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Kasparov
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 Posté - 11 avr. 2011 : 10:49:05
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Bonjour,
Ma situation touchant plusieurs sujets, je me suis permis de mettre ça dans la catégorie "Divers" :)
Alors, je pose le cadre pour commencer :
Une maison et un entrepôt. La maison a été divisée en deux appartements, l'entrepôt laissé tel quel.
L'entrepôt a été vendu il y a quelques années à quelqu'un parti depuis à l'étranger, et qui, selon les informations que nous avons des vendeurs, essaye d'annuler la vente depuis.
Un appartement a été acheté par mon amie et moi fin avril 2010, l'autre est encore occupé par une personne mandaté par le propriétaire pour réaliser les visites, et faire réaliser quelques travaux (infiltration d'eau, ...). Ce dernier appartement est à priori vendu, et les nouveaux propriétaires devraient prendre possession des lieux à la fin du mois.
Il y a pour le moment un syndic bénévole et provisoire en la personne du propriétaire original, j'imagine qu'à l'arrivée du nouveau propriétaire, il faudra statuer sur ce point. (?)
Pour en venir à mes questions, le déclencheur a été la réception vendredi d'un commandement de payer des impôts, concernant la taxe foncière 2010 (exigible au 31/08/2010, et visiblement non payée, donc maj de 10% + frais de relance en sus).
Ce courrier, adressé "aux copropriétaires" est arrivé par hasard dans notre boite aux lettres, et nous a mis la puce à l'oreille. Nous avons essayé d'en parler avec la mandataire qui est toujours en dessous, sans beaucoup de succès ou d'explications, c'est pourquoi nous avons décidé d'en savoir un peu plus par nous même.
Après un coup de fil aux impôts, il semblerait que nous ne soyons pas concernés par le paiement de la TF pour 2010, mais j'ai quelques appréhensions pour l'avenir, car comme dit plus haut, il y a dans la copropriété quelqu'un qui n'habite pas là , qui ne relève pas son courrier, et qui ne paiera donc pas sa part. La personne que j'ai eu au téléphone m'a laissé entendre que ce serait aux deux autres copropriétaires de s'arranger pour payer sa part... Est-ce vrai ?
De plus, les trois boites aux lettres sont au dessus les unes des autres, et je m'attends à ce que certains courriers officiels arrivent parfois dans sa boite, et nous ne pouvons/pourrons donc pas en avoir connaissance, et cela risque de nous mettre de facto en porte-à -faux vis à vis de l'administration (je crois d'ailleurs que l'avis de paiement initial pour la TF 2010 a du arriver dans sa BAL)
Que faire également dans ce cas, mis à part forcer sa BAL ?
Enfin, pour en revenir au (futur) syndic, je pressens une situation compliquée à l'avenir en raison de cette personne "absente", j'imagine donc qu'il va falloir partir sur un syndic professionnel, mais on tourne en rond, car il va bien falloir le payer, ce syndic, et il est hors de question que nous prenions en charge la part de l'absent...
Merci d'avance d'avoir tout lu, et merci également pour vos retours.
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BANZAI
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 Posté - 11 avr. 2011 : 11:30:24
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dés la vente du 1er lot, l'immeuble se trouve sous le statut de la copropriété
il est fort possible que le monopropriétaire se soit fait nommer"syndic" soit dans le réglement de copropriété, soit lors de la 1er AG de cette copropriété
il faut le vérifier et surtout vois la validité de son mandat
quel est la date de votre dernière AG ?
quel est le texte de la résolution pour la nomination du syndic? |
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 11:38:19
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Il est effectivement nommé dans le règlement de copropriété, et il n'y a jamais eu d'AG. |
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Posté - 11 avr. 2011 : 11:49:39
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Kasparov : vous avez un RDC, vous êtes en copropriété.
Pas d'AG, pas de comptes approuvés,.... payez vous des charges de copropriétés ?? assurance, Impots, électricité, eau, entretien,....
avez vous le PV de l'AG qui a nommé ce syndic bénévole, avec des dates de mandat.
Si votre syndic bénévole n'a plus de mandat pour géer votre résidence, la seule solution pour régler ce problème c'est d'aller au tribunal pour qu'il nomme un administrateur judiciaire afin que celui convoque une AG pour élir un syndic.
Chercher donc de votre coté un contrat d'un syndic pro. pour le proposer à l'ODJ de de cette AG ( par RAR à l'administrateur dès sa nomination) |
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 12:12:48
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Je crois que le syndic a mandat pour gérer, il est fait mention dans le réglement que l'election du syndic aura lieu lorsque tous les lots seront vendus.
Nous ne payons aucune charge de copropriété, les compteurs sont individuel, et la seule partie commune est une petite cour.
