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babou
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 Posté - 11 mai 2011 : 09:11:55
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bonjour,
Présidente du conseil syndical et novice d'une petite copropriété 9 personnes, nous avons décidé de faire désherber la cour commune, et faire rentrer du gravier , cela dans le cadre de la somme d'argent votée en AG accordée au conseil , ma question est dans le cadre de la loi de la copropriété, cette dépense ne peut-elle pas nous être reprocher?
merci
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 mai 2011 : 09:27:07
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Tout dépend !
- l'AG a décidé de ces travaux, expressément, et pour ce faire a délégué au CS le soin de les réaliser en lui déléguant un budget : aucun reproche possible pour ces travaux et l'engagement de fonds.
- l'AG n'a rien décidé de ce gente, se contentant d'accorder au CS une somme X pour ... on ne sait pas trop quoi : tous les reproches peuvent être faits au CS, qui n'a pas délégation pour engager de tels travaux ni de fonds sans vote spécifque de l'AG.
Réf :
L.art.25 :
"Art. 25 - Ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;
(....)"
D.art.21
"Art. 21 - Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
[Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation." |
Édité par - Gédehem le 11 mai 2011 09:28:57 |
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babou
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 11 mai 2011 : 11:16:23
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Voici ce que dit le texte : conforméméent à l'article 21 du décret du 17 MARS 1967, l 'assemblée générale autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrat dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de x euros? |
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3
Posté - 11 mai 2011 : 12:47:50
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La gestion courante est le propre du syndic, je ne comprends pas trop cette rédaction....
Ca parait donc non conforme a l'article 21 du coup... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 mai 2011 : 13:35:30
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Quel est la forme de votre syndic : pro, non pro ?
Cette résolution n'est pas applicable dans le cadre de la délégation D.art.21, délégation qui peut porter sur un (ou 'des') acte de gestion courante.
Encore faut-il qu'il soit précisé : ".... ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé."
En français, analyse du texte : "...ne peut .." restrictif, "...que ... " limitatif ..., ".... expressément déterminé .." précis.
La résolution adoptée ne répond pas à ces prescriptions : coup d'épée dans l'eau, ce qu'un syndc pro compétent devrait savoir.
Au syndic non pro de l'apprendre, ...au CS aussi ! |
Édité par - Gédehem le 11 mai 2011 13:40:54 |
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babou
Contributeur débutant
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5
Posté - 11 mai 2011 : 16:33:19
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oui non avons un syndic professionnel, en assemblée il a été voté ce que j'ai dit plus haut suivant l'article 21 du 17 MARS 1967 ? |
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BANZAI
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6
Posté - 11 mai 2011 : 18:01:09
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citation: Initialement posté par babou
Voici ce que dit le texte : conforméméent à l'article 21 du décret du 17 MARS 1967, l 'assemblée générale autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrat dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de x euros?
je me suis aperçu que certains syndics mettent volontairement cette résolution à l'ODJ pour pouvoir dire ensuite en AG: ce n'est pas nous, c'est le CS qui a décidé
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babou
Contributeur débutant
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7
Posté - 11 mai 2011 : 18:51:27
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oui , c'est cela le syndic pro nous a fait voté tous " un bon pour accord " sans avoir à revoter en AG , une petite somme où là le conseil syndical pouvait décider à l'utiliser pour les charges courantes de la copropriété. donc ma question est-ce que le désherbage, et les graviers pour la cour sont d'après vous considérez comme une charge courante ??? |
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Gédehem
Pilier de forums
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8
Posté - 11 mai 2011 : 19:24:37
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Une "charges" est liée à un engagement de fonds, une dépense.
La réalisation de travaux d'entretien courant suppose le vote préalable d'un budget pour ce faire, et donc d'une "charges" lorsqu'ils sont engagés, réalisés (payés).
Même si on peut comprendre une telle décision pour de petits travaux, c'est un contournement de la loi que d'utiliser le prétexte de D.art.21, qu traite de la délégation de pouvoir pour un (ou des) actes expresséments déterminée.
