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kiter
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France
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21
 Posté - 31 janv. 2012 : 21:17:32
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la démarche de Gonzoyumo me semble effectivement pragmatique, d'autant plus qu'il n'encourt pas je pense de risque perso à ce stade (si ce n'est son temps et énergie). Merci cela dit à Philippe sur les infos relatives à l'absence de syndic et aux procédures de convocation, très intéressantes. Mieux vaut bien partir et rester dans les clous! |
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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 22
 Posté - 04 févr. 2012 : 19:06:23
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Suites aux nombreuses recherches, lectures et aides trouvées, voici l'ordre du jour que nous avons constitué afin de remettre la copro sur le droit chemin.
Il ne s'agit pour le moment que de voter le "minimum" et d'attendre le délais de forclusion (si opposant ou défaillant il y a) afin d'être sûr de la validité de la chose. Ensuite, suivra une autre AG avec des questions plus ciblées (modifications du RDC, travaux, etc...)
Si vous avez des avis/remarques/suggestions, Ã vos claviers :)
citation:
1. désignation du président de séance (art 24)
2. désignation du (des) scrutateur(s) (art 24)
3. désignation du secrétaire (art 24)
4. décision du syndicat d’adopter la forme « Syndicat Coopératif » et changement de dénomination du syndicat (art 25)
Projet de résolution : « l’AG décide d’adopter la forme de syndicat coopératif »
5. désignation du/des contrôleurs aux comptes (art 24)
Remarque : cette question sera sans objet si la forme « Syndicat Coopératif » n’est pas adoptée.
6. désignation du syndic, approbation de son contrat, durée de son mandat (art 25)
Remarque : cette question sera sans objet si la forme « Syndicat Coopératif » a été adoptée.
Projet de résolution : « l’AG élit M. X, copropriétaire du lot n° X en tant que syndic non professionnel,
elle approuve son contrat,
elle fixe la durée du mandat à 15 mois avec une date d’effet au 3 mars 2010 »
1 pièce jointe : Contrat de syndic non professionnel (1 page)
7. décision de constituer des provisions spéciales, au titre du 6è al de l’art 18 de la Loi du 10 juillet 1965, en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l’AG, (art 25)
Projet de résolution : « l’AG décide de constituer des provisions spéciales, au titre du 6è al de l’art 18 de la Loi du 10 juillet 1965,
elle fixe le montant annuel à 1500 €, pour une durée de 3 années, mais dit que le montant pourra être ajusté chaque année.
Ce montant sera appelé en clef de Charges Communes Générales, par trimestrialités. »
8. approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2012 en cours (art 24)
Projet de résolution : « l’AG approuve et arrête le budget 2012 à la somme de 10 640 €,
Elle dit qu’il sera appelé suivant les différentes clefs de répartition des charges »
1 pièce jointe : Budgets prévisionnels (1 page)
9. approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2013 à venir (art 24)
Projet de résolution : « l’AG approuve et arrête le budget 2013 à la somme de 10 640 €,
Elle dit qu’il sera appelé suivant les différentes clefs de répartition des charges »
1 pièce jointe : Budgets prévisionnels (1 page)
10. désignation des membres titulaires du conseil syndical (art 25)
11. désignation des membres suppléants du conseil syndical (art 25)
12. fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du CS est rendue obligatoire (art 25)
Projet de résolution : « l’AG fixe à 1500 € le seuil financier au-delà duquel le syndic est obligé de consulter le CS pour obtenir un avis écrit sur la dépense à engager »
13. fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (art 25)
Projet de résolution : « l’AG fixe à 1000 € le seuil financier au-delà duquel le syndic est obligé de consulter plus d’un prestataire en vu d’obtenir un devis,
elle fixe à 10 000€ le seuil financier au-delà duquel le syndic est obligé de mettre en concurrence plus de 2 prestataires en vu d’obtenir un devis »
14. modalités de consultation des pièces justificatives des charges, avant l’AG devant approuver les comptes du prochain exercice (art 24)
Projet de résolution : « l’AG dit que chaque copropriétaire pourra consulter les pièces chez le syndic, sur RV fixé 48 heures à l’avance, dans les 21 jours ouvrables qui précèdent le jour de l’AG, et à partir de 17h. »
15. Autorisation donnée au syndic d’adhérer à l’ARC (art 24)
Projet de résolution : « l’AG autorise le syndic à engager les frais nécessaire à l’adhésion à l’ARC (Association Responsable des Copropriétaires) afin qu’il puisse bénéficier des aides, formations et documentations mises à sa disposition par celle-ci afin de mener à bien sa mission. L’AG est également informée que cette adhésion inclut une couverture en responsabilité civile professionnelle permettant de garantir le syndicat en cas d’erreur involontaire de gestion. »
1 pièce jointe : Contrat adhésion ARC (1 page)
16. Création des quatre sous-comptes copropriétaires du plan comptable (art 24)
Projet de résolution : « l’AG, afin d’assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, décide que le syndic doit procéder, dès l’enregistrement des opérations, à la ventilation comptable selon les quatre sous-comptes suivant :
• 450-1 Copropriétaire - budget prévisionnel
• 450-2 Copropriétaire - travaux de l'article 14-2 de la loi susvisée et opérations exceptionnelles
• 450-3 Copropriétaire - avances
• 450-4 Copropriétaire - emprunts
tel que l’autorise l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.»
