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bouzoukis
Contributeur débutant
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 Posté - 22 janv. 2012 : 10:35:33
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Bonjour.
1- En avril 2011, l'AG a approuvé les comptes 2010 qui font ressortir un trop-perçu de charges de 100 € et a décidé que ce trop perçu serait remboursé aux copropriétaires sur l'appel de charges d'octobre.
2- Or, en juin 2011 j'ai vendu mon lot sans penser à ce trop-versé 2010.
3- Question : à qui le syndic doit-il rembourser ces 100 € ? A moi qui étais propriétaire au 31/12/2010 ou bien à mon acquéreur qui est propriétaire au moment de leur remboursement ?
Merci de citer expressément les textes de lois guident votre réponse ?
Merci d'avance de votre aide.
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joulia
Contributeur vétéran
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 Posté - 22 janv. 2012 : 10:49:09
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bjr
si rien n'a ete noté dans le compromis, c'est le propriétaire en titre au moment du reversement qui va toucher cet argent.
citation: Merci de citer expressément les textes de lois guident votre réponse ?
loi de 65 - precisément l'article ? pas le temps de regarder mais je vous laisse la joie de le decouvrir 
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...ateTexte=vig
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Posté - 22 janv. 2012 : 11:50:04
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L'AG a approuvé les comptes de 2010 en avril 2011. Le compte de dépenses devait être apuré immédiatement par le versement au crédit de chaque copropriétaire.
Ce n'est qu'une écriture comptable qui devait être fait dès l'approbation des comptes. Il n'y a aucune raison de reporter cette écriture en Octobre 2011 pour des comptes de l'année 2010.
D'ailleurs, le syndic doit vous donner une position de votre compte au 31/12/2010 sur la base des comptes présentés en AG, non encore approuvés. Votre solde perso de charges 2010 devait déjà figuré sur votre compte perso.
L'AG a peut-être rejetté des factures,..... le compte de dépenses cournates au 31/12/2010 pouvait être diffrérent que celui adopté par cette AG. Mais cet apurement définitif devait être fait immédiatement après l'AG. Il n'y a que des écritures comptables, saisir ces écrtiutres comptables 6 mois après l'approbation des comptes n'est pas sérieux !!!
Le syndic n'envoie pas de chèques aux coprorpiétaires pour ce solde créditeur !!!!
Cette écriture n'ayant pas été faite après avril 2011, mais en octobre 2011, elle ne figure donc pas dans votre compte personnel de charges et dans l'état daté !!!!!
UN quote part sur 100 € est minime, mais ce solde aurait pu être de plusieurs milliers d'Euros !!!
Il y a bien une erreur dans votre compte perso. L'approbation des comptes du SDC ne vaut pas pour les comptes personnels !!! 
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Posté - 22 janv. 2012 : 12:05:25
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citation: En avril 2011, l'AG a approuvé les comptes 2010 qui font ressortir un trop-perçu de charges de 100 € et a décidé que ce trop perçu serait remboursé aux copropriétaires sur l'appel de charges d'octobre.
il faut vérifier TRES PRECISEMENT, ce qui est isncrit sur le PV de l'AG à propos de la date de remboursement.
1- il a été dit, mais rien n'est inscrit, ce solde est immédiatement remboursable aux propriso dès le soir de l'AG  , donc vous DEVEZ en bénéficier
2- il a été écrit, car votée, que cette somme serait reversée lors de l'appel de charges d'octobre, dans ce cas, c'est votre acquéreur qui en profite...
donc, qu'est-il écrit exactement ???? |
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Posté - 22 janv. 2012 : 12:25:14
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rambouillet : L'AG n'a pas a fixé une date de " remboursement " du solde de compte de charges générales !!!! Dès l'approbation des comptes, ces sommes sont dues aux copropriétaires.
On crédite la quote part de chacun. Ce n'est qu'un écriture comptable.
La position personnel au 31/12 de chaque copro. est joint avec la convocation !!!! dès l'approbation des comptes, le compte perso est apuré immédiatement.
Un apurement de compte n'est pas un appel de fonds travaux avec des dates d'appels de fonds précisées par l'AG !!!
Les appels de charges générales sont trimestriels, au 31/12 les comptes sont clos, et approuvés par l'AG. Le solde définitif est donc connu dès la fin de l'AG. Sans rejet de l'AG c'est celui que chacun a reçu avec la convocation !!!
