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Chamo
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 Posté - 17 mai 2011 : 18:15:54
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Bonjour,
Je me rapproche du forum car je sollicite des conseils concernant mon problème.
en quelques mots: propriétaire d'une maison dans un lotissement récent (moins de 10 ans) sans ASL et retrocession mairie pas encore intervenue. Ai actuellement en projet d'installer une pergola bioclimatique sur toute la terrasse. Je viens de déposer une DP en mairie. En l'absence de Réglement de lotissement, l'instruction se portera sur le POS existant et pas de restrictions particulières.
Cependant, il existe un cahier des charges du lotissement avec un article traitant de l'aspect exterieur et qui n'autorise pour les constructions que les tuiles en couverture..Je pense qu'avec mes lames orientables je ne respecterai pas cet article. Si je mene à bien ce projet, je comprends que je m'expose en théorie à toute action en démolition pour non respect du CdC du lotissement devant le TGI par n'importe quel coloti. Pas génial comme concept surtout que le projet est onéreux et que l'on ne peut anticiper les futures relations entre voisins...
Ma question est la suivante: en l'absence de Réglement de lotissement, la présence d'une telle clause dans le cahier des charges vous semble-t-elle licite ? Puis-je la faire annuler ?
Merci d'avance pour tous les bons conseils que vous pourriez m'apportez.
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 Posté - 17 mai 2011 : 18:21:46
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la clause est -malheureusement- parfaitement licite.
pour modifier le CdC, il faut un accord unanime des colotis sauf si les CdC lui même en dispose autrement.
prenez votre baton de pèlerin pour aller convaincre vos voisins ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Chamo
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 2
Posté - 17 mai 2011 : 18:30:26
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merci pour les commentaires.
d'après moi il faudrait aussi obtenir l'accord (ou la non opposition) du lotisseur non ?? et donc mes voisins et moi ne maitriserions pas tout !!!
vous confirmez ? |
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Posté - 17 mai 2011 : 18:48:39
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le lotisseur est-il encore propriétaire de lots ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Chamo
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Posté - 18 mai 2011 : 09:19:46
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Bonjour Emmanuel,
Le lotisseur doit encore être effectivement propriétaire de 2 ou 3 lots mais je pensais en fait aux dispositions de l'art. L442-10 CU...qui ne propose pas l'unanimité mais 3/4 ou 2/3..Nous pouvions nous passer de l'accord du lotisseur propriétaire de lots...
Cependant, et dans la mesure où le lotissement n'est pas achevé (mais que signifie cette notion car en tout état de cause certains terrains ou lots restent à bâtir), une modification ne peut intervenir qu'en l'absence d'opposition du lotisseur non ? C'est encore un droit de veto déguisé ...
En parcourant le CU, j'ai également lu l'art suivant (L442-11) ..ma commune est effectivement sur le point d'approuver ou d'adopter un PLU ...Nous pourrions donc envisager de demander à la municipalité d'utiliser cet article pour modifier le cahier des charges ???
Qu'en pensez vous ?
Par contre, je ne sais pas si le fait qu'il n'y ait pas eu d'observations écrites en ce sens lors de l'enquête publique ait une importance ou pas dans le cadre de cette procédure...??
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Chamo
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Posté - 18 mai 2011 : 09:22:22
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Je précise juste qu'aucune mention spécifique relative à la procédure de modification n'est présente dans mon cahier des charges...
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Posté - 18 mai 2011 : 09:42:41
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pour modifier le règlement, la commune peut agir par une procédure particulière... mais les CdC ne sont plus des documents approuvés par l'autorité administrative... elle ne peut donc plus intervenir pour les modifier.
c'est en tout cas la position actuelle de la doctrine, position que je regrette vivement et au retournement de laquelle j'oeuvre ardemment avec d'autres. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 mai 2011 09:43:52 |
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Chamo
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Posté - 18 mai 2011 : 10:14:15
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Si je vous lis correctement Emmanuel, le dispositif L442-11 ne s'appliquerait qu'en cas de "réglement et/ou cahier des charges" anciens cad ceux qui à une époque (avant 1977 de mémoire) étaient approuvés par l'autorité administrative ?
Il n'y a aucune mention de cas spécifique dans le texte pourtant
Il n'y aurait pas d'autre choix que d'agir en révision du CdC mais en l'absence d'ASL et en présence du droit de veto du lotisseur l'issue est plus qu'incertaine ...
C'est une situation inique pour des gens qui deviennent propriétaires d'une maison...dire qu'ils ne peuvent pas poser de pergola, ni de veranda ni quoi que ce soit sans risquer une procédure au civil en démolition pour non respect du CdC alors qu'au niveau urbanisme tout est ok ?
Je suis pratiquement le seul "avisé" au niveau juridique au sein du lotissement...j'hésite donc à faire prendre conscience à mes voisins de la présence de cette véritable bombe à retardement ???
Surtout qu'en plus, les abris de jardin sont interdits par le CdC et que bien entendu bon nombre de mes voisins (mais pas moi pour l'instant) en ont installé un !!! je mesure l'impact de la diffusion d'une telle information auprès de mes voisins ...dire que n'importe quel coloti, un jour de colère ou autre, pourra demander à tout moment et sans réél intérêt (sous réserve d'une éventuelle prescription de 5 ans maintenant je crois) la démolition d'un abri de jardin ou de toute autre construction non conforme....