Si vous ne pouvez assister personnellement à la réunion d’AG du 03 mars 2012, nous vous rappelons que vous avez la faculté de vous y faire représenter par un mandataire de votre choix, à l’exception du syndic, de son conjoint et de ses préposés (les salariés du syndicat sont à considérer comme des préposés), muni du pouvoir ci-joint, dûment complété par vos soins, et à remettre par votre représentant avant le début de l’AG du 03 mars 2012.
Pièces jointes à la présente convocation :
- Contrat de syndic non professionnel, question n° 6,
- Budgets prévisionnels, questions n° 8 et 9,
- Contrat d’adhésion à l’ARC, question n°14,
- Pouvoir de représentation à l’AG
Notes :
- pour le budget previs, il est basé sur les charges réelles de 2011, avec en plus un petit budget "frais administratifs".
- pour l'avance sur travaux, le montant avait déjà été décidé lors de la dernière "réunion" des copropriétaires, même si personne ne connaissait l'existence légale de cette avance :)
merci !
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Édité par - gonzoyumo le 04 févr. 2012 19:08:27 |
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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23
Posté - 05 févr. 2012 : 15:36:26
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Suites aux dernières découvertes, je balance à nouveau entre TGI ou pas TGI... (et oui, une vrai girouette...)
J'essaye de tout faire pour limiter les frais, conserver la bonne entente mais a priori, plus j'en apprends, pire c'est....
Les choses sont dans un état tel qu'a priori cela va devenir dangereux pour moi, malgré ma bonne volonté... Je veux bien faire des efforts mais quand même pas risquer ma peau !
A force de relecture et recoupement, voici deux petite subtilités du RDC :
citation: Art. 66 : Les copropriétaires se réuniront en assemblée générale au plus tard un mois après la date à laquelle le quart au moins des lots se trouvera appartenir à des copropriétaires différents.[...]
Je ne sais pas si cette clause est légale ou pas, mais si oui, cela veut dire que l'AG n'aurait dû être convoqué qu'à partir du mois de janvier 2011 (si je remonte dans le temps par rapports aux ventes des lots).
Ceci étant dit, ça n'empêche pas que le syndic provisoire aurait dû suivre la loi et gérer la compta et tout le reste comme il faut, nous sommes d'accord.
Mais, encore une autre surprise :
citation: Art. 89 du RDC : […] Jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires, XXXX exercera à titre provisoire les fonctions de syndic à compter de l'entrée en vigueur du présent règlement.[...]
Je n'ai pas volontairement remplacé ici le nom d'une personne par "XXXX", l'article est écrit tel quel dans le RDC (avec les "X")... Il ne nomme donc personne à titre provisoire...
Cela veut dire que depuis le début, la copro aurait dû passer par un administrateur provisoire...
Je trouve qu'il y a ici une faute incontestable du rédacteur... Le notaire risque-t-il quelque chose ?
Malgré tout, ma tentative aura au moins un effet bénéfique : à force d'avoir creusé pour pouvoir reprendre la gestion à l'amiable, j'ai constitué un "dossier" avec toutes les anomalies de la copro.
Semaine prochaine, je prendrais rendez-vous avec l'ARC (15€ la consultation) et certainement un avocat du droit de la copro (j'en ai vu à 200€ la première consultation :/)
à suivre donc...
