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amepi
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 Posté - 21 oct. 2011 : 17:27:53
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ValImmo
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 22
 Posté - 21 oct. 2011 : 18:52:35
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citation:
Merci. Je comprends mieux pourquoi vous avez parlé précédemment de "mention expresse" pour pouvoir engager le vendeur, ou le forcer à s'engager.
Effectivement, si l'on veut que l'AI agisse à la place de ... il faut une mention expresse pour un objectif déterminé ... mais il n'y avait aucun lien avec cela dans mes affirmations.
Je pars juste du principe qu'en signant un mandat de vente, un vendeur s'engage à vendre, pour un montant donné ... et qu'à partir du moment où un acheteur se présente pour acheter au prix demandé, le contrat est passé, la vente est déjà presque "parfaite" ! Je rappelle que le Code Civil considère : "la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix" ... Or, c'est le cas ici, puisque le mandat n'a pas été dénoncé.
Que ce vendeur se soit engagé à payer un DI à l'AI par le même mandat est un autre point ... et que le mandataire n'ait pas le droit de signer à la place du mandant est encore autre chose ... |
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amepi
Contributeur senior
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23
Posté - 21 oct. 2011 : 20:08:26
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Je me serais mal exprimé ?
La jurisprudence considère qu'en l'absence de cette mention expresse le mandat n'est qu'un mandat d'entremise qui ne permet ni d'engager le mandant ni de l'obliger à s'engager.
En vertu de quoi il permet seulement de présenter un acquéreur potentiel au vendeur qui peut ou non l'accepter.
Il n'y a donc jamais rencontre des volontés ni vente parfaite dans ce cas.
Ce qui est normal : imaginez si plusieurs agences trouvent un acquéreur en même temps, dans votre hypothèse, ils auraient tous droit à devenir propriétaires !
Et comme il n'y a pas "vente" mais seulement "présentation" il n'y a pas de DI pour l'acquéreur.
Ceux dûs à l'agence le sont seulement en vertu du non respect des obligations du mandat. |
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ValImmo
Nouveau Membre
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24
Posté - 21 oct. 2011 : 20:54:53
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citation: Initialement posté par amepi
Je me serais mal exprimé ?
La jurisprudence considère qu'en l'absence de cette mention expresse le mandat n'est qu'un mandat d'entremise qui ne permet ni d'engager le mandant ni de l'obliger à s'engager.
En vertu de quoi il permet seulement de présenter un acquéreur potentiel au vendeur qui peut ou non l'accepter.
Il n'y a donc jamais rencontre des volontés ni vente parfaite dans ce cas.
Ce qui est normal : imaginez si plusieurs agences trouvent un acquéreur en même temps, dans votre hypothèse, ils auraient tous droit à devenir propriétaires !
Et comme il n'y a pas "vente" mais seulement "présentation" il n'y a pas de DI pour l'acquéreur.
Ceux dûs à l'agence le sont seulement en vertu du non respect des obligations du mandat.
Eh bien oui, vous n'avez pas été clair : il ne faut pas me dire que j'ai raison quand j'ai tort !
Vous étiez d'accord quand j'affirmais que le vendeur s'engageait, par la signature du mandat de vente, à vendre ... Or, s'il faut cette mention expresse pour que le vendeur soit véritablement engagé, alors j'avais tort : le mandat de vente n'engage finalement pas le vendeur (sans cette mention) à vendre ... seulement envers l'AI.
Et il n'est alors, effectivement, qu'un mandat d'entremise ...
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Édité par - ValImmo le 21 oct. 2011 21:13:40 |
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amepi
Contributeur senior
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25
Posté - 21 oct. 2011 : 21:45:14
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Il n'y a aucune contradiction. Le vendeur s'engage à vendre. Le non respect de cette obligation est sanctionné par des D I et non par une vente forcée. |
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ValImmo
Nouveau Membre
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26
Posté - 21 oct. 2011 : 21:48:30
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citation: Initialement posté par amepi
Il n'y a aucune contradiction. Le vendeur s'engage à vendre. Le non respect de cette obligation est sanctionné par des D I et non par une vente forcée.
OK, Merci.
J'ai trouvé ce texte de la SCP Moyse qui explique très bien la chose et le pourquoi de la mention expresse ...
1. LA PORTEE DU MANDAT DE L’AGENT IMMOBILIER
Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération immobilière, le mandat doit en faire expressément mention, ainsi qu’il est prévu par l’article 72 Alinéa 3 du Décret du 20 Juillet 1972.
