| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
Statut:
|
|
161
 Posté - 07 mai 2010 : 17:13:12
|
Il ne s'agit pas de tricher, mais bien au contraire, d'être juste: l'état a encore dépensé comme chaque année un wagon d'argent pour remanier les déclarations (déjà pas simples avant), et le résultat est que les deux champs peuvent correspondre.
D'autant plus que des locations meublées, il y en a de plusieurs types (saisonnières ou permanentes, avec ou sans déduction de la TVA, avec un CA moindre ou dépassant les 152k€/an donc au régime simplifié ou pas, etc), alors que moi, je suis précisément dans le cas BIC Professionnel au réel simplifié, donc c'est ce champ qui me semble approprié de remplir pour être précis dpdv. fiscal.
Je me blinde en adressant en parallèle un courrier aux impôts en rappelant mon nouveau statut LMP et répondant sur chacune des conditions, et profite pour expliquer où dans la 20042CK je reporte mes chiffres, et la raison de mon interprétation (en objet du courrier, en gras, on ne peut pas le louper).
Ainsi, ou ils me disent que c'est faux, ou ils ne disent rien et dans ce cas, lors du prochain contrôle je peux démontrer ma bonne foi.
De toute façon, remplir un champ ou un autre se traduit par le report de la somme au RI de la même manière, donc il ne s'agit pas, quel que soit le champ qui est en l'erreur, d'aucune tricherie sur le montant de l'impôt. Quant à l'activité, vu le kilo de déclaration que j'ai remis, je ne vois pas comment il pourrait y avoir des doutes.
Bon, je sens que je vais refaire une visite éclair aux impôts, je ne sais toujours pas si en tant que LMP je dois ou pas renseigner le cadre F (les années précédentes, en étant Micro BIC, je n'avais jamais eu à remplir de champ pour ça, ce qui n'a pas empêché le fisc de me taxer des prélèvements sociaux.
Mais que voulez-vous, on n'empêche pas le progrès, pourquoi faire simple si on peut faire compliqué !
|
|
|
|
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
 162
 Posté - 07 mai 2010 : 17:44:06
|
Attention, ne vous méprenez pas, je voulais simplement dire que je pense qu'il vous faut remplir la ligne correspondant aux loueurs meublés, même si cette année ça ne change rien.
En effet, si ultérieurement il y avait une différence, le fait de changer de case entrainerait un accroissement du risque de controle fiscal. Dans ce cas, même si on est "clean", ce n'est jamais une partie de plaisir. |
|
|
|
vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
Statut:
|
|
163
Posté - 07 mai 2010 : 18:00:28
|
Oui, merci, j'avais compris sauf que pour chacun d'entre nous (et de toute évidence pour des spécialistes comme Ribouldingue, aussi) cette nouvelle édition de créativité continue a préserver ses mystères, à se demander si ce n'est pas fait exprès.
Je vais donc aller les embêter une fois de plus, au moins je serai fixé: et tant que le faire, je poserai aussi la question sur l'utilisation de la rubrique F, aussi.
Je vous remercie sincèrement pour vos avis que j'ai toujours adopté, permettez-moi d'en douter pour une fois compte tenu de mon penchant pour la précision des mots "professionnel", "réel" et "simplifié" utilisés dans le formulaire, par rapport à "locations meublées" qui a plusieurs interprétations et donc régimes possibles en dessous de "bénéfice réel", notamment celle d'imposition au régime réel simplifié ou au régime réel tout court (donc introduction d’une ambiguïté avérée).
|
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
164
Posté - 07 mai 2010 : 18:15:04
|
Pour aller encore plus loin sur le sujet, j'ai une part de logement saisonnier que je laisse au micro-bic (car vendu et peu de revenus). Je remplis desormais la case 5NO pour cette partie (et pas celle "location meublée"soit 5NP). En effet, étant loueur meublé touristique, je suis désormais classé de façon distincte des loueurs meublés à l'année (vous par exemple).
Néanmoins, comme vous êtes passé LMP, peut-être que mon analyse n'est pas la même dans ce cas. Mais j'aurais tendance à penser que vous pourriez remplir la 5KJ si vous faisiez du meublé de tourisme. Mais je le répète, je n'ai pas approfondi le cadre B qui ne me concerne pas.