Parler de "... certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante ..." n'entre pas dans le cadre de cet art.21 du décret.
Les travaux que vous décrivez (desherber + mettre du gravier) n'ont pas été expressément délégué. C'est au syndic de les engager, sauf qu'aucun budget spécifique n'a été voté/décidé par l'AG (à vérifier).
Il serait donc coincé, ...... et vous aussi. |
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babou
Contributeur débutant
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Posté - 11 mai 2011 : 21:11:53
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Je suis novice je l'avoue, mais pour moi si en AG ceci a été voté par tous les copropropriétaires autorisant le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours, à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de x euros? rien de ce que vous me dîtes tous que je lis avec beaucoup d'attention car je cherche à apprendre, dit que je ne suis pas la légalité ? je dois me décider après demain au plus tard j'attends vos réponses |
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Posté - 11 mai 2011 : 22:23:47
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Si ue majorité (par exeple a l'occasion de chanegemnt de copropriétairs) refuse de payer pour ces travaux, comment ferez-vous?
Il faudra chosir entre des travaux de gestion courante, apporuvés par le sydnic, et que celui-ci doit donc approuver. S'il ne le fait pas, il vous refile donc la patate chaude
....et en ce cas, de patate chaude, des travaux approuvés par l'AG, mais illégaux....
il serait quand même plus sain que les travaux courants soient fait sous la responsabilité du syndic, peut-etre en coopération avec le conseil sydnical certes, mais c'est bien le sydnic qui est le responsable. |
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 11 mai 2011 : 23:28:09
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je dois me décider après demain au plus tard j'attends vos réponses
Ce qui est certain : votre CS n'a pas reçu délégation de pouvoir pour passer un contrat avec un organisme, une entreprise, afin de desherber tel endroit, y faire mettre du gravier.
Votre signature ne vaut rien du tout, d'autant plus que ce n'est pas vous qui procèderez au réglement mais le syndic.
Que vous voyiez l'affaire, que vous preniez les contacts, que vous supervisiez les travaux au besoin en donnant des directives, c'est OK.
Mas vous ne pouvez passer commande ni souscrire un contrat pour ces travaux. C'est au syndic d'y procéder.
Bien entendu, nous répondons ici au regard des textes, pas selon telle pratique, telle entorse ........
Ceci étant .... vous n'êtes que 9 ! Mas attention : à mettre le dogt dans un engrenage, où cela peut-il s'arreter, surtout lorsque l'on sait que le CS est en charge du controle de la conformité/licéité des actes de gestion !!!! |
Édité par - Gédehem le 11 mai 2011 23:33:47 |
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Posté - 11 mai 2011 : 23:34:09
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babou : la mission du CS est de controler els comptes du SDC e tla gestion du CS. Il peut recevoir un mandat bien précis de l'AG, pour étudier le cout d'un ravalement, ....
MAIS le CS n'a aucun pouvoir de décision. Il ne peut commander des travaux, SEULE l'AG décide et la mission du syndic est d'éxécuter les résolutions des AG.
TOUT les reste n'est que petit arrangelent entre amis, magouilles, .... Rien de bon pour la coprrpriété. Le CS ne décide de rien, l'AG n'a pas à autoriser des dépenses de trvaux au CS. C'est la porte ouverte à toutes les dérives. Le CS et le syndic ne sont pas les patrons du SDC !!!! 
Un syndic qui propose une telle résolution, sur la pression du CS n'est pas un bon syndic. !!! |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 13 mai 2011 : 01:02:07
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Bonsoir
je désire intervenir, car ce texte a déja fait polémique, je crois il y a 2 ans, et je ne comprend pas qu'à ce jour ce sujet soit encore mal interprété .
citation: babou : la mission du CS est de controler els comptes du SDC e tla gestion du CS. Il peut recevoir un mandat bien précis de l'AG, pour étudier le cout d'un ravalement , ....
MAIS le CS n'a aucun pouvoir de décision. Il ne peut commander des travaux, citation: SEULE l'AG décide et la mission du syndic est d'éxécuter les résolutions des AG.
