| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Jpp13
Contributeur actif
499 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 16 mars 2012 : 09:30:02
|
Bonjour,
Je loue (loi 1989) un appartement vide dans une copropriété. Cet appartement possède une grande terrasse (48m²).
Le 01 mars de nouveaux locataires s'installent et m'informent qu'ils vont monter sur la terrasse un abri de jardin.
Après avoir consulté le Règlement de Copropriété et constaté que rien n'est prévu, je leur donne l'autorisation d'installer cet équipement sous réserve de déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
Dans le Week-end ils montent ledit abri de jardin.
Dans la semaine, le Syndic accompagné du Président du Conseil Syndical leur rend visite et les informent qu'ils vont engager une procédure à leur encontre pour construction sans autorisation.
Effrayés, mes locataires démontent l'abri de jardin - sans avoir déposé de déclaration de travaux - et m'informent qu'ils vont quitter l'appartement dés qu'ils auront trouvé un autre logement.
Est-ce-que le Syndic et le Président du CS ont le droit d'agir ainsi ?
Quels textes s'appliquent pour dénoncer leur intimidation ?
Merci de vos réponses
|
 |
|
 |
 |
 |
| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 16 mars 2012 : 10:17:17
|
syndic et président du CS doivent une autre lecture du RdC et à ce titre le font respecter.
leur tort dans cette affaire est de s'être adressé au locataire plutôt qu'à vous le propriétaire, mais parfois vaut-il mieux traiter le pb rapidement sans lettre LRAR etc... |
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 16 mars 2012 : 10:32:54
|
le problème de votre abri de jardin...(même si c'est démontable) c'est l'harmonie de l'immeuble
relisez bien votre réglement de copropriété |
|
|
|
Jpp13
Contributeur actif
499 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 16 mars 2012 : 11:09:31
|
Voila un extrait du RC :
Jouissance des parties privatives :
Chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, conformément à la destination de l'immeuble et de son lot, sans troubler ni les droits ni la tranquillité des autres copropriétaires.
Si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale.
Modalités d'usage des parties privatives:
a) Modifications intérieures d'un lot :
Sous réserve de la destination de l'immeuble, tout copropriétaire peut modifier à ses frais, la distribution intérieure de ses locaux ou de leurs dépendances. Si ces travaux touchent au gros œuvre et à toutes choses ou parties communes, il devra, au préalable obtenir l'autorisation de l'Assemblée générale.
Les travaux particuliers et tous ceux qui en découleront s'exécuteront aux frais du copropriétaire intéressé sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble ou d'un architecte agréé par l'assemblée et dont les honoraires seront à la charge du copropriétaire concerné. Dans tous les cas, le copropriétaire restera responsable des conséquences de tous travaux qu'il fera exécuter.
b) division :
Dans la mesure où elle n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, la division d'un lot pourra se faire et la répartition des charges entre les fractions devra être soumise à l'approbation de l'assemblée conformément à l'article 11 alinéa 2 de la loi.
c) Occupation :
Les locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonnes vie et mœurs, conformément à la destination de l'immeuble.
d) Bruits et émanations : L'usage de tout appareil sonore ou instrument de musique doit être conforme aux conditions de ville et de police et ne pas créer de bruits gênants pour les voisins.
Les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail habituel avec ou sans machine outil qui serait de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou a gêner les voisins par le bruit, les odeurs persistantes ou les trépidations.
e) Aspect de l'immeuble et des parties communes :
Tout ce qui concerne l'aspect des parties communes même s'il s'agit de parties communes comme les fenêtres balcons et portes palières ne pourra être modifié sans l'autorisation de l'assemblée générale.
En cas de ravalement, les travaux de peinture sur les parties privatives faisant corps avec les parties communes (fenêtres avec leurs bâtis, persiennes, garde corps, appui de fenêtres,) seront compris dans les travaux d'ensemble de ravalement et répartis comme lesdits travaux.
f) Les copropriétaires supporteront sans indemnité l'exécution des réparations nécessaires aux parties communes, et si besoin livreront accès aux personnes chargées de surveiller ou d'exécuter des travaux.