Par contre, je m'interroge aussi sur le paiement de la TF, est-ce à l'échelle de la copropriété, ou à l'échelle des entités ?
Quid du membre "absent" ? Qui va payer pour lui ? Vaut il mieux partir sur un syndic pro ou bénévole ?
Merci pour vos réponses en tous cas. |
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Posté - 11 avr. 2011 : 12:27:57
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Kasparov : citation: Nous ne payons aucune charge de copropriété, les compteurs sont individuel, et la seule partie commune est une petite cour.
Vous avez parlé d'une maison avec 2 lots.
Les murs, les planchers, le toit sont des parties communes. Le palier l'escalier sont des parties communes.
Si vous n'avez jamais payé de charges, votre syndicat n'est pas assuré !!!! Imaginez une tuile qui tombe sur un enfants, imaginez une tempête qui arrache votre toit, ...... sans assurance vous risquez de payer des dizaines de milliers d'Euros. pas très sérieux.
Le fait qu'un des copors n'habite pas la ne change rien au rtpoblème, il devra s'acquitter de ses charges de copros, et si il ne le fait pas, le syndic devra prendre toutes les mesures nécessaires pour récupérer les fonds. Ce n'est pas aux autres copros de payer sa part !!
Tous les lots sont vendus votre syndic bénévole DOIT convoquer une AG rapidement. |
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Posté - 11 avr. 2011 : 13:03:33
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Une copropriété dont personne ne s'occupe, vous allez au devant de gros sucis futurs, surtout sans etre assuré...
Qui paye l'électricité des parties communes? y'a t'il deuxou_ trois lots?
Cette taxe foncière est relative à quoi?
En l'absence d'un copropriétaire, le syndicat va se trouver en grande difficulté, et obligé 'avancer l'argent pour le manquant pendant que le syndic DOIT engager diverses procédures.
Vous et le nouveau propriétaire vont donc devoir payer pour
1/ Vous
2/ Le défaillant
3/ les procédures pour récupérer l'argent sur le défaillant;
et à court ou moyen terme pour un syndic professionnel ou un administrateur judiciaire qui ne vous fera pas de cadeau.
Comme le nouveau copropriétaire vala trouver saumatre de n'etre au courant d rien alors qu'il vient d'acheter, il risque de faire la g... et e se retoruner vers son vendeur.
Le sydnic actuel qui aura -si c'est le cas- mal fait son tyravail va se trouver mis en cause.
Un vrai pataquès en perspective.
Mais si l'impayé atteint le montant de 25% du budget (inexistant à ce jour) ca va etre encore pire, car le syncic même bénévole devra passer la main |
Édité par - ribouldingue le 11 avr. 2011 13:07:30 |
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BANZAI
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Posté - 11 avr. 2011 : 13:43:35
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citation: Initialement posté par Kasparov
Il est effectivement nommé dans le règlement de copropriété, et il n'y a jamais eu d'AG.
quelle est la date de ce réglement de copropriété?
Il aurait du y avoir une AG dans l'année qui suit.... |
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 14:20:43
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Merci pour vos réponses, je vérifierai ce soir la date de règlement de copropriété mais je crois qu'on est déjà au delà de l'année d'existence du règlement...
Concernant les parties communes, la maison a été découpé en un appartement au RDC qui a un accès sur la rue, et un appartement au 1er (le notre) qui a un accès depuis la cour (dans laquelle donne également l'entrepôt), il n'y a donc pas d'escalier ou de palier dans les parties communes, ni d'électricité à gérer dans ces dernières.
Il y a par contre bien trois lots (en fait, il y a 8 lots je crois, mais certains sont rendus indivisibles (2 pour l'entrepôt, 3 pour le 1er étage, et 3 pour le RDC. Je vérifierai ça ce soir.)
Je vais également m'assurer auprès du mandataire qui est encore au RDC, ce qu'il en est de l'assurance... j'espère qu'il y en a une.
Concernant l'impayé, j'ai cru comprendre que pour l'année 2010 nous n'étions pas concernés, mais l'entrepôt a, à lui seul, plus de 50% des tantièmes de la copropriété, donc l'impayé sera forcément de plus de 25%...
Enfin, je reviens sur une autre de mes questions : vis à vis de l'administration, comment justifier que des courriers important concernant la copropriété puissent se retrouver dans la BAL à laquelle nous (les deux autres copropriétaires) n'avons pas accès ? |
Édité par - Kasparov le 11 avr. 2011 14:21:51 |
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Posté - 11 avr. 2011 : 14:50:13
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Kasparov : citation: Enfin, je reviens sur une autre de mes questions : vis à vis de l'administration, comment justifier que des courriers important concernant la copropriété puissent se retrouver dans la BAL à laquelle nous (les deux autres copropriétaires) n'avons pas accès ?
