| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 26 mars 2012 : 17:04:47
|
bonjour,
mes locataires ont réalisés de gros travaux dans leur appartement, certains copropriétaires se sont plaint de la poussière occasionnée dans les parties communes (va et vient des ouvriers et des matériaux).
le syndic m'envoie une facture de 150 euros HT de remise en état après travaux...
mes locataires me certifient (et j'ai pu moi-même le vérifier), avoir balayé chaque jour après divers transports de matériaux, avoir dépoussiéré leur porte à la fin des travaux, je pense donc que cette facture est abusive, d'autant plus que j'ai demandé le jour et l'heure de l'intervention exacte de l'entreprise mais le syndic ne m'a jamais répondu.
d'autre part, cette facture m'a été envoyé par courrier séparé mais n'apparait pas dans mon appel de charges du mois de janvier de 350 euros pour le trimestre. le 5 janvier j'ai fait un cheque de 350 euros pour payer cette somme exacte de l'appel.
je n'ai toujours pas réglé la facture de nettoyage puisque je n'ai pas obtenu de réponse à ma demande (précisions sur le jour de l'intervention).
ce trimestre, je reçois mon 2e appel, mon solde est débiteur du montant de cette fameuse facture, le syndic a-t-il le droit de débiter mon compte alors aque la facture est contstée ? est-ce normal que cela n'apparaisse pas en toutes lettres dans mon relevé ?
Merci de votre aide.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 26 mars 2012 : 18:42:30
|
Le syndic ne peut vous facturer quoi que ce soit dans ce type d'affaire (même si c'est parfois au préjudice du syndicat.).
En particulier en l'absence de clause "pénale" du RDC, prévoyant une imputation forfaitaire dans certains cas.
Certainement pas ici s'agissant de vous imputer la réparation d'une prétendue faute !
Sauf que seul le juge est à même d'apprécier si votre responsabilité est engagée, et si c'est le cas de vous condamner à la réparer.
Par ailleurs vous n'avez pas à régler des factures qui seraient au nom du syndicat, pas plus que des factures qui seraient à votre nom mais pour un service que vous n'avez pas commandé. |
|
|
|
 2
Posté - 26 mars 2012 : 18:56:38
|
merci de votre aide !
la facture est libellée au Cabinet N---I syndic (bien connu à N--- !)
la description des travaux est : REMISE EN ETAT APRES TRAVAUX AU 1 ER ETAGE NETTOYAGE DES FERRONERIES DES VITRES DES RAMPES CONTREMARCHES tout ça pour la modique somme de 150 euros ce qui représente au moins 5 ou 6 heures de travail à 25e/h (facturation moyenne d'une entreprise de nettoyage) alors que là il y a écrit 1 quantite PU HT 150 EURO.
comment dois je lui signifier que je ne veux pas payer ?! je les connais, ils vont m'envoyer des relances qu'ils vont me facturer et cela ca être sans fin...
merci... |
|
|
|
3
Posté - 26 mars 2012 : 19:59:31
|
vous devez faire une lettre LRAR au syndic pour lui rappeler que le syndicat ne peut se faire justice lui-même et décider de lui faire payer quelque chose pour le quel vous n'avez pas donné votre accord.
le syndic aurait du vous gfaire constater la saleté et décider avec vous qui doit payer... |
|
|
|
4
Posté - 13 juin 2012 : 10:04:45
|
Je vous remercie de votre aide, j'ai bien fait la lettre en recommandé avec vos arguments, mais aujourd'hui, le syndic me répond tout simplement qu'il n'est pas d'accord avec ma vision des choses !!!!
Il me demande donc de payer immédiatement
Que puis je faire maintenant ?!!
Merci |
|
|
|
5
Posté - 13 juin 2012 : 10:40:15
|
a mon avis, vous ne payez pas et vous lui rappelez votre courrier en lui demandant sur quel texte, il s'appuie pour "ne pas avoir la même vision des choses".
le syndicat ne peut se faire justice lui-même, je le rappelle.
ce qui risque de se passer : vous restez avec votre dette, augmentée d'éventuelles mises en demeure . Si le syndic veut aller plus loin, il devra passer par une AG qui devra en donner l'autorisation.