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24
Posté - 05 févr. 2012 : 16:15:10
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gonzoyumo : votre RDC est flou et comporte en plus des articles illicites !!!!
La Loi du 10 juillet 1965 est "d’ordre public", ce qui veut dire que, lorsque les conditions sont réunies, elle s’applique automatiquement avec ou sans la volonté des propriétaires.
En raison du caractère obligatoire de la Loi de 1965, le syndicat des copropriétaires se crée d’office dès que les conditions sont réunies. La Cour d’appel de Paris a jugé que le syndicat est créé dès la livraison des premiers lots d’un immeuble en construction.
La création du syndicat ne nécessite aucune déclaration, aucun dépôt aux service des hypothèques, ni même l’établissement d’un règlement de copropriété.
Dès l'achat du premier lot que ce proipriétaire a mis en vente, il existe donc 2 copropriétaires, le SDC existe.
La première assemblée générale doit se tenir impérativement dans l’année de la naissance du syndicat des copropriétaires,pour élir un syndic, voter un budget, .......
Ce propriétaire de l'immeuble aurait du convoquer cette AG et se faire élir syndic bénévole ou choisir un pro !!!
VOus n'avez pas à hésiter et cautionner ces dérives depuis 10 ans. Vous êtes un nouveau coprorpiétaire, foncez au TGI pour nommer un AJ !!!
TOUS les frais que vous engagerez vous seront remboursés !!! rapprochez d'autres copros pour partarger cette avance de fonds.
Convosuer une AG sans aucun droit pour le faire, et vous continuer dans ces dérives.
N"oubliez pas de faire étudier ce RDC !!!!
Ne vous précipitez pas dans cette convocation !!! après plus de 10 ans d'absence de gestion, quelques semaines sont nécessaires pour étudier la situation de votre copro.  |
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25
Posté - 05 févr. 2012 : 16:35:31
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JPM
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26
Posté - 06 févr. 2012 : 22:46:54
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Le projet de résolution concernant l'assistance de l'ARC doit être modifié.
Pour obtenir cette assistance il faut adhérer à l'association des responsables de copropriété ARC.
C'est le syndicat des copropriétaires seul qui peut adhérer à une association, qu'il s'agisse de l'ARC ou d'une autre. Le CS, dépourvu de personnalité juridique, ne peut ni adhérer à une association ni contracter avec qui qu ce soit.
La résolution doit être : l'assemblée décide l'adhésion du syndicat à l'ARC et donne pouvoir au syndic de régulariser cette adhésion.
Elle décide de souscrire aux prestations suivantes fournies par l'ARC : .............
Elle ouvre à cet effet un crédit de nn €
Il faut une seconde résolution (majorité art. 25 celle là )
L'assemblée délégue au président du CS les relations avec l'ARC et le constitue destinataire de tout document adressé par l'ARC.
Elle lui délégue la représentation du syndicat des copropriétaires aux assemblées générales de l'ARC.
Cette rédaction vaut aussi bien pour la solution syndicat classique que pour la solution coopérative. Dans ce dernier cas le président du CS est aussi le syndic mais cette personne unique agit avec deux chapeaux différents.
L'ARC maintient présentement, mais avec une légère inflexion depuis peu, que le conseil syndical peut adhérer mais cette position est juridiquement intenable. De toute manière,la représentation du syndicat à ses assemblées par le président du CS répond à son principal souci qui est légitimement de ne pas voir une collection de syndics professionnels à ses assemblées.
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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27
Posté - 07 févr. 2012 : 01:38:08
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citation: Initialement posté par JPM
Il faut une seconde résolution (majorité art. 25 celle là )
L'assemblée délégue au président du CS les relations avec l'ARC et le constitue destinataire de tout document adressé par l'ARC.
Elle lui délégue la représentation du syndicat des copropriétaires aux assemblées générales de l'ARC.
Cette rédaction vaut aussi bien pour la solution syndicat classique que pour la solution coopérative. Dans ce dernier cas le président du CS est aussi le syndic mais cette personne unique agit avec deux chapeaux différents.
A priori l'ARC prévoit l'adhésion du syndicat par le biais de son syndic non professionnel, et pas uniquement via le président du CS. C'est donc ici le syndic qui recevra les publications et pourra bénéficier de l'assistance de l'ARC (cela dit sur simple demande écrite les membres du CS peuvent être mandatés pour en bénéficier également)
voir : http://www.unarc.asso.fr/site/qui/c...09.09.06.pdf
Je ne vois donc pas la nécessité de cette deuxième résolution, mais peut-être suis-je passé à côté de quelque chose ?
