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Sandrine
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 Posté - 13 mai 2011 : 22:57:08
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Bonjour à tous,
Je viens de vendre un appartement que je louais en meublé (régime microbic) depuis une quinzaine d’années.
J’ai choisi le microbic à l’époque car je n’avais pas beaucoup de charges (crédit terminé, charges de copro faibles …).
Quand l’abattement est passé progressivement de 72% à 71% puis à 50%, je n’ai rien changé persuadée que je ne pourrais trouver mieux comme régime …
Mais aujourd’hui, je suis sur le point d’acheter un autre appartement.
Pendant ma recherche d’appartements, je me suis baladée sur internet, essentiellement sur ce forum, et j’ai découvert le régime « réel simplifié ».
Je me doutais qu’avec ce régime on pouvait déduire/amortir les travaux, charges, intérêts, mobilier … mais je ne me doutais pas une seconde qu’on pouvait déduire les frais de notaire et surtout amortir le bien !
Ca me semble le magique même si j’ai bien compris que la paperasse qui m’attends, la compta à tenir n’a rien de magique …
Aussi, avant de me lancer tête baissée, je voudrais être sûre d’avoir bien compris et j’aurais quelques questions de base.
J’aurais certainement d’autres questions de type « mise en musique de la comptabilité » le moment venu mais pour l’instant, restons sur des questions de base.
1. Question les reports d’une année sur l’autre quand le solde est négatif.
Pour simplifier, prenons les données suivantes (je ne met pas les travaux, mobilier… car ça ne change rien au raisonnement) :
Année 1
Je choisis de déduire intégralement les frais de notaire la 1ère année :
Loyer encaissé : 10 000
Charges : 500
Taxe foncière : 500
Amortissement du bien : 5000
Frais de notaire : 15 000
Cela nous fait un solde de -11 000
Année 2
Il n’y a plus de frais de notaire puisque j’ai tout mis la 1ère année mais je reporte mon solde négatif de l’année 1 :
Loyer encaissé : 10 000
Charges : 500
Taxe foncière : 500
Amortissement du bien : 5000
Report année 1 : - 11 000
Cela nous fait un solde de -7 000
Ca parait basique comme question mais pouvez-vous me confirmer SVP que c’est bien comme cela qu’on reporte un solde négatif l’année d’après ?
2. Achat d’un 2ème appartement
Si je prends l’hypothèse qu’on reporte tel que je l’ai décrit à la 1ère question, j’ai calculé pour ce 1er appartement que mon solde deviendra positif autour de la 7ème année (je ne prends pas de crédit pour cet appartement).
J’envisage d’acheter un 2ème appartement, celui-ci avec un crédit. Je ne peux faire pour le moment de calculs précis mais je sais que forcément je serai négative sur ce 2ème appartement bien plus longtemps.
Aussi, je voudrais savoir si un solde positif sur l’appart 1 peut-être compensé par le solde négatif de l’appart 2 ?
Par exemple, la 8ème année, sur l’appart 1 j’ai un solde de +3500 euros, sur l’appart 2 j’ai un solde de -5000, dois-je considérer que c’est comme si j’étais à -1500 en tout ?
3. Amortissement du bien
J’ai lu à peu près partout qu’on devait enlever 15% pour le terrain mais pour le reste, j’ai suis un peu perdue car d’un site à l’autre on trouve des répartitions différentes entres les composants.
J’ai utilisé dans mes calculs celui indiqué par Ribouldingue (50% sur 40 ans + 20% sur 25 ans + 15% sur 15 ans) mais j’ai lu d’autres variantes qui me paraissent plus avantageuses.
Ailleurs, j’ai lu aussi qu’on pouvait utiliser 3,25% chaque année ( ???).
Si elle existe, y a-t-il une répartition optimale pour amortir le plus rapidement possible ?
4. Taxe professionnelle
J’ai cru comprendre qu’il y avait une taxe professionnelle (elle a peut-être changé de nom) à payer quand on était en LNMP.
Je n’ai jamais payé cette taxe avec le microbic (visiblement, je me suis trompée quelque part). Je suppose qu’avec le réel simplifié, je vais la payer.
Comment se calcule t-elle ? la paye t-on si on est négatif ?
Merci d’avance pour votre aide.
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Posté - 14 mai 2011 : 08:34:32
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citation: Initialement posté par Sandrine
Année 1
Je choisis de déduire intégralement les frais de notaire la 1ère année :
Loyer encaissé : 10 000
Charges : 500
Taxe foncière : 500
Amortissement du bien : 5000
Frais de notaire : 15 000
Cela nous fait un solde de -11 000 C'est le résultat comptable.
Le résultat fiscal nécessite une réintégration des amortissement en excédents, soit grosso-modo 5 000 euros.
Vous avez donc un déficit de - 6 000 euros
Un stock d'ARD de 5 000 euros, ce dernier utilisable ad vitam aeternam
citation: Année 2
Loyer encaissé : 10 000
Charges : 500
Taxe foncière : 500
Amortissement du bien : 5000 A ce niveau vous avez un bénéfice comptable de 10 000 - 5 000 - 1 000 = 4 000 euros.
