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gonzoyumo
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 Posté - 10 janv. 2012 : 01:59:34
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Bonjour,
je viens d'acquérir un appartement dans une petite copro (13 logements).
Le RDC a bien été rédigé mais la copro n'a jamais été géré de manière légale depuis la vente du premier lot. J'entend par là que rien n'a été fait dans les règles (AG, syndic, compta). Le propriétaire historique (appelons le "proprio-syndic") de l'immeuble est toujours possesseurs de 5 logements à ce jour et c'est toujours lui qui a "géré" la copro à sa façon. Certes à l'amiable et peut être en toute honnêteté mais sans aucun respect du cadre légal.
Exemple : il paye tous les fournisseurs comme à l'époque où il était l'unique propriétaire, et ensuite les copropriétaires lui versent des charges mensuellement.
A priori cette répartition est faite selon les tantièmes mais aucun justificatif ne leur est fourni et aucun copropriétaire ne se pose de question...
Pour la petite histoire, j'ai été locataire de cette SCI pendant 1 an, j'ai remarqué leur laxisme vis à vis des formalités administratives, mais la bonne entente à toujours primée, j'ai donc fait preuve de patience. Une fois la location quitté, j'ai décidé d'acheter l'appartement pour de l'investissement locatif. Je n'y connaissais rien mais n'ayant pas pour habitude de me lancer sans réfléchir je me suis donc beaucoup renseigné sur le sujet et petit à petit je suis arrivé sur la question de la gestion de la copropriété.
Lors de l'achat le "proprio-syndic" m'a affirmé qu'ils étaient justement en train de mettre en place cette gestion de la copropriété (il serait temps !) et qu'une AG avait eu lieu pour élire le syndic et décider d'ouvrir un compte commun pour gérer la copro... c'est vous dire le niveau de connaissance…
Toutefois je reconnais la volonté du "proprio-syndic" d'organiser les choses d'une manière un peu plus correcte. Malheureusement, je ne pense pas qu'il ait lu quoi que ce soit sur le sujet et tout va de travers.
Lors de la fameuse AG constituant ce soit disant syndicat coopératif, rien n'a été fait dans les règles : convocation, déroulement de l'AG, PV,… rien n'est bon, puisque personne ne connait rien à ces choses là . En gros c'était une réunion entre copropriétaires où ils on discuté et écrit un compte rendu par email… Pour ne rien vous cacher : ils ont élu un "bureau" avec président, trésorier et secrétaire… et sans aucun vote retranscrit par écrit...
Moi j'arrive comme un cheveux sur la soupe en ayant lu la loi, le décret, le RDC et une multitude d'informations ici et là et plus j'en apprends sur la gestion de la copro et plus je découvre l'ampleur des dégâts…
Donc je commence à gentiment pointer du doigt les différentes choses qui ne vont pas et forcément, ça fait beaucoup d'un seul coup :)
J'explique comment le compte séparé doit être mis en place (avec gros doute sur la faisabilité étant donné l'allure du PV d'AG…) et là boum, il nous envoie un RIB d'un compte qu'il a créé aujourd'hui pour la copro, et je vous le donne en mille : il l'a ouvert à son nom et pas celui du syndicat...
Suite à mon argumentation, certains copropriétaires sortent de l'ombre et on aimerait refaire une AG dans les règles pour clairement constituer un CS, adopter un syndicat coopératif (c'est autorisé par notre RDC) puis le CS élira le président-syndic.
J'ai déjà pas mal buché tout ça mais ce qui me titille c'est la légitimité de l'initiative de la convocation pour cette AG, qui pourrait tout faire capoter :
1) A priori, vu l'état actuel de la copropriété il n'y a légalement pas de syndic ?
2) Donc personne n'est en mesure de faire cette convocation ?
3) Et du coup, l'élection du CS, l'adoption du CS coop et tout ce que nous pourrions faire durant cette AG, aussi "bien fait" qu'il puisse l'être, sera également annulable ?
4) Doit on alors passer par la demande de désignation d'un administrateur provisoire au TGI ?
