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41
 Posté - 08 févr. 2012 : 12:02:37
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JPM : En réponse à cette question juridique, vous critiquez les textes de l'ARC !!!!
Je viens de lire sur votre site jpm.cpro un long echange très interressant de mails avec Mr Chamapvier de l'ARC.
Les Statuts de l'ARC prévoient que les CS peuvent adhérer à cette assoc. L'ARC vous renvoit également sur l'article 27 !!
Vos différences concernent surtout le fait que le CS n'a pas la personnalité morale et qu'elle ne peut donc adhérer à une assoc !!!
La réponse de l'ARC :....... il importe peu que le conseil ait ou non la « personnalité morale », car ce point n’a rien à voir avec la capacité d’engagement (juridique ET financière) du conseil syndical qui est prévue explicitement par les textes, ni avec la possibilité d’adhérer à une association 1901 dont les statuts prévoient l’adhésion des conseils syndicaux. Il est donc vain de revenir sur ce problème.
Le syndicat pouvant adhérer à une assoc. comme l'ARC, et le mandataire du SDC étant le syndic, c'est donc le syndic qui représenterait le SDC devant cette assoc !!! Nous voyons bien pourquoi les syndics insistent tant sur le fait que les CS n'auraient pas le droit d'adhérer à une association de copropriétaires, et trainent les pieds pour payer cette cotisation, MEME avec une approbation de 'l'AG !!
JPM : "Pour débattre au sein d'une branche il est quand même préférable d'utiliser à bon escient le jargon (terme officiel et non péjoratif) de la branche."
Dans cet échange de mails de 2009 entre vous et Mr Champavier de l'ARC, il me semble que ces échanges étaient d'une tenue juridique sérieuse. !!!!
JPM : les coprorpiétaires sont tous des nuls !!! comme d'hab;, et les associations de copros, également !!!!
Pou finir, les syndics repsectent TOUS la loi à 100%, cela est bien connu, les nouveaux articles récents d'associations de consommateurs sont donc tous mensongers et farfelus !! bien évidement 
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JPM
Modérateur
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 42
Posté - 08 févr. 2012 : 13:30:21
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Il doit être clair
que mes propos sont de portée générale tant pour l'adhésion aux associations que pour la souscription de contrats avec des professionnels ou des entreprises dédiées. Ils ne visent pas l'ARC en particulier.
que de mes discussions avec M. Champavier j'ai retenu son légitime souci de ne pas voir arriver en masse des syndics professionnels aux assemblées de l'ARC. D'où la délégation donnée au Président du CS pour les rapports avec les associations et la représentation du syndicat adhérent à leurs assemblées.
que j'ai fait valoir que l'intervention d'un contrôleur externe pouvait présenter un intérêt commun pour les syndics et les copropriétaires dès lors que le contrôleur respecte quelques règles déontologiques ne portant aucune atteinte à l'exercice de sa mission.
qu'indépendamment des discussions sur le cadre imposé par la loi de 1901, il est parfaitement légitime de réserver à l'assemblée générale le pouvoir de fixer les modalités d'information et d'assistance du conseil syndical et le montant des crédits à ouvrir pour leur mise en oeuvre
que j'ai clairement indiqué ici ou ailleurs les arguments opposés par l'ARC à mes affirmations. Preuve en est que tous les échanges avec M. Champavier ont été intégralement reproduits dans mon site ; qu'il en a été de même à l'occasion d'échanges semblables lorsque l'ARC a prétendu à tort que le livret A n'avait pas été supprimé par une bévue du législateur.
qu'enfin sur ce point comme sur d'autres je reste à l'écoute de tout contradicteur qualifié qui apporterait une argumentation contraire, autre que celle fondée sur la clause des statuts d'une association qui admettrait l'adhésion d'un " collectif " ou autre groupe humain dépourvu de la personnalité juridique.
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Gédehem
Pilier de forums
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43
Posté - 08 févr. 2012 : 14:40:00
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Il est évident (hélas pas pour tout le monde) que les éléments avancés sont de portée générale et ne vise en rien telle" ou telle association.
".... il importe peu que le conseil ait ou non la « personnalité morale »....."
Pas du tout !!!
Un cheval, une armoire, une voiture ne peuvent passer aucun acte, ici décider d'adhérer à tel groupement, n'étant pas une "personne" juridiquement parlant !