Votre résultat fiscal est nul par utilisation de 4 000 euros des déficits antérieurs sur les 6 000 possibles
Résultat fiscal NUL
Déficit reportable 2 000
Stock d'ARD 5 000 euros
citation: Report année 1 : - 11 000
Cela nous fait un solde de -7 000
Ca parait basique comme question mais pouvez-vous me confirmer SVP que c’est bien comme cela qu’on reporte un solde négatif l’année d’après ?
Non
citation: Si je prends l’hypothèse qu’on reporte tel que je l’ai décrit à la 1ère question, j’ai calculé pour ce 1er appartement que mon solde deviendra positif autour de la 7ème année (je ne prends pas de crédit pour cet appartement). Grosso-modo votre bénéfice comptable est de 4 000 euros annuel, et a la troisième nnée vous avez 6 000 euros à déduire, donc je ne pense pas qu'avec ces seuls chiffres vous irez jusqu'a 7 ans.
citation: J’envisage d’acheter un 2ème appartement, celui-ci avec un crédit. Je ne peux faire pour le moment de calculs précis mais je sais que forcément je serai négative sur ce 2ème appartement bien plus longtemps.
Aussi, je voudrais savoir si un solde positif sur l’appart 1 peut-être compensé par le solde négatif de l’appart 2 ? La déclaration fiscale se fait sur l'exploitation, pas sur un logement. Exploitation = totu ce qui est sous le meme numéro siret
citation: J’ai lu à peu près partout qu’on devait enlever 15% pour le terrain mais pour le reste, j’ai suis un peu perdue car d’un site à l’autre on trouve des répartitions différentes entres les composants.
J’ai utilisé dans mes calculs celui indiqué par Ribouldingue (50% sur 40 ans + 20% sur 25 ans + 15% sur 15 ans) mais j’ai lu d’autres variantes qui me paraissent plus avantageuses.
Ailleurs, j’ai lu aussi qu’on pouvait utiliser 3,25% chaque année ( ???).
Si elle existe, y a-t-il une répartition optimale pour amortir le plus rapidement possible ? C'est un choix comptable qui peut de toutes facons etre contesté par le fisc.
Il faut faire un hoix et se lancer.
citation: J’ai cru comprendre qu’il y avait une taxe professionnelle (elle a peut-être changé de nom) à payer quand on était en LNMP.
Je n’ai jamais payé cette taxe avec le microbic (visiblement, je me suis trompée quelque part). Je suppose qu’avec le réel simplifié, je vais la payer. Vous n'avez jamais déclaré vote début d'activité par un P0 et vous n'avez surement pas de numéro siret. Bien que ce soit obligatoire, en microbic vous ne risquez semble t'il rien en n'en n'ayant pas. Du coup vous n'êtes pas connu pour la sucesseur de la taxe pro.
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Édité par - ribouldingue le 14 mai 2011 08:38:42 |
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Sandrine
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Posté - 14 mai 2011 : 10:41:40
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Ah merci Roubldingue, suis toute contente d'avoir si vite une réponse.
C'est très clair pour la 1ère question, je comprends maintenant la différence entre ARD et déficit.
Si je comprends bien, les ARD sont liés aux amortissements et je peux les utiliser tant que je veux contrairement au déficit qui lui n'est pas reportable indéfiniment.
citation: Grosso-modo votre bénéfice comptable est de 4 000 euros annuel, et a la troisième nnée vous avez 6 000 euros à déduire, donc je ne pense pas qu'avec ces seuls chiffres vous irez jusqu'a 7 ans.
Vous avez raison, ce n'est pas avec ces seuls chiffres et ce n'est pas exactement les vrais calculs. Pour l'exemple, j'ai arrondi grossièrement et je n'ai pas parlé évoqué les travaux (dans les 7000 euros) et l'achat de meubles/electroménager (3000 euros).
De plus, l'amortissement exact du bien est de 5703 euros (la valeur de l'appartement est de 220 000 euros).
C'est pour ça que dans mes calculs, j'arrive à un solde comptable positif la 7ème année et non avant comme le laisserait croire l'exemple.
citation: La déclaration fiscale se fait sur l'exploitation, pas sur un logement. Exploitation = totu ce qui est sous le meme numéro siret
Ok, donc je peux considérer que "ça s'annule".
citation: Vous n'avez jamais déclaré vote début d'activité par un P0 et vous n'avez surement pas de numéro siret. Bien que ce soit obligatoire, en microbic vous ne risquez semble t'il rien en n'en n'ayant pas. Du coup vous n'êtes pas connu pour la sucesseur de la taxe pro.
En fait, je me suis mal exprimée. Je sais que je ne risque pas grand chose pour l'appart que je viens de vendre. Mais maintenant que j'achète un autre appart et que je compte le déclarer en réel simplifié, je pense que je vais payer cette taxe comme beaucoup d'entre vous sur ce forum.
Comment est-elle calculée ? Est-ce lié à mon résultat ?
Si j'ai un résultat fiscal nul, dois-je la payer ?
Si j'ai un résultat fiscal positif, est-ce un pourcentage de ce résultat ?
Est-ce lié peut-être à la ville d'exploitation( Paris pour mon cas), à mes revenus salariés ... ?