Le trop perçu est du aux copropéiatries ayant payé ces charges. Ce sont des charges déjà réglées !!!
L'acquéreur ne profite de rien du tout. |
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Posté - 22 janv. 2012 : 13:12:50
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citation: rambouillet : L'AG n'a pas a fixé une date de " remboursement " du solde de compte de charges générales !!!! Dès l'approbation des comptes, ces sommes sont dues aux copropriétaires.
elle n'a peut-être pas, mais en l'espèce l'a t elle fait ? d'où ma question !
en effet, et vous le savez bien, si l'AG a voté cette disposition, elle s'impose sauf si un juge vient à en dire le contraire.
Dans le cas présent, je me base sur ce qui est dit par bouzoujkis et non sur ce qu'il aurait du être fait...
mais bouzoukis va nous dire exactement ce qui est écrit. Souvent, il y a une différence entre ce qui est dit en AG et ce qui est écrit sur le PV...  |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 janv. 2012 : 15:41:34
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Comme le dit Philippe, l'AG n'a pas à modifier des dispositions d'ordre public. Le trop perçu est remboursable dès l'approbation des comptes de sorte qu'il revient au copropriétaire qui a vendu son lot postérieurement à l'approbation des comptes.
Mais, en fait, la résolution adoptée par l'assemblée a simplement été rédigée maladroitement. Il a simplement été décidé, comme cela se fait très souvent, de rembourser le trop perçu par compensation lors du prochain appel de provisions pour charges et ceux qui ont vendu entre temps ont tout simplement été oubliés. Mais il ne fait pas de doute que, dans l'impossibilité de compenser puisqu'il n'y aura plus d'appel de charges pour eux, il faut leur faire un chèque.
Je pense d'ailleurs que ce trop-perçu vous a été remboursé par le notaire au moment de la vente et que vous ne vous en êtes pas aperçu. En effet, à cette date, le syndic avait dû valider l'arrêté des comptes approuvés ce qui a dû avoir pour effet de créditer tous les copropriétaires du trop-perçu. C'est à vérifier. |
Édité par - ainohi le 22 janv. 2012 15:53:50 |
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:03:33
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rambouillet : citation: en effet, et vous le savez bien, si l'AG a voté cette disposition, elle s'impose sauf si un juge vient à en dire le contraire.
Mais l'AG adopte les comptes, et le syndic apure immédiatement les comptes. l'AG n'a pas à voter sur une date ultérieure pour clore les comptes de 2010.!!!!
Que vient faire le juge dans une simple opération comptable ???
Ramboulliet : Le Syndic a établi un état daté lors de cette vente en juin 2011. bouzoukis a pu également payé le 3 trimestre de charges, cette avance de provision de 2011 a bien été remboursée à bouzoukis au proprata des jours ou il a été encore copropriétaire, l'acheteur a payé la différence de ces provisions du 3ème trimestre.
les comptes apurés par le vote de l'AG sont les cpmptes de 2010 !!!!! L'acheteur de juin 2011 n'a pas a touché quoique ce soit sur le compte de 2010 de bouzoukis !!!
Dès l'approbation des comptes lors de cette AG, le syndic doit porter au crédit la quote part de charges ou au débit si ce solde est négatif.
Ce vote du remboursement est une idiotie et innaplicable. C'est une opération comptable qui ne demande aucune décsion de l'AG.
rambouillet : et si le solde fut négatif,c'est l'acheteur aurait du payer ce solde des charges de 2010 ??? Bien évidement qu non, le notaire avec l'état daté aurait retenu ce solde ce charges négatif sur le prix de vente !!!!
rambouillet : ne confondez vous pas le vote de travaux et des dates d'appels de fonds ? c'est le copropriétaire dans les lieux qui paient ces appels de fonds même si c'est le précedent copro. qui a voté les travaux !! |
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:19:17
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philippe, je prefère attendre la réponse de bouzoukis, plutôt que de faire comme si j'étais à l'intérieur de l'AG de bouzoukis
si l'AG a un PV qui dit par exemple : le solde sera versé sur les comptes de chaque copro au 1er octobre prochain, vous dites quoi ? Pour ma part, s'il existe un tel texte cela signifie que l'AG a décidé (pour des raisons qui lui appartiennent) de ne pas verse dès l'AG mais plusieurs mois plus tard.