J'aimerais autant éviter le 4), car je vois d'ici les copropriétaires monter au créneau. J'ai peur également que le "propriétaire-syndic" ne prennent la mouche et vu son nombre de voix, ne bloquent les résolutions juste pour embêter…
Car forcément je passe pour le casse pied de service, procédurier à souhait… Hors, tout ce que je souhaite c'est assurer ma tranquillité…
Sur ce point d'ailleurs, il apparait que la toiture de la résidence n'est pas en grande forme (ardoise) et que du coup la charpente aussi aurait pris un coup dans l'aile. Or nous sommes 3 copro à avoir acheté dans l'année et on nous a affirmé qu'il n'y avait aucun travaux à prévoir à court terme ( "non non, non, la toiture y'a pas de soucis, l'ardoise ça dure 100 ans") Donc on commence doucement à s'échauffer de cette dérive dans la gestion...
5) étant donné qu'il n'y a pas de syndic légalement, à qui faire porter le chapeau pour négligence d'entretien de l'immeuble, si éventuellement il y a lieu ?
Je pense que c'est le syndicat qui va trinquer (donc nous tous), et du coup ce genre d'argument pourrait peser auprès des copropriétaires qui ne verraient toujours pas l'intérêt de s'enquiquiner à respecter la loi et faire les choses correctement...
Question bonus :
6) Lorsqu'un contrat est signé (entretien des parties communes, gaz, etc…) il est signé au nom du syndic ou au nom du syndicat ?
Pareil pour les adresses de facturation. Il parait plus pratique de domicilier les contrats chez le syndic, car sinon il faut une boite au lettres pour le syndicat dans l'immeuble ? mais du coup cela implique de changer l'adresse de facturation de tous les contrats lorsque l'on change de syndic ?
bref beaucoup de joyeusetés en perspective...
Merci d'avance aux courageux qui auront tout lu et qui apporteront leur contribution.
Olivier.
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Édité par - gonzoyumo le 10 janv. 2012 02:05:01 |
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 Posté - 10 janv. 2012 : 07:40:08
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citation: Doit on alors passer par la demande de désignation d'un administrateur provisoire au TGI ?
oui, vous n'avez pas le choix.
En effet, supposons que vous convoquiez, vous ou un autre, une AG et qu'au cours de celle ci vous "changiez" ou plus exactement "désigné enfin" un syndic autre que votre "promoteur", etes vous certain que celui ci n'irait pas au tribunal pour faire contester...
maintenant cela peut-être une stratégie, car dans ce cas, ce sera ce "promoteur" qui sera le canard noir.
Donc solution légale : faire nommer un administrateur...
ou lancer une AG dans les règles de la convocation, puis attendre le délai de 2 mois pour être sur. Si rien ne se passe vous serez dans la légalité.  (mais cette solution n'est pas légale au départ). L'important est de savoir si à 13 proprios, tout se passera bien...  |
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gonzoyumo
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Posté - 10 janv. 2012 : 11:00:46
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merci pour cette intervention rapide !
je serais bien tenté de faire l'AG et attendre 2 mois, je ne sais pas s'il sera assez culotté pour demander l'annulation (un juge ne tiendrait-il pas alors compte de sa mauvaise gestion précédente ?), mais il me semblait que le délais était porté à 10 ans lorsqu'il y avait une irrégularité dans la convocation ? est-ce que l'initiative illegitime de la convocation fait bien partie de ces irrégularités...
zut, je ne retrouve pas ces éléments dans la loi ni le décret... aurais-je rêvé ?
Concernant les copro, nous sommes 9 à ce jours, lors de la dernière "AG" où j'étais présent, nous étions 5 et l'ambiance était vraiment cordiale. C'est là le soucis, tout le monde est sympa, tout va bien et on ose rien contredire en ce disant que comme on se tape pas dessus pour le moment, tout ce passera bien plus tard...
