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viso05
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 Posté - 26 mai 2011 : 08:06:03
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Je suis président ASL 14 lot nous avons acte pour faire passer des terrains qui demandaient une servitude de passage chacun a différent endroit de notre lotissement. Ceci sous conditions financières et participations aux charges d'entretien.
"Ce droit de passage ne conférera pas à son titulaire la qualité de membre de l’Association Syndicale Libre du Lotissement
En revanche, il devra participer aux charges d’entretien dans les proportions suivantes : clé de répartition
Les bénéficiaires du droit de passage s’engagent à respecter les servitudes comprises dans le règlement du lotissement et le règlement lui-même dans son intégralité, même dans le cas d’une évolution ultérieure décidée par les colotis."
Hors nous avons décidé de refaire la route en partie car elle est abîmée et ceux-ci refusent sous prétexte que l'on a une trésorerie (argent économisé chaque année et prix de la servitude aussi) et qu'ils ont payé en partie avec l'argent de la servitude.
1° Je voudrais connaître vos avis là -dessus
2° Ils ont demandé un protocole d'accord pour qu'il soit avec nous (le notaire nous a dit clairement qu'il ne pouvait pas êtres inclus dans le lotissement) en fait il voudrait qu'on prenne sur notre trésorerie et après ils participeraient aux frais
Votre avis lĂ -dessus aussi SVP
3° J'envisage de faire une réunion informelle où ils seraient là pour défendre leur cause et après on ferait une AG extraordinaire pour voter et voir ce qui se dégage de cela.
Votre avis lĂ aussi SVP
Merci à tous ceux qui me répondront
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CHRI64
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Posté - 27 mai 2011 : 09:20:26
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"réunion informelle où ils seraient là pour défendre leur cause"
Excellente idée. Rien de telle que la concertation pour régler un problème.
Sur le fond, compte tenu de l'accord signé = Paiement des charges pour utiliser la voirie et raccorder les eaux, quel avantage supplémentaire ce propriétaire pense-t-il retirer d'une ( quasi impossible) appartenance complète à l'ASL ? Si ce n'est le droit de vote aux AG ?
Par ailleurs l'origine de votre trésorerie n'a bien sûr aucun rapport avec l'obligation de paiement. Comme si la défunte vignette avait vraiment servi à assister les personnes âgées ! |
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Posté - 28 mai 2011 : 10:02:52
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citation: En revanche, il devra participer aux charges d’entretien dans les proportions suivantes : clé de répartition
Oui, pas de pb !
citation: Les bénéficiaires du droit de passage s’engagent à respecter les servitudes comprises dans le règlement du lotissement et le règlement lui-même dans son intégralité, même dans le cas d’une évolution ultérieure décidée par les colotis."
Non: un règlement de lotissement ne peut concerner des tiers au lotissement
citation: (le notaire nous a dit clairement qu'il ne pouvait pas ĂŞtres inclus dans le lotissement)
Evident !
L'on suppose que l'ASL est bien propriétaire des voies ou espaces communs où la servitude sera concédée et que les majorités prévues par les statuts sont atteintes pour en décider
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 28 mai 2011 12:57:31 |
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viso05
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 Posté - 30 mai 2011 : 17:22:30
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pour mr jean michel lugherini;
nous sommes bien proprietaire des voies et espaces communs.
cela a été voté en AG pour la servitude et passage chez le notaire
ce qu ils veulent c'est un protocole d'accord et profiter de notre trésorerie sous pretexte qu'il en on payer une partie avec la montant de leur servitude
j'attends leur courrier et je me renseignerai chez le notaire sur tout cela avant de faire une réunion. |
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Posté - 30 mai 2011 : 17:27:41
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viso05
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Posté - 01 juin 2011 : 18:05:23
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a l unanimité totale pas de contre ou abstention |
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Posté - 01 juin 2011 : 20:59:00
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hes
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Posté - 04 juin 2011 : 12:34:20
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Bonjour
Si le titre de propriété des bénéficiaires du droit de passage
contient les mentions que vous avez indiquées, les bénéficiaires du droit
de passage doivent respecter les dispositions du cahier des charges
( ils ne sont pas tiers, ils ont signé cet engagement)
ils doivent payer leur part sans faire d'histoire.
