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benecop
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 Posté - 20 janv. 2012 : 00:01:54
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Bonjour,
Je viens de m'inscrire sur ce site où j'ai déjà trouver des conseils bien interessants.
Je suis syndic bénévole et cette année je suis confronté à une nouvelle situation, un copropriétaire à donné la gestion de sa location à une agence qui paye les factures et demande à être informer des courriers administratifs de la copro.
Ma première question est de savoir à qui dois-je envoyé la lettre recommandée pour l'assemblée générale, ainsi que pour le PV.
Agence et copropriétaire ?
Copropriétaire et copie simple à l'agence ?
Que l'agence ?
Ma deuxième est de savoir si l'agence peut être présente à l'assemblée et représenter le copropriétaire ?
Qu'est ce que l'agence (ou mandataire) pourra faire voter ?
Lui faudra-t-elle l'accord du copropriétaire avec une feuille de répresentation signée ?
Lui faudra-t-elle l'accord détaillé du copropriétaire pour chaque résolution.
Merci d'avance des réponses
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Posté - 20 janv. 2012 : 09:27:44
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vous devez envoyer/notifier au copropriétaire, même s'il vous a dit que le gestionnaire s'occupait de tout. Les textes n'ont pas prévu pour un propriétaire "simple" qu'il désigne un mandataire pour ses rapports avec le syndic.
ensuite pour l'AG, ce proprio pourra donner mandat à son gestionnaire. Et le mandataire à l'AG votera en fonction de ce que son mandant lui aura dit, c'est leur affaire et non la votre (ne vus compliquez pas la vie).
petite question : vous parlez "agence qui paie les factures", vous ne faites pas d'appel de fonds trimestriel à vos copros ? |
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Posté - 20 janv. 2012 : 09:57:02
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benecop : le SDC ne connait que les copropriétaires, et gère les aprties communes.
La gestion privée du lot de copropriété ne regarde pas le SDC.
Le copropriétaire reçoit la convocation et peut donner pouvoir à qui il veut, avec ou sans consignes de vote.
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2012 : 12:53:55
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"Ma deuxième est de savoir si l'agence peut être présente à l'assemblée et représenter le copropriétaire ?"
Oui, bien entendu, comme il en est pour tout mandataire désigné par un mandant pour telle AG. Mandataire qui doit être porteur d'un mandat pour l'AG dont il s'agit (date de l'AG sur le mandat).
Un mandat de gestion n'est pas opposable au syndicat qui n'a pas à le connaitre. Un éventuel "mandat permanent" n'est pas valide, n'étant pas prévu pour une AG déterminée. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2012 13:56:53 |
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benecop
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Posté - 21 janv. 2012 : 19:12:39
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Bonsoir,
Merci à tous les trois (rambouillet, philippe388, Gédehem) et désolé de regarder un peut tard mes réponses.
Bon c'est impeccable vos réponses, donc j'envoie juste au copropriétaire.
D'ailleurs, le copropriétaire ne m'a jamais informé officiellement qu'il donnait pouvoir à cette agence.
C'est l'agence qui m'a écrit en me précisant que les correspondances se feraient maintenant avec eux.
Pour rambouillet : Non, je ne fais pas d'appel de fond trimestriel, je fais payer en deux fois dans l'année au moment des grosses factures, et éventuellement une facture supplémentaire si il y a des travaux.
Ensuite, lors de somme plus conséquente, je propose un encaissement en trois chèque sur trois mois.
C'est un peut bizarre, mais cela satisfait tout le monde. notre copropriété n'a pas de gros frais.
Merci Gédehem : je m'en doutais, cependant, il me reste une précision à connaitre, le copropriétaire doit il préciser au mandataire ses décisions résolution par résolution, ou bien le mandataire peut-il décider de lui même pour chaque résolution.
Merci encore |
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Posté - 21 janv. 2012 : 19:25:20
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benecop : citation: je m'en doutais, cependant, il me reste une précision à connaitre, le copropriétaire doit il préciser au mandataire ses décisions résolution par résolution, ou bien le mandataire peut-il décider de lui même pour chaque résolution.
Cela ne regarde pas le syndic.
Avant le début de l'AG le syndic vérifie la validité du mandat : signatures du mandant et du mandataire précédées de Bon pour pouvoir pour la coprorpiétaire et Acceptation de pouvoir pour pour le mandataire.
Le mandat peut donner un pouvoir à un mandataire sans consignes de vote, ou avec des consignes de votes.