D'ailleurs pour montrer mon manque total de logique, j'ai rempli la case 5NK pour les parties qui sont au réel simplifié (alors que j'aurais certainement dû remplir la 5NJ, vu que je fais du tourisme) |
|
|
|
claude748
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
165
Posté - 18 mai 2010 : 20:06:49
|
Bonsoir,
J'ai parcouru une grande quantité de forum suite à la difficulté de préparer une déclaration LMNP.
Votre développement et les questions posées m'ont permis d'avancer dans cette démarche.
Par contre je ne suis pas encore sûr de moi, il reste en ce qui me concerne des zones d'ombres.
Auriez-vous la gentillesse de me faire part de vos remarques et suggestions à propos des indications que j'ai notées dans les formulaires, je suis vraiment dans la panade depuis 4 jours !
Mes données :
Achat janvier 2009, 1ère location septembre 2009
Prix studio 135500 E hors terrain, amortissement 25 ans, valeur annuelle 5420 E
Mobiliers : 4419 E , amortissement entre 4 et 10 ans selon matériels , valeur annuelle 795 E
Intérêts Emprunts : 9598 E par an
Syndic frais et charges : 796 E
Notaire : 3244 E
Assurance: 79 E
Revenus : 1750 E + 175 E de charges
Formulaires : 2033 C
pt 430 : 138744 E= montant studio + notaire
pt 450 : 4419 E = frais de mobiliers
pt 470 : 2644 E = Mobiliers valeur > 500 Euros ( déjà inclu dans 4419 E)
Total 490 : 143163 E
pt 520 : 5420 E , amortissement studio 25 ans
pt 540 : 795 E , amortissement mobilier 4 Ã 10 ans
Total 570 : 6215 E
pt 522 : 5420 E
Total 562 : 5420 E
Formulaires : 2033 B
pt 214 : 1925 E = loyers + charges
Total 232 : 1925 E
pt 242 : 4040 E ( notaire 3244 + syndic 796 )
pt 254 : 6215 E ( amortiss studio 5450 E + amortiss mobilier 795 E )
Total 264 = 10255 E
pt 270 : -8330 E ( 10255 E - 1925 E ) = pt 232 - pt 264
pt 294 : 6399 E ( intérêts emprunts 2009)
Total 310 : -14729 E ( 1925 E - 8330 E - 6399 E ) .... c'est là où je commence vraiment à être perdu !!!
pt 314 : + 14729 E
pt 318 : + 14729 E .... ( déficit en réserve si j'ai bien compris les amortissement ne créent pas de déficit, donc à réutiliser une prochaine fois !!! )
pt 354 et 372 = 14729
Formulaire 2031 ter:
Déficit = -14729 Euros ( je pense que je bugg )
Formulaire 2031 :
col 1 : 1925 E
col 2 : 14729 E
Bénéfice : 1925 E
Déficit : 14729 E
Formulaire 2042 C
Réel
SND = 1925 E
SNG = 14729 E
SHY = 1750 E ( 1925 E - les charges payées par le locataire )
Je n'ai pas tenu compte des frais d'assurance 79 Euros
La dessus j'ajoute le formulaire 2042 K
Dans ce formulaire je ne vois rien concernant le LMNP, oubien je me trompe !
Les impôts me réclament obligatoirement le formulaire POi, est-ce juste ?
Nous risquons de payer une taxe professionnelle sur une location non professionnelle, logique non ?
Dans l'attente de vos remarques, étant persuadé que les réponses figurent dans ce forum, mais malheureusement, je ne m'en sort pas .
A très bientôt, et merci encore pour votre action de tous les jours !
Bien cordialement
Claude748
|
|
|
|
|
|
166
Posté - 18 mai 2010 : 21:15:22
|
|
citation: Intérêts Emprunts : 9598 E par an
ca ne me parait pas possible. A un taux de 5% ce serait un peu moins de 8 000, y' a un bug.
citation: pt 520 : 5420 E , amortissement studio 25 ans
pt 540 : 795 E , amortissement mobilier 4 Ã 10 ans
Total 570 : 6215 E
Si vous avez débuté l'exploitation au premier septembre, vous ne pouvez pas faire une dotaiton aux amortissmeent sur une année complète mais juste sur trois mois.
1 553 euros donc environ.