HES |
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Posté - 04 juin 2011 : 16:47:17
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Bonjour hes
Notre interlocuteur faisait êtat du règlement du lotissement !
On ne sait s il sous entendait "cahier des charges". |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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viso05
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Posté - 09 juin 2011 : 16:46:36
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pour jean michel lugherini et Hess:
cela est dans l'acte notarié signé par eux .
Les bénéficiaires du droit de passage s’engagent à respecter les servitudes comprises dans le règlement du lotissement et le règlement lui-même dans son intégralité, même dans le cas d’une évolution ultérieure décidée par les colotis.
concernant votre question piege: on a prévu dans les statuts plusieurs cas Majorité simple - Majorité Absolue et unanimité
Si quelqu'un c'était abstenu ou refus on aurait discuté cela fait 3 servitude de passage qui ont été crée et toujours unanimité..
je sais il y a des mauvais coucheurs!!!
j'attends leur courrier récapitulatif de leur doléance et apres je vois le notaire pour la question légale de la chose. |
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Posté - 09 juin 2011 : 18:14:48
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Un règlement fixe des règles d' urbanisme!
Je ne vois pas en quoi elles intressent quelqu'un qui n y est pas assujetti !
Bravo pour vos statuts |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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viso05
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Posté - 23 sept. 2011 : 07:36:50
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je reprends mon post car j'ai eu une reunion et les lots rattachés ne veulent pas payer sous pretexte que ce n'est pas de l'entretien " la refection de la route" qui a été voté en AG.
Moi le devis de refection prevoit 6 cm d'enrobe par engravure donc du costaud et pour plusieurs année pas du goudron liquide avec du gravier...
je cherche donc des cas de jurisprudence savez vous ou peut on en trouver?
Merci Ă vous. |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 sept. 2011 : 11:17:03
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Par acte notarié, les bénéficiaires du droit de passage (non membre de l'ASL) se sont engagés à supporter les charges d'entretien de la voirie, la décision d'entretien leur échappant puisqu'elle relève de la compétence de l'ASL.
Il s'agit lĂ d'une convention incontournable.
Il n'y a pas d'état d'âme à avoir ici : les bénéficiaires du droit de passage doivent supporter leur part de tous les travaux liés à cet entretien.
Avec toutefois une particularité : les charges qu'ils supportent depuis l'origine sont exclusivement destinée à répondre à cet entretien.
C'est une différence notable avec les charges que supportent les colotis, leur part englobant la totalité des dépenses de l'ASL.
Autrement dit, les provisions "entretien voirie" convenues par acte versées par les propriétaires bénéficaires du droit de passage sont une sorte de "Fonds de réserve pour travaux futurs d'entretien voirie", et exclusivement pour cet objet.
Ils n'ont pas à supporter les autres frais spécifiques ASL.
Dans la mesure où l'ASL n'a procédé jusqu'ici à aucun travaux d'entretien sur les voiries, il faut considérer les provisions externes comme "réserve travaux voirie", qui reste sur les comptes individuels de ces propriétaires (*).
S'il y a eu des travaux, il faut déduire les provisions déja versées pour préciser le "reste"..
En conclusion, vous devez déduire de la part "travaux" revenant à ces propriétaires externes les provisions qu'ils ont versé jusqu'ici, avec appel pour les sommes en sus.
Si leur part est moindre que leur réserve, il restera un reliquat sur leur compte personnel.
(*) chaque propriétaire doit avoir un compte personnel dans votre compta, les colotis comme ceux externes.