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JB22
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Posté - 21 janv. 2012 : 23:50:49
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De philippe388:
"Le mandat peut donner un pouvoir à un mandataire sans consignes de vote, ou avec des consignes de votes. "
..."Cela ne regarde pas le syndic. "
Le syndic n' a pas à tenir compte des accords Mandataires et mandants.
Si le mandataire ne respecte pas les "consignes de votes" cela ne concerne en rien le syndic.
L' assemblée générale doit vérifier la validité des mandats, rôle des scrutateurs ou du président de scéance. |
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Posté - 22 janv. 2012 : 08:40:04
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citation: Pour rambouillet : Non, je ne fais pas d'appel de fond trimestriel, je fais payer en deux fois dans l'année au moment des grosses factures, et éventuellement une facture supplémentaire si il y a des travaux.
Ensuite, lors de somme plus conséquente, je propose un encaissement en trois chèque sur trois mois.
C'est un peut bizarre, mais cela satisfait tout le monde. notre copropriété n'a pas de gros frais.
vous etes soucieux de la légalité dans le cas des mandats, peut-être devriez vous l'être pour les appels de fonds qui doivent être trimestriels et fonction d'un budget voté ... 
pour revenir dans la légalité, je vous conseille de faire voter par une prochaine AG, les modalités de ré&cupération des fonds telle que vous la préconisez, ainsi vous serez couvert par la légalité
citation: Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
c'était un aparté.... |
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snp
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Posté - 22 janv. 2012 : 10:15:44
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Cas d’école :
Un mandant m donne son pouvoir avec consignes de vote.
Lors de l’AG, le mandataire M, disons, pour la seule résolution R, vote le contraire de la consigne du mandant m.
Le lendemain de l’AG, le syndic, consciencieux, repasse « en revue » tous les pouvoirs et s’aperçoit que le vote de M a « fait basculer » la résolution R de acceptée à rejetée (ou l’inverse, question de religion). Pour le syndic, pas de problème, les accords mandant-mandataire ne le regardent pas.
Mais quid de la réaction du mandant ? Dans le cas où, seule, la décision de M a changé la position de R, et toujours dans le cas où M, légèrement pétochard, affirme qu’il a voté suivant les consignes ? Les scrutateurs confirmant le vote initial de M, cà d l’inverse de la consigne de m ?
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Posté - 22 janv. 2012 : 11:55:11
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snp : citation: Le lendemain de l’AG, le syndic, consciencieux, repasse « en revue » tous les pouvoirs
Un syndic ne repasse pas en revue les pouvoirs et les consignes de vote !!!! ce n'est pas de la conscience professionnelle.
La vérification des pouvoirs se fait au début de l'AG.
D'ailleurs les consignes de votes ne sont pas forcément écrites sur ce pouvoir !!! Le syndic n'a pas à connaitre ces consignes, et l'AG ne prend en compte que les votes émis par les présents et les représentés pendant cette AG !!!  |
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Posté - 22 janv. 2012 : 12:10:54
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dans la mesure où le mandataire a voté POUR, son mandant n'a pas de recours contre le syndicat puisqu'il n'est pas opposant.
par contre, il peut se retourner, avec peu de chances, contre son mandataire si cela lui porte préjudice.
quant au syndic, son travail consiste à gérer le syndicat pas à vérifier les pouvoirs, sauf s'il fait partie du "bureau" de l'assemblée, par exemple secrétaire, mais son avis est un parmi tous les autres.... et de toute façon pas seul à postériori dans son bureau, d'autant qu'il aura signé la feuille de présence en fin de séance d'AG.. |
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snp
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Posté - 22 janv. 2012 : 12:16:59
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Philippe388,
J’entends bien ! Oui, les pouvoirs sont vérifiés en début d’AG, mais pas la teneur des consignes éventuelles. Oui, le syndic ne tient pas compte des arrangements mandant-mandataire. Oui, c’est un cas d’école. Non, consciencieux ne veut pas signifier spécialement professionnel….(cf snp !!!)
C’était pour savoir comment, dans un cas pareil, il serait bon de réagir. Cela s’appelle de la simulation (sans commentaire !!!), des exercices dans l’armée, de l’échauffement pour certains…
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Posté - 22 janv. 2012 : 12:33:07
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snp : le syndic n'a pas à connaitre les consignes de vote du mandant !!!
ET si les consignes sont été faites oralement ou sur un autre papier, votre syndic ne pourra rien vérifier quand à l'incidence d'un non respect d'une consigne !!!
Les consignes de votes ne regardent que le mandant et le mandataire !!