L'administration n'a stricrtement rien à fiare des problèmes de votre copro. Il ne faut pas oubliez que le responsable est le syndicat des copropriétaires, c'est à dire tous les copros.
Si j'ai bien compris, cette BAL est celle du propriétaire de l'entrepot et non du syndic bénévole ??
Avez vous vérifier le nom qui était sur le bordereau des impôts fonciers ?? Mr Machin ou Syndicat des copropriétaires Tartenpion ??
L'administration ne connait que le syndic,mandataire de votre SDC.
Vous avec votre voisin copropriétaire représentez certainement plus de 25% des voix. Demander par RAR au syndic bénévole qu'il convoque une AG pour élir un syndic, un CS, et approuvé les comptes du syndicat, cela le fera réagir, il faut absolument qu'il vous rende des comptes sur sa gestion, et surtout si votre copro. est bien assurée !!!
Quand aux nombres de lots, vérifiez exactement a quoi correspond ces 8 lots.
3 copropriétaires pour 8 lots ??? ou des lots ne sont pas encore vendus ??
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BANZAI
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Posté - 11 avr. 2011 : 14:53:24
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citation: Initialement posté par Kasparov
Enfin, je reviens sur une autre de mes questions : vis à vis de l'administration, comment justifier que des courriers important concernant la copropriété puissent se retrouver dans la BAL à laquelle nous (les deux autres copropriétaires) n'avons pas accès ?
les tiers écrivent au syndic: il est donc normal qu'en tant que copropriétaire vous ne soyez pas destinataire des courriers
vous dites:
"L'entrepôt a été vendu il y a quelques années"
donc le réglement de copropriété doit exister depuis plusieurs années
concernant la TF de 2010, en l'absence de réglement par le syndic, le trésor public se retournera contre les copropriétaires en titre en 2010 |
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 15:14:20
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Merci pour cette réponse, mais dans le cas de la TF 2010, le trésor public a écrit "Aux copropriétaires" avec l'adresse partagée par tout le monde, et pas du tout au syndic (l'ancien propriétaire).
Il se trouve sûrement que vendredi nous ayons été les seuls à recevoir du courrier, ce qui a fait que cette lettre est arrivée chez nous. |
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Posté - 11 avr. 2011 : 15:33:27
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Kasparov : mais ou habite votre syndic bénévole ??
Le " aux copropriétaires " signifie que els impots sont sans réponses et paiements de votre syndic.
Avez vous vu votre syndic recemment ? ou jamais ??
Renvoyez un courrier aux impots en indiquants l'adresse votre syndic bénévole.
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 15:40:04
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Il habite chez lui ( :) ), son adresse est dans le règlement de copropriété.
Je l'ai vu une fois lors de l'établissement de la promesse de vente (donc fin janvier 2010), et plus jamais depuis.
Je dois de toutes façons envoyer aux impôts une copie de l'acte de vente pour leur prouver que nous n'étions pas propriétaires au 1er janvier 2010, et comme le syndic bénévole est l'ancien propriétaire, ils se retourneront contre lui, j'imagine. |
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BANZAI
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Posté - 11 avr. 2011 : 15:40:23
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citation: Initialement posté par philippe388
Renvoyez un courrier aux impots en indiquants l'adresse votre syndic bénévole.
Exact
mais gardez une copie de cette TF..... |
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 15:53:37
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Oh mais j'y compte bien :)
Merci pour vos réponses, encore. |
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 17:11:08
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Je reviens sur la TF 2010.
Détail que j'avais oublié, il est précisé dans le contrat de vente que le paiement de la TF 2010 sera faite pro temporis, donc nous devrons payer pour les mois de 2010.
Par contre, comment contester la majoration de 10% et les frais de relances (pour plus de 300€), imputables ou bien au je-m'enfoutisme de la mandataire qui a _peut-être_ reçu un courrier et n'en a pas tenu compte, ou alors à l'arrivée des courriers dans la boite de notre copropriétaire absent ? |
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Posté - 11 avr. 2011 : 17:23:38
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Kasparov : cet impôt concerne la taxe foncière de votre SDC. par conséquent les impots ne connaissant pas vos petites histoires de syndic bénévole absent.
Les majorations devront être payées par tous suivant votre quote-part.
Pour récupérer ces majorations, vous devrea ttaquer ce syndic bénévole au tribunal car il n'a pas respecter son mandat en laissant de telles factures non réglées.
Les impôts n'ont pas à tenir compte de la date de votre achat, car cette TF ne vous concerne pas personnellement, mais concerne votre SDC de copropriétaires.
Votre nouveau voisin va être très surpris que cette copro. ne soit pas gérés du tout.
Je mettrai en demeure le syndic de régler cette TF au plus vote en le menaçant de poursuites et de demande de dommages et intérêts.