Un CS n'existe pas en tant que "personne" détachable de la "personne" syndicat. C'est un groupement fonctionnel usage interne.
Admettre ici qu'un CS puisse décider de passer contrat avec tel groupement, telle association, c'est admettre qu'il puisse agir au nom du syndicat pour passer contrat, peu importe la nature de ce contrat.
En l'état des textes, c'est impossible, quoi que puisse en penser ces associations ou groupements de copropriétaires.
Une consultation, un avis, oui.
Une adhésion + assurance RC, non. |
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gonzoyumo
Contributeur débutant
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44
Posté - 09 févr. 2012 : 20:54:15
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Bonsoir,
je me suis rendu aujourd'hui à l'ARC pour une consultation à 15€ avec un juriste de l'association.
Il m'a indiqué que ce propriétaire-syndic était "de fait" le gestionnaire de l'immeuble donc le syndic, dans la mesure ou c'est lui qui paye les fournisseurs et récupère l'argent des copros.
Il me conseille donc de me baser sur l'article D8 3eme alinéa et le D50 (auquel il fait référence)
citation: Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale
Cela évite donc le coût d'un avocat (pas besoin pour un référé) et d'un AJ.
Toutefois, je suis quelque peu pessimiste sur la validité de cette démarche. Car l'article 8 précise une mise en demeure au syndic. Donc cela repose en effet sur son interprétation de la situation faisant de ce copropriétaire le syndic "de fait" (pour les raisons précitées).
Cela nécessite également la volonté de plusieurs copros représentant plus d'un quart des tantièmes. A ce jour, c'est le cas, mais comment cela est-il justifié ? il faut un écrit signé par ces copros ? La loi n'en définis pas le formalisme (dû moins à ma connaissance).
Il suffirait donc d'un ptit mot décrivant la situation et leur volonté de convoquer une AG, ou bien un petit mot par copro ?
Je lui ai également fait par de mon pessimisme face au problème de récupération des factures et autre documents auprès de l'ancien syndic (étant donné qu'ils sont au nom de sa SCI), en indiquant qu'un AJ aurait certainement plus de poids que moi. Mais selon lui, à partir du moment où je suis régulièrement élu en tant que "nouveau" syndic, il doit tout me transmettre. Là encore, cela repose sur le fait qu'on considère qu'il est syndic "de fait" et que donc, les dispositions applicables lors d'un changement de syndic s'imposent à lui.
Je vais donc compléter cela avec un rendez-vous chez un avocat spécialisé dans le droit de la copro (plus cher ce coup là :) ).
Au passage, j'ai un autre grief plus personnel avec ce proprio, car lorsqu'il m'a vendu l'appartement, il m'a bien confirmé (par oral) qu'il n'y avait pas de gros travaux à court terme. Or le soir même de la signature, lors d'une réunion entre coprs, j'apprends qu'il y a des infiltrations dans le logement qui est sous les combles (par le proprio occupant) et que donc il y a un soucis avec la couverture. Comme il s'agit d'ardoise, c'est pas donné et a priori les entreprises prennent rarement le risque de faire du rafistolage (à vérifier), donc ya un beau cadeau qui va nous arriver...
J'ai donc demandé au juriste, dans quel mesure je peux me sortir de cette embrouille. Parmi mes possibles angles d'attaque, j'avais pensé à un "défaut d'entretien" de l'immeuble par le syndic en place qui est sensé veiller à la sauvegarde de l'immeuble et qui donc, devrait être au courant de l'état de la toiture.
Mais selon lui, il n'y a pas de réglementation particulière pour les couvertures (pas comme l'entretien des chaudières) donc son "défaut" ne peu courir qu'à partir du moment où le fait lui est signalé et qu'il n'agit pas.
Il reste donc le vice caché directement contre le vendeur, mais là ... faut se lever de bonne heure, et c'est un autre débat. Je citais surtout ce point par rapport au devoir de "sauvegarde de l'immeuble" du syndic. Si vous avez des avis sur le sujet, n'hésitez pas.
Merci à vous
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JPM
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45
Posté - 09 févr. 2012 : 22:38:18
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citation: Il m'a indiqué que ce propriétaire-syndic était "de fait" le gestionnaire de l'immeuble donc le syndic, dans la mesure ou c'est lui qui paye les fournisseurs et récupère l'argent des copros.