Philippe 388 bonsoir,
Vous me voyez navrée, mais je ne partage pas vos propos.
Par contre ou vous avez raison, c’est quand vous cité « seule l’ AG décide » Et si l’ AG décide de donner mandat au C/S c’est entièrement sont droit.
Comme chacun le sait, et comme vous le dite le C/S n’a aucun droit de commander des travaux sans l’acceptation de l’AG, nous savons que le Syndic n’a également pas plus ce droit.
Je peux vous dire, que je pourrait appelé « d’exceptionnel » un exercice ou nous n’aurions pas un problème imprévu.
J’ai gardé en mémoire, qu’ il a été dit sur ce cite, que dans le cas d’ imprévu (travaux d’ urgence) la seule solution était de provoquer une AG.
Bien heureux le Syndic à qui cela rapporte et triste AG qui double ses frais pour des travaux auquel elle ne peut échapper.
Chacun peut juger de cette aberration. (Bien entendu sous réserve de travaux complexes ou d’un montant excessif)
Pour reprendre le post de Babou, notre Syndic pro/ ainsi que ces prédécesseurs, ont toujours proposé à l’ AG la possibilité de nommer un montant pour travaux imprévu qui autorisé le Syndic ou le C/S sans consultation.L’ AG chaque année délègue qu’ au C/S
Texte : Délégation de pouvoirs à donner au C/S ;Résolution : l’ AG donne mandat aux membres du C/S de décider et de faire exécuter tous travaux d’ entretien, en dehors de l’ entretien courant, d’ améliorations nécessaires ou utiles et répondant à l’ intérêt général de la copropriété, ceci pour un montant de 2 000 € par an ( cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité article 25
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Posté - 13 mai 2011 : 06:56:16
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L'entretien courant est à la charge du syndic.
le mettre sous la responsabilité du conseil syndical sans même précider quelle est la responsabilité du conseil syndical alors que c'est au syndic de décider est au mieux confus, au pire incompréhensible;
Dans votre cas, on donne "2000 euros' a décider pour de l'entretien non courant'. C'est différent.
Ca ne répond pas mieux a la demande de description précise des dits travaux, mais cela exonère ce coup-ci le syndic.
L'Ag a pris ses responsabilités, y compris celle de violer la loi. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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15
Posté - 13 mai 2011 : 08:17:35
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citation: TOUT les reste n'est que petit arrangelent entre amis, magouilles, .... Rien de bon pour la coprrpriété.
il ne faut pas voir des magouilles de partout
comme l'indique goutelette ce type de délégation à déjà fait l'objet de nombreux débats dans ce forum
après il suffit de moduler la résolution en précisant ,peut être,:
- que les commandes ,ordres de service sont uniquement du ressort du syndic
- que ces dépenses sont uniquement pour des petits tyravaux de dépannage,maintenance...... quelles sont comprises dans le budget prévisionnel
...................
le syndic n'est pas sur place et je préfère que le CS -qui travaille uniquement pour les intérêts de la copropriété et non pour MAGOUILLER- demande un devis et transmette ce devis avec explications au syndic pour que celui-ci passe commande à l'entreprise XXX ;voire ensuite valider la bonne exécution (même si cette dernière intervention de rendre pas officiellement dans la mission du CS)
plutôt que le syndic passe commande de n'importe quoi à SON entreprise habituelle sur simple coup de fil d'un copropriétaire XXX qui signalera que la porte d'entrée de l'immeuble ne fonctionne plus
et que la copro devra payer une intervention plus chère mais dans un cadre l'égal -le CS,au garde à vous devant les textes- ne faisant que controler cette dépense bien valable |
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goutelette
Contributeur vétéran
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16
Posté - 13 mai 2011 : 14:48:49
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Bonjour
Comme le précise Félix 1930, il ne faut pas voir des magouilles partout. Une assemblée qui prévoit un budget pour une réparation non prévue, hors entretien, faisant confiance à son C/S, me parait une AG intelligente.