Quelq'un a t-il eu une expérience similaire..? comment avez-vous réagi ?
merci d'avance... |
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Posté - 18 mai 2011 : 12:34:46
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Un court et beau résume ce fil!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Chamo
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Posté - 18 mai 2011 : 12:52:24
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bonjour Jean-Michel,
a vrai dire, ne manque t-il pas un ou plusieurs mots dans votre post ?? |
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popolus
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10
Posté - 18 mai 2011 : 12:55:07
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Oui, sauf qu'il me semble que la prescription est de 30 ans et non de 5 ans. |
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11
Posté - 18 mai 2011 : 12:57:32
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Chamo, JMLugh... oeuvre avec moi ! (et d'autres plus influents, heureusement !) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Chamo
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12
Posté - 18 mai 2011 : 15:59:19
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citation: Oui, sauf qu'il me semble que la prescription est de 30 ans et non de 5 ans.
Distinction doit être faite, pour le CdC, entre la prescirption 30 ans pour les servitudes (art. 2227 C.Civ) et prescriptions 5 ans pour les obligations personnelles (art. 2224 C.Civ) ...A mon sens ici présence prescription 5 ans non ??? |
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13
Posté - 18 mai 2011 : 16:24:16
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non, violation du CdC = violation d'un droit réel immobilier : 30 ans. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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popolus
Contributeur actif
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Posté - 18 mai 2011 : 16:53:33
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Voici deux extraits du jurisclasseur:
**modération**
correction balises image |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 mai 2011 17:09:16 |
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Chamo
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15
Posté - 18 mai 2011 : 17:09:44
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merci.
Vous estimez donc que la violation d'une clause portant sur soit l'aspect exterieur des constructions soit sur l'interdiction des abris de jardin (clauses prévues dans mon CdC) est reliée à une prescription trentenaire car la clause présente un caractère de servitude ?
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16
Posté - 18 mai 2011 : 17:13:49
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oui, c'est certain. |
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Emmanuel Wormser
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Chamo
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17
Posté - 18 mai 2011 : 17:28:53
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Merci à tous pour votre contribution et ces éclaircissements.
C'est allucinant qu'en 2011, et malgré plusieurs réformes, on puisse encore laissé des personnes habitants le lotissement dans cette insécurité "perpetuelle"...
Je doute que les notaires conseillent leurs clients lors des ventes de lots et/ou de maisons situées dans un lotissement alors même que ce document est annéxé ou au pire mentioné dans l'acte de vente.
J'ai expressement demandé à la mairie de mon village de prendre position sur cette situation et d'oeuvrer à la modification de ce CdC en prenant contact avec le lotisseur et l'architecte conseil..
Je ne suis pas sur (en tout cas j'ose croire) que la municipalité n'avait pas connaissance de tous ces effets du CdC lorsqu'elle a donné les autorisations administratives permettant la création du lotissement.
Wait & see comme on dit...
Un cas de conscience pèse donc sur moi s'agissant d'affranchir ou pas tous les colotis de cette situation....En ce qui concerne mon beau projet de pergola...je dois me résigner à l'abandonner ou à le différer...
A bientôt
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azpil
Contributeur débutant
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Posté - 11 sept. 2011 : 11:32:06
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Bonjour,
Je lis avec un vif intérêt votre discussion car nous sommes dans une situation inverse à laquelle vous ne pensez pas semble t'il.
Celle de celui qui achète une maison ou un terrain justement car le cahier des charges permet ou interdit. En clair , le cahier des charges fait "partie du jeu". Soudain, un voisin décide de construire 2 maisons supplémentaires sur sa parcelle alors que le cahier des charges stipule qu'une seule habitation de type chalet par lot est possible…
Une des deux surplombant notre jardin, sinon ce n'est pas drôle.
Se pose deux questions pour nous :
je croyais qu'il fallait la création d'un lotissement dès que le nombre de maisons était supérieur à deux. Cela est vrai pour une division foncière mais on peut théoriquement batir autant de maisons que l'on veut sur sa parcelle en respectant le P.L.U, c'est exact ?
qu'en est il de la jurisprudence pour ce type de non respect du cdc ( antérieur à 1977 bien sur).
Merci pour votre aide.
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Posté - 11 sept. 2011 : 17:44:14
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administrativement, s'il n'y a pas de division en jouissance ou en propriété, inutile de passer par la procédure de lotissement.
civilement, le non respect du CdC -que ne sanctionne pas le permis de construire- peut faire l'objet d'une action en réparation pendant 30 ans...
(voir affaire époux Baron à Arcachon...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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azpil
Contributeur débutant
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Posté - 11 sept. 2011 : 20:14:22
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Merci pour votre réponse,
Ce cas semble bien connu en effet ! Il semble que la jurisprudence ne permette jamais le non respect d'un cdc. Bien sur le prochain jugement peut changer la jurisprudence mais savez vous ou savez vous comment savoir si la jurisprudence est vraiment toujours, pour le moment, Ã faire respecter le cdc ?.
Le cas présent est étonnant car le propiètaire a achete deux lots du lotissement et a bati sa maison sur la limite séparative des deux lots. Il souhaite donc construire deux maisons de plus.
Chaque parcelle a des zones de non aedificandi, le long des parcelles. La maison construite à cheval sur les deux parcelles ne respecte pas les zones de non aédificandi mais d'un autre coté, le propriétaire de la maison possède les deux parcelles.
En fait on veut éviter d'intenter un recours, ma question est ; pensez vous que la construction à cheval respecte le cdc ou peut on considerer que ne respectant pas les zones de non aedificandi , quand bien meme ils sont proprietaires des deux parcelles, il s'agit d'un non respect la aussi du cdc? |
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