Votre juriste vous a fourni des indications inexactes.
Un syndicat a un syndic régulièrement désigné ou n'a pas de syndic. La notion juridique de syndic de fait est rejetée par la jurisprudence. Il peut y a voir des cas dans lesquels une personne fait des actes de gestion et paie des factures.
Il ne s'agit pas d'un syndic en cours de mandat visé par l'article 8.
Quant au référé ? Il est vrai que l'intervention d'un avocat n'est pas nécessaire dans le Code. Mais j'aimerais qu'on m'explique comment un copropriétaire lambda peut se débrouiller pour monter un référé tout seul.
En admettant qu'un huissier veuille bien vous le monter (ce qui n'est pas certain) vous vous voyez devant le Magistrat avec le risque d'avoir en face de vous un avocat vous sortant tous les articles du Code ?
C'est scandaleux de faire miroiter le référé sns avocat à des opropriétaires en difficultés.
Heureusement la solution proposée ne tient pas debout. Vous avez raison d'aller consulter à plus de 15 €.
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46
Posté - 09 févr. 2012 : 23:14:09
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gonzyumo : On peut dire que les conseils de ce " juriste " de l'ARC ne vous avancent à rien du tout, bien au contraire. Pour 15 €, vous en avez eu peut-être pour votre argent !!!
Dans une société on peut parler de gérant de fait lorsque qu'un associé d'une SARL signe des chèques à la place du gérant par exemple; mais ce n'est pas le cas dans une copropriété.
Il ne peut exister de gérant de fait !!! un syndic est un mandataire élu par une AG de copropriétaire !!!
gonzoyumo : la seule solution est d'aller au TGI avec un avocat et demander la nomination d'un AJ !! vous ne pouvez plus faire autrement !!
Quand au baratin de ce copro " hors la loi" , ce ne sont que des paroles auxquelles vous avez adhéré comme vos voisins sans demander plus d'explications sur la gestion de ce SDC? comme par exemple les copies des PV d'AG, la copie du carnet d'entretien, .............
gedehem :" Un cheval, une armoire, une voiture ne peuvent passer aucun acte"
Voilà un argument juridique en béton !!!!
L'ARC va surement bine rigoler avec de tels arguments !!
gedehem : vous vous prétendez juriste très très très qualifié, mais derrière ce pseudo, un vrai avocat spécialiste de la copro ???? un vrai juriste ???
Donnez nous vos diplomes, cela pourrait nous convaincre de vos prétentions à juger l'ARC et ses juristes dont les arguments sont out aussi recevable que les votres !!!!
Les statuts de l'ARC sont clairs; ils ont plus de 20 ans, les CS peuvent adhérer à cette ASSOC.
En tant que président de CS, j'ai fait adhérer notre CS à l'ARC ET avec une approbation de l'AG !!!! nous avons (le CS) decider de cettea dhésion pour prendre conseil auprès d'eux sur la gestion " hors la loi" de notre GRAND syndic L..Y !!!, comme nous aurions pris conseil auprès d'un architecte pour un ravalement !!!
gedehem : vous n'avez pas besoin de conseil, puisque vous donnez des leçons juridiques à chaque post, mais la grande majorité des CS devrait adhérer à ce genre d'assoc !!!!
Les syndics demandent bien conseil à leur grand syndicat de syndics, comme la FNAIM ou l'Unis !!! ces organisations syndicales sont bien la pour cela !!!
Pourquoi INTERDIRE à un CS de prendre conseil près d'une association de copropriétaires, dont vous critiquez même les STATUTS !!!!
En vous suivant votre raissonnement, vous savez très bien que les représentants des SDC qui adhèreraient à l'ARC ne pourraient être que les syndics, mandataires du SDC !!!
Le syndics représentant les copropriétaires à une assoc. de copropriétaires !!! il y a quelque chose qui cloche !!
gedehem : vous critiquez très souvent les lois de la copropriété, mais pourquoi affirmez que VOUS avez raison dans ce dossier !!! Les arguments de l'ARC sont recevables !!! elle s'appuie d'ailleurs sur les mêmes lois !!!
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gonzoyumo
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47
Posté - 09 févr. 2012 : 23:21:20
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gedehem ne fait que reprendre les mots utilisés dans la loi.
