copropriétaires (sans aucune déclaration aux assurances)
des canalisations privatives d'après une association de copropriétaires se vote devait se faire à l'unanimité changement de RC le syndic s'est gardé de l'indiquer à fait voter cette résolution à l'article 25 sans respecter la clause de cet article.L'AG etait le 10/12 le pv de l'AG a été
recu le 28/01/2011.Malgré une mise en demeure par lettre RAR et un courrier adressé par l'association au Syndic pas de réponse Pour moi le non respect du réglement de copropriété peut être mis en cause à tout moment soit par un nouveau copropriétaire ou par un nouveau Syndic.C'est pour cela qu'il ne reste plus que tribunal de G.I. |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2011 : 18:30:01
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Sur ce que vous exposez, oui !
Avant le 28.03.2011 .... |
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Posté - 09 mars 2011 : 18:44:38
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gedehem : citation: PS pour Philippe : s'il y avait 4500/10000° présents ou représentés, une résolution à la maj.art.24 obtenant 4149/10000 est adoptée.
Ah Bon !!!!! si y avait 4500/10000 ème présents ou représentés, alors le vote aurait du être présenté comme cela à l'article 24 : 4149/4500ème et la résolution était adoptée.
le PV donnant 4149/10000ème à l'article 24, cela veut dire qu'il y avait 10 000 èmes des présents ou représentés, et cette résolution ne passait pas. Le total des tantièmes de cette copro pouvant être supérieur à 10000èmes. |
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mespres
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Posté - 09 mars 2011 : 18:56:24
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Mais je n'y comprends rien ! pourquoi gedehem ne prenez vous pas pour date butoir le 27/01/2021 ?
Guesde explique que le différend qui l'oppose au syndicat concerne la loi : la résolution proposée est contraire à la loi de 1965, il me semble qu'un avocat n'aurait pas de mal à argumenter ce point. 10 ans ou 2 mois, c'est une bonne question |
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2011 : 22:53:01
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Mespres, vous le faites exprés ??? 
"pourquoi gedehem ne prenez vous pas pour date butoir le 27/01/2021 ?"
C'est vrai, ça ! Pourquoi pas 2021 !!!! Ou moeux, 2072, cela laisse du temps !
"la résolution proposée est contraire à la loi de 1965"
Peut être .... sans doute !
Sauf que c'est à un juge judiciaire de l'apprécier et de dire si c'est contraire ou non !
Pour cela il faut assigner le syndicat dans les 2 mois de la notification du PV, ainsi que l'impose L.art.42 al.2, que je vous invite à lire attentivement et surtout à comprendre.
Je corrige ma date : PV notifié/reçu le 28.01.2011, date d'effet le lendemain 29, dernier jour des 2 mois le 29.03.2011.
Mespres, nous sommes bien d'accord qu'il s'agit ici expressément d'une action en contestation de décision d'AG qui tombe dans le cadre de L.art.42 al.2.
Tout autre chose est l'action dont j'ai parlé pus haut, qui consiste à demander la rectification du PV d'AG en raison d'une erreur matérielle.
Dans ce cas l'action relève des dispositions de L.art.42 al.1, soit un délai pour agir de 10 ans.
Al.1 = 10 ans.
Al.2 = 2 mois
Si vous n'avez toujours pas compris, ce n'est pas sur UI que vous aurez la réponse. |
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mespres
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Posté - 10 mars 2011 : 06:41:53
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une résolution devant être votée à l'article 26 est votée à l'article 24. Le PV ne comporte aucune erreur matérielle dans le sens où il retranscrit fidèlement le vote. Au delà de deux mois à compter la réception du PV, la résolution n'est plus contestable. Est ce correct ? |
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