Quoiqu'il en soit je vais aller consulter l'ARC cette semaine, s'il ne neige pas :) à 15€ la séance, ça ne me tura pas et leur avis sera toujours une pierre de plus à l'édifice !
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Édité par - gonzoyumo le 07 févr. 2012 01:38:42 |
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Posté - 07 févr. 2012 : 09:11:34
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gonzuyomo : la réponse de JPM est une réponse de syndic !!!
Voilà la postion que l'ARC défend depuis très longtemps :
Il y a, comme on l’a dit, des syndics qui préfèrent que les conseils syndicaux n’adhérent pas à une association. Insistons donc.
Ø Certains disent :
« Il faut que le conseil syndical soit autorisé par une décision spéciale d’assemblée générale à adhérer à l’ARC ».
C’est inexact. L’assemblée générale a désigné les conseillers syndicaux et leur a confié le contrôle et l’assistance du syndic. Le conseil syndical choisit qui « il veut » pour mener à bien sa mission et n’a donc pas à demander l’autorisation à l’assemblée générale (voir article 27 du décret cité plus haut).
Ø D’autres disent :
« Seul le syndicat des copropriétaires peut adhérer à une association, non le conseil syndical (qui n’est pas une personne morale) ».
C’est également inexact, puisque les statuts de l’ARC prévoient bien l’adhésion du conseil syndical en la personne de son président et que nos statuts déposés depuis vingt-quatre ans en Préfecture sont évidemment conformes à la loi.
Ø D’autres disent encore :
« L’article 27 ne prévoit pas la possibilité d’obtenir des conseils au travers d’une adhésion » .
Autre inexactitude : il suffit simplement de répondre que l’article 27 ne l’empêche pas, ce qui veut dire que c’est autorisé.
Et si votre syndic insiste, demandez-lui pourquoi une adhésion du conseil syndical à une association de conseil syndicaux - adhésion annuelle qui coûte environ deux heures de vacation d’un syndic - semble le gêner autant
Le CS n'a aps besoin d'une décsion de l'AG pour prendre conseil. Prendre conseil auprès d'un architecte, d'un plombier, d'un comptable, d'un avocat ne pose aucun problème généralement pour le syndic, c'est la loi et ces frais sont des charges de copropriété.
Mais les syndics rejettent en bloc que le CS n'a pas à adhérer à une association de copropriétaire sans décision de l'AG ???? c'est une vieille bagarre.
Même avec une décsion de l'AG? les syndics trianent les pieds pour payer cette adhésion. 8 mois pour ma part avec un grand syndic !!! ORDRE de la direction 
Votre demande est différente; vous désirez adhérer à l'ARC en tant que syndic bénévole, pour être couvert par une assurance en cas de faute de gestion, et bénéficier de leur conseil. |
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JPM
Modérateur
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29
Posté - 07 févr. 2012 : 10:40:13
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Le formulaire d'adhésion qui est au bout de :
http://www.unarc.asso.fr/site/qui/c...09.09.06.pdf
ne pose aucun problème juridique. Il vise l'adhésion de la copropriété par le truchement de syndic. C'est OK
Le problème apparait lorsqu'il y a un syndic professionnel. Sauf erreur de ma part (je retournerai voir la formule 2012) le conseil syndical adhère en la personne de son président.
Si Dupont, président de CS, adhère à l'ARC, l'association peut en fait considérer que le CS bénéficie les prestations. C'est le fonctionnement actuel. Mais juridiquement Dupont seul est membre de l'association.
Présentement il n'y a de véritable difficulté qu'au niveau des syndicats de copropriétaires quand un copropriétaire conteste la régularité de l'adhésion et surtout les coûts liés.
Il n'y aurait de difficulté au sein de l'ARC que si une personne malintentionnée adhérait à l'association dans le seul but de contester ensuite la régularité des adhésions de conseils syndicaux et invoquer la nullité de la clause des statuts permettant ces adhésions alors qu'un CS est dépourvue de personnalité morale et qu'une association ne peut avoir pour membres que des personnes physiques ou morales.
Ce n'est rien d'autre qu'une observation de juriste au sujet de laquelle on peut souhaiter recueillir des observations d'autres juristes.