Vous me conseilleriez de partir sur un syndic bénévole plutôt qu'un syndicat coopératif ? |
Édité par - gonzoyumo le 10 janv. 2012 11:01:51 |
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Posté - 10 janv. 2012 : 11:18:04
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citation: mais il me semblait que le délais était porté à 10 ans lorsqu'il y avait une irrégularité dans la convocation ?
dans le cas présent, il n'y a pas à priori d'iirégularité dans la convocation, si vous faites tout bien : documents joints et délais de notifications et bonnes personnes convoquées.
citation: Vous me conseilleriez de partir sur un syndic bénévole plutôt qu'un syndicat coopératif ?
le syndic bénévole n'existe pas : on fait la différence entre un syndic pro et un syndic non pro (qui peut être bénévole mais pas forcément ). Le syndic bénévole est SEUL responsable devant ses copros.
Le syndicat coopératif serait mieux car ils mouille plsuieurs personnes et cela de façon coopérative comme son nom l'indique.
A neuf propriso, je pencherai pour un syndicat coopératif, mais là aussi il faut vous pencher sur les textes (à jour). |
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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Posté - 10 janv. 2012 : 11:47:13
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au temps pour moi, je parlais bien du syndic non pro :)
pour le syndicat coop, notre RDC demande 3 membres pour sa constitution, donc c'est faisable mais pas terrible, car si un seul est absent, la réu du CS est annulée, mais pour commencer ça devrait suffire...
merci |
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oldman24
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 Posté - 10 janv. 2012 : 14:00:39
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Un syndic bénévole ça existe.Il y en a des milliers dans les petites copropriétés.Heureusement...
Nous sommes dans une rubrique portant ce titre- entre autre-
Maintenant il faut établir également un contrat de mandat pour ce mandataire ! ( voir doc à ce sujet)
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 10 janv. 2012 : 15:02:13
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gonzoyumo : Tout se passe bien pour le moment, mais en dehors de tout cadre légal !!!!
La Loi du 10 juillet 1965 est "d’ordre public", ce qui veut dire que, lorsque les conditions sont réunies, elle s’applique automatiquement avec ou sans la volonté des propriétaires.
La création du syndicat
En raison du caractère obligatoire de la Loi de 1965, le syndicat des copropriétaires se crée d’office dès que les conditions sont réunies. La Cour d’appel de Paris a jugé que le syndicat est créé dès la livraison des premiers lots d’un immeuble en construction.
La création du syndicat ne nécessite aucune déclaration, aucun dépôt aux service des hypothèques, ni même l’établissement d’un règlement de copropriété.
Ce copropriétaire de 5 lots, qui commande des trvaux, paie les factures courantes est dans une situation assez dangereuse. Il aurait du dès la vente du premier lot, faire une AG et nommer un syndic !!
VOus êtes maintenant de nombreux coprorpiétaires !!! ON peut d'ailleurs se demander comment les notaires ont pu faire signer des actes de ventes dans un immeuble sans syndicat de copropriétaires !!
1. Ce copro-syndic n'a aucun droit de réclamer des charges à des autres copropriétaires. Les factures, les contrats, et els assurnaces doivent être faites au nom du syndicat des coprorpiétaires et non au nom d'un des copros !!!!!
2. Savez vous si votre immeuble est réellement assuré !!! TOUS les coprorpiétaires seront responsables d'un accident grave,; une simple ardoise qui tombe sur un passant, imaginez le cout à payer pour tous, des dizaines de milliers d'Euros d'indemnités !!
3. vous n'avez pas de syndicat, pas de syndic, personne ne peut convoquer une AG. Seul un administateur pourra convoquer cette AG pour créer ce SDC et élir un syndic.
4. gonzoyumo : citation: A priori cette répartition est faite selon les tantièmes mais aucun justificatif ne leur est fourni et aucun copropriétaire ne se pose de question...
D'ou sortent ces tantièmes ?? de la tête de ce copro. des 5 lots ?? d'un RDC déjà établi, et par qui ??
Maintenat le toit est à réparer, avec une grosse facture, c'est la fin certaine de " tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil " !!!!
Qui va commander ces trvaux ?? Qui va payer et comment payer ce fournisseur ??
A votre place, j'irai immédiatement au TGI fiare nommer un administrateur judiciaire avant de rentrer TOUS dans les gros ennuis !! On ne gère pas sans règles un immeuble avec10 ou 15 copropriétaires !! vous n'êtes pas en colocation !!!