Chacun sait que dans le budget annuel il n’est pas prévu de travaux .Personne ne peux prévoir qu’une pièce maîtresse puisse lâcher dès le lendemain de l’ AG, et ce, pendant plus de 360 jours . (Porte de garage, le désenfumage HS, 10 blocs de secours, moteur de VMC, programmateur d’ arrosage etc..)
Dit par Ribouldingue
citation: le mettre sous la responsabilité du conseil syndical sans même préciser quelle est la responsabilité du conseil syndical alors que c'est au syndic de décider est au mieux confus, au pire incompréhensible; Bonjour Ribouldingue
Vos propos en temps que pilier m’étonnent. Combien de fois je lis et relis sur ce site par des piliers de forum que le Syndic n’est pas le patron.
Les Conseillers sont les mieux placer pour défendre les intérêt du Syndicat.( recevoir les entreprises et trouver la meilleur solution.
Le fait que l’AG donne mandat aux membres du C/S, ne veut pas dire que le C/ syndical se substitue au syndic. Si un problème survient, nous en informons le Syndic, qui nous déplace des entreprises. Nous examinons les devis, si nécessaire il nous conseille. En général nous partageons les mêmes résolutions.
Les devis sont négociés par le C/S principalement, ( nous sommes dans ce rôle le client) le syndic se positionne en trésorier et à rôle d’ appuyer notre demande.( Un Syndic doit jongler,pour satisfaire le client Syndicat et l' entreprise dont il a besoin de ses services pour son parc immo/)
Philippe 388
[citation: quote]Rien de bon pour la coprrpriété. Le CS ne décide de rien, l'AG n'a pas à autoriser des dépenses de trvaux au CS. C'est la porte ouverte à toutes les dérives. Le CS et le syndic ne sont pas les patrons du SDC !!!! [/quote ] Bonjour Philippe 388
Quel mauvais vent vous amène. Suivant vous le Syndicat paye cher un syndic uniquement pour payer les factures contractuelles d’entretien courantes, récupérer les montants de charge trimestrielle et faire une réunion annuelle + si travaux prévu donc votés.
C’est la vie rêvée de Syndic.
Le C/S au nombre représentant de 5-à -7 personnes chargées de nommer un président est institué par le syndicat uniquement pour vérifier ces mêmes factures et préparé l’ AG avec le Syndic.
La majorité des copropriétaires pris individuellement formant le « Syndicat donneur d’ ordre » a un point commun que personne ne peut nier « Rentrer chez eux le soir tranquille et que tout fonctionne »
Pour cela il paye un Syndic et bénéficie des services bénévoles des voisins nommés Conseillers pour régler les dysfonctionnements .
Pour ce faire, budget voté;
Je me permet d' insiter sur le fait que l' AG réunie est maître chez elle.
A titre indicatif une AG chez nous, revient à 1700 € TTC au Syndicat. Trouvez vous toujours que cette économie s’ appelle « dérive »
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Posté - 13 mai 2011 : 15:03:55
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Goutellette
Le syundic n'es tpas le patron, mais le gérant du sydnicat, il a pour responsabilité d ele faire tourner et d'assurer l'entrerien courant. Je n'ai pas dit le contraire
citation: Personne ne peux prévoir qu’une pièce maîtresse puisse lâcher dès le lendemain de l’ AG C'est typiquement pour cela qu'on paye le syndic, pour qu'il s'occupe de cela;il n'ya pas besoin d'une résolution pour débloquer ce genre de souci qui n'a pas a passer par l'AG.
De plsu ce n'est pas de la responsabilité du conseil syndical qui peut DONNER son avis, mais pas DECIDER.
citation: Les Conseillers sont les mieux placer pour défendre les intérêt du Syndicat.( recevoir les entreprises et trouver la meilleur solution. Absolument pour défendre les intérets, absolument pas pour trouver la meilleure solution puisque cela ne fait pas partie de leur role.
Ils ne peuvent RIEN décider.