La portée de la question n'est pas limitée à l'ARC. Elle s'étend à toutes les associations.
De la même manière le conseil syndical peut demander un avis occasionnel mais ne peut pas contracter avec un prestataire extérieur.
Il serait plus simple de régler une fois pour toutes ces ambiguïtés de manière à établir un régime solide de l'assistance aux conseils syndicaux. Plutot que de ferrailler avec des personnes qui n'ont nullement l'intention de voir disparaître les associations dédiées.
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30
Posté - 07 févr. 2012 : 12:45:53
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JPM : ce débat de l'adhésion d'un CS par son président élu ne regarde en rien le syndic !!!!
Notre syndic, le grand L...y, refusait de payer cette adhésion DECIDEE par l'AG !!!! Un syndic qui ne respecte pas la loi ????
En ce qui concerne le cout de cette associations, il est très très très bas !!!! 33 copropriétaires; 229 € par an, comprenant l'assurance du CS !!!
Prix d'une vacation horaire pour une AG après 22h00 par L...y, 238 € !!!!!
JPM : "De la même manière le conseil syndical peut demander un avis occasionnel mais ne peut pas contracter avec un prestataire extérieur".
ET pourquoi cela ???? Ou est il écrit une telle interdiction ??
l'ARC est une assoc. de coprorpiétaires, elle donne des conseils en matière de copropriété, comme pourrait le faire un avocat, un architecte, ET les couts sont nettement moins élevés !!!
Pourquoi les syndics se préoccupent ils tant de ces adhésions à des associations de copropriétaires ??
JPM : l'ARC a t'il une fois été condamné sur ces affirmations de la possibilité d'adhésion du CS à une assoc. de copropriétaires !!!!
JPM : "Ce n'est rien d'autre qu'une observation de juriste au sujet de laquelle on peut souhaiter recueillir des observations d'autres juristes."
Et bien allez donc sur des forum de juristes !!!!!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 févr. 2012 : 22:28:44
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JPM ne fait que rappeler une réalité incontournable !!!
Le CS est dépourvu de tout pouvoir pour décider dans les affaires du syndicat, hormis délégation (maj.art.25) pour un acte déterminé (ici pour passer un "contrat d'adhésion + assurance au nom du syndicat pour son CS")
Si M.Michu, pdt du CS, veut adhérer, aucun problème : M. Michu est adhérent en son nom, comme il y en a d'autres.
Si le CS, dépourvu de toute personnalité juridique, veut adhérer à une association et prendre une assurance, cela passe par une décision d'AG, comme il en est pour tout contrat qui concerne le syndicat.
C'est le syndicat qui est adhérent + assuré pour son CS.
Ce n'est pas le CS tout seul dans son coin qui est adhérent + assuré.
"....... une assoc. de coprorpiétaires, elle donne des conseils en matière de copropriété, comme pourrait le faire un avocat, un architecte, ......."
Pas du tout, aucune comparaison possible !
Prendre RDV (payant) avec un avocat, obtenir l'avis (payant) d'un technicien, d'un géomètre, d'un spécialiste dans tel domaine, entre dans le pouvoir d'un CS.
D.art.27 : "Prendre conseil" .... "demander un avis" s'entendent ponctuellement (on ne prend pas "conseil" 24/24, 365 j/an avec un architecte, il serait épuisé !), demander un avis prend quelques heures, au plus quelques jours.
Il n'y a là aucun engagement dans la durée (ce sont des "consultations").
Si l'on y ajoute un "contrat d'assurance RC" souscrit par le syndicat pour son CS, on comprend que cela n'a rien à voir avec un avocat ou un architecte, que nous sommes hors du cadre fixé par D.art.27.
Passer contrat pour une "adhésion + assurance", contrat qui sera au nom du syndicat, qui plus est sans ambiguité puisque basé sur le nombre de lots qu'il compte, n'entre pas dans le pouvoir d'un CS.
Admettre qu'un CS puisse contracter ici au nom du syndicat, pour son compte, c'est admettre qu'il puisse aussi de la même façon contracter ailleurs.
Or un CS ne peut décider de passer contrat au nom du syndicat.
NB : il n'est pas question ici de tel groupement ou association.