S'il ne veut pas aller plus loin, mais rester avec cette dette et ses MeD, dans ce cas, tous les ans lors du solde de l'exercicie recalculer votre solde et refaites systématiquement une LRAR pour expliquer la différence. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 13 juin 2012 : 10:53:07
|
Il faut lui envoyer une lettre ferme, lui rappelent que "sa vision des choses" importe peu ici et que seules les règles de droit s'appliquent.
Syndicat comme syndic ne sont pas juge, ne peuvent discrétionnairement "condamner" qui que ce soit, seul le juge judiciaire étant à même de relever une faute et de la sanctionner. |
|
|
|
7
 Posté - 13 juin 2012 : 10:59:03
|
Merci !
Mais est-ce à moi ou à lui de saisir le juge éventuellement ? |
|
|
|
8
Posté - 13 juin 2012 : 11:21:28
|
c'est à lui de saisir le juge pour réclamer le (soit disant) dû du syndicat. Vous même vous n'avez rien demandé...
ou alors plus tard, si sans arrêt il vous réclame de l'argent sans justificatif probant, mais dans ce cas vous saisirez pour harcelement moral...  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 13 juin 2012 : 11:26:41
|
S'il y a de l'argent en jeu, ce n'est pas "sexuel" le harcellement ??? 
C'est bien entendu à celui qui réclame le paiement d'une somme de saisir le juge, avec la preuve que cette somme est due par celui a qui elle est réclamée.
Sauf qu'ici la facture est au nom du "Syndic X", et qu'il lui sera difficile/impossible de démontrer qu'elle doit être réglée ou imputée à Y ! |
Édité par - Gédehem le 13 juin 2012 11:30:15 |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 13 juin 2012 : 15:15:48
|
Quelquefois ce genre de choses est prévu dans le règlement de copropriété au chapitre "agravation des charges" ... C'est le cas dans le mien
début de citation
V. - Agravation des charges.
Tout co-propriétaire qui agraverait les charges communes, soit par son fait personnel, soit par le fait d'une personne dont il est responsable, supportera seul le montant de la dépense occasionnée.
fin de citation |
 |
|
 |
 |
 |
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - filomat le 13 juin 2012 15:17:44 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 13 juin 2012 : 16:59:55
|
Sauf qu'il s'agit là d'une clause destinée à faire peur (la peur est un moyen de gouvernance bien connu encore en vigueur il y a peu ...), mais qui n'est pas applicable en l'état !
Car il a été jugé depuis longtemps qu'une telle clause supposant une 'faute' d'un copropriétaire, nécessite l'appréciation du juge pour ce qui est de la faute elle-même (faute ou pas) , et s'il y a faute, des conséquences exactes de cette faute, et donc la réparation équitable de la faute constatée.
Traduction : en l'absence d'un recours au juge, une telle clause relève de "l'amusement de la galerie"..... |
|
|
|
12
Posté - 13 juin 2012 : 17:06:07
|
filomat : :Tout co-propriétaire qui agraverait les charges communes, soit par son fait personnel, soit par le fait d'une personne dont il est responsable, supportera seul le montant de la dépense occasionnée.:
Sauf que cette clause du RDC, ou une résolution de l'AG sur l'agravation des charges est inaplicable !!
Le SDC ne se fait pas justice !!
Sur le site de l'ARC :
L'utilisation ou l'insertion de clauses particulières dans le Règlement de Copropriété
Le syndic peut utiliser les " clauses pénales " ou " clause d'aggravation des charges " du règlement.
Un syndic diligent peut aussi, dans le cadre de son obligation de conseil envers son co-contractant - le syndicat des copropriétaires - suggérer l'insertion dans le Règlement de Copropriété, par un vote d'assemblée générale (à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965), de clauses pénales, de clauses d'aggravation des charges ou de clauses renforçant le pouvoir de police du syndic.