En cas d'absence prolongée tout occupant devra organiser par un moyen de son choix, le libre accès de son appartement.
g) Conduits de fumée et ventilation :
Les conduits de fumée et de ventilation seront choses communes. En cas de mauvaise utilisation d'un
tel conduit, le copropriétaire concerné sera responsable des dégâts occasionnés.
h) Surcharge des planchers :
Si l'un des propriétaires a besoin d'installer dans son local un matériel ou un mobilier lourd, il devra sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, faire fixer le taux de surcharge admissible.
i) Usage des fenêtres et balcons :
Tout étendage aux fenêtres ou balcons sont interdits. Aucun objet ne sera déposé sur le rebord des fenêtres ou balcons. Les vases ou jardinières à l'intérieur des balcons ne devront provoquer aucun écoulement d'eau en façade. Les balcons ne pourront être utilisés ni comme dépôts ni à un usage contraire à la destination d'origine.
j) Entretien d'aspect, et entretien intérieur :
Les portes d'accès aux lots, les fenêtres, les volets persiennes stores et jalousies devront être maintenus en bon état de propreté par les propriétaires respectifs.
Les paillassons placés au devant des portes palières devront être conformes au modèle choisi par I'assemblée et maintenus en bon état ou remplacés.
k) Garages
Les garages ne pourront servir qu'au remisage des automobiles, à l'exclusion de tous autres véhicules ou caravanes, il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation: Des appareils extincteurs facilement accessibles devront y être placés aux frais des copropriétaires.
Il ne pourra y être entreposé une quantité d'essence ou autre matière inflammable supérieure à celle acceptée par les compagnies d'assurances sans surprime et autorisée par les règlements en vigueur.
L'emploi des avertisseurs n'est autorisé que pour l'entrée et la sortie des voitures. Il est interdit de faire tourner les moteurs autrement que pour les besoin des départs et des arrivées.
l) Toutes installations d'enseignes, concernant les locaux commerciaux, est autorisé au droit de chaque local, les plaques professionnels ne pourront être apposées qu'aux endroits prévus à cet effet. Il pourra être apposé une plaque sur la porte palière.
Ces enseignes et plaques palières devront être d'un modèle uniforme indiqué par le syndic.
Quelles dispositions interdit d'installer un abri de jardin ? |
|
|
|
|
|
| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 16 mars 2012 : 11:16:16
|
Le syndic est chargé de la "police" de l'immeuble, a commencer par le respect du RDC.
Il est bien évident que cette "police" concerne aussi bien les membres du syndicat que leurs ayants droits, ici les locataires.
Un locataire tient son droit d'usage du lot et des parties communes par délégation du propriétaire, délégation formée par le contrat de location (bail). A ce titre le locataire à les mêmes obligation que son propriétaire pour le respect des régles, dont le RDC.
Affirmer que le syndic n'a rien à dire aux locataires n'est donc pas exact, le locataire étant un "délégué" du propriétaire.
Il n'y a rien d'irrégulier dans la démarche de ce syndic et du pdt du CS, qui sont dans leurs rôle.
En tant que copropriétaire vous ne pouviez ignorer qu'il ne vous appartenait pas de délivrer cette autorisation d'édifier un abri de jardin. C'est cette méconnaissance qui est à la base du litige, pas la démarche du syndic. |
|
|
|
5
Posté - 16 mars 2012 : 11:16:22
|
|
question TRES importante : la terrasse est-elle privative ou à jouissance privative ? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 16 mars 2012 : 11:17:53
|
C'est indifférent : s'agissant de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble par l'édification d'un abri de jardin, l'autorisation de l'AG est nécessaire.
"e) Aspect de l'immeuble et des parties communes :
Tout ce qui concerne l'aspect des parties communes même s'il s'agit de parties communes comme les fenêtres balcons et portes palières ne pourra être modifié sans l'autorisation de l'assemblée générale.
(.....) ""
On peut relever accessoirement que tout ce qui peut générer un trouble dans cet aspect extérieur, depuis le linge étendu sur les balcons jusqu'à l'aspect des paillassons est réglementé.
Alors un abri de jardin sur une terrasse .... |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2012 11:23:57 |
|
|
|
7
Posté - 16 mars 2012 : 11:24:34
|
|
citation: e) Aspect de l'immeuble et des parties communes :
Tout ce qui concerne l'aspect des parties communes même s'il s'agit de parties communes comme les fenêtres balcons et portes palières ne pourra être modifié sans l'autorisation de l'assemblée générale.
si cette terrasse est uen partie privative, elle n'est pas concernée par ce point et ne modifie pas l'ascpect puisqu'il y a seulement "pose"...
citation: Usage des fenêtres et balcons :
Tout étendage aux fenêtres ou balcons sont interdits. Aucun objet ne sera déposé sur le rebord des fenêtres ou balcons. Les vases ou jardinières à l'intérieur des balcons ne devront provoquer aucun écoulement d'eau en façade. Les balcons ne pourront être utilisés ni comme dépôts ni à un usage contraire à la destination d'origine.
l n'est pas interdit de "poser" quelque chose...
d'où ma question : si on a affaire à une partie commune à jouissance privative le probleme est différent d'une partie privative...
donc attendons sa réponse à notre ami jpp13 |
|
|
|
8
Posté - 16 mars 2012 : 11:27:02
|
Si cette terrasse est à jouissance privative, c'est une partie commune. Autorisation obligatoire dquie l'AG pour tous travaux affectant ces parties communes !!