Il vous faut remettre les choses en état avant d'envisager des travaux sur le toit !!
A votre place, j'irai rapidement voir ce copro de 5 lots, pour lui indiquer que vous allez refuser de payer des factures tnat que le SDC ne sera pas créer. Que vous allez au tribunal demander cet administrateur qui va falloir également payer !!! Il serait judicieux de le convaincre de vous suivre dans cette démarche, et d'expliquer à tous les autres la nécessite de respecter la loi, et de créer ce SDC. Cela va demander encore quelques mois.
Aucun de vous ne connaissant la loi et le fonctionnement d'une copropriété, je vous conseillerai de chercher un syndic pro., de comparer plusieurs contrats. Oubliez le syndic bénévole copropriétaire !!
Bon courage 
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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Posté - 10 janv. 2012 : 15:39:22
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citation: Ce copropriétaire de 5 lots, qui commande des trvaux, paie les factures courantes est dans une situation assez dangereuse. Il aurait du dès la vente du premier lot, faire une AG et nommer un syndic !!
S'il ne l'a jamais fait, il peut donc le faire maintenant, de manière légitime ?
citation:
VOus êtes maintenant de nombreux coprorpiétaires !!! ON peut d'ailleurs se demander comment les notaires ont pu faire signer des actes de ventes dans un immeuble sans syndicat de copropriétaires !!
Je vais me renseigner sur ce point et contacter le notaire pour avoir quelques explications.
citation: 2. Savez vous si votre immeuble est réellement assuré !!! TOUS les coprorpiétaires seront responsables d'un accident grave,; une simple ardoise qui tombe sur un passant, imaginez le cout à payer pour tous, des dizaines de milliers d'Euros d'indemnités !!
L'immeuble est assuré dans son ensemble comme lorsqu'il n'y a qu'un seul propriétaire. (donc les proprio et locataires payent leur assurance en plus "pour rien"). Le passage à une assurance des parties commune uniquement a fait partie des questions de la dernière AG.
citation:
D'ou sortent ces tantièmes ?? de la tête de ce copro. des 5 lots ?? d'un RDC déjà établi, et par qui ??
Le RDC contient l'état de division, conforme avec mon acte de vente sur cette répartition des tantièmes.
citation:
Maintenat le toit est à réparer, avec une grosse facture, c'est la fin certaine de " tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil " !!!!
c'est bien ce que j'essaye de leur faire comprendre
citation:
Aucun de vous ne connaissant la loi et le fonctionnement d'une copropriété, je vous conseillerai de chercher un syndic pro., de comparer plusieurs contrats. Oubliez le syndic bénévole copropriétaire !!
Encore une pilule à faire passer :( Je pense qu'on peut gérer la copro avec un SDC coop, en déléguant la partie compta pour le moment et en s'appuyant sur des assos comme l'UNARC.
citation: Bon courage
Merci, on va en avoir besoin :)
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:10:23
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gonzoyumo : avez vous ce RDC en main ?? si celui-ci existe bien c'est que le SDC a bien été créé !!! Un RDC, cela signifie, Réglement De Copropriété !!
gonzoyume : attention à ne pas tout mélanger, c'est le SDC qui paye l'assurance des parties communes et non les copros !!! Votre immeuble n'est pas assuré du tout. Aucune assurance ne peut assurer un SDC qui EXISTE de fait par la loi !!!! . C'est une question grave à suivre !!! TOUS les "copropriétaires" seront concernés par un accident !!
Un seul propriétaire payait son assurance propre pout tout l'immeuble; cela n'a rien à voir avec un syndicat de coprorpiétaires !!!
Espérez gérer votre immeuble avec de tels copropriétaires assez loin de leur responsabilité sans passer par un syndic pro., c'est continuer dans l'irresponsabilité., et continuer dans un bricolage pas très sain.
C'est un électrochoc qu'il faut dans votre immeuble !!! l'administrateur judiciaire mettre tous les copros devant leur responsabilité.
Un syndic pro sera nécessaire pour démarrer et rien ne vous empechera de choisir par la suite un syndic bénévole lorsque vous aurez tout compris le fonctionnement de votre résidence.