La situation des comptes doit être claire : dans la mesure où vous n'avez pas réalisé de travaux "voirie", les provisions "entretien voirie" des propriétaires externes sont restés en compte sur leurs comptes individuels. Elles n'ont pas été dépensées.
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Édité par - Gédehem le 27 sept. 2011 11:20:36 |
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viso05
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Posté - 27 sept. 2011 : 13:02:32
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Pour GEDEHEM
Autrement dit, les provisions "entretien voirie" convenues par acte versées par les propriétaires bénéficaires du droit de passage sont une sorte de "Fonds de réserve pour travaux futurs d'entretien voirie", et exclusivement pour cet objet.
Ils n'ont pas à supporter les autres frais spécifiques ASL
réponse: ce fonds de trésorerie a été voté en AG et reste a chaque lot meme en cas de vente. Celui çi est prévu pour financer des gros travaux (donc refection route etc) mais uniquement pour les colotis pas les lots exterieurs.
Dans la mesure où l'ASL n'a procédé jusqu'ici à aucun travaux d'entretien sur les voiries, il faut considérer les provisions externes comme "réserve travaux voirie", qui reste sur les comptes individuels de ces propriétaires (*).
S'il y a eu des travaux, il faut déduire les provisions déja versées pour préciser le "reste"..réponse
Chaque année nous effectuons des rebouchages nous meme en achetant du goudron et louant un engin (rouleau) pour économiser;
*) chaque propriétaire doit avoir un compte personnel dans votre compta, les colotis comme ceux externes.
La situation des comptes doit être claire : dans la mesure où vous n'avez pas réalisé de travaux "voirie", les provisions "entretien voirie" des propriétaires externes sont restés en compte sur leurs comptes individuels. Elles n'ont pas été dépensées.
réponse: chaque co-loti a un compte personnel et les lots rattaches également.
Cet argent ne leur appartient pas du tout c'était pour un droit d'entrée de leur servitude.
*** modération : mise en place de balises pour compréhension du texte ***** |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2011 14:12:44 |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 sept. 2011 : 14:10:41
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Viso, lorsqu'on souhaite un conseil, un avis, il fait exposer toutes les données dans attendre qu'on vous tire les vers du nez !
"qu'ils ont payé en partie avec l'argent de la servitude."
De quoi s'agit-il ?
Qu'elle est la forme de la participation des propriétaires externes : provisions versées chaque années, autres ????
"Chaque année nous effectuons des rebouchages nous meme en achetant du goudron et louant un engin (rouleau) pour économiser;"
Chaque année vous avez donc une dépense "entretien voirie".
Elle est payée par ce que versent d'une part les colotis globalement, d'autre part sur la/les provisions versées par les externes.
Il faut donc déduire la part "entretien" des externes pour ces travaux des provisions/fonds qu'ils ont déja versés.
"Cet argent ne leur appartient pas du tout c'était pour un droit d'entrée de leur servitude"
Que dit la convention : droit d'entrée ?, Provisions annelles ???
Sur le fond de l'affaire, ce qui est versé par les colotis comme par les externes appartient à ces personnes, les sommes versées étant mises en "crédit" sur leur compte individuel.
Ce compte sera "débité" de la quote-part Charges annuelles de chacun.
Dans la mesure où vous n'avez pas fait de travaux, ou que la part individuelle "entretien" est inférieure aux provisions versées, les propriétaires externes doivent avoir un reliquat sur leur compte perso qui reste leur propriété.
Même chose pour les colotis lorsque le total de leurs provisions et supérieur au total de leur quote-part "charges/dépenses". |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2011 14:15:33 |
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Posté - 27 sept. 2011 : 18:31:44
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"qu'ils ont payé en partie avec l'argent de la servitude." >>> ils expliquent que pour eux l'argent de la servitude doit servir à payer leur part des refections de la route.