Seuls les votes exprimés pendant l'AG comptent, et les suppositions d'après AG faites par ce syndic ne servent à rien; ce syndic perd du temps, ce qui prouve que ce syndic n'est pas conscienceux du tout !!!
snp citation: C’était pour savoir comment, dans un cas pareil, il serait bon de réagir
snp : Le syndic rédige le PV avec les votes exprimés, point. Il n'a pas à réagir sur des affaires privées entre mandant et mandataire!!!!
Les copros n'ont pas à réagir non plus, ils ne connaissent pas les consignes de vote, et le mandatire peut voter sans tenir compte des consignes. |
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snp
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:01:03
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Je répète, c’est un exercice !
Toujours le même cas. C’est aux environs de deux mois après l’AG (je force le trait), le mandant reçoit le PV en LRAR ou par lettre simple…ou par-dessus l’épaule du voisin qui lui l’a reçu en LRAR (désolé d’être aussi long, c’est pour éviter que Philippe me sorte l’article machin, stipulant les différents cas pour l’envoi du PV).
Donc, au vu du PV, le mandant constate que pour la résolution R, il est inscrit comme votant « Pour », alors qu’il avait donné consigne pour voter « Contre ». Il va s’en inquiéter auprès du syndic, lequel, nous le savons, ne s’occupe, en aucune manière, des arrangements mandant-mandataire.
Le syndic, toujours aussi consciencieux si, si), sort la chemise cartonnée, ou le classeur (au choix), contenant les différents documents concernant l’AG, la convocation, avec tous les devis, les annexes réglementaires (5), la feuille d’émargement ainsi que les récépissés des envois des convocations, la feuille de présence les décomptes des « Pour » et des « Contre » sans oublier les "Abstentions" de chaque résolution de l’OJ, etc…. et notamment les pouvoirs . (désolé d’être aussi long, c’est pour éviter que Philippe me sorte l’article machin, stipulant les différents documents à établir, à fournir, à conserver, et plus si affinité).
Et à la lecture du pouvoir du mandant m, un peu plus de deux mois après l’AG (en effet le syndic, par manque de temps ou de volonté, n’a pu donner satisfaction rapidement quant à la demande du mandant), ne voit-il pas que les dires du mandant m sont corroborés par ce qu’il y a d’écrit sur le pouvoir : m a bien donné consigne de voter « contre » !!!
Oui. Nous sommes toujours au fait que le syndic n’a cure de leurs arrangements. Mais là ou le problème se corse, c’est que le vote du mandataire a fait « basculer » la résolution…laquelle porte sur le changement du tapis de l’escalier de secours (pourquoi pas !) de l’immeuble de quinze étages. Avec tringlerie, tissu déperlant, liseré doré, décor fleur de lys….une fortune. D’où le mécontentement de m qui pensait éviter une telle dépense.*
Que fait-on ? On laisse passer la caravane ? On attend une éventuelle, et sûrement improbable action en justice de la part de m ? On convoque les Etats Généraux ? On s’appelle et on se fait une « bouffe » ?
PS : Philippe, je plaisante ! mais avoue, même s'il manque encore le style, ce serait un bon début pour "Meurtre(s) à la Résidence" avec m et M (mais celui là ne serait pas Maudit!)
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:14:49
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snp : vous n'avez pas compris que le syndic n'a pas à vérifier les consigens de votes qu'il pourrait avoir sur le mandant impératif. Car d'autres mandant ont peut être des consignes de votes écrites ou orales que le syndic ne connait pas !!
Votre demonstration ne tient pas la route.
Le manadant qui s'aperçoit que son mandant n'a pas respecté ses consignes ne s'adressent pas au syndic, et si; il le ferait le syndic n'a pas à connaitre pas consignes !!!!!!
Les consignes de vote non respectées par le mandant ne sont pas opposables au syndicat. l'AG ne peut pas être contesté par ce mandant.
C'est une hisoire en ces 2 personnes.
Le SDC n'est pas concerné. Les résolutions votées sont celles de l'AG et le syndic n'a pas à tenir compte d'autres considérations !!! il applique les décisions de l'AGG.
Si le mandant attaque le mandataire, cela ne regarde pas le SDC ni le syndic. Cela ne changera strictment rien à ces décisions et à leur exécution.
Un mandataire peut également ne pas voter comme le mandant à la suite des débats et des documents fournis pendant l'AG !!!
Un syndic ne s'occupe pas des consignes de votes !!!! elle ne regarde pas le SDC.
snp : Le syndic, toujours aussi consciencieux
NON pas conscienceux du tout, mais un peu nul !!!! |
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snp
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:28:54
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OK. Tant pis! Nous aurions pu écrire un "polar". N'en parlons plus.