Autres ?
En gros, j'ai besoin de savoir à quoi m'attendre car je n'ai vraiment aucune idée.
J'en profite pour vous posez une question supplémentaire.
Comme je l'ai dit, je compte acheter un 2ème appartement. Dans la mesure du possible, j'aimerai le gérer comme le 1er (réel simplifié) pour pouvoir compenser les résultats entre eux.
Mais le critère absolu pour moi dans l'achat d'un appart, c'est le prix de l'appart (comme bcp je suppose !) et les cas où on peux trouver de bonnes décotes, ce sont les apparts ocupés avec un long bail restant à courir et/ou mal loués (loyer en-dessous du marché).
Dans ce cas, c'est un bail classique vide.
Donc si je gère un appart en meublé réel simplifié et un appart vide classique, y a t-il des problèmes que je n'auras pas vu ?
Je suppose que j'ai le droit de le faire mais y a t-i des "interférences" ? des interdictions ?
Bien évidemment, je suppose qu'il n'y aucune "compensations" entre les 2 puisque les déclarations fiscales n'ont rien à voir.
J'espère avoir été claire dans la formulation de ma question (je n'en suis pas si sûre...).
Merci d'avance pour votre aide. |
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Posté - 14 mai 2011 : 12:26:23
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citation: Initialement posté par Sandrine
Si je comprends bien, les ARD sont liés aux amortissements et je peux les utiliser tant que je veux contrairement au déficit qui lui n'est pas reportable indéfiniment. Oui.
citation: Ok, donc je peux considérer que "ça s'annule".
Dans l'exploitation globale ca se compense, si vous le voulez
citation: En fait, je me suis mal exprimée. Je sais que je ne risque pas grand chose pour l'appart que je viens de vendre. Mais maintenant que j'achète un autre appart et que je compte le déclarer en réel simplifié, je pense que je vais payer cette taxe comme beaucoup d'entre vous sur ce forum.
Oui
citation: Comment est-elle calculée ? Est-ce lié à mon résultat ? Je ne saispas vraiment, c'est assez compliqué, en revanche on paye souvent le simple minimum contributif (de 150 euros à 800 euros je crois selon les communes)
citation: Si j'ai un résultat fiscal nul, dois-je la payer ? Oui
Si j'ai un résultat fiscal positif, est-ce un pourcentage de ce résultat ?
citation: Est-ce lié peut-être à la ville d'exploitation( Paris pour mon cas), à mes revenus salariés ... ? Oui, et non pour les revenus salariés.
Attention aux meublés à Paris, ils ne sont autorisés sans autorisation préfectorale que si c'est le logement principal du locataire.
citation: Dans la mesure du possible, j'aimerai le gérer comme le 1er (réel simplifié) pour pouvoir compenser les résultats entre eux. Vous n'avez pas le choix, si la somme des deux recettes est inférieur au seuil microbic, il faut exercer son option pour etre au réel, inon c'est au réel d'office, et comme on parle d'exploitation, peu importe que vous ayez un ou vingt logements.
citation: Mais le critère absolu pour moi dans l'achat d'un appart, c'est le prix de l'appart (comme bcp je suppose !) et les cas où on peux trouver de bonnes décotes, ce sont les apparts ocupés avec un long bail restant à courir et/ou mal loués (loyer en-dessous du marché).
Dans ce cas, c'est un bail classique vide.
Donc si je gère un appart en meublé réel simplifié et un appart vide classique, y a t-il des problèmes que je n'auras pas vu ? Vous achetez un ensemble de deux logements 200 000 + 20 000 de frais
Ils sont absoluement identiques.
Vous délcarez donc en foncier l'achat d'un logement de 100 000 + 10 000 et en meuble vous ajoutez a votre explitation un nouvel actif de 100 000 et vous prenez en compte une dépense déductible de 10 000 (sauf si vous avez pris l'option d'assimiler les frais a l'actif).
Quatre ans plus tard au depart du locataire en foncier, vous apportrerez a votre activité de meublé un logement de 86 000 euros (l'immobilier a baissé) car c'est la valeur vénale qui importera.
citation: Bien évidemment, je suppose qu'il n'y aucune "compensations" entre les 2 puisque les déclarations fiscales n'ont rien à voir. Aucune |
Édité par - ribouldingue le 14 mai 2011 12:27:42 |
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Sandrine
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Posté - 14 mai 2011 : 22:12:47
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Merci beaucoup pour votre réponse Ribouldingue.
Pour la taxe professionnelle, je vais prendre dans mes calculs le "pire" 800 euros. Si des personnes peuvent me donner des exemples surtout dans Paris, ça pourrait m'éclairer.
Vous achetez un ensemble de deux logements 200 000 + 20 000 de frais
Ils sont absoluement identiques.
citation: Vous délcarez donc en foncier l'achat d'un logement de 100 000 + 10 000 et en meuble vous ajoutez a votre explitation un nouvel actif de 100 000 et vous prenez en compte une dépense déductible de 10 000 (sauf si vous avez pris l'option d'assimiler les frais a l'actif).