Que dit votre RDC sur la création du syndicat ?
Vous avez l'EDD, puis le descriptif des parties communes et privatives, puis l'administration de l'immeuble et le syndicat de copropriétaires ??
Cela ne change pas grand chose dans l'état actule de l'immeuble. Mais c'est une chose que vous n'aurez pas à créer de nouveau. !!!
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:46:08
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Oui je sais ce qu'est le RDC. Celui de ma copropriété a été rédigé par le Notaire en 2000, signé par lui et le propriétaire historique de l'immeuble. Une copie m'a été remise lors de l'achat et l'ayant lu, je sais qu'il a besoin d'un dépoussiérage suite aux divers modifications de la loi... Mais il contient parfaitement l'état de division ainsi que les détails sur création du SDC, l'organisation des AG, du CS et tout le toutim sur l'administration de l'immeuble.
Pour être plus claire, voici un extrait :
citation: Le syndicat prendra naissance dès qu'il existera au moins deux copropriétaires différents. Il continuera tant que l'immeuble sera divisé en fractions appartenant à des copropriétaires différents. [...]
Donc il est entendu que, de fait, le syndicat existe. C'est "juste" qu'il n'est pas légalement représenté par un syndic.
Maintenant, si je comprend bien cette problématique d'assurance, cela veut dire qu'en cas d'accident, selon toute logique, c'est le syndicat qui serait alors responsable.
Et donc, même si cette assurance contracté par ce propriétaire et qui couvre tout l'immeuble (aussi bien parties privatives que communes) pourrait couvrir les dégâts, ce ne sera pas le cas, car elle n'est pas souscrite par le syndicat.
Ai-je bien compris la situation ? Si oui, devant la gravité de la chose, je vous rejoins sur l'urgence de passer par le TGI... c'est pire que je le pensais...
en tout cas, merci pour vos conseils.
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Édité par - gonzoyumo le 10 janv. 2012 23:09:41 |
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Posté - 10 janv. 2012 : 18:54:30
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gonzoyumo : de plus ce notaire qui fait signer des actes notariés de cession de lots de copropriété avec le RDC tout en sachant qu'il n'y a pas de syndic, aps d'AG convoquée de puis des anénes, ....... est également un grand irresponsable.
Avant de faire une acte de cession dans une copropriété, le notaire doit demander au syndic de copropriété un état daté sur la situation du vendeur vis à vis du SDC !!!! Imaginez que vous désiriez vendre votre lot ??? quid de votre situation vis à vis du SDC. Croyez qu'un acheteur ne va pas réclamer les PV d'AG !!!! le montnat des charges, la liste des travauix votés à venir, ....
Avant de penser à nettoyer ce RDC, il faut d'abord faire fonctionner ce SDC qu'il existe depuis que ce copro a vendu son premier lot !!!!
Demandez à , ce copro. copie du contrat d'assurance de cet immeuble !!!
L'assurance a été trompée par ce copro. qui n'a certianemetn jamais été informé du changement juridique de l'immeuble. On passe d'un propriétaire unique à un SDC. Ce n'est pas la même entité juridique.
Un grave accident sur un passant qui passe suite à la chute d'une tuile avec un arrêt de travail de plusieurs semaines survient malheureusement. L'assurance du blessé va immédiatement contacté l'assurance du SDC, car c'est bien une copropriété !! L'assurance prise par ce copro depuis des années à son nom propre va réagir, et ce n'est pas du tout certain qu'elle prenne en charge quoique ce soit !!!! Elle n'assure pas un SDC mais un particulier.
Tout cela est un grand bazar, profitez des travaux futurs sur ce toit pour remettre tout dans le bon ordre.
Vous avez un copro qui gère un immeuble en copropriété, sans aucun mandat pour le faire. De l'argent circule sans aucun controle !!! qui paie des factures avec ses comptes persos !!!!
En dehors des travux du toit, il va falloir payer pour redresser l'ensemble. TOUS les copropriétaires sont responsables car vous avez un RDC en main ou tout est bien expliqué !!!!