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Édité par - Gédehem le 07 févr. 2012 22:43:57 |
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Posté - 07 févr. 2012 : 22:46:41
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gedehem : vous affirmez donc que l'adhésion du CS à une association de copropriétaires est totalement illégale !!!!
Que seule l'AG doit voter cette délégation !!!
Ce n'est pas la position de l'ARC, qui naturellement s'appuie sur des juristes compétents !!!!!
J'ai donné la réponse de l'ARC sur les affirmations habituelles des syndics :
"C’est inexact. L’assemblée générale a désigné les conseillers syndicaux et leur a confié le contrôle et l’assistance du syndic. Le conseil syndical choisit qui « il veut » pour mener à bien sa mission et n’a donc pas à demander l’autorisation à l’assemblée générale (voir article 27 du décret cité plus haut)."
gedehem : quels sont les textes qui interdiraient au CS d'adhérer à l'ARC ou autre assoc ??
gedehem : je crois que tout cela est totalement hors sujet, car cela en tant que syndic bénévole, gonzoyumo veut adhérer à l'ARC !!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 févr. 2012 : 23:06:36
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Notons le " .... qui naturellement s'appuie sur des juristes compétents ! "
En particulier pour énoncer l'argument juridique imparable de ces juristes "naturellement compétents " :
"Le conseil syndical choisit qui « il veut » pour mener à bien sa mission et n’a donc pas à demander l’autorisation à l’assemblée générale ", qui plus est au visa de D.art.27 !
Si le CS peut effectivement décider seul d'obtenir "CONSEIL" de telle personne, ou de DEMANDER UN AVIS (technique) " à tout professionnel de son choix, ce même art.27 ne l'autorise pas à contracter au nom du syndicat, dans la durée (1 an), qui plus est pour souscrire un contrat d'assurance RC.
Prendre conseil auprès d'un avocat pour telle affaire, consulter un architecte et lui demander un avis technique par écrit sous forme d'un rapport, cela entre dans le pouvoir d'un CS pour exercer sa mission.
Souscrire un adhésion à tel groupement, laquelle comprend un contrat d'assurance sans qu'il puisse y avoir ni besoin de "conseil" n'y même d'avis, n'entre pas dans le pouvoir d'un CS.
Le Cs n'existe pas en tant qu'entité juridique distincte du syndicat. Il ne peut contracter en son nom pour lui-même..
C'est le syndicat qui est adhérent/assuré, pour son CS, décision qui appartient au syndicat, pas au CS.
(NB : l'assurance multigarantie du syndicat prévoit souvent l'assurance RC du CS ....et parfois même du syndic non pro)
"car cela en tant que syndic bénévole, gonzoyumo veut adhérer à l'ARC !!!"
C'est son choix, et à la différence d'un CS il a le droit (et même le devoir) afin d'être couvert pour sa RC de syndic.
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Édité par - Gédehem le 07 févr. 2012 23:12:00 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 févr. 2012 : 00:13:24
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Citation de Philippe388 : citation: gedehem : quels sont les textes qui interdiraient au CS d'adhérer à l'ARC ou autre assoc ??
Réponse : L’article 1er de la loi du 1er juillet 1901 :
" l’association est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun, d’une façon permanente, leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que de partager des bénéfices…".
Le CS n'est pas une personne physique
Le CS, dépourvu de la personnalité juridique, n'est pas une personne morale.
Le CS n'est donc pas une personne. Il ne peut donc ni adhérer à une association ni contracter.
Une clause des statuts de telle ou telle association prévoyant la possilité pour des CS d'adhérer est contraire à la loi du 1er juillet 1901.
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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Posté - 08 févr. 2012 : 01:28:36
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bien que ne me concernant pas directement, le débat reste intéressant :)
Je pense que l'ARC essaye d'exploiter toutes les solutions pour parvenir à sortir certaines copro des "griffes" de leur syndic. Mais je reconnais qu'à la vue des textes, ça me parait un peu léger.
Donc pour éviter tout risque, le mieux reste de faire voter cela en AG, contrat à l'appui et de le faire signer par le syndic. |
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Posté - 08 févr. 2012 : 08:48:45
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JPM : par conséquent l'ARC et toutes les autres associations de copropriétaires exercent en toute illégalité ?? elles mentent aux copropriétaires !! elles mettent tous ces CS dans une situation juridique condamnable !!!
JPM : Vous ne répondez pas à l'argument de l'ARC en ce qui concerne l'article 27 , et le droit au CS de prendre conseil auprès de professionnel !!!!