Ne laissez plus trainer les choses et exiger même un RDV sur place avec ce syndic bénévole invisible.
c'est ou chez lui ??? dans la résidence ou très loin de celle-ci ??
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Kasparov
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Posté - 11 avr. 2011 : 17:44:09
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Son mandataire pour les ventes est sur place (je compte bien aller lui en toucher deux mots ce soir, d'ailleurs), mais lui est domicilié à Versailles, et nous à Villeneuve Saint Georges (30km de distance).
Par contre, concernant la TF, il y a quelque chose que je ne comprends pas : c'est bien lié aux tantièmes de l'ensemble de la copro, et il est précisé dans l'acte de vente que notre part sera calculée pro-temporis, donc la date de l'achat compte, non ?
Est-ce que c'est au SDC de régler la totalité, et à nous de lui verser ensuite notre part ?
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2011 : 18:55:28
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Il y a effectivement un point peu clair qui touche à cette taxe foncière !
Résumons (merci de rectifier si erreur).
- un ensemble immobilier propriété de "X" est divisé en 3 lots principaux : 1 lot "entrepot" + 2 lots "habitation", ces 3 lots étant propriété à ce jour de 3 personnes (je saute les x petits lots ondivisibles)
- cet ensemble immobilier est passé sous le régime de la "copropriété" à compter du jour où "L'entrepôt a été vendu il y a quelques années ...." A quelle date ????
Cette date détermine la date de naissance de l'entité juridique "syndicat des copropriétaires"
1ère conclusion : depuis ce jour la taxe foncière est appliquée chacun pour leur part
- 1) au propriétaire de l'entrepot,
- 2) au propriétaire initial pour le restant.
Le "Syndicat" n'a pas pas de foncier dont il serait propriétaire.
La copropriété étant une "indivision" (forcée), l'ensemble de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété (bâti + non bâti) est réparti entre les propriétaires de lots, chacun en ayant la propriété selon sa quote-part de parties communes.
Le syndicat ne possède rien en propre (sauf cas très particulier) : il n'est que "gardien de la chose".
N'étant pas 'propriétaire' il ne peut lui être appliquée une imposition foncière "de propriétaire"
Dans votre histoire, on peut penser que le propriétaire initial (votre vendeur) a réglé sa propre taxe foncière 2010, ici pour les 2 lots restants.
Reste donc l'entrepot, objet sans doute de cette imposition non réglée ! 
"il y a dans la copropriété quelqu'un qui n'habite pas là , qui ne relève pas son courrier, et qui ne paiera donc pas sa part.
Ce n'est pas le problème du syndicat ! 
La personne que j'ai eu au téléphone m'a laissé entendre que ce serait aux deux autres copropriétaires de s'arranger pour payer sa part... Est-ce vrai ?
Certainement pas !!! 
Il s'agit ici d'un impot personnel lié à la propriété immobilière, bâtie ou non. Le propriétaire de l'entrepot est connu du cadastre donc des services fiscaux (vous pouvez compter sur eux ! ). Le fait qu'il n'ait pas actuellement d'adresse connu "pénalise" certes le syndicat pour le paiement des charges communes, charges courantes ou pour travaux.
Pour le "fiscal", que le fisc se débrouille.....
Vous pouvez rassurer vos voisins : si vous ne payez pas votre taxe foncière ils n'auront pas à la régler à votre place en plus de la leur ! 
Hélas pour vous ....... 
Concernant le syndic, il y a un problème : s'agissant du syndic "provisoire" désigné par le propriétaire initial, la ratification de son mandat doit intervenir dans l'année qui suit le passage de l'immeuble sous le régime de la copropriété.
Vous dites que l'entrepot a été venu il y a quelques années : il y a eu alors à la date d'achat "copropriété" avec un syndicat de 2 membres. Une Ag devait se réunir dans l'année qui suivait.
A défaut, votre syndicat est depuis la date échéance de cette 1ère année dépourvu de syndic.
Que ce soit au moins pour prendre une assurance RC pour le syndicat (fait à l'origine ?), il n'y a actuellement personne pouvant valablement passer quelque acte que ce soit faute d'un représentant légal !
Il faudrait envosager la convocation d'une AG (autoconvocation) afin de rentrer dans les clous, le passage par un syndic "pro" n'ayant ici aucun intéret, du moins en l'absence de litige entre personne.
Ajout :
"... concernant la TF, il y a quelque chose que je ne comprends pas : c'est bien lié aux tantièmes de l'ensemble de la copro,...."
Que voulez-vous dire par là ???? 
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Édité par - Gédehem le 11 avr. 2011 19:04:22 |
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BANZAI
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Posté - 11 avr. 2011 : 19:46:35
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dans le message n° 4 de Kasparov , il est dit:
"la seule partie commune est une petite cour."
il y a donc une taxe foncière pour le SDC.... |
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