Le TGI direct !!! ne cherchez pas des compromis dans ce b....l !!! |
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gonzoyumo
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Posté - 11 janv. 2012 : 15:22:27
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bonjour,
je me suis renseigné sur les démarches pour faire une demande au TGI. La personne du TGI que j'ai eu au téléphone m'indique qu'il faut absolument passer par un avocat... ça va vraiment pas être simple du coup, car qui va payer cet avocat ? le syndicat ? avec quels sous ? rassemblés par qui ?
L'objectif étant juste la nomination d'un syndic (pro ou pas) dans les règles, ça fait un peu suer de passer par le TGI... (coût, délais)
Etant donné qu'il n'y a jamais eu de première AG (dans les règles j'entends) lors de la vente du premier lot, ne peut-on pas la faire maintenant ? (mieux vaut tard que jamais) Avec au pire, le risque d'annulation dans les 2 mois suivant la notif du PV aux opposants et défaillants, et encore, je pense que ce serait risqué pour eux d'aller au tribunal s'ils en avait l'audace.
Après rien ne m'empêche d'annoncer le passage par le TGI comme ultime recours si les copros n'y mettent pas du leur pour redresser la situation. Je pense donc leur proposer la désignation d'un syndic pro, au moins le temps de remettre la copro sur les rails et nous verrons l'année prochaine si nous sommes capables d'en reprendre la gestion (enfin, je pense que ce sera moi vu leur enthousiasme à se renseigner sur le sujet...)
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Édité par - gonzoyumo le 11 janv. 2012 15:22:49 |
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Posté - 11 janv. 2012 : 16:00:15
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gonzoyumo : les frais d'avocats et autres sur cette demande d'AJ au TGI sont des frais du SDC. Vous devez les avancer, et le syndic élu vous les remboursera sur vos justificatifs !!!
Légalement personne ne peut convoquer l'AG !!! pas de syndic, pas de CS, .......
Et pour convoquer une telle AG, personne dans votre copro. ne semble capable de le faire !!!! cela va ajouter une autre illégalité à toutes les autres.
Vous ne pouvez pas non plus prévoir la réaction de tous les copros. Vous les dérangez dans leur grande tranquillité d'irresponsables !!! vous n'êtes pas certain qu'un d'eux attaquera cette AG illégale devant le même TGI.
Vous devez contatcer tous vos voisins, et peut-être les réunir pour une réunion d'information et de mise au point de la loi. SI vous avez un syndic professionel déjà sous la main, invitez le à cette réunion.
Prenez RDV avec une assoc de copros comme l'ARC avant de vous lancer et de vous retrouver dans d'autres soucis !!!
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gonzoyumo
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Posté - 12 janv. 2012 : 00:05:53
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Merci philippe388 pour votre suivi :)
Je pensais être en mesure de réaliser cela moi-même (la convocation) car je passe beaucoup de temps à lire et apprendre les textes de lois de la copro. Mais effectivement, le moindre oublie de ma part aurait des conséquences et le risque est trop grand.
Vos efforts ont fini par me convaincre, j'ai donc annoncé la couleur aux copropriétaires et commencé à demander de devis à des avocats et syndic pro.
Nous verrons bien les réponses, si réponse il y a. J'espère arriver à maintenir une entente cordiale malgré le gros coup de pied que je viens de donner :) Mais mieux vaut être réglo que de bien s'entendre 
Je ne manquerai pas de vous tenir informé de l'évolution des choses.
Encore merci.
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Édité par - gonzoyumo le 12 janv. 2012 00:06:59 |
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Posté - 12 janv. 2012 : 15:26:40
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Une entente devrait être facile à trouver, car tous les coprorpiétaires sotn responsables de cet étét de fait. Vous avez été le premier à réagir, d'autres vous suivront.
Dès qu'un coprorpiétaire désirera vendre son lot de copropriété en passant par son propre notaire, et non par ce notaire copain du propriétaire de l'immeuble, son notaire demandera au syndic fantome un état daté !!!! a qui va t'il s"adressé ??? L'acheteur potentiel va également demandé des copies des derniers PV d'AG !!!!