Un CS n'a pas pas la personnalité civile, donc il ne peut pas signer de contrat, un point c'est tout.
Après, concernant les détours utilisés par l'ARC pour faire adhérer le CS, je ne suis pas compétent pour les juger. |
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48
Posté - 10 févr. 2012 : 09:05:28
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gonzoyumo :" Un CS n'a pas pas la personnalité civile, donc il ne peut pas signer de contrat, un point c'est tout.
Après, concernant les détours utilisés par l'ARC pour faire adhérer le CS, je ne suis pas compétent pour les juger."
allez visiter le site de l'ARC sur ce vieux sujet !
Gedehem donne sa propre interprétation des textes, et l'ARC la sienne sur les mêmes textes !!!
gonzoyumo : qu'allez vous faire maintenant ? convoquer cette AG ? aller au TGI ? |
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JPM
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49
Posté - 10 févr. 2012 : 10:20:16
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Une observation sur les conceptions juridiques de l'ARC :
J'ai parcouru la 3e édition de son ouvrage sur la comptabilité des syndicats. Cet ouvrage n'est pas dépourvu d'intérêt et sa présentation a été améliorée.
Mais à propos de l'article 14-3 de la loi de 1965 on peut lire ce commentaire étonnant :
" Ce qui est particulièrement cocasse est ceci : la loi a en effet prévu que les charges et produits devraient être comptabilisés dès leur engagement juridique, notion floue, peu pratique et source d'erreurs. Naturellement le décret, suite aux travaux du Conseil National de la comptabilité et aux protestations des uns et des autres, au premier rang desquels l'ARC, a totalement balayé cette notion d'engagement juridique pour lui substituer une notion d'engagement tout court [...]. Ce qui fait que, là encore, le décret a , dans les faits, corrigé la loi qui reste lettre morte sur ce point "
On ne pouvait pas mieux faire apparaître l'illégalité du décret qui a totalement balayé la loi [...] qui reste lettre morte
La notion d'engagement juridique n'est ni floue, ni source d'erreurs. Les inspirateurs de la loi ont clairement exprimé que " l'engagement juridique c'est l'ordre de service ".
Ce sont essentiellement les syndics professionnels qui pouvaient contester le recours à la notion d'engagement juridique car elle semblait leur imposer un alourdissement de la charge de travail. A cet égard on peut à la rigueur admettre qu'elle est " peu pratique " ou plutot astreignante.
Mais c'est à l'occasion des débats parlementaires qu'il fallait la contester. Et, par la suite, il aurait été possible à plusieurs reprises, de remanier le texte à l'occasion des réformettes qui se sont succédées.
Le texte législatif subsiste dans sa version d'origine. Il reste donc pleinement applicable nonobstant les dispositions illégales du décret qui était attaquable et le reste peut-être (point à vérifier).
Sur ce point, ce sont bel et bien les syndics professionnels qui ont gagné la partie.
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2012 : 23:32:18
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On peut noter une étonnante volte-face !
Après l'affirmation :
"Ce n'est pas la position de l'ARC, qui naturellement s'appuie sur des juristes compétents !!!!! "
Voila que nous avons pour cette même association ce commentaire :
"On peut dire que les conseils de ce " juriste " de l'ARC ne vous avancent à rien du tout, bien au contraire. Pour 15 €, vous en avez eu peut-être pour votre argent !!"
CQFD .... à moins que le juriste "naturellement compétent" ne soit pas celui qui a sorti des sornettes sur le "syndic de fait" à notre ami Gonzo ...!
Le "syndic de fait" c'est à 15 € ! L'adhésion d'un CS sans personnalité c'est à combien ????
PS : les éléments développés plus haut par JPM et Gédehem ne sont en rien des opinions personnelles. Ils s'appuient exclusivement sur les textes !
pour mémoire : les nombreux sujets rappelant qu'un CS n'a AUCUN pouvoir de décision pour ce qui concerne les affaires du syndicat, en particulier pour passer contrat au nom du syndicat, quel que soit ce contrat (service, assurance, etc ....), ce que quelques intervenants semblent avoir oublié ici.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12041
"Sur ce point, ce sont bel et bien les syndics professionnels qui ont gagné la partie."
Qui en a jamais douté ?????