Voyons cela :
a) La clause pénale
Définition : la clause pénale fixe par avance, contractuellement, un forfait de dommages-intérêts que devra verser le copropriétaire qui exécute mal (ou n'exécute pas du tout) une obligation mise à charge par le Règlement de Copropriété.
L'insertion de clauses pénales dans un Règlement de Copropriété n'a jamais été contestée, tant par l'administration (réponse ministérielle n° 25 434 J.O. Assemblée Nationale Q 20 mars 1976 - page 1121 et n° 38 666 : J.O. Assemblée Nationale du 19 novembre 1977), que par la jurisprudence (Cass. Civ. 17 janvier 1990).
La clause pénale de nature contractuelle présente un triple intérêt :
· Elle a tout d'abord un caractère dissuasif.
L'indemnité fixée par la clause est, le plus souvent, dissuasive et a, ainsi, un rôle préventif. La peine prévue (x.. F. d'indemnité) est, le plus souvent, supérieure au préjudice subi par la victime de la violation de l'obligation visée par la clause.
· Elle a, ensuite, un caractère forfaitaire
L'intérêt de ce caractère forfaitaire est souvent ignoré par les copropriétaires.
Le non respect du Règlement de Copropriété n'ouvre en effet un droit à réparation (= dommages-intérêts) que si le syndicat des copropriétaires qui l'allègue, subit un préjudice indemnisable, ce préjudice devant, par ailleurs, avoir un caractère actuel, direct et certain.
La clause pénale sanctionne l'absence d'exécution - ou la mauvaise exécution - et elles seules, C'EST-A-DIRE INDEPENDAMMENT DE TOUT PREJUDICE SUBI.
· Elle est opposable au locataire de façon certaine, lorsqu'elle a été insérée dans le Règlement de Copropriété avant la conclusion du bail et portée à sa connaissance ; un jugement de Tribunal d'Instance a même admis l'opposabilité à un locataire d'une clause pénale insérée dans un Règlement de Copropriété postérieurement à la signature du bail (T.I. Cannes - 6 mars 1969 - AJPI 1969, II, 544) !
En conclusion, la clause pénale est l'arme absolue pour s'assurer du respect des obligations mises à la charge des résidents. Elle ne connaît qu'une faille, certes modeste, résultant du pouvoir de contrôle reconnu par la loi au juge sur le montant de la clause pénale.
Ce dernier, saisi par le débiteur a, en effet, le pouvoir de modérer (voire d'augmenter, ce qui est très rare en pratique) la peine prévue par la clause pénale si celle-ci est jugée excessive.
b) La clause d'aggravation de charges
La finalité de cette clause est totalement différente de la clause précédente.
Cette clause ne se limite pas à son application particulière en matière d'imputation de frais de recouvrement désormais inutile puisque la loi du 13 décembre 2000 en a introduit le principe désormais d'ordre public.
Une clause d'aggravation des charges est une clause qui met à la charge des copropriétaires responsables, l'aggravation des charges provenant de leur fait fautif.
Imaginons qu'un copropriétaire effectue certains travaux, par exemple l'installation d'un coffrage, sans autorisation de l'assemblée générale, devant des colonnes communes dans une cuisine ou salle de bains. Il est certain que le montant de la réparation sur la colonne sera majoré par le démontage et le remontage de cet élément.
La clause d'aggravation des charges permettra d'imputer au copropriétaire la différence entre le coût normal de l'intervention et la majoration résultant des travaux complémentaires engendrés par la faute du copropriétaire.
Cette clause est soumise à une condition : que la responsabilité du copropriétaire ait été reconnue par un juge, ce qui ne réduit pas pour autant l'intérêt pratique de cette clause.
En effet, elle présente un grand avantage : celui de pouvoir exiger du juge la condamnation du copropriétaire à régler les dépenses engagées dans que leur montant puisse être contesté.
Contrairement à la clause pénale qui exclut la nécessité de l'existence d'un préjudice et fixe forfaitairement une pénalité, la clause d'aggravation des charges permet d'obtenir du juge qu'il condamne le contrevenant à régler l'intégralité des frais engagés par la copropriété pