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snedoup
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 Posté - 29 mai 2011 : 20:44:57
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Bonsoir,
je viens de faire la réception d'un appartement neuf type 2 avec jardin que je souhaite mettre en meublé pour les raisons que vous connaissez (amortissement principalement, frais aux réels,etc)
la locataire est d'accord pour un bail en meublé mais souhaite mettre ses meubles, il restera seulement la plaque vitrocéramique, le four, la hotte.
Que me proposez vous pour rester dans le cadre du meublé:
je fais l'état des lieux avec mes meubles et ustensiles puis ensuite je retire à sa demande mes meubles pour mettre les siens?
ou quelle autre solution?
merci
*****Modération*****
Transfert vers le forum adequat
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Édité par - Numero6 le 30 mai 2011 20:29:44 |
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 Posté - 29 mai 2011 : 20:50:05
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Vous pouvez enlever vos meubles, mais il faut rester intransigeant sur le fait que soit marqué dans l'état des lieux 'les meubles et la vaisselles proposées ont été retirées sur demande du locataire, et que le locataire signe spécifiquement cette phrase.
Le but évident est de contrer toute tentative de faire requalifier par le locataire le bail en un bail régime foncier, qui est de trois ans au lieu d'un et plus difficile envers le bailleurs pour un certain nombre de clauses. |
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snedoup
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Posté - 29 mai 2011 : 20:54:41
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merci ribouldingue pour cette précision.
dois je quand même faire un inventaire des meubles et vaisselles même si je marque la phrase?
De plus, pour un bail meublé, je peux faire un contrat de 2 ans renouvelable, pas obligé de faire 1 an?
Je regarde sur le net un bail meublé simple et a jour, pas facile de faire son choix. avez vous des conseils à me donner sur ce point. |
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Posté - 29 mai 2011 : 21:22:30
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L'idéal serait une liste d emeuble barrée avec l'indication de la phrase que j'ai mentionnée, et la liste n' apas a etre bonne ni exacte.
Vous pouvez faire deux ans renouvelable oui.
Pour le bail, je n'achète pas sur internet je vous conseillerais de vous trouner plutot vers un éditeur genre TISSOT |
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snedoup
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Posté - 29 mai 2011 : 21:41:45
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yarol
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Posté - 30 mai 2011 : 01:00:01
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puisque snedoup a eu sa réponse, je peux "pourir/détourner" le topic :D
je suis épaté, totalement sur le cul, ... de lire ça.
en gros, snedoup va faire de la location meublée sans acheter (ni amortir) de meuble.
ou alors, il doit acheter du mobilier et les amortir alors même qu'ils ne s'abîment pas puisqu'ils stagnent en lieu sûr (même pas sur le lieu de l'exploitation).
et c'est légal ? ben, ça m'éclate. finalement, la fiscalité française est largement plus souple que je ne l'imaginais. |
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Numero6
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Posté - 30 mai 2011 : 02:00:55
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citation: De Ribouldingue : Pour le bail, je n'achète pas sur internet je vous conseillerais de vous trouner plutot vers un éditeur genre TISSOT
Tissot est aussi sur internet |
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Posté - 30 mai 2011 : 08:12:54
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Sur les divers arguemnts de yarol:
1/ On ne peut pas dire que les meubles ne s'abiment pas puisque en l'occurence vous parlez de la partie vétusté. Un déménagement de meuble est plus dangereux pour eux que le simple fait de rester a la place ou ils ont été montés.
2/ Si snedoup n'achète pas de meuble, alors elle n'en amorti pas. Le fisc est gagnant, puisque les revenus positifs vont etre augmentés d'autant. Je ne vois pas ou est le désagrément fiscal.
3/ Si snedoup achète les meubles, et les entreprose, que ce soit sur le lieu d'exploitation ou ailleurs (je ne vois pas quelle différence cela fait d'ailleurs, y'a t'il une obligation?) les meubles en question selon votre raisonnement que je partage peu, voir mon point 1/ ci-dessus, vont alors durer plus longtemps, donc il n'y aura renouvellement que quelques années plus tard, donc une baisse globale des couts liés aux amortissements, et la encore, le fisc bénéficie lui aussi au titre des revenus augmentés de la clause qu'a signée snedoup.
4/ il n'y a aucune souplesse de la fiscalité francaise a cet égard. La fiscalité ne voir rien de particulier qu'une augmentation des revenus.
Pour que votre raisonnement prospère, il faudrait que vous démontriez que par cet acte de gestion, le contribuable obtienne quelque chose qu'il n'aurait normalement pas le droit d'obtenir. Que ce montage ad-hoc a un but autre que l'exploitation.
Or en tant qu'exploitant, snedoup a un client, et il contente son client au prix d'une clause. Cette clause ne faisant pas changer la nature des revenus, ne baissant pas de manière artificielle ces-dits revenus, je suis donc simplement demandeur d'un raisonnement crédible avec lequel vous montreriez que snedoup triche et abaisse son niveau d'imposition de manière artificielle.
... En attendant, il l'augmente, c'est donc le sens inverse....
Normalement, avec ma réponse, vous devriez être sur le cul. |
Édité par - ribouldingue le 30 mai 2011 08:15:57 |
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Posté - 30 mai 2011 : 08:17:18
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citation: Ah.. J'en suis sur le cul. |
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Numero6
Modérateur
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Posté - 30 mai 2011 : 08:39:38
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yarol
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Posté - 30 mai 2011 : 17:59:33
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BANZAI
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Posté - 30 mai 2011 : 19:19:44
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je ne suis pas sûr qu'un tribunal ne requalifiera pas le bail en loi 89....même avec cette phrase
il vaudrait mieux chercher un autre locataire |
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Posté - 30 mai 2011 : 19:38:07
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Honnêtement, Yarol, personellement, je 'irais pas jusqu'a ne pas acheter les meubles ni la vaisselle.
ceci dit il ne faut pas exagérer les eigences fiscales non plsu, car a l'inverse vous pouvez avoir des meubles, et pas de logement, et faire de la locataion en meublé.
Exemple: Je loue un logement en nu a X. Je le meuble avec mes meubles, et je le donne en location meublée a Y.
je fais bien du meublé, et pourtant je n'ai aucun appartement a amortir.
Il existe aussi des conditions fiscales par lesquelles un logement meublé est tout de meme soumis aux regles fiscales de la location nue, donc la présence de meubles n'est pas l'exigence prioritaire.
citation: je ne suis pas sûr qu'un tribunal ne requalifiera pas le bail en loi 89....même avec cette phrase
On parle de fiscalité.
Vous parlez d'autre chose.
Ca ne peut se faire que sur une exigence du locataire. Le locataire ayant expressément demandé le retrait des meubles, je ne vois pas commen t il peut se plaindre qu'is n'existent pas. |
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Posté - 30 mai 2011 : 19:47:14
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Pour faire "simple" et éviter tout écueil visant à la requalification du bail, moi je dirais au locataire :
" vous prenez le bien meublé avec un edl indiquant que les meubles, vaisselle, etc... sont neufs et en place dans le logement"
"Vous les stockez ou vous voulez et mettez les votres à la place, je ne veux pas le savoir ni en être informé qui plus est par écrit sur le bail !!!!!!
Et vous remettrez les meubles en place lors de l'EDL départ"
Mais franchement quel intérêt pour ce locataire de louer en meublé s'il possède son mobilier et est prêt à le déménager dans le logement ?????????????
Les indications de Ribouldingue m'effraient quelque peu 
A force de vouloir apporter des réponses à toutes les situations, même les plus "étonnantes" on risque parfois d'entraîner les lecteurs/questionneurs vers des situations complexes !!! |
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Édité par - quelboulot le 30 mai 2011 19:48:59 |
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yarol
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Posté - 30 mai 2011 : 20:27:24
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: je ne suis pas sûr qu'un tribunal ne requalifiera pas le bail en loi 89....même avec cette phrase
On parle de fiscalité. Vous parlez d'autre chose. Ca ne peut se faire que sur une exigence du locataire. Le locataire ayant expressément demandé le retrait des meubles, je ne vois pas commen t il peut se plaindre qu'is n'existent pas.
Si le fisc décide de porter plainte pour fraude fiscal, voire abus de droit, le bail se retrouvera devant un juge qui devra statuer. en toute logique, si le juge suis le fisc, il y aura validation de la rectification fiscale et requalification du bail.
bon, ok, ... j'avoue pousser la vision cauchemardesque jusqu'à son paroxisme (mais admettez que vous avez adhérer au scénario de mon film d'horeur durant quelques instants). |
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Posté - 30 mai 2011 : 21:14:22
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Yarol, il est bon de se poser ces question, au contraire, elles sont bienvenues.
Non, j'ai deja envisagé ce cas et je ne vois pas comment il peut arriver.
En outre, le fisc se lance dans un proces au tribunal administratif que si ca en vaut le jeu. de plus, le fisc sait fort bien, il n'y a qu'a regarder les niveaux de loyer qu'un loyer meublée est qusi toujours plus élevé que un loyer nu, donc si votre loyer meubée avec vos meubles au chaud est plus élevé que le loyer nu qu'il est en droit d'attendre, on peut lui expliquer.
il sait a priori aussi qu'il va perdre la taxe professionelle, ou du moins son sucesseur.
citation: Si le fisc décide de porter plainte pour fraude fiscal, voire abus de droit, le bail se retrouvera devant un juge qui devra statuer. en toute logique, si le juge suis le fisc, il y aura validation de la rectification fiscale et requalification du bail. Yarol, le TA ne peut pas requlifer un bail, c'est du domaine du TI
citation: Mais franchement quel intérêt pour ce locataire de louer en meublé s'il possède son mobilier et est prêt à le déménager dans le logement ?????????????
Les indications de Ribouldingue m'effraient quelque peu Bonne question, en effet. A force de voir des locataires en meublé, je peux vous dire qu' il y a plusieurs cas de figure:
1/ Le logement plait. C'est souvent le cas
2/ Certains meubles ne plaisent pas, et ils ont deja leur vaisselle ou ne veulent pas par principe manger dans une vaisselle qui a deja servi
3/ Le bailleur est moins difficile que d'autres bailleurs; Dans ce cas évidemment la raison est souvent (mais pas toujours) mauvaise.
4/ ils n'ont qu'une partie de ce qu'ils ont besoin et le complément parce que vous proposez est très apprécié, ca évite 1000 à 1500 euros de dépense imémdiate.
Quand on a un petit revenu et un enfant de plus, ca peut se comprendre.
citation: Pour faire "simple" et éviter tout écueil visant à la requalification du bail, moi je dirais au locataire :
" vous prenez le bien meublé avec un edl indiquant que les meubles, vaisselle, etc... sont neufs et en place dans le logement"
Oui, je veux bien, on peut faire très simple et évacuer aussi toute question sortant de l'ordinaire; en meublé il y a quand même un aspect service, on n'est pas juste garde-chiourme.
Le problème, la, à faire simple, c'est que vous faites comme Banzai, vous mélangez allégrement une question de requalification du bal, qui est un contrat entre deux entités économique, et la qualification fiscale des revenus, qui est une typologie fiscale.
Expliquez moi comment le fisc arrive et dit: Voila, je veux que ce bail entre Monsieur X et MMe Z soit requalifié en loi 1989!
citation: Si le fisc décide de porter plainte pour fraude fiscal, voire abus de droit.... Je me souviens que c'est vous qui m'avez dit que pour arriver à l'abus de droit, il faut en faire.
il me parait clair pour moi que celui qui monte une exploitation en meublé sans meuble, et ne fait entrer que des locataires avec meubles est en abus de droit.
Si clairement il fai cela avec dix appartements, qu'il n'a jamais acheté un meuble, même d'occasion, la volonté manifeste est assez facile à démontrer, car ca sort vraiment de l'ordinaire, et un exploitant meublé sans meuble, ca doit faire tilt.
C'est comem un cycliste sans vélo (ou un homme politique avec un vrai porgramme)
Si l'expoitant a un seul logement et se trouve dans le cas de snedoup, ou si il a dix logment et un des dix se trouve dans le cas de snedoup, et qu'il résulte d'un courrier exceptionnel, d'un acte contractuel spécifique qu'on n'utilise pas les meubles prévus, je ne vois pas comment on démontre une intention frauduleuse de l'exploitant et on exige une requlification des revenus.
Ca doit quand même etre tres difficle à argumenter!
Si snedoup a trois logements, et qu'il se passe trois fois ca, j'encourage vivement le fisc a mettre le nez dans les affires de snedoup, parce que en effet il y a un truc.
Le truc ne vient pas du locataire, mais de l'exploitant. |
Édité par - ribouldingue le 30 mai 2011 21:15:55 |
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yarol
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Posté - 30 mai 2011 : 21:58:26
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Yarol, le TA ne peut pas requlifer un bail, c'est du domaine du TI
oups
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Si le fisc décide de porter plainte pour fraude fiscal, voire abus de droit.... Je me souviens que c'est vous qui m'avez dit que pour arriver à l'abus de droit, il faut en faire.
oui, je m'en souviens très bien. tellement bien que j'ai tourné ma langue 7 fois sur mon clavier avant d'écrire ces propos.
j'ai évoqué "l'abus de droit" parce que la description faite par snedoup laisse imaginer qu'il cherche à faire de la location nu en échappant à son imposition défavorable : pour la toute 1ère location de son appartement neuf, snedoup va faire du meublé dans un appartement nu. forcément ça surprend (a priori).
ceci dit, je l'ai indiqué, j'ai été un brin caricatural. et puis, je n'ai fait aucune recherche sérieuse et je ne dis pas, ribouldingue, que vous avez tord. à la base, je voulais simplement manifesté mon étonnement. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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Édité par - yarol le 30 mai 2011 21:59:55 |
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snedoup
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Posté - 30 mai 2011 : 23:19:19
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Yarol,
mon intention n'est pas de louer un bien nu en meublé. j'ai mis un four, une plaque vitrocéramique, une hotte que la locataire souhaite garder. par contre pour le reste elle préfère ses meubles aux miens qui ne sont pas de son gout.
Je l'a comprend, j'ai mis des meubles simples. je peux les retirer sur sa demande. de plus il est difficile de tombé exactement sur le gout du locataire.
Il faut savoir composer
ce qui m'importe c'est d'avoir un locataire satisfait, et d'être dans le cadre du meublé.
Je vais lui proposer d'acheter une table de jardin avec des chaises, une machine a laver, si bien entendu elle en a besoin.
Moi de mon côté, je vais faire l'inventaire des meubles et vaisselles et je lui demanderais d'écrire de sa main son souhait que je retire du logement mes meubles et vaisselles car souhaite utiliser les siens.
n'oublions pas que le locataire avec un bail en meublé bénéficie d'un préavis plus court en cas de départ.
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Posté - 31 mai 2011 : 00:05:42
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citation: n'oublions pas que le locataire avec un bail en meublé bénéficie d'un préavis plus court en cas de départ.
Vrai/faux problème, à l'heure actuelle combien de locataires "loi de 1989" utilisent le préavis réduit à 1 mois... ????
Je serais curieux de connaître les stats en la matière mais en annonçant 50% je suis éventuellement en dessous de la réalité !!!
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philippe30
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Posté - 31 mai 2011 : 06:22:40
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Bonjour,
Dans une location meublé ( studio ou T1 ) , il y a plusieurs types de candidats , souvent des jeunes qui sont ravis de disposer de meubles ou sinon des personnes qui ont eu des problèmes et qui disposent de quelques effets personnels.
Le bail est établi en meublé avec le mobilier et si il faut retirer quelques meubles cela se fait par un écrit du locataire avec les liste des meubles enlevés.
Si il a une machine à laver ou un micro , je préfère largement enlever ces éléments comme cela je les préserve.
citation: Vrai/faux problème, à l'heure actuelle combien de locataires "loi de 1989" utilisent le préavis réduit à 1 mois... ????
Je serais curieux de connaître les stats en la matière mais en annonçant 50% je suis éventuellement en dessous de la réalité !!!
Pour les statistiques , il faut prendre en compte aussi le type de relation avec le locataire , bonne relation implique que l'on peux s'arranger avec les dates de départ car le bailleur peux à la demande du locataire réduire le délai de préavis ou aussi le cas contraire si on est pressé de voir partir un casse pied.
Il peux aussi être intéressant pour le bailleur de récupérer le bien avant la fin du préavis afin de lui remettre un coup de propre pour le relouer à une période favorable ( cas des locations pour étudiants ).
+1 avec quelboulot
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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snedoup
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Posté - 31 mai 2011 : 20:37:48
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on s'écarte un peu avec le préavis, c'est du cas par cas.
il est intéressant de pouvoir louer un bien en meublé et de pouvoir retirer les meubles ou parti de ceux ci à la demande du locataire.
Rien n'empêche en cas de casse d'un des siens de le remplacer, micro onde par exemple, pour justifier au cas ou d'un bail meublé.
Maintenant, un locataire qui a un bail nu, a qui on proposerait un bail en meublé et de lui racheter une partie de son mobilier. Ca marcherait aussi dans ce cas et éviterait d'attendre que le locataire quitte les lieux pour passer en location meublé???
est ce possible à votre avis?? |
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