Il vaut mieux être consciencieux que dilettante, quitte à passé pour nul. Mais ce n'est que mon opinion!!! |
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:42:10
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snp : mais votre scénario ne repose sur rien !!!
l'AG a décidé, les présents et représentés se sont exprimés, les voix ont été comptabilisées, et les résolutions adoptées ou rejettées.
Le mandant mécontent n'y pourra rien du tout !!!!
Il n'a aucun motif de dénoncer cette AG devant le TGI.
que du vent !! |
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:42:23
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je confirme les propos de philippe sous une autre forme :
il est du rôle du président de séance de collecter (et bien collecter) les votes des propriso présents et REPRESENTES.
S'il ressort du PV signé par les membres du "bureau" que le mandataire a bien voté POUR son mandant, ce mandant a voté POUR. Le syndic ne peut rien faire.
S'il y a mauvais enregistrement du vote de ce mandataire qui aurait voté CONTRE, il appartient au "bureau" de l'assemblée de modifier le PV si ce dit bureau est convaincu (témoignage à l'appui) que ce mandataire a bien voté CONTRE. Le syndic doit s'éxécuter.
il n'ya pas d'autre possibilité pour ce cas d'école ;
le mandant pourra aller au tribunal avec 2 possibilités :
1- soit aller au tribunal contre le syndicat et prouver au tribunal que le mandataire a voté CONTRE mais que son vote a mal été enregistré
2- soit aller au tribunal contre son mandataire, pour expliquer le préjudice subi par ce vote contraire à son souhait (et non sa volonté...). |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2012 : 18:03:22
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- les intervenants parlent de ce que ferait ou non le syndic pendant ou à la suite de l'AG, oubliant que c'est le pdt de séance qui valide la feuille de présence et les mandats annexés, ainsi que le PV d'AG qui est le reflet exacte des décisions.
Si un mandant doit s'adresser à quecun c'est au pdt de séance, par au syndic serait-il secrétaire.
- "Mais quid de la réaction du mandant ? Dans le cas où, seule, la décision l'expression des voix par de M a changé la position de R, et toujours dans le cas où M, légèrement pétochard, affirme qu’il a voté suivant les consignes ? Les scrutateurs confirmant le vote initial de M, cà d l’inverse de la consigne de R ?"
Il se passe que c'est l'expression des voix enregistrée qui s'impose, sauf à pouvoir prouver (Témoins présents à l'AG) que tel mandataire (ou tel copropriétaire) a bien exprimé les voix portées dans tel sens et non dans celui prétenduement enregistré en séance.
L'autre aspect : quid de la position du mandant qui supporterait un préjudice réel si le mandataire vote dans un sens contraire à celui indiqué ? Dans ce cas, le mandant peut rechercher la responsabilité du mandataire pour être "réparé" du préjudice.
Ex : tel copropriétaire X demande l'autorisation de pose d'un store sur son balcon. L'AG refuse (on peut contester cette décision), refus acquit grace aux voix exprimées par le mandataire de X 'contre' l'autorisation, alors que ce mandataire était porteur d'un mandat impératif "pour" la pose (bien entendu !)
Remarque accessoire : quand bien même X n'aurait pas donné un tel mandat impératif 'pour' la pose, on peut se demander si cette responsabilité ne pourrait pas également être recherchée si le mandataire vote "contre" et que ce vote inverse le sens de la décision, c'est à dire une expression des voix du mandant 'contre' sa propre demande lui causant ici un préjudice personnel certain ..... |
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kiter
Nouveau Membre
France
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Posté - 31 janv. 2012 : 19:32:52
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Le formulaire de procuration joint par notre syndic (professionnel et filiale de grand groupe - pour info) précise la liste des résolutions à l'ordre du jour et les consignes de votes données par le mandant au mandataire: dois-je déduire de vos commentaires que ce document, bien que signé par le mandant et collecté par le syndic au début de l'AG, n'a aucune valeur autre que celle de donner mandat? Et que ces consignes de vote écrites et signées ne servent à rien? |
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Posté - 31 janv. 2012 : 19:35:51
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1- votre syndic n'a pas à joindre un mandat sur lequel il aura inscrit des cases OUI ou NON par exemple pour les résolutions. Il outrepasse son droit.
ce que fait le mandataire vis à vis de son mandant est du ressort entre eux deux, le syndicat n'est pas partie prenante et encore moins le syndic. |
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Agence mandataire d'un copropriétaire - Question ? 