Les 25 ans sont une moyenne, en fait vous devez décomposer en composants.
C'est donc un peu plsu cmpliqué que cela.
citation: pt 242 : 4040 E ( notaire 3244 + syndic 796 )
Vous ne pouvez pas DEDUIRE les frais de notaires que vous avez porté a votre actif et que vous amortissez. C'est le beurre et l'argent du beurre;
ces 3 244 ne doivent donc pas apparaitre ici sauf si.
En comptablité, comment avez vous affecté les frais de notaire? (A quel compte)
citation: Formulaire 2031 ter:
Déficit = -14729 Euros ( je pense que je bugg )
Sur la 2031 on reporte une valeur de zero dans votre cas.
citation: Les impôts me réclament obligatoirement le formulaire POi, est-ce juste ?
Oui, vous deviez l'envoyer au premier septembre, d'autant que vous êts de facto au microbic et sur option exercée avant le premier févier au réel.
Pour etre au réel il faut un numéro SIRT, c'est pour cela qu'on vous le demande.
Soyez cool avec les impots parce que du coup ils pourraient fort bien vous refuser le bénéfice du réel, et pour plusierus années, puisque vous n'avez pas exercé l'option du réel. |
Édité par - ribouldingue le 18 mai 2010 21:19:33 |
|
|
|
claude748
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
167
Posté - 19 mai 2010 : 10:16:16
|
Bonjour, et merci pour votre ractivité et remarques toujours pertinantes !!!
Concerne Intérêts d'emprunts : C'est la somme annuelle inclu un prêt INFINE créé spécialement pour augmenter le déficit. Ce montant est juste, puisque facturé par la banque.
Amortissement : je corrige le tir, merci pour votre remarque,
Notaire : j'enlève l'argent du beurre, dommage pour une fois essayé pas pu !
Formulaire 2031 Ter : Je corrige , c'était la mon principal problème, du coup dois-je corriger la 2031 et 2042 C ? Je suppose !
POi: la négociation est en cours avec les impôts, le bug vient de l'entreprise IN&FI qui devait me conseiller sur toute cette procédure et qui n'a pas honoré son mandat !
Dans l'attente de vos nouvelles, avec tous mes remerciements
Bien cordialement
Claude748 |
|
|
|
|
|
claude748
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
168
Posté - 19 mai 2010 : 19:40:59
|
Bonsoir,
Vis à vis de votre question,
''En comptablité, comment avez vous affecté les frais de notaire? (A quel compte)''
Je les ai mis uniquement en pt 242. Est-ce juste ? oubien je les ajoute à l'amortissement immobilier ?
En tout cas encore merci pour vos recommandations.
Dans l'attente de vous lire
Bien cordialement
Claude748 |
|
|
|
|
|
169
Posté - 19 mai 2010 : 20:29:35
|
|
citation: ''En comptablité, comment avez vous affecté les frais de notaire? (A quel compte)''
Je les ai mis uniquement en pt 242. Est-ce juste ? La question regarde votre comptabilité, pas votre déclaration fiscale.
Ce peut être en 628, services ou en 213, avec la cosntruction.
Dans le premier cas c'est une dépense déductible, dans le second, c'est un cout d'achat lié à l'actif et donc amortissable.
Mais tenez-vosu une comptabilité?
citation: Concerne Intérêts d'emprunts : C'est la somme annuelle inclu un prêt INFINE créé spécialement pour augmenter le déficit. Ce montant est juste, puisque facturé par la banque.
Sauf que un peu plus loin apparait un autre montant,
pt 294 : 6399 E ( intérêts emprunts 2009)
ce qui continue donc a me faire tiquer. |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
170
Posté - 20 août 2010 : 17:55:46
|
Etant narcissique, je remonte le sujet par je pense qu'il répond à beaucoup de questions récurrentes.
Je ne remets pas le lien vers le décompositions des immeubles créée par Ribouldingue : il ne faut pas trop mâcher le travail. |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
171
Posté - 28 févr. 2011 : 14:23:55
|
Bonjour,
je profite de ma visite sur le site pour reprendre une question que j'ai en suspens.
En 2010, j'ai fait racheter un de mes crédits souscrit à la Banque P par la Banque T.