Quatre ans plus tard au depart du locataire en foncier, vous apportrerez a votre activité de meublé un logement de 86 000 euros (l'immobilier a baissé) car c'est la valeur vénale qui importera.
Ok, si je comprends bien, tant que mon locataire en foncier est en place, je n'ai aucune incidence sur mes calculs côté meublé. C'est bien ça ? j'insiste sur cette question car la probabilité est assez grande pour que j'achète un appart occupé (en vide) et je meurs de peur que ça me "gâche" tout l'intérêt du meublé.
J'ai lu dans d'autres discussions qu'on ne pouvait pas être sur un appart en microbic et sur un autre au réel simplifié.
Sur 2011, je toucherais des loyers jusqu'en juillet de l'appart que je viens de vendre (qui est déclaré en microbic).
Je devrais toucher des loyers à partir de septembre sur l'appart que je viens d'acheter.
Cela signifie que je ne peux pas être au réel simplifié sur le nouvel appart avant le 01/01/12 ? ou puis-je tout de même démarrer en septembre mon réel simplifié ?
Dernièr point, je reviens sur ce que vous m'avez expliqué sur les déficits/ARD. Ca m'a travaillé cet après-midi ...
J'ai bien compris que ce n'est pas pareil mais dans le fond, ça revient quand même un peu au même. Que ce soit mes calculs initiaux ou les votres, on doit tomber sur la même année où le solde final (résultat fiscal) devient positif, non ?
Je suis désolée de vous poser toutes ces questions de base, je compte utiliser un comptable par la suite mais au préalable, j'ai vraiment envie de faire proprement mes simulations afin de savoir où je vais.
Merci beaucoup.
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Sandrine
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Posté - 14 mai 2011 : 23:32:11
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Rebonsoir,
Je viens de reparcourir le post de Fluo (mise ne musique de la comptabilité) et un horrible doute m'assaille ...
Si j'achète en 2011, loue en microbic de septembre à décembre (dans le cas où je ne peux cumuler sur une même année microbic/réel simplifié) et que je commence à déclarer en réel simplifié qu'à partir de 2012, puis-je déduire les frais de notaire en une fois ou suis-je obligée de les amortir ?
Si je ne peux les déduire en 2012, tout devient moins interessant car je serai positive dès la 1ère année !!!
Si c'est le cas (amortissement obligatoire), puis-je sauver la mise en ne louant qu'à partir de janvier 2012 ? En réflechissant, je suppose que oui sinon tous les acheteurs de fin d'année ne pourrait déduire leurs frais de notaire en une fois.
Mais dans ce cas, je perdrais 4 mois de loyers ...
Pfff... |
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Posté - 15 mai 2011 : 07:29:05
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citation: Pour la taxe professionnelle, je vais prendre dans mes calculs le "pire" 800 euros. Si des personnes peuvent me donner des exemples surtout dans Paris, ça pourrait m'éclairer. Apparament ca tournezrait autour de 500 à 550 euros, mais cela semble dépendre de l'arrondissement
citation: .Ok, si je comprends bien, tant que mon locataire en foncier est en place, je n'ai aucune incidence sur mes calculs côté meublé. Oui puisque ce n'est pas du meublé.
Vous etes comme un vendeur de tomate qui ne prend pas en compte pour son commerce de tomates l'achat du cyclomoteur de son fils pour son BAC...
Rien de plus logique.
citation: je meurs de peur que ça me "gâche" tout l'intérêt du meublé. Si vous mourrez de peur pour si peu, vous allez devoir rescusciter souvent avec les exigences des locataires 
citation: J'ai lu dans d'autres discussions qu'on ne pouvait pas être sur un appart en microbic et sur un autre au réel simplifié. Encore une fois, vous etes considéré pour un meme numéro siret, et normalement vous ne pouvez pas a titre personnel avoir deux siret différents.
Une raison pour un siret différent: Vous achetez le nouvel appartement en indivision avec votre fils, un ami, etc...
En ce cas vous créez un nouveau siret.
citation: Sur 2011, je toucherais des loyers jusqu'en juillet de l'appart que je viens de vendre (qui est déclaré en microbic).
Je devrais toucher des loyers à partir de septembre sur l'appart que je viens d'acheter.
Cela signifie que je ne peux pas être au réel simplifié sur le nouvel appart avant le 01/01/12 ? ou puis-je tout de même démarrer en septembre mon réel simplifié ? La vous me posez une colle, je ne sais pas répondre.
J'aurais tendance a penser que votre exploitatioon en cours se termine en juillet, mais du fait que vous n'avez actuellement pas de siret, vous ne pouvez pas le matérialiser (déclaration de fin d'exploitation). Mais je pense que ca doit se comprendre comme cela.
Je déclarerais en revanche ma nouvelle exploitation en septembre, dans les 15 jours du début d'exploitation, avec une demande de SIRET et un choix au réel immédiatement.
C'est une interprétation, mais je ne peux pas garantir a 100% que cela soit compris comme cela. C'est ce qui me parait logique.
citation: je reviens sur ce que vous m'avez expliqué sur les déficits/ARD. Ca m'a travaillé cet après-midi ... Oui, les ARD sans aspirine, ça passe toujours mal.
citation: J'ai bien compris que ce n'est pas pareil mais dans le fond, ça revient quand même un peu au même. Que ce soit mes calculs initiaux ou les votres, on doit tomber sur la même année où le solde final (résultat fiscal) devient positif, non ? Les ARD sont indifiniment reportables.