JPM : combien de CS condamné pour avoir souscrit une adhésion à l'ARC ???
J'aimerai que l'ARC réponde à nos deux super juristes d'UI, gedehem et JPM !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 08 févr. 2012 : 09:17:07
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citation: Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Rien n'empêche un copropriétaire désigné comme conseiller syndical d'adhérer à l'arc, mais la moindre des choses serait d'en prévenir l'assemblée avant d'accepter son mandat, ou de poser comme condition à cette acceptation le remboursement de son adhésion.
Il serait malhonnête pour un conseiller syndical d'adhérer à l'arc "dans le dos" des autres copropriétaires, ce serait une tromperie : On le désigne en tant que copropriétaire pour surveiller le syndic et il s'en remet à une association extérieure à la copropriété : Ce n'est pas du tout dans l'esprit de la loi ... Du moins telle que la voit mon "bon sens" !
Dans la pratique les années de mandat des conseillers syndicaux sont "renouvelables" (ce sont toujours les mêmes qui se représentent) donc il est facile à l'assemblée générale de savoir "à postériori" si ces conseillers sont adhérents de l'arc et les désigner à nouveau ou non, en toute connaissance de cause.
Il est exact que la cotisation est minime (dans le cas de ma copropriété 830/3000 soit 3 centimes d'euro par lot et par an), la question est de principe, c'est l'ingérence de personnes extérieures à la copropriété dans le conseil syndical qui peut avoir des conséquences financières beaucoup plus importantes en entrainant des changements de syndics pas toujours appropriés, des mises sous administration judiciaires, des travaux inadéquats, des changements de normes intempestifs etc... etc...
L'activité de l'arc n'est pas forcément défavorable aux syndics : Dans le cas de ma copropriété nous avions le même syndic depuis trente ans, mais même si on n'avait rien à lui reprocher, il est risqué d'accorder sa confiance à une même personne pendant si longtemps sans avoir la curiosité de comparer. Le conseil syndical était toujours d'accord avec le syndic donc ce n'était pas une "garantie" qui aurait pu rassurer les copropriétaires ... alors que si ces conseillers syndicaux avaient été "chaperonnés" par une association indépendante comme l'arc nous aurions pu penser que le syndic était bien surveillé et nous n'en n'aurions pas changé.
Le "nouveau-ancien" conseil syndical s'est empressé d'adhérer à l'arc et le nouveau syndic ne fait aucune difficulté à régler la cotisation rubis sur l'ongle !
Ce n'est pas ce qui me rassure quand je vois tout ce qui se passe sur la fibre optique et l'audit énergétique. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 08 févr. 2012 09:38:15 |
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Posté - 08 févr. 2012 : 10:30:44
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filomat :" Rien n'empêche un copropriétaire désigné comme conseiller syndical d'adhérer à l'arc, mais la moindre des choses serait d'en prévenir l'assemblée avant d'accepter son mandat, ou de poser comme condition à cette acceptation le remboursement de son adhésion."
Tous les coprorpiétaires ont le droit d'adhérer à une assoc. de copropriétaires, qu'ils soient membres du CS ou NON. Cela ne regarde ni l'AG, ni le SDC, ni les autres copros. Une adhésion individuelle ne regarde que le copropriétaire !!!
filomat : "Il serait malhonnête pour un conseiller syndical d'adhérer à l'arc "dans le dos" des autres copropriétaires, ce serait une tromperie : On le désigne en tant que copropriétaire pour surveiller le syndic et il s'en remet à une association extérieure à la copropriété : Ce n'est pas du tout dans l'esprit de la loi ... Du moins telle que la voit mon "bon sens" !"
filomat : quelle tromperie ??? On peut adhérer à titre individuel pour avoir des conseils sur la copropriété et les charges !!!!
filomat :" si ces conseillers sont adhérents de l'arc et les désigner à nouveau ou non, en toute connaissance de cause."
Rejetter une candidature d'un copro. car il adhère à une assoc. de copropriétaire est totalement inacceptable, et en plus idiote !!!!!
filomat :" la question est de principe, c'est l'ingérence de personnes extérieures à la copropriété dans le conseil syndical qui peut avoir des conséquences financières beaucoup plus importantes en entrainant des changements de syndics pas toujours appropriés, des mises sous administration judiciaires, des travaux inadéquats, des changements de normes intempestifs etc... etc..."