N'oubliez pas de leur faire part du risque grave de votre défaut d'assurances !!! le prix en cas d'accident sera autrement plus élévé que la facture de l'avocat pour le TGI; facutre qui vous sera remboursée par le SDC !!!
Votre SDC existe déjà de par la loi depuis l'achat du premier lot. |
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gonzoyumo
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Posté - 31 janv. 2012 : 04:16:22
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Bonjour,
petite update pour vous tenir informé de la situation :
Après renseignements auprès d'avocats (qui sont d'ailleurs peu enclins à fournir ce genre d'infos) les honoraires sont assez importants et le délais de procédure au TGI également.
L'objectif étant de repartir sur de bonnes bases, et rapidement, j'ai préféré la discussion avec les copropriétaires plutôt que l'assignation.
Personne ne souhaite voir le syndicat engager des frais de procédure + des frais d'administrateur judiciaire ou syndic pro. Les copropriétaires ont également pris conscience de la dérive de la gestion vis à vis de la legislation, et ils sont tout à fait favorables à cette mise en conformité. Ils sont même "soulagés" que qqn veuille bien s'en occuper...
De son côté le "proprio-syndic-pas-légal" m'a clairement annoncé qu'il n'avait, faute de temps, aucune intention de s'investir d'avantage - comprenez : de faire les choses correctement - donc, n'étant jamais mieux servi que par sois-même j'ai décidé de prendre le taureau par les cornes.
J'ai donc continué ma "formation" et me rapproche de l'arc pour parfaire la justesse de mes démarches et éviter les fausses notes.
J'enverrai sous peu une convocation en bonne et due forme (bien qu'irrégulière de part le fait que ce n'est pas un syndic en cours de mandat qui l'envoie) contenant à l'odj les différents projets de résolutions pour à la mise en place des éléments indispensables à la vie de la copro, et en me faisant candidat à la fonction de syndic.
La possibilité d'annulation de cette AG étant clairement établie, j'ai bien insisté sur ma détermination à aller jusqu'au bout et le couperet du TGI fait office de garantie (qui a dit chantage ?) La personne souhaitant demander l'annulation devra de toute manière passer par le TGI et devra donc s'exposer aux même frais de procédures (puisque du coup, en plus de l'annulation de cette AG, il faudra alors nommer un AJ)
Une fois la copro reprise en main (et le délais de contestation écoulé), nous pourrons nous attaquer sérieusement aux problèmes de fond.
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Édité par - gonzoyumo le 31 janv. 2012 04:18:57 |
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Posté - 31 janv. 2012 : 08:05:29
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très bien bon courage, si besoin est revenez nous voir ou au delà de nos "chamailleries" vous trouverez peut-être des idées de coseils...
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kiter
Nouveau Membre
France
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Posté - 31 janv. 2012 : 19:10:50
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Bonsoir,
Question pour les experts (Rambouillet et Philippe a priori):
N'est-il pas prévu que l'assemblée des copropriétaires puisse convoquer à sa propre initiative une AG (sans passer par le syndic - ici non existant), sous condition que cette initiative soit prise par la majorité (ou plus - je ne me rappelle plus) des copropriétaires? Cela permettra à Gonzoyumo (c'est quoi ce pseudo?!!!) de donner une assise juridique à cette AG qui sera importante dans la vie de sa copro.
J'en profite pour dire qu'à mon avis tu as raison de poursuivre dans ta voie non-professionnelle et sans passer par un administrateur: votre copro m'a l'air trop petite (donc faibles honoraires en valeur absolue) et bordélique (en l'état) pour intéresser un professionnel sérieux: vous seriez probablement mal traités, en tout cas insuffisamment par rapport à votre besoin. Et puisque l'ambiance est bonne et qui tu es motivé et visiblement près à prendre les informations nécessaires, autant éviter le TGI tenter la voie amiable (en se faisant conseiller, plutôt par un bon notaire). Bien s'entendre avec ses voisins me semble participer de la bonne qualité de vie - c'est donc un élément à prendre en compte dans la décision il me semble |
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Posté - 31 janv. 2012 : 19:39:30
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seul le syndic ou le président du CS peuvent convoquer une AG.
ensuite les copropriétaires détenant au moins 25% des voix peuvent demander au syndic de convoquer une AG sur un OdJ qu'ils lui soumettent. S'il refuse, ces proprios doivent faire agir le juge mais en aucun cas convoquer eux-mêmes une AG.
citation: Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale et le conseil syndical.