Par contre, s'il a été dit, mais pas écrit que ce solde sera versé en octobre, là effectivement le compte proprio fait apparaitre le solde positif dès l'AG.
c'est pourquoi j'attends la réponse de bouzoukis car il a écrit : l'AG... a décidé que ce trop perçu serait remboursé aux copropriétaires sur l'appel d'offres d'octobre" |
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 Posté - 22 janv. 2012 : 17:39:16
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rambouillet : citation: si l'AG a un PV qui dit par exemple : le solde sera versé sur les comptes de chaque copro au 1er octobre prochain, vous dites quoi ? Pour ma part, s'il existe un tel texte cela signifie que l'AG a décidé (pour des raisons qui lui appartiennent) de ne pas verse dès l'AG mais plusieurs mois plus tard.
Par contre, s'il a été dit, mais pas écrit que ce solde sera versé en octobre, là effectivement le compte proprio fait apparaitre le solde positif dès l'AG.
?????????????? pour quelles raisons l'AG interviendrait sur les comptes personenles de charges ?? L'AG adopte les comptes, et le syndic exécute cette décision en apurant définitivement l'année.
rambouillet : l'AG n'a pas à décidé de la date de remboursement d'un solde de compte PERSONNEL !!!!!! L'AG n'a rien à voir avec cela.
Dés la cloture des comptes au 31/12,le solde de chaque copropriétaire est connu et ce compte de charges 2010 est envoyé OBLIGATOIREMENT à chaque copro avec la convocation. L'approbation des comptes par l'AG clos définitivement les comptes par cet apurement !!!
Que le PV mentione ou pas cette faute du syndic, celui-ci doit crédité immédiatement ce solde positif, ou appelera le solde négatif sur le prochain trimestre !!!
Pendant de nombreuses années les syndics apuraient les comptes de charges bien avant l'approbation des comptes par l'AG !!!
Ce solde n'appartien pas au SDC ni à l'acheteur !!! mais à bouzoukis. Nous parlons ici du compte de charges personnel !! L'AG n'a pas à statuer la dessus.
10 mois pour apurer des comptes de charges perso !!!!! un comptable au ralenti !!!
rambouillet: si vous avez déjà vérifier les comptes de votre SDC, vous avez surement remarqué de vieux soldes créditeurs d'anciens copropriétaires qui figuraient toujours après plusieurs années dans les comptes du SDC; si vous vérifiez le grand livre , bien évidement !!!!
Ces comptes créditeurs figurant toujours sous le nom des anciens copropriétaires, n'ont pas été crédités sur les comptes des acheteurs, qui ont bien évidement un autre compte à leur nom !!!!
J'ai informé mon ancien voisin après plus de 2 ans que le SDC lui devait plus de 500 €. Il a bien été remboursé.
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:47:00
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j'attends la réponse de bouzokis, s'il revient... |
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:54:05
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rambouillet : mais la réponse bouzoukis ne changera rien !! l'AG n'a pas à décdier des comptes personnels de charges !!!
Vous recusez ma démonstration pourtant limpide !! et juste.
je vous donne donc la postion de JPM ( site jpm.copro):
L'approbation des comptes généraux du syndicat couvre l'ensemble des opérations financières, tant pour leur réalité que pour leur montant et les modalités de répartition entre lots qui ont été appliquées. Cette règle a été exprimée par la Cour de cassation dans ses arrêts des 13/03/1979 et 09/03/1988. [4].
b]Elle s’étend à la détermination définitive des soldes individuels à la date de clôture de l’exercice.
Elle implique que la liste de ces soldes que, outre le compte général des charges et produits, les comptes individuels soient notifiés avec la convocation, dans le cadre des documents comptables justificatifs. Les controverses sur ce point sont devenues sans objet[/b].
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 18:02:48
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La raison qui a amené à décider de rembourser le trop-perçu en octobre est facile à deviner : le syndic n'avait pas envie de signer et d'expédier je ne sais combien de chèques et les copropriétaires n'ont pas vu d'inconvénient à attendre octobre. Inutile d'aller chercher plus loin.