Les conséquences :
-1.J'ai dû m'acquitter de pénalités de remboursements anticipés (3550 E)
-2.J'ai eu les frais de dossier de la Banque T
-3.J'ai eu les frais de garantie (Crédit Logement) de 1485E (dont une partie sera récupérable).
Précision d'importance : pour faire des économies, j'ai financé moi-même ces frais et ne les ai donc pas englobé dans le nouveau crédit.
Je ne peux pas détailler car ce serait trop long, mais j'aurais eu des frais beaucoup plus importants si je les avais fait financer.
Que faire pour comptabiliser ces 3 conséquences.
-Je les amortis toutes ? Mais sur quelle durée car j'ai déja commencé à amortir mon bien (car l'acquisition avait 2 ans) ?
-Je compte tout en charges ? Le problème est que je "change" de logique et ce n'est pas du goût du Fics.
-Je panache.
J'avoue ne pas trop savoir quoi faire.
Pour répondre à vos questions sur le côté judicieux, au final, j'économiserai entre 8000 et 15000 E (en comptabilisant tout bien entendu) |
|
|
|
172
Posté - 28 févr. 2011 : 20:25:26
|
Ce sont des couts liés a un emprunt bancaire, pas a un actif.
Ce ne sont pas plus des couts liés a l'acquisition de l'actif ni a sa conservation. Ils ne sont vraiment que financiers; Ils sont bein engagés dans le but de votre activité.
Je pense donc que ces couts sont tous déductibles. Ils le sont a titre de frais financiers, incluant des frais de dossier et des pénalités et des garanties;
Le fait d'exposer aujourd'hui ces frais induit demain des économies financières, il n'y a donc pas de raison que les impots vous enj refusent la déductibilité.
|
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
173
Posté - 01 mars 2011 : 14:38:57
|
Vous me confortez : je vais donc les comptabiliser en frais financier sans les amortir.
Ce qui m'ennuyait un peu c'était le montant (bien supérieur aux 500 E) et je me disais que je devrais peut-être les amortir (mais quoi immobiliser).
Merci pour cet éclairage supplémentaire.
Ajout du 3 avril.
La réponse complète peut se trouver ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9337 |
Édité par - fluo le 03 avr. 2011 17:05:35 |
|
|
|
174
Posté - 05 avr. 2011 : 08:46:35
|
Normalement on amorti un actif.
Un actif est un élément identifiable du patrimoine dont on attend des avantages économiques futurs.
Un actif amortissable est un actif qui perd de la valeur au cours du temps.
Il y a des actifs incorprorels, tesl les brevets, les dessins, les licences.
Une marque est un actif incorporel non maortissable (durée de vie non limitée) sauf lorsqu'on y met fin (a ce moment la on peut l'amortir).
On peut adjoindre au cout de l'actif les couts annexes, frais d'emprunts, frais d'acquisition ou de mise en route,
A cette lumière, les couts de rénégociations ne sont pas des frais liés à l'acquisition d'un actif, mais bien des dépenses liées aux emprunts en cours. Ils ne sont donc pas des actifs. |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
175
Posté - 05 avr. 2011 : 09:27:19
|
Si avec toutes ces explications je doute toujours que les frais de renégociation sont des charges, c'est à désespérer...
Cet élément étant acquis, il reste toujours à "recalculer" les loyers nets et, là , c'est une autre paire de manche...
En effet, même si sur les 40 pages de la 4 D 2-08 seules la page 9 et 10 m'intéressent, je ne comprend même pas leur exemple (avec la voiture et les calculs avec la TVA(pourquoi) puis le chiffre de 18300).
J'ai fini par abandonner (provisoirement) hier.
Je m'y remets cet après-midi en reprenant vos illustrations indiquées sur ce post :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9337
Mais autant les autres points, je comprenais (la décomposition des immeubles, ...etc), autant là , j'avoue ne pas trop saisir les différences (notamment la différence entre un déplacement pour de l'entretien et du nettoyage : les 2 sont une forme d'entretien).
A tout hasard, n'existerait-il pas un taux que l'administration admettrait communément. Nous appliquerions ce taux pour déterminer l'ARD indéfiniment reportable.
Bon, je prends mes rêves pour réalité, mais on ne sait jamais.
Là , quand on dit que je suis en compta super simplifiée, je tique un peu car même avec de bonnes notions, je peine, alors celui qui n'a aucune notion n'a pas à qu'une question à se poser : quel pont choisir.