Les déficits ne sont reportables que pendant un temps limité (SIX DIX ans)
Sur la 2042C, vous reporterez chaque années vos dix denriers déficits utilisables.
citation: Je suis désolée de vous poser toutes ces questions de base, je compte utiliser un comptable par la suite mais au préalable, j'ai vraiment envie de faire proprement mes simulations afin de savoir où je vais. Vous faites le bon choix, il faut comprendre ce qu'on fait et ne pas faire confiance les yeux fermés. C'est vous qui allez faire les choix qui vous engagent, pas votre comptable.
En ROUGE: Correction tardive d'une erreur et ajout d'une information. |
Édité par - ribouldingue le 15 mai 2011 12:43:30 |
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Sandrine
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Posté - 15 mai 2011 : 11:20:04
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Bonjour Ribouldingue,
Encore une fois, merci pour vos réponses. C'est tellement difficile de trouver des réponses sur internet que je suis vraiment ravie que vous me puissiez m'aider.
Alors, côté taxe pro, je vois à peu près, même si je ne peux savoir le montant exact d'avance. Au cas des lecteurs ayant un bien sur Paris passerait par là , le mien est dans le 11ème arrdt.
Je ne vous ai pas posé la question mais je suppose que je pourrais déduire cette taxt pro exactement comme la taxe foncière, c'est bien cela ?
Pour la question de savoir si je peux cumuler une même année du microbic et du réel simplifié, vous ne savez pas. Pas grave, je vais fouiner pour trouver la réponse.
Mais ce qui m'embête le plus, c'est la question que j'ai posé hier soir dans un 2ème message.
Si on prend l'hypothèse que je suis obligée de déclarer en microbic les 4 1ers mois d'activité de mon nouvel appart (septembre à décembre 2011) et que je ne commence le réel simplifié que sur 2012, pourrais-je déduire les frais de notaire en une fois ?
J'ai lu sur le post de Fluo qu'il ne pouvait pas le faire mais dans son cas, il y avait plus d'écart entre la date d'achat et la date d'exploitation.
Si vous me répondez que je suis obligée de les amortir (ce que je ne veux pas du tout car sinon je suis positive dès la 1ère année), pourrais-je m'en sortir en ne commencant à louer qu'en janvier 2012 ( a priori oui, sinon aucun acheteur de fin d'année ne pourrait déduire les FDN en une fois) ?
Cette solution me ferait perdre 3-4 mois de loyer ... à voir dans Excel ce que ça donne ...
Merci beaucoup et très bon dimanche à tous.
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 Posté - 15 mai 2011 : 11:52:28
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citation: pourrais-je déduire les frais de notaire en une fois ?
Oui, si les impots s'aligne a mon interprétation qu'il s'agit avec un nouveau SIRET d'une nouvelel exploitation, pour laquelle vous aurez chosi l'option de la déduxction immédiate.
Non dans le cas contraire puisqu'ils sont dépensés en 2011, année ou vosu êtes en microbic donc sans aucune déduction possible.
Même si vous commencez l'exploitation en 2012, dans ce second cas, je doute. |
Édité par - ribouldingue le 15 mai 2011 12:45:42 |
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Sandrine
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Posté - 16 mai 2011 : 00:20:48
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Arf... c'est pas simple !
Vos réponses me font me poser d'autres questions (vous le dites si je suis saoulante hein).
Qu'est-ce exactement que le "début d'exploitation", est-ce la date où on achète un appart même s'il n' y pas encore de locataire dedans ? est-ce la date où le 1er locataire arrive ? autre ?
En gros, je voudrais savoir quand je dois déclarer mon début d'exploitation sachant que je vais signer fin juillet, qu'il y aura des travaux un bon mois et que j'aurais des locataires vers septembre/octobre.
Vous avez l'air sûr de vous quand vous me dites que je ne pourrais pas déduire en une fois les frais de notaires si je les paye en 2011 et que j'ai un début d'exploitation en 2012. Soit.
Mais si une personne achète dans l'après-midi du 31/12 un appart, elle n'a pas le temps matériel d'aller déclarer que c'est son jour de début d'exploitation (ça ferme tôt les impots surtout le 31/12). Dans ce cas, cela signifie qu'elle ne pourra déduire ses frais de notaire en une fois ?
Si je reviens à mon cas et que votre interprétation est OK (je déclare au réel en 2011 le nouvel appart tout en ayant la même année du microbic sur l'appart vendu), j'entrevois un risque de me faire allumer pour ne pas avoir payée la taxe professionnelle sur l'ancien appart .
J'ai lu un post (que je n'arrive pas à retrouver) où une personne racontait qu'elle était passait du microbic au réél (pour un même bien dans son cas). Elle ne payait pas la taxe pro quand elle était en microbic et hop... gros rattrapage, on lui a demandé de payer 5 années de taxes pro, je crois que ça faisait dans les 2500 euros. Ouch... ça me ferait mal au coeur ...