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19
Posté - 31 janv. 2012 : 19:47:36
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kiter :
le décret de 1967 article 8 , précise : Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse, pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'Article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
et l'article 50 :
Dans l'hypothèse prévue à l'Article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical, doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
Les copropriétaires ne peuvent pas convoquer une AG !!! Seul le président du CS peut le faire en cas de carence du syndic.
25% des copropriétaires peucent DEMANDER au syndic de convoquer une AG, mais pas de la convoquer eux-mêmes !!!
La seule voix juridique est de fiare nommer un AJ par le TGI.
gonzoyumo : Après renseignements auprès d'avocats (qui sont d'ailleurs peu enclins à fournir ce genre d'infos) les honoraires sont assez importants et le délais de procédure au TGI également.
Un avocat qui ne donne pas une idée du cout de cette intervention ma parait assez bizarre. De plus la nomination d'un AJ par le TGI est assez rapise si le dossier est bien préparé. pas de problèmes dans votre SDC il n'y a pas de syndic !!! pas de comptabilité !!! Pas de CS !!!!! le vide intégral.
gonzoyumo : " La personne souhaitant demander l'annulation devra de toute manière passer par le TGI et devra donc s'exposer aux même frais de procédures "
Attention !!! ce n'est pas parce que vous ne voulez pas avancer les frais d'avocat qu'un de vos 12 autres voisins ne va pas le faire !!!! dans une telle situation, et copropriétaire d'une telle copropriété sans aucune organisation, qui ne respecte pas la loi, et sans copropriétaire réellement ai fait du fonctionnement de la copropriété, ..... je dénoncerai cette AG que vous allez convoquer !!!
Et en premier lieu, je proposerai à cet ODJ, que vous allez préparer pour cette AG le contrat d'un syndic professionnel !!!!
gonzoyumo : je ne me limiterai pas aux conseils de ce seul avocat !!!! Avez vous une assurance juridique ?? vous pourriez apsser par cette assurance. Il ne s'agit pas de plaider mais juste de monter un dossier à déposer au TGI pour une demande d'AJ !!!! pas très compliqué dans votre cas.
Essayez de sortir de votre grand b...el par une AG convoquée illégalement par une personne n'ayant pas qualité pour le faire me parait pas la meilleures des solutions.
N'oubliez pas que tous les frais d'avocats que vous engageriez pour faire nommer cet AJ vous seront entièrement remboursés par le SDC !!!
Cette démarche ne vous coutera rien, et vous partirez sur des bases légales !!!
Bon courage |
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gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
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Posté - 31 janv. 2012 : 20:09:41
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Philippe388, je partage votre avis d'un point de vue théorique. Maintenant dans la pratique, j'ai en face de moi des gens qui ont, certes, mis de côté ces aspects législatifs mais qui n'y sont pas pour autant hostile.
Je n'irai de toute façon au bout de cette démarche qu'avec l'approbation de chacun d'entre eux, sinon aucun intérêt. Mais si cela peut nous faire économiser des frais de procédure et les garder pour des travaux, c'est déjà un meilleur départ au sein de la copro, vous ne trouvez pas ?
Aucun copro n'a d'intérêt à demander l'annulation. La seule motivation serait donc de vouloir "casser les pieds" mais encore une fois ça fait cher en temps et en argent et au final cela aboutirai au passage par un AJ... donc la démarche ne ferait que repousser l'échéance.
Au passage, le nouveau contrat d'assurance est au nom du SDC, ce qui est déjà un mieux :)
Pour les avocats, j'ai oublié de précisé que j'ai demandé cela par téléphone, et que seul un avocat a accepté de me répondre, les autres voulaient une consultation sur place.
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Édité par - gonzoyumo le 31 janv. 2012 20:12:45 |
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