Ils ne décident que si l'AG leur a donné un mandat spécifique, donc c'est une exception, pas la régle.
citation: le syndic se positionne en trésorier Hum, il est quand même un peu plus que cela...
Il ne s'agit pas d'tre plus royaliste que le roi, mais d'interpréter correctement les textes, et de ne pas confondre entretien courant, réparation urgente, et entretien / amélioration.
On peut voter un budget de 2000 euros poru le conseil sydnical, mais il faut comprendre ce qu'on vote. Dire qu'on dot voter ca parce que sinon quand quelque chose tombe en panne, on attend un an, c'est méconnaitre le role du syndic. |
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18
Posté - 13 mai 2011 : 16:44:17
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goutelette :
Ce n'est pas la première fois que votre interprétation du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires n'est pas très juste.
Le syndic est un mandataire élu par l'AG. je vous invite à chercher ce que signifie ce terme pour en comprendre son rôle.
Le rôle du syndic et du CS est bien cadré par la loi. L'AG vote un budget de fonctionnement et d'entretien et des travaux. le syndic gère le syndicat ET exécute les décisions de l'AG.
Le rôle du CS est de contrôler les comptes du SDC et la gestion du syndic. Il peut recevoir mandat de 'lAG pour des chpses bien définies, qui ne sont pas des petits travaux de voirie, de peintures, de taille de haies, ..... Il peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC; c'est à dire suivre les contentieux, rencontrer des entreprises pour établir des devis, ....
Le CS n'a pas pour mission de remplacer les entreprises PROFESSIONNELLES et également le syndic.
Autoriser les membres du CS ou autres copropriétaires à faire des travaux d'entretien divers n'est pas une bonne solution. Quid des assurances, des dégats possibles sur les parties communes, des accidents possible, ... l'argument économique ne tient jamais longtemps.
goutellete : citation: A titre indicatif une AG chez nous, revient à 1700 € TTC au Syndicat. Trouvez vous toujours que cette économie s’ appelle « dérive »
Voilà une réponse ridicule, qui n'a aucun sens. Une AG a un prix, une AG est obligatoire chaque année pour adopter les comptes et le budget,...
goutelette : citation: Chacun sait que dans le budget annuel il n’est pas prévu de travaux .Personne ne peux prévoir qu’une pièce maîtresse puisse lâcher dès le lendemain de l’ AG, et ce, pendant plus de 360 jours . (Porte de garage, le désenfumage HS, 10 blocs de secours, moteur de VMC, programmateur d’ arrosage etc..)
Voilà une méconnaissance du role du syndic. On parle d'entretien courant qui est voté dans le budget annuel, et vous parlez trvaux d'urgence. Une panne de chaudière, un arbre qui tombe sur la façade, un dégat des eaux importants, .... c'est de l'imprévu et de l'urgence.
Le syndic n'attendra pas vos 360 jours pour entreprendre toutes les réparations nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. La loi ( à relire goutellette) permet au syndic de commander des travaux sans accord préalable de l'AG de payer une avance (fonds de roulement), MAIS il doit et peut convoquer sans tenir compte du délai légal des 21 jours, une AG qui adoptera le devis présenté, afin que le syndic appelle les fonds pour payer la facture!!!!!!
ribouldingue : le syndic ne paut jamais engager des fonds sans accord de l'AG. Ce passage est obligatoire pour qu'il puisse appeler les fonds.
Pour goutellette, cet AG supplémentaire vous coutera de nouveau 1700 € !!!! Aucune dérive la dedans.
goutellette : citation: Les Conseillers sont les mieux placer pour défendre les intérêt du Syndicat.(
Un peu naive, goutelette !!!!
goutelette citation: Les devis sont négociés par le C/S principalement, ( nous sommes dans ce rôle le client) le syndic se positionne en trésorier et à rôle d’ appuyer notre demande.(
Ce n'est pas le fonctionnement normal d'un syndicat. Le CS peut proposer des devis, comme tout autre copropriétaire. Le syndic n'appuie pas la demande du CS. Il a obligation de porter à l'ODJ des devis concurrents, et tous les devis. le CS n'a pas pouvoir de choisir un devis parmi d'autres, tout comme le syndic !!!! ET l'AG choisira.
goutellette : citation: Le fait que l’AG donne mandat aux membres du C/S, ne veut pas dire que le C/ syndical se substitue au syndic.