Pensez-vous que je vais subir le même sort ou que j'ai une chance d'y échapper du fait que ce soit 2 biens différents ?
Ca me gêne un peu de vous bombarder de questions ... sans que j'apporte en retour.
Si par hasard (on ne sait jamais...), vous vous interessez au viager, je connais un peu, même un peu plus pour l'avoir étudié sous toutes les coutures avant de me lancer.
Très bonne soirée. |
Édité par - Sandrine le 16 mai 2011 00:23:05 |
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Posté - 16 mai 2011 : 07:24:31
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Le début d'activité est le jour ou l'exploitant commence a obtenir des revenus de ses investissements.Le fisc demande a ce qu'on le délcare a quinze jours pres.
La date exacte n'est réellement importante que si voous voulez devenir LMP, auquel cas le por-rata temporis fait que vous avez intéret a ne pas ajouter des jours vides dans votre calcul.
citation: Vous avez l'air sûr de vous quand vous me dites que je ne pourrais pas déduire en une fois les frais de notaires si je les paye en 2011 et que j'ai un début d'exploitation en 2012. Soit.
Mais si une personne achète dans l'après-midi du 31/12 un appart, elle n'a pas le temps matériel d'aller déclarer que c'est son jour de début d'exploitation (ça ferme tôt les impots surtout le 31/12). Dans ce cas, cela signifie qu'elle ne pourra déduire ses frais de notaire en une fois ?
Je ne connais personne qui n'attendrait pas deux jours sachant l'enjeu....
Pour l'autre partie de la question, pendant longtemsp ca dépendait des centre des impots auxquels on avait a faire, certains permettant, d'autre ne paermettant pas, a ce que j'ai lu dans divers livres.
C'est pour cela que je ne sais pas réellement répondre a la question, n'ayant pas retrouvé d'interprétation officielle.
Pour la taxe pro, il y a toujours un risque. Je ne savais pas qu'on pouvait faire un rappel sur cinq ans. |
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Sandrine
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Posté - 16 mai 2011 : 21:24:05
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Bonsoir Ribouldingue,
C'est vrai que mon exemple d'un achat un 31/12 n'est pas vraiment bon. Je reconnais que ça serait vraiment stupide de le faire.
Je vais contacter les impôts pour leur poser la question en esperant qu'ils sachent me répondre.
Soit c'est possible et tant mieux pour moi.
Sinon, si je ne peux déduire les FDN la 1ère année, ce n'est pas non plus la fin du monde car j'ai refait des calculs.
Je compte acheter un 2ème appart d'ici quelques mois et cette fois-ci, je prendrais un crédit pour 70% de l'achat.
Les intérêts vont me mettre en déficit sur plusieurs années. Vous m'avez dit que je pouvais "cumuler" (ça ne doit pas être le bon terme mais vous voyez ce que je veux dire) les 2 apparts.
Le deficit de l'appart n°2 va compenser le bénéfice de l'appart 1 pendant 7-8 ans et ensuite les ARD prendront le relai pour que je sois toujours négative jusqu'à la 15ème année (durée envisagée pour le crédit).
Et pour la 1ère année (appart 1 pendant 4 mois), même si je ne peux pas déduire les FDN, l'achat de meubles/équipements devraient suffire à ne pas être positive.
Une tite dernière question pour la route, pourquoi êtes-vous nombreux sur le forum à amortir les frais de notaire (en perdant 15%), est-ce uniquement parce votre date d'exploitation a eu lieu l'année civile suivant l'achat ou y a t-il une autre raison que je ne soupçonne pas ?
Et la der des der, y a t-il un désavantage à démarrer une exploitation en fin d'année ?
Très bonne soirée. |
Édité par - Sandrine le 16 mai 2011 21:28:38 |
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Posté - 18 mai 2011 : 07:23:56
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Pour ma part j'aimis les frais d'achat en amortissement parce que la première année j'étais LMnP et les suivntes LMP. Mon déificit en tant que LMnP, je le traine de pusi des années mais je ne pourrias jamais m'en servir.
La seule facon de pouvoir utiliser les frais d'acquisition était donc de les assimiler au cout de l'actif. Ainsi, chaque année, j'en amortis encore un morceau.
Les dex inconvénients: J'en perds 15%, la part relative au terrain
En cas de nouvel achat, je serais contraint de faire de même.
citation: Je vais contacter les impôts pour leur poser la question en esperant qu'ils sachent me répondre.
Faites un courrier RAR enposant la question, ils sernt obligé de vous faire une réponse officielle qui les engage, et circonstanciée. |
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Sandrine
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Posté - 18 mai 2011 : 21:33:40
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OK c'est très clair.
Merci beaucoup pour toutes vos réponses.
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gregor
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Posté - 19 mai 2011 : 00:07:16
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Sandrine citation: Pour la question de savoir si je peux cumuler une même année du microbic et du réel simplifié, vous ne savez pas. Pas grave, je vais fouiner pour trouver la réponse.