Dès que la répartition est faite, la différence entre les provisions appelées et les dépenses constatées est portée sur les comptes des copropriétaires. Ces comptes sont restés créditeurs jusqu'au 1er octobre. |
Édité par - ainohi le 22 janv. 2012 19:12:36 |
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Posté - 22 janv. 2012 : 18:43:37
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ainohi : de quels chèques parlez vous ???
L'apurement annuel des comptes de charges générales est une simple écriture comptable, qui vient au crédit en cas de solde positif, ou au débit en cas de solde négatif de chaque compte de charges PERSONNEL des copropriétaires!!!!
ainohi : citation: Ces comptes sont restés créditeurs jusqu'au 1er octobre.
Mais ces comptes sont déjà crédité de ce solde de charges avant l'AG. La position de chaque copropriétaires vis à vis des charges générales de coprorpiété est envoyée avec la convocation !!!! Le syndic n'enverra aucuns chèques le 1 er octobre, vers l'appel de fonds du 4ème trimestre. Les copropriétaires verront simplement l'appel de fonds du 4T un peu plus léger de quelques euros ( si ils sont à jour de leurs charges !!)
Rambouillet : lisez un peu ce texte de loi :
[red]Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 6-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.[/red]
bouzoukis ayant approuvé les comptes de 2010, sa quote part des 100 € ( pas lourd !!! ) dévait être créditée sur son compte et non sur le compte de l'acheteur !!!! l
La date d'un apurement comptable n'a pas à être décidé par l'AG !!! le solde comptable des charges est connu dès le 31/12, date de cloture des comptes, il est notifié à chaque copro avec la convocation, c'est à dire qu'il est DEJA crédité ou débité sur les comptes persos.
L'approbation des comptes rend immédiatement créditeur ou débiteur le copmpte de charges perso.
Cette histoire d'octobre 2011 prouve une seule chose, sue ce syndic n'y connait pas grand chose en comptabilité.
rambouillet : mais vu les quelque euros de la quote part des charges de 2010 de bouzoukis, celui-ci n'a pas du vérifier si elle figurait réellement au crédit de son compte de charges joint à la convocation. C'est une obligation du syndic dejoindre ce compte de charges perso !!! |
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:09:46
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citation: C'est une obligation du syndic dejoindre ce compte de charges perso !!!
faux : ce qu'il a comme obligation de fournir à chaque proprio dans les convocations et pour info seulement :
citation: article 11:
...
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
c'est donc la répartition des comptes de l'EXERCICE et non le compte de chaque copro. Le comptable du syndic ne peut rentrer cette répartition sur les comptes de chaque copro (cpte 450....), en débit comme en crédit, tant que l'AG n'a pas approuvé les comptes. |
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:27:55
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rambouillet : mais cela ne chage rien au solde créditeur de bouzoukis que le SDC lui doit !!!! Le solde du compte de charges est du au copropriétaire qui a approuvé les comptes.
Le solde de chaque copropriétaire est celui de la cloture de l'exercie au 31/12. Il est connu depuis cette date. La proposition du compte personjoint à la convocation est celui avant l'approbation des comptes par l'AG.
Si l'AG adopte les comptes proposés et c'est le cas dans la majorité des AG, ou si ces comptes sont mofifiées lors de l'AG, peut importe, dès l'approbation du montnat des charges générales, le solde de chaque copropriétaire est immédiatement connu.
Nous parlons ici que de comptabilité et de saisies d'écritures. Dès l'approbation des comptes, le syndic crédite le solde ou porte au débit le solde négatif.
rambouillet : rien de plus sur la loi citée , et sur un vote de l'AG sur une date de "remboursement" !!! de cet apurement ?? |
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:41:16
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citation: La proposition du compte personjoint à la convocation
des problêmes de vues peut-être ... ce n'est pas le compte perso du copropriétaire qui est joint c'est le "le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. "
ce n'est pas pareil....