Les roles sont définis par la loi, goutellette, et sont totalement différents.
Le CS a un role CONSULTATIF, et de controle des comptes et de la gestion; le syndic GERE la copropriété et rend compte de cette gestion à l'AG. le CS fiat un rapport d'acivité qui est joint à l'ODJ.
Le CS est un organe totalement indépendant, et il doit le rester. Sinon gare aux dérives !!!!
goutelettes : citation: Pour cela il paye un Syndic et bénéficie des services bénévoles des voisins nommés Conseillers pour régler les dysfonctionnements .
Le CS n'est pas au service du SDC, il est un organe de controle. IL n'est pas élu pour régler les disfonctionnements , ET effectuer des trvaux sur las parties communes. (de quels disfonctionnement parlez vous ?). Le CS et son président est le lien entre le syndic et les copropriétaires. 
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Gédehem
Pilier de forums
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19
Posté - 13 mai 2011 : 16:45:37
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Il me semble qu'il ne faut pas se tromper et trimper les copropriétaires : si le CS est un acteur indispensable dans la gestion d'un syndicat, ce n'est certainement pas un agent de sa gestion !
La mission du CS est essentiellement celle d'un "Conseil de surveillance" !
Il surveille et donne son avis sur ce qu'il voit, ce qu'il constate.
Il peut se saisir de toute question qui concerne le syndicat, mais en restant dans le cadre de sa mission : controle et avis (demander un devis c'est donner un avis/information aux copropriétaires/syndic).
Un CS n'est pas non plus le "porte-parole" des copropropriétaires, leur "représentant" !
Le CS c'est "assistance et controle" : pas d'être défenseur ou porte voix !
Contrairement à une fausse idée, un CS n'est pas là pour "défendre les intérets du syndicat" :
- C'est là le rôle de l'AG, qui doit agir et décider dans l'intéret du syndicat, dans l'intéret collectif des copropriétaires.
La défense des intérets, c'est à l'AG de l'assurer.
Dans la mesure où le CS serait parfois un agent de la gestion, en s'occupant par exemple de tels (petits) travaux, le fait sortir du cadre fixé par les textes. On peut y ajouter qu'un CS n'étant pas une "personne" juridiquement parlant, il est irresponsable collectivement pour les actes de gestion qu'il aurait engagé.
Si certains veulent aller dans ce sens, il faut y aller jusqu'au bout sans rester sur des rives branlantes, illicites : il faut adopter la forme "syndicat coopératif", le syndicat étant alors géré par le CScoop sous la responsabilité du pdt syndic.
"Le fait que l’AG donne mandat aux membres du C/S, ne veut pas dire que le C/ syndical se substitue au syndic. "
Dans la mesure où la délégation de pouvoir est conforme à D.art.21, l'acte délégué échappe au syndic. Mais il n'y a pas substitution dans le cadre d'une délégation.
Félix résume l'affaire :
".... je préfère que le CS - qui travaille uniquement pour les intérêts de la copropriété et non pour MAGOUILLER - demande un devis et transmette ce devis avec explications au syndic pour que celui-ci passe commande à l'entreprise XXX ; voire ensuite valider la bonne exécution (même si cette dernière intervention ne rentre pas officiellement dans la mission du CS)"
Que le CS fasse bien son boulot de CS, serait déja une très bonne chose. Est-ce le cas partout ?
Qu'il outrepasse ensuite parfois sa mission, pourquoi pas dans des cas à la marge (ici "validation" de travaux)
Qu'il soit un agent dans la gestion du syndicat, certainement pas.
Si c'est le souhait d'une majorité, il faut changer la forme juridique du syndicat ....
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20
Posté - 13 mai 2011 : 17:02:25
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Goutellette : ET OUI !!!!
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