Qu'elle est la forme de la participation des propriétaires externes : provisions versées chaque années, autres ???? >>>chaque année un decompte leur est fourni pour les charges et ils reglent la facture (electricite lampadaire /secretariat /divers/ assurance etc.
Chaque année vous avez donc une dépense "entretien voirie" >>> Oui et non cela passe dans divers et qualifie entretien route lotissement.Aucune provision ne leur a été demandé.
Que dit la convention : droit d'entrée ?, Provisions annelles ??? >>>Le notaire leur a bien dit droit d entree.
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GĂ©dehem
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Posté - 27 sept. 2011 : 19:30:16
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Vous ne répondez pas aux questions :
- Que dit la convention, les actes qu'ils ont signés.
En particulier pour ce qui concerne la prise en charge de cet "entretien".
(on se moque de ce qu'a pu dire le notaire : ce sont les Ă©crits qui comptent.)
- quelles sommes ont été versées (droit d'entrée ??), que sont les provisions annuelles ???
- existe t-il une grille de répartition spécifique "entretien voirie" englobant les colotis ET les externes.
D'une façon générale, s'il y a un "droit d'entrée" expressément prévu dans les actes (convention), il s'agit d'une "taxe" qui autorise l'usage de la servitude. Rien à voir avec des "provisions pour entretien", qui aurait du être faites chaque année.
Il faut exposer avec précision ce qu'il en est. A défaut il est impossible de vous répondre.
" ils reglent la facture (electricite lampadaire /secretariat /divers/ assurance etc."
Le litige vient de lĂ : ils n'ont Ă leur charge QUE l'entretien de la voirie.
Les dépenses administratives, l'assurance, les ramettes de papier, l'imprimante ce n'est pas pour eux !
Vous devez revoir toute la répartition avec d'un coté toutes les dépenses de l'ASL, sauf l'entretien de la voirie, à répartir entre les seuls colotis, et une autre ligne "entretien voirie" à répartir entre colotis + externes.
Comptenez que les externes ont très certainement vesés plus que leur part "entretien voirue" et qu'ils doivent tous avoir un compte individuel créditeur. |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2011 19:36:25 |
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viso05
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Posté - 28 sept. 2011 : 07:57:16
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en réponse à vos interrogations;
>> - « Que dit la convention, les actes qu'ils ont signés. »
Dans l’acte de servitude en 2000, il est mentionné ;
Ce droit de passage ne confèrera pas à son titulaire la qualité de membre de l’Association Syndicale Libre du Lotissement du Xxxxxxxxx
En revanche, il devra participer aux charges d’entretien dans les proportions suivantes ;
Charges de déneigement : 807/12 254
Toutes charges autres que le déneigement : 807/14.698(Chacun a des millièmes differents je ne les marque pas tous)
>>- quelles sommes ont été versées (droit d'entrée ??), que sont les provisions annuelles ???
Une somme a été versé (je ne peux donner le montant ici)
pas de provision annuelle
existe t-il une grille de répartition spécifique "entretien voirie" englobant les colotis ET les externes.
NON
>> D'une façon générale, s'il y a un "droit d'entrée" expressément prévu dans les actes (convention), il s'agit d'une "taxe" qui autorise l'usage de la servitude. Rien à voir avec des "provisions pour entretien", qui aurait du être faites chaque année.
Il est consenti par l’ensemble des propriétaires du lotissement « Xx Xxxxxxx», représenté par Monsieur Dupont, es-qualités, une servitude de passage sur la voirie du lotissement et un droit de raccordement aux voies et réseaux divers dudit lotissement.
Aucune provision prévue
>> " ils reglent la facture (electricite lampadaire /secretariat /divers/ assurance etc."
Le litige vient de lĂ : ils n'ont Ă leur charge QUE l'entretien de la voirie.
NON par rapport aux millièmes prévu dans l’acte.
Les dépenses administratives, l'assurance, les ramettes de papier, l'imprimante ce n'est pas pour eux !