Le syndic fait son boulot !!!assez rare quand il s'agit de faire respecter le RDC !!!
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 16 mars 2012 : 12:00:45
|
Sauf à être en lévitation, étendre du linge sur un balcon nécessite de le poser quelque part !
La question n'est pas "est-ce en lévitétion ou est-ce posé", ni même "est-ce posé sur une partie commune ou privative", mais est-ce que la "chose" qui est à l'orgine du litige entraine une modification significative de l'aspect extérieur de l'immeuble qui, dans sa généralité, est "partie commune" ?
A priori, un abri de jardin édifié sur une terrasse, serait-il simplement posé, modifie l'aspect extérieur.
Ce qui a été constaté par des copropriétaires, entrainant la démarche du syndic.
Que ce soit la pose d'un store (qui en plus affecte les parties communes) ou celle d'un abri de jardin, en passant par des canisses sur le garde-corps privatif d'un balcon à joussance privative, cela modifie l'aspect extérieur de l'immeuble : autorisation d'AG incontournable.
|
|
|
|
Jpp13
Contributeur actif
499 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 16 mars 2012 : 16:29:23
|
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 16 mars 2012 : 16:45:05
|
|
citation: Initialement posté par Jpp13citation: Initialement posté par rambouillet
si cette terrasse est une partie privative, elle n'est pas concernée par ce point et ne modifie pas l’aspect puisqu'il y a seulement "pose"...
....................
d'où ma question : si on a affaire à une partie commune à jouissance privative le problème est différent d'une partie privative...
donc attendons sa réponse à notre ami jpp13
Cette terrasse est ENTIÈREMENT privative. On ne peut y accéder qu'en traversant l'appartement. Elle est en surplomb au dessus des garages, et entourée sur deux cotés par des jardinières (masquant l'abri de jardin incriminé par la végétation qui y est planté), d'un autre coté par un mur de séparation avec une autre terrasse, le quatrième coté est celui de l'appartement avec deux porte-fenêtre
il faut pas confondre "partie commune avec droit de jouissance privative" et lot x propriété de Mr Y... |
|
|
|
12
Posté - 16 mars 2012 : 16:46:28
|
|
citation: Cette terrasse est ENTIÈREMENT privative. On ne peut y accéder qu'en traversant l'appartement.
cette information ne suffit pas, il faut regarder dans l'EDD du Réglement comment est décrit ce lot. : qu'est-il écrit exactement ? |
|
|
|
Jpp13
Contributeur actif
499 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 16 mars 2012 : 17:06:24
|
Voila ce qui est écrit sur l'EDD :
LOT N° 38 :
Un appartement situé au rez-de-chaussé comprenant : Un hall, un séjour avec coin repas et cuisine, salle de bain, un W.C, une loggia et terrasse.
Avec les 289/10.000émes des parties communes générales,
et les 65/1.000émes des parties communes spéciales du bâtiment B,
et les 308/10.000emes des charges afférentes à l’accès commun
|
|
|
|
|
|
| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Jpp13 le 16 mars 2012 17:07:32 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 16 mars 2012 : 17:44:02
|
Peu importe le descriptif du lot, si la terrasse est privative ou non !
Il ne faut pas chercher des justifications à l'édification de cet abri de jardin qui ne peut en aucun cas s'imposer au syndicat.
Toute modification de l'aspect extérieur, par exemple pose de cannisses sur la rambarde du balcon, édification d'un abri de jardin, ou même fermeture par des parois vitrées d'une loggia "partie privative", doit être autorisé par une AG.
Nombreux sujets pour des climatiseurs et autres installations pourtant peu visibles, y compris s'ils sont installés sur les parties privatives. Du moment qu'ils modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ils doivent être autorisés.