OUH la la !!!!!! une association de copropriétaires ne gère pas le SDC !!! ce sont els coprorpiétaires qui décident et non une assoc !!!
Vous avez une drole d'approche de la coprorpiété !! |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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39
Posté - 08 févr. 2012 : 10:40:21
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".... par conséquent l'ARC et toutes les autres associations de copropriétaires exercent en toute illégalité ??"
Pas du tout !!
Adhèrent aux associations de copropriétaires les personnes qui le souhaitent !
Les "PERSONNES".
Dans nos copropriétés la "personne" c'est le syndicat des copropriétaires. Rien n'interdit à cette personne/syndicat d'adhérer à telle association/groupement : encore faut-il que son instance décisionnelle l'ait décidé !
Lorsque l'organe de controle d'un syndicat souhaite adhérer sur le long terme à une association de copropriétaires, il appartient à l'AG du syndicat de le décider.
Cette adhésion pour une durée déterminée (1 an) qui plus est comportant une assurance RC, n'est pas "Conseil" ou "demande d'avis technique" qui s'entendent ponctuellement, généralement sur un acte ou un fait précis. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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40
Posté - 08 févr. 2012 : 11:02:27
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Je pense que l’ARC pourrait faire un effort dans le domaine juridique. L’observation s’étend à d’autres sites y compris des sites officiels. Il n’est pas facile de vulgariser le droit de la copropriété. C’est vrai.
La vulgarisation doit tirer le profane vers le haut tout en restant accessible. C’est un exercice de haute voltige. Je prends quelques exemples dans le glossaire de l’ARC
En caractères bleus les définition de l'ARC
Clause : une clause est une disposition d’un règlement ou d’un contrat. On parlera des clause du règlement de copropriété ou d’un contrat de service.
Une clause est une disposition d’une convention ou d’un contrat. Le règlement de copropriété est une convention. Dans le texte de l’ARC, le règlement est un édit.
Pour préciser : une convention constate les volontés convergentes de plusieurs personnes (créer une association). Un contrat constate les volontés réciproques de deux personnes (Dupont vend une chose que Durand achète).
Délégation de pouvoirs : une personne peut " donner son pouvoir " à une autre sur tel ou tel point précis.
Il y a risque de confusion entre la délégation donnée par l’assemblée au conseil syndical et la procuration (ou pouvoir) donnée par un copropriétaire pour se faire représenter à l’assemblée.
Etat descriptif de division : belle expression qui signifie liste des lots d’une copropriété avec ce qu’ils comprennent.
La définition est exacte pour l’EDD2 insérée dans le règlement de copropriété. Mais elle néglige l’EDD1 fondamental du régime de la publicité foncière qui décrit et fixe la division de la propriété de l’immeuble en fractions et génère son assujettissement au statut de la copropriété.
Hypothèque : l’hypothèque est la garantie que prend un créancier sur un bien immobilier (un lot). Ainsi, en cas de vente de ce lot, si vous avez pris une hypothèque, vous serez remboursé de votre créance par le notaire. A noter qu’il existe des hypothèques privilégiées (comme celle du Trésor public). Cela peut, dans certains cas, réserver des surprises.
Ici, « si vous avez pris une hypothèque, vous serez remboursé de votre créance par le notaire » est une information erronée. Un créancier hypothécaire en second rang peut être bredouille.
Une hypothèque privilégiée ! C’est une bévue. Il y a des hypothèques et des privilèges avec des régimes différents. Un privilège peut primer les hypothèques. Le privilège spécial du syndicat, qui est occulte (non inscrit) peut primer les hypothèques et même un privilège du Trésor Public.
Lot : pour dire vite, disons que le lot est une partie privative individualisée dans une copropriété : cave, grenier, logement, boutique. On parle, pour des raisons pratiques, des lots principaux (logement, boutique, bureau) et des lots annexes (parking, cave, …).
Il vaut mieux reprendre les définitions légales : le lot comprend une partie privative (fraction en propriété divise) et une quote-part des parties communes (en propriété indivise). Le lot de copropriété est un bien immobilier comme une maison et son terrain.
Pour débattre au sein d'une branche il est quand même préférable d'utiliser à bon escient le jargon (terme officiel et non péjoratif) de la branche.
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Édité par - JPM le 08 févr. 2012 11:04:51 |
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