FAUX
>> Vous devez revoir toute la répartition avec d'un coté toutes les dépenses de l'ASL, sauf l'entretien de la voirie, à répartir entre les seuls colotis, et une autre ligne "entretien voirie" à répartir entre colotis + externes.
Ces personnes veulent uniquement qu’on prennent sur notre cagnotte et après on leur fasse un appel de fonds ; Ils jouent sur les mots en déclarant que ce n’est pas de l’entretien la réfection de la route .
**** mise en place de balises **** |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2011 11:11:57 |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2011 : 11:49:56
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Il y a des choses qui ne collent pas !
"En revanche, il devra participer aux charges d’entretien dans les proportions suivantes ;
- Charges de déneigement : ......
- Toutes charges autres que le déneigement : ......."
Il est manifestement fait une mauvaise interprétation. Les frais pris en charge dont il est question ici sont exclusivement ceux liés à l'entretien de la voirie : ceux spécifiques de déneigement, tous les autres qui ne sont pas déneigement.
L'achat d'une ramette de papier ne relève pas des "autres charges (d'entretien voirie) que le déneigement" .
Le bénéficiaire du droit de passage n'est pas membre de l'ASL. De ce fait il ne peut participer aux charges d'administration et de gestion de l'ASL. On ne peut rien lui demander à ce titre, la convention n'en parle pas.
En revanche, le bénéfice d'un droit de passage étant assorti d'une contre-partie financière, il assume sa part d'entretien de la voirie ainsi qu'il est prévu dans cette convention.
Manifestement il n'existe pas de "droit d'entrée".
Il ne devrait exister que des provisions anuellement (versées en 1 ou plusieurs fois) destinées à couvrir les frais d'entretien de la voirie (sur 14.698) et de déneigement (sur 12.254).
Ce qui veut dire que vous devez faire ressortir d'une part les frais spécifiques ASL, à répartir entre les seuls colotis, et les frais spécifiques "Voirie" entretien et déneigement, répartis entre les colotis + externes bénéficiaires du droit de pasage selon les tantièmes indiqués
Vous n'avez pas d'autre solution.
Le fait qu'aucune provision n'ait été demandé pour participation aux charges d'entretien est un lacune. Vous devez appeler aux colotis leur part administration ASL + Part entretien voirie, aux bénéficiaires du droit de passage leur part "entretien voirie".
Toutefois ces personnes ont versées certaines sommes au titre de ce droit de passage, de la prise en charge de leur part "entretien" prévu par la convention.
Si vous avez utilisé une partie de ces provisions pour la gestion de l'ASL, c'est une erreur. Vous devez rétablir la situation du compte individuel de chacun.
Ces personnes veulent uniquement qu’on prennent sur notre cagnotte et après on leur fasse un appel de fonds."
Il n'existe pas de "cagnotte" ASL : un éventuel reliquat des fonds versés reste en compte au profit de chacun.
Vous versez 100 € comme provision, les dépenses sont de 80 €, il doit rester dans la comptabilité de l'ASL sur votre compte individuel 20 € .. qui sont à vous.
En fin d'excercice, le compte de l'ASL est à 0, même si vous avez encore 1000 € en banque, 1000 € qui sont le total du reliquat des comptes perso, 1000 € "propriété" des colotis et des externes.
Dans la mesure où les bénéficiaires du droit de passage ont versés (mettons) 800 € au titre "entretien voirie" depuis 2 ou 3 ans, que durant cette période vous auriez engagé des travaux "voirie" dont leur quote-part serait (par ex.) de 650 €, il reste sur leur compte perso 150 € utilisables pour de futurs travaux décidés par l'AG de l'ASL.
Ce que semble demander ces personnes.
Il faut identifier ces fonds versés pour "entretien voirie", voir ce qu'il en est d'un reliquat, et procéder à l'appel de fonds pour le restant.