Par ailleurs, concernant ces abris de jardin ou vérandas, la question a été de savoir s'il s'agissait de "construction" dans le sens de L.art.26. Dans la mesure où elles sont légères, facilement démontables, ces constructions relèvent de l'autorisation art.25 et non de l'art.26, aliénation du droit à construire qui appartient au syndicat.
Il n'y aurait que dans le cas improbable où la construction (ou l'équipement) est totalement invisible de l'extérieur, d'où que l'on soit, qu'il est admis (Cass) qu'elle ne nécessite pas d'autorisation.
Dans le cas exposé, s'il était totalement invisible de partout, il n'y aurait pas eu la visite du syndic. |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2012 17:50:57 |
|
|
|
Jpp13
Contributeur actif
499 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 16 mars 2012 : 18:33:03
|
Donc tout ce qui est posé sur une terrasse ou un balcon et qui modifie "l'aspect extérieur" de l'immeuble et est donc sujet à autorisation,
Adieu trottinette, table et chaises, bac à fleur, parasol, etc...
Curieuse conception d'une VIE en société.
Mais il faut de tout pour faire un monde. |
|
|
|
|
|
| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Jpp13 le 16 mars 2012 18:33:41 |
|
|
|
16
Posté - 16 mars 2012 : 18:39:37
|
apparemment, cette terrasse serait privative et je ne suis pas aussi affirmatif que gedehem sur l'aspect des parties communes.
Par contre la mise en place d'un abri de jardin nécessite certainement ue autorisation adminsitrative. |
|
|
|
Jpp13
Contributeur actif
499 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 16 mars 2012 : 18:50:05
|
En fait ma question est :
Est-ce que sous prétexte d'une interprétation différente de moi du RC, le Syndic a le droit d'aller menacer mes locataires d'une procédure, au risque de me créer un préjudice financier bien réel en les faisant partir et ainsi en me contraignant à rechercher un nouveau locataire, pour une raison, discutable, de l'aspect esthétique d'un immeuble. |
|
|
|
|
|
| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Jpp13 le 16 mars 2012 18:51:44 |
|
|
|
18
Posté - 16 mars 2012 : 18:55:06
|
|
non, syndic et CS n'avaient pas légalement à s'adresser au locataire mais à vous. Un syndic ne connait pas les locataires, il gère les affaires des propriétaires. |
|
|
|
19
Posté - 16 mars 2012 : 19:19:50
|
jpp13 : "Adieu trottinette, table et chaises, bac à fleur, parasol, etc..."
Pas tout à fait !!! tout cela est autorisé, MAIS un bloc d'air conditionné, une véranda, un abri de jardin, ... demande une autorisation de l'AG.
C'est simplement le respect de la loi, et du RDC. Vous êtes dans une copropriété avec ses règles, ses inconvénients, et ses joies !!!
Bien évidemment ces menaces sont totalement hors la loi et le respect de la loi de la copropriété et des persoennes concernent le syndic et le CS.
Le seul interlocuteur doit être le propriétaire bailleur, responsable des dérapages de ses locataires.
Si le syndic engage une action pour faire démonter cet abri, cette action sera engagée contre vous, et non contre les locataires.
Vous avez donc le droit de dénoncer cette pratique et les menaces contre votre locataire, qui n'a pas non plus respecter vos réserves et la loi !!!
Le syndic interprête correctement le RDC, c'est sa manière de faire qui
est en dehors des clous !! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 16 mars 2012 : 19:22:08
|
"Adieu trottinette, table et chaises, bac à fleur, parasol, etc..."
Il ne faut pas tout mélanger, et prendre les table et chaises posées sur un balcon, et même les parasols (qui peuvent faire l'objet de restrictions) avec l'implantation d'un abri de jardin.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12352
Ou ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12245
Avec cette phrase de Rambouillet :
".....par contre l'aspect extérieur, oui et d'ailleurs cela se vote à la;majorité article 25 et non l'unanimité..."
Concernant les locataires, quand bien même aucun lien juridique n'existe avec le syndicat, ils ne peuvent en aucun cas être ignorés du syndic, ... comme le syndic ne peut être ignoré des locataires.
Comme par exemple pour le "droit à l'antenne" : le locataire doit en informer son propriétaire ET le syndic s'il s'agit d'une copropriété.
Idem dans une copropriété majoritairement en locatif : le syndic ne reste pas les bras croisé, ou pendu au téléphone avec les propriétaires.
Pour mémoire, l'action oblique en résiliation de bail, engagée par le syndic au nom du syndicat, lorsque le locataire "ne respecte rien" et que le propriétaire reste passif. |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2012 20:45:45 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