moi j'attends la réponse de bouzoukis... pour le reste, mais peut-être ne reviendra t il pas ou est-il dans les bouchons... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:45:43
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : de quels chèques parlez vous ??? Des chèques qu'on envoie aux anciens copropriétaires créditeurs. Si un ancien copropriétaire a encore un compte créditeur, on peut conserver cette somme tant qu'il ne la réclame pas et au bout de dix ans on peut bénéficier d'un produit exceptionnel. Mais on peut aussi solder son compte et lui envoyer un chèque sans attendre. C'est plus élégant.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Ces comptes sont restés créditeurs jusqu'au 1er octobre. Mais ces comptes sont déjà crédité de ce solde de charges avant l'AG. La position de chaque copropriétaires vis à vis des charges générales de coprorpiété est envoyée avec la convocation !!!! Les comptes sont arrêtés avant l'AG, évidemment, mais de façon provisoire pour le cas où l'assemblée ne les validerait pas tels qu'ils lui sont présentés. Cet arrêté devient définitif après approbation.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic n'enverra aucuns chèques le 1 er octobre, vers l'appel de fonds du 4ème trimestre. Les copropriétaires verront simplement l'appel de fonds du 4T un peu plus léger de quelques euros ( si ils sont à jour de leurs charges !!) Je parlais des copropriétaires qui avaient vendu. A ceux-là , on restitue le solde positif de leur compte, par chèque généralement. Quant aux autres, on procède généralement comme vous le dites, c'est ce qu'a décidé l'assemblée, mais, en toute rigueur, les copropriétaires pourraient exiger un remboursement sans attendre.
citation: Initialement posté par philippe388
La date d'un apurement comptable n'a pas à être décidé par l'AG !!! le solde comptable des charges est connu dès le 31/12, date de cloture des comptes, il est notifié à chaque copro avec la convocation, c'est à dire qu'il est DEJA crédité ou débité sur les comptes persos. En fait un peu plus tard. Les comptables des cabinets de syndics laissent passer les festivités de nouvel an avant de s'attaquer à l'arrêté des comptes de l'exercice écoulé.
citation: Initialement posté par philippe388
L'approbation des comptes rend immédiatement créditeur ou débiteur le copmpte de charges perso.
Cette histoire d'octobre 2011 prouve une seule chose, sue ce syndic n'y connait pas grand chose en comptabilité. Non, pourquoi ? Le syndic a fait comme vous dites : il attend la prochaine échéance de paiement des provisions pour charges courantes. |
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Posté - 22 janv. 2012 : 20:16:49
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ainohi : envoyez des chèques aux copropriatires qui ont vendus !!!! très très rare !!!!!
ainohi : "Le syndic a fait comme vous dites : il attend la prochaine échéance de paiement des provisions pour charges courantes."
Mais la prochaine écéhance n'est pas octobre mais juin !!!! l'AG a aprouvé les comptes en avril 2011 !!!!! la comptable est plutot très très lente, en tous les cas je serai inquiet sur la tenue de la comptabilité !! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 janv. 2012 : 20:46:14
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : envoyez des chèques aux copropriatires qui ont vendus !!!! très très rare !!!!! Vous dites vous-même avoir fait rembourser un copropriétaire vendeur deux ans après. Un compte créditeur après une vente, ce n'est pas rare.
citation: Initialement posté par philippe388Mais la prochaine écéhance n'est pas octobre mais juin !!!! l'AG a aprouvé les comptes en avril 2011 !!!!! la comptable est plutot très très lente, en tous les cas je serai inquiet sur la tenue de la comptabilité !! Pourquoi octobre et non juillet (plutôt que juin), nous n'en savons rien. N'en tirons pas des conclusions hâtives sur le syndic, que vous présumez coupable et incompétent comme toujours.
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Posté - 22 janv. 2012 : 20:56:49
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ainohi : "Vous dites vous-même avoir fait rembourser un copropriétaire vendeur deux ans après. Un compte créditeur après une vente, ce n'est pas rare."
C'est sur ma demende de président du CS que ces fonds ont été remboursés et que je connaissais la nouvelle adresse de lon voisin; mais certians dataient de 8 ou 9 ans. Ils ont finis dans les fonds du SDC.
Même si le CS controle les comptes, les syndics trainent les pieds pour clore les comptes dormants !!!!
ainohi : l'apurement des comptes doit être fait dès l'apporbation du compte de charges et pas 6 mois après !!! Combien de coprrpiatires ont vendus leur lot en 10 mois !!!!! cela n'est pas sérieux.
ainohi : tous le syndics ne sont pas coupables et incompétents. NOtre nouveau syndic connait parfaitement la comptabilité et sa comptable est d'une efficacité rare.
J'ai demandé les comptes de notre syndicat le 15 janvier, et ils étaient déjà prêts depuis le 12 !!!! pas mal !!!!! |
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A qui appartient le trop-perçu ? 