On a voulu soit-disant mettre au clair la comptabilité du syndicat, pour en faire une usine à gaz incompréhensible pour 90% des copropriétaires, qui ne jugent qu'au regard des pièces qui leur sont présentées pour l'AG.
Il n'est qu'à lire le sujet "Comptabilité" pour constater que même des "spécialistes" (ou qui semble l'être) se "disputent" pour savoir si c'est dans le compte X qu'il faut mettre ceci ou dans le compte Z....., avec souvent 10 avis divergents ....
Au final, effectivement, le syndics professionnels ont gagné : c'est un peu plus opaque pour les copropriétaires .....  |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2012 23:48:36 |
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JPM
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Posté - 11 févr. 2012 : 10:21:58
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A propos de : citation: On peut noter une étonnante volte-face !
Après l'affirmation :
"Ce n'est pas la position de l'ARC, qui naturellement s'appuie sur des juristes compétents !!!!! "
Voila que nous avons pour cette même association ce commentaire :
"On peut dire que les conseils de ce " juriste " de l'ARC ne vous avancent à rien du tout, bien au contraire. Pour 15 €, vous en avez eu peut-être pour votre argent !!"
Il y a certes opposition, mais pas volte-face car les deux affirmations ne viennent pas de la même personne.
Sur la responsabilité potentielle d'une organisation dédiée à l'information des copropriétaires il y aurait beaucoup à dire aussi bien pour critiquer des informations manifestement inexactes que pour rappeler qu'il n'est pas toujours facile de répondre à des questions sans consultation préalable d'un dossier complet.
Dans un arrêt de la 23e chambre de la CA Paris du 27 mars 2008 on trouve l'histoire d'un syndicat qui avait cru pouvoir révoquer son syndic en se fondant sur le rapport d'un contrôleur externe. Au final : révocation abusive du syndic + 10 000 € de dommages et intérêts + 4000 € d'indemnité art. 700 pour le syndic victime.
Le contrôleur n'était pas en cause. On pouvait au minimum lui reprocher d'avoir effectué son contrôle de manière non contradictoire, hors la présence du syndic. Là est une faute gravissime.
Le bon sens commande de favoriser la possibilité pour les CS de se faire assister mais c'est à la condition primordiale que les intervenants respectent une déontologie qui reste à établir.
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Posté - 11 févr. 2012 : 11:08:11
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citation: Initialement posté par JPM
Il y a certes opposition, mais pas volte-face car les deux affirmations ne viennent pas de la même personne.
Euh... ben si : post 32 et 46 du même auteur  |
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JPM
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Posté - 11 févr. 2012 : 11:46:39
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Oui ! C'est vrai que Philippe 388 a repris le même avis que moi, mais dans des termes différents
Pour faire plus clair, il ne faut pas prétendre que l'ARC a le monopole des affirmations inexactes et en emet systématiquement.
Mais parfois elles sont grosses et surtout maintenues malgré le caractère juridiquement intenable de la position adoptée.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 févr. 2012 : 12:12:48
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Les associations regroupées en 'UNARC' sont d'une grande importance, avec l'ARC comme moteur. Elles sont incontournables, d'une utilité que nul ne conteste, avec d'autres associations de copropriétaires sans doute moins connues.
Les erreurs trompeuses et même "grosses" qu'elles peuvent parfois avancer ne doivent pas masquer tout le bénéfice qu'elles apportent par ailleurs.
Après tout, il n'y a pas que dans leurs conseils qu'il y a des choses "surprenantes". On en constate aussi dans des jugements, comme l'arret mémorable de la Cour d'AIX sur les mandats pouvant être détenus par un administrateur de biens......., position juridiquement intenable (et pas 'tenue' depuis).
"Le bon sens commande de favoriser la possibilité pour les CS de se faire assister....."
Il est sur ce point surprenant que les associations de copropriétaires, l'ARC en particulier, se soient félicitées de la modification de 2004 :
- suppression de l'assistance dans la durée .
"Le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix".
- remplacé par "conseil" et "demander avis", qui s'entendent ponctuellement, comme une consultation.
Elle se sont focalisées sur "toute personne" ..." tout professionnel"... sans voir que assistance était supprimée.
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Édité par - Gédehem le 11 févr. 2012 12:24:56 |
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