Pas de cumul possible, vous devez choisir un régime fiscal identique pour tous vos revenus BIC. |
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Sandrine
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Posté - 19 mai 2011 : 22:30:31
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citation: Initialement posté par gregorSandrine citation: Pour la question de savoir si je peux cumuler une même année du microbic et du réel simplifié, vous ne savez pas. Pas grave, je vais fouiner pour trouver la réponse.
Pas de cumul possible, vous devez choisir un régime fiscal identique pour tous vos revenus BIC.
Bonsoir,
En fait, mon cas un peu spécial.
Je vends un appart en juillet que j'ai toujours déclaré en microbic. J'achète un autre appart en aout que je souhaite déclarer en réel.
Même si effectivement, on ne peut pas gérer 2 biens en parallèle selon les 2 régimes, là c'est différent.
Selon Ribouldingue, ça pourait être acceptée (à voir avec mon centre des impôts) dans le sens où je termine ma 1ère exploitation en juillet et j'en commence une nouvelle ensuite.
Ca me parait quand même justifiable dans le sens où si je suis obligée de déclarer en microbic le 2ème appart sur 2011 puis au réel ensuite, je perds 15% de mes frais de notaire (je serais obliger de les amortir puisqu'ils ont été payé en 2011).
De plus, Ribouldingue rajoute que je serais obligée de garder cette option (amortissement des frais de notaire) pour d'autres achats ultérieurs).
Donc ça serait très pénalisant si les impôts refusaient. |
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Posté - 20 mai 2011 : 07:10:21
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Euh, oui, sauf que ce n'est pas un 'argument', surtout vis a vis du fisc
Vous ne pouvez pas leur dire que vous estimez avoir le droit a etre au réel sur votre nouvelle exploitation parce que sinon ce serait trop pénalisant pour vous.
Vous leur dites (mais je vous ai suggéré un rescrit fiscal, cad de poser la question par écrit dans le but d'obtenir une réponse érite) que votre nouvelle exploitation est différente de la précédente. PAR CONSEQUENT en particulier, vos choix fiscaux PEUVENT etre différent, et VOUS CHOISISSEZ donc qu'ils soient différents.
Notez que cela n'impacte pas la réponse de Yarol que je partage a 100%.
Il n'est pas question d'exploiter certains logements au titre du régime micro, et d'autres au régime réel simplifié.
Votre schéma est différent:
Logement 1 exploité au micro.
Vous arretez l'exploitation le xx juillet par exemple.
En aout, vous achetez un nouveau bien Logement 2, vous commencez une NOUVELLE exploitation.
Vous faites pour celle la choix du réel.
Pour tout contribuable, cela va a mon avis de soi, MAIS dans votre cas précis, le risque est que votre première exploitation n'ayant jamais été déclarée, donc il est physiquement impossible pour vous de faire une déclaration de fin d'exploitation (radiation du siret) , qui aurait été une preuve indubitable.
Votre cas n'est donc pas spécial, c'est l'omission de déclaration de l'exploitation en cours qui pose un porblème.
Attention quand même a ce que votre marge juillet-aout est tres faible, et que si vous vous loupez, et qu'il y a ne serait-ce qu'un seul jour de commun, tout le raisonnement s'écroule. Il serait sain de prendre une marge plus importante. |
Édité par - ribouldingue le 20 mai 2011 07:15:03 |
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gregor
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Posté - 21 mai 2011 : 12:22:06
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Sandrine citation: Même si effectivement, on ne peut pas gérer 2 biens en parallèle selon les 2 régimes, là c'est différent.
Selon Ribouldingue, ça pourait être acceptée (à voir avec mon centre des impôts) dans le sens où je termine ma 1ère exploitation en juillet et j'en commence une nouvelle ensuite.
Non , vous ne commencez pas une nouvelle exploitation, vous continuez votre activité loueur de meublé et vous devez conserver le même régime pour une même année et ceci même si vous aviez omis de vous faire immatriculer.
On ne devient pas nouvel exploitant à chaque achat.
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Édité par - gregor le 21 mai 2011 12:26:26 |
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Posté - 21 mai 2011 : 13:04:20
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Gregor,
dans l'exposé de Sandrine il y a un 'trou' qui suit la vente et qui précède le nouvel achat.
Normalement elle aurait du etre inscrite avec un SIRET. A la vente du premier bien, elle devrait envoyer une déclaration de fin d'activité.
Elle rachète ensuite, et doit donc faire une déclaration d'activité pour sa reprise d'activité.
Il s'agit (du point de vue des entreprises) de deux entreprise différentes.
En revanche, si il n'y a aucun trou, je vous suis. |
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gregor
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Posté - 21 mai 2011 : 14:36:03
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Gregor,
dans l'exposé de Sandrine il y a un 'trou' qui suit la vente et qui précède le nouvel achat.
Normalement elle aurait du etre inscrite avec un SIRET. A la vente du premier bien, elle devrait envoyer une déclaration de fin d'activité.
Elle rachète ensuite, et doit donc faire une déclaration d'activité pour sa reprise d'activité.
Il s'agit (du point de vue des entreprises) de deux entreprise différentes.
En revanche, si il n'y a aucun trou, je vous suis.
Il n'y a pas de déclaration de fin d'activité à effectuer lors d'une vente sauf si on décide de ne plus exercer.