Au regard de cet article, le problème s’est posé de savoir si le mandat conféré à un agent immobilier mettait le mandant en état d’offre à l’égard de tout acquéreur acceptant d’acheter aux prix et conditions du mandat.
Ce problème a fait l’objet de nombreuses controverses et d’une jurisprudence d’abord divisée, certaines juridictions considérant que le fait de conférer un mandat à un agent immobilier mettait le mandant en état d’offre à l’égard de tout acquéreur acceptant d’acheter aux prix et conditions du mandat.
En effet, l’acquéreur d’un bien avait tendance à soutenir, lorsque le mandant vendeur ne voulait plus vendre, qu’il se trouvait en état d’offre à travers le mandat de l’agent, et qu’une vente parfaite était intervenue par l’acceptation d’acquérir manifestée d’une manière conforme aux termes et conditions du mandat.
Aujourd’hui, la jurisprudence de la Cour de cassation de même que celle des juridictions du fond, qui se sont alignées, disposent que seul le mandat expressément prévu par l’article 72, alinéa 3, permet de considérer qu’un agent immobilier est investi d’une mission de vendre le bien de son mandant.
À défaut de mention expresse, laquelle est assimilable à une procuration pour consentir la vente, toucher et quittancer le prix, la jurisprudence dispose que la mission conférée au mandataire se trouve limitée à la recherche d’un éventuel acquéreur en vue de pourparlers et de négociations qui ne peuvent aboutir à une vente que par la manifestation formelle de la volonté du mandant, seul vendeur de son bien, sans aucune possibilité de représentation par son mandataire en vue de consentir la vente. (Civ. 1re, 27 juin 2006, no 04-20.693, NP, AJDI 2006, 938, obs. Thioye ; Ann. loyers 2006, 1822, no 26895 • Civ. 1re, 6 mars 1996, no 93-19.262, Bull. civ. I, no 114 ; D. 1997, 223, note Amar-Layani ; RTD com. 1996, 707, obs. Bouloc ; RDI 1996, 245, obs. Tomasin ; JCP N 1996, II, 1665, note Leveneur • A RAPPROCHER : Civ. 1re, 12 juill. 2006, no 04-19.815, Bull. civ. I, no 392 ; RTD com. 2007, 440, obs. Bouloc. CA Versailles, 13 juin 1990, D. 1990, IR 211.). |
Édité par - ValImmo le 21 oct. 2011 22:26:11 |
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FR75
Nouveau Membre
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Posté - 21 oct. 2011 : 23:07:39
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Bonjour,
Merci pour vos conseils.
L’article 72 Alinéa 3 du Décret du 20 Juillet 1972 est ainsi rédigé :
"Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention."
Le mandat de vente (formulaire Tissot standard) que j'ai signé précise :
POUVOIRS DU MANDATAIRE :
"Etablir tous actes sous seing privé, aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur".
OBLIGATIONS DU MANDANT :
"Signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
S'agit-il donc bien d'un simple mandat d'entremise ?
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amepi
Contributeur senior
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28
Posté - 22 oct. 2011 : 07:29:51
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Oui.
Une mention expresse serait manuscrite. |
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biboups
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29
Posté - 23 oct. 2011 : 14:09:25
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euh, juste comme ça, pourquoi avoir fait valider le compromis par "son" notaire alors ?
(ou alors je n'ai pas compris la phrase) |
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FR75
Nouveau Membre
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Posté - 23 oct. 2011 : 15:42:22
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Biboups,
Simplement l'Agence a envoyé, pour information, une copie du projet de compromis au notaire du vendeur (mon notaire) et ce notaire a répondu par mail "le compromis convient". A aucun moment le vendeur (moi) n'a demandé à son notaire de validé le compromis. De plus, malgré la réponse du notaire, j'ai remarqué qu'il y avait de nombreuses imprécisions. En tout état de cause, le compromis n'a jamais été signé. |
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biboups
Contributeur débutant
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31
Posté - 23 oct. 2011 : 22:10:12
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OK, j'avais compris que vous aviez demandé à votre notaire de vérifier le compromis, c'est l'agence qui l'a demandé |
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amepi
Contributeur senior
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32
Posté - 23 oct. 2011 : 22:51:57
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FR75
Nouveau Membre
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Posté - 24 oct. 2011 : 00:45:50
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Merci et félicitations, amepi, pour cette information toute récente.
Je ne crains donc plus la vente forcée de la part de l'acquéreur potentiel. Il me reste à négocier avec l'agence qui réclame un dédomagement : 50 000 comme prévu au mandat ? ou 15 000 comme négocié avec l'acquéreur potentiel ou moins en tant que DI ? |
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Refus de vendre au prix du mandat 