Et dans l'avenir, prévoyer une provision pour cet entretien, budget "voirie" à voter en AG de l'ASL avec le budget prévisionnel annuel (nous en avez un ?) |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2011 12:13:51 |
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CHRI64
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Posté - 28 sept. 2011 : 12:34:28
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Il n'existe pas de "cagnotte" ASL : un éventuel reliquat des fonds versés reste en compte au profit de chacun.
Est-ce une règle légale, Gédéhem ?
Nous ne l'appliquons pas. En cas de dépenses inférieures à la prévision, laquelle fixe le montant de la cotisation annuelle, le solde reste propriété de l'ASL et constitue une "cagnotte" utile pour les imprévus.Le budget de l'excercice suivant en tient compte et est soumis au vote.
Si un coloti vend son lot rien ne lui est restitué. Seule condition : qu'il ait payé sa cotisation !
Je ne connais aucun texte de tenu de comptabilité applicable aux ASL.
Sommes nous hors la loi ? Si oui, merci de me l'indiquer.
Concernant le débat : doit-on considérer une réfection de voie comme une dépense d'entretien ou comme une dépense d'investissement ? Peut-être faut-il s'inspirer des règles applicables à l'usufruitier et au nu-propriétaire ?
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2011 : 14:26:36
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Il existe un réglement (n° 99-01) adopté le 16 février 1999 par le Comité de la réglementation comptable, qui rend obligatoire la tenue d'une comptabilité dans toutes les associations.
Concernant cette comptabilité, comme sur la "cotisation", il faut voir ce qu'en disent vos statuts.
Sur le principe, c'est particulièrement vrai lorsque l'ASL n'et pas propriétaire des éléments partagés, la "cotisation" versée, en fait une provision pour charges, est destinée à financer les dépenses communes engagées par l'ASL.
S'il n'y avait aucune dépense d'aucune sorte, il n'y aurait pas de budget donc pas de provision.
Les provisions versées calculées sur un bidget prévisionnel alimentent le compte individuel de chacun (c'est une écriture comptable), les dépenses réparties étant déduites de ces comptes.
A part la banque, l'ASL n'a pas de compte "personnel".
"... constitue une "cagnotte" utile pour les imprévus."
Peut être, et c'est bien. Sauf que ce que vous appelez "cagnotte" est la résultante du solde "crédit/débit" des colotis.
S'il y a plus de recettes que de dépenses, c'est que les colotis ont trop versé, plus que les dépenses qu'ils ont voté.
Leur reste leur appartient (*).
"Le budget de l'excercice suivant en tient compte et est soumis au vote."
Encore heureux, et c'est la régle : les colotis décident des dépenses de l'exercice suivant en tenant compte de l'avance de fonds qu'ils ont "en caisse", de leurs 'trop versé' à l'ASL, de ce qu'ils ont déja provisionné.
En fin d'exercice, c'est le total des comptes individuels qui constitue le "solde des comptes" de l'ASL. Mais l'ASL est Ă 0.
Chacun des colotis conserve son "crédit/débit" pour les provisions de l'exercice suivant.
Il faut se sortir de la tête ces histoires de "cagnotte" : c'est l'argent des associés, des copropriétaires, des colotis, dont ils sont seuls à dcider de l'usage.
Pour Viso, il faut vérifier ce que disent vos statuts pour la répartition des dépenses "ASL" : en général 1 colotis = 1 part.
Les tantièmes indiqués dans les actes ne seraient pris en compte que pour la répartition des frais spécifique "entretien voirie".
La réfection totale de la voirie relève de l'entretien courant. Ce n'est certainement pas un "investissement".
(*) Ajout : s'il y a dissolution de l'ASL, ces "trop versés" sont restitués aux colotis.
Lorsqu'un des colotis n'a pas tout versé, il a bien un débit personnel ainsi qu'il apparait sur son compte individuel. Comme pour le trop versé, ce débit reste à sa charge. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2011 15:01:17 |
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