Le siret reste toujours actif si on ne fait pas de demande de radiation.
Vous imaginez le nombre de déclarations de fin d'activité si un bailleur multi propriétaire devait faire cette démarche à chaque changement de logement.
Le fait de ne pas s'être déclaré est tout au plus régularisable mais n'entraine pas de nouvelle activité.
Il ne faut pas confondre l'exploitant qui est une personne avec les éléments de l'exploitation qui peuvent être multiples. C'est l'exploitant qui est immatriculé et non pas le logement
Ce n'est pas le logement qui est au micro bic mais le contribuable. |
Édité par - gregor le 21 mai 2011 14:49:42 |
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Posté - 21 mai 2011 : 16:32:58
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Je n'ai pas dit que le vendeur DEVAIT faire une déclaration de fin d'activité, et je n'en fais évidemment pas. La cession d'activité n'est en efet pas liée a la vente d'un bien.
J'ai dit qu'il POUVAIT dans une condition précise et dans cette condition la seulement.
Il ne s'agit de la faire lors d'une vente, il s'agit de la faire lors de l'arret de toute activité. Ca n'implique d'ailleurs pas de vente, ca peut etre lors du passage d'une location en meublé a la location en foncier nu.
Mais il est évident qu'apres la fin d'activité, il ne doit plus y avoir d'activité.
citation: Il ne faut pas confondre l'exploitant qui est une personne avec les éléments de l'exploitation qui peuvent être multiples. C'est l'exploitant qui est immatriculé et non pas le logement
Ce n'est pas le logement qui est au micro bic mais le contribuable. Oui,mais ce n'est pas du tout ce dont je parle.
Imaginez que Sandrine ait 5 immeubles, qu'elle exploite en meublé avec un SIRET. Elle les vends TOUS le 2 janvier. A partir du 3 elle n'a plus aucune activité de location en meublé. Elle arrete son activité avec une déclaration de fin d'activité, normalement obligatoire.
Le but en est d'informer les services fiscaux, et aussi ceux de la taxe successeur de la taxe pro, l'INSEE, et ausssi le RSI au cas ou elle paye des charges sociales; Il n'y a pas de raison de payer des charges sociales sur uen activt arretée ni de payer la CFE.
En ce sens, la déclaration de cessation d'activité est non pas une POSSIBILITE, mais une NECESSITE.
https://www.cfe-metiers.com/HTM/13905a01.pdf
Le 15 décembre, elle a achète un nouveau logement et fait une déclaration d'activité. Elle obtient FORCEMENT un nouveau siret. A la limite, pour en être certaine, elle n'a qu'a déclarer dans une commune différente, pa exempel celle ou elel déclare ses impots, différente de celle ou se trouvaient ses batiments précédents.
Je vous dirait en retour qu'il ne faut pas confondre l'activité fiscale de loueur en meublé, qui est supposée faite du premier janvier au 31 décembre, et qui par exemple pour le LMP est calculée au pro-rata temporis sur cette durée, sur toute son activité, et l'activité entrepreneuriale de loueur en meublé, qui existe depuis le début d'activité jusuq'a la fin d'activité.
Il est clair que si Sandrine possède un batiment A qu'elle vend le 2 juillet après avoir arreté les opérations de location le 2 janvier, et qu'elle a acheté un batiment B le 1 er juillet avec lequel elle fait du meublé, a partir du 15 aout ou meme du 15 décembre, il s'agit d'une seule et même activité en revanche.
citation: Le siret reste toujours actif si on ne fait pas de demande de radiation.
Tout a fait exact, et je pense que c'est le problèem majeur qui existe dans son cas, car il y a un grosse difficuté technique a déclarer une fin d'acitivité sans reél SIRET, et que étant en infraction, elle est en impossibilité de fermer son SIRET.
La seule facon que je vois de faire dans le cas de Sandrine, c'est donc de poser formellement la question au SIE (Service des impots des entreprises)
Notez encore que si vous avez deux biens en location meublée dans deux communes différentes, vous feriez bien, si toutefois vous les avez correctement déclarés par la PO initiale (déclaration de l'établissement principal) puis des déclarations d'établissements secondaires normalement obligatoires, de déclarer la cessation d'activité de votre établissement lors de la vente, éventuellement le transfert de votre établissement principal a un autre endroit si c'est celui-la que vous avez vendu, précisément pour ne pas payer la taxe pro a l'endroit qui a été vendu....
Donc ce n'est pas quelque chose qu'il faut négliger.
citation: C'est l'exploitant qui est immatriculé et non pas le logement
Ce n'est pas rigoureusement exact, bien que correct grosso modo.
Si l'exploitant exploite plusieurs biens dans la même commune, OK.
Si il exploite des biens aditionnels dans des communes différentes, il DOIT les déclarer en établissements secondaires, et va obtenir pour cela des SIRET additionnels, certes déclinés depuis le premier (Racine commune, les cinq derniers chiffres divergent).
Il dépose une seule déclaration 2031-2033 sur le premier siret, qui est le siret de son établissement principal.
Il paye PLUSIEURS CFE normalement, un par commune. |
Édité par - ribouldingue le 21 mai 2011 16:51:55 |
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| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
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