Bon, j'arrête -là , car je m'aperçois que cette intervention risque de ne pas être compréhensible par ceux qui n'auraient pas suivi depuis le début.
Je reviens demain (enfin j'espère) pour l'avancée de mes travaux (d'Hercules) |
|
|
|
176
Posté - 05 avr. 2011 : 09:56:51
|
La différence est celle qui sépare les opérations déductibles parce que le logement est a l'actif de celles qui ne le sont pas parce que l'immeubles n'est pas à l'actif.
C'est aussi la même ou presque qui sépare en foncier les charges locatives des charges non récupérables, si ca peut aider.
Quand le proproiétaire nettoie les lieux, il peut récupérer sur le locataire. Quand il fait des petits travaux, il ne peut pas récupérer;
Mon terme d'entretien n'est pas bon, je mets de ce pas travaux. Pif paf pour moi. |
Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 09:58:49 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
177
Posté - 05 avr. 2011 : 14:04:40
|
|
citation: Initialement posté par fluoEtant narcissique, je remonte le sujet par je pense qu'il répond à beaucoup de questions récurrentes. Je ne remets pas le lien vers le décompositions des immeubles créée par Ribouldingue : il ne faut pas trop mâcher le travail.
Mon comptable, le centre de gestion agréé , et mon inspecteur des impots admettent que la décomposition des immeubles anciens est trop compliquée et un coefficent raisonnable passe très bien. En ce qui me concerne 2,5% est admis sans problèmes.
Si le logement a déjà été loué en vide et les travaux déduits, ensuite loué en meublé micro bic pendant quelques années avec amortissement intégré dans l'abattement, en réel simpliflé les 2,5% sont très appréciables  |
|
|
|
178
Posté - 05 avr. 2011 : 15:20:18
|
Oui, j'ai deja lu ca et ca me fait sauter au plafond, parce que le fisc a créé des instructions fiscales assez complexes mais complètes indiquant que ... ce n'est pas une option que de décomposer en composants...
Se dirais que ... il y a des comptables qui ont un poil dans la main (Vous font-il payer moins cher?) et des fonctionnaires des impots qui ne se décarcassent pas a faire apliquer la loi, alors que cent mètres plus loin d'autres contribuables se font emm..; pour le même sujet.
Aujourd'hui, l'interprétation de loi est écrite dans les IF. Elel ne devrait plsu être le fait de quelques 'potentats' locaux.
citation: Si le logement a déjà été loué en vide et les travaux déduits, ensuite loué en meublé micro bic pendant quelques années avec amortissement intégré dans l'abattement, en réel simpliflé les 2,5% sont très appréciables En réalité il faut être clair, la décomposition est plus favorable.
Si vous prenez un élément de structure a 50% sur 50 ans, ca fait la moitié à 2 %, les autres éléments à 25 ans et à 15 ans font réhausser largement le taux dans les quinze premières années. ce sont les dernières années a 50 ans qui sont difficiles, mais qui d'entre nous arrive a 50 ans de locations en meublé? |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
179
Posté - 14 avr. 2011 : 15:28:55
|
J'ai donc finalisé mes déclaration, ai rempli mes 2033 et 2031.
J'ai un petit "trou".
Je ne suis plus certain de ce que je dois joindre à ces formulaires.
Selon moi, je n'ai qu'Ã ajouter :
-Mes frais kilométriques (j'ai opté pour le "forfait" avec le barême)
-Le tableau de suivi des amortissements Non Utilisés (s'il y a quelque-chose dedans).
Par contre, je ne crois pas devoir joindre le journal, ni le détail qui a permis d'obtenir les amortissements.
C'est bien celà ?
Est-ce que j'oublie quelque-chose.
Je profite de cette intervention pour mettre le lien vers le post qui permet de savoir comment on procède lorsqu'on a un déficit en étant lmNp :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9432 |
|
|
|
180
Posté - 14 avr. 2011 : 17:26:27
|
J'ai compris que la liste des documents a joindre est indiquésur la notice NOT.
Elle contient une palanquée de documents ... qui ne nous concernent pas, et que en effet nous devons les stocks d'ARD, mais pas de document comptable sauf parfois l'annexe. |
Édité par - ribouldingue le 14 avr. 2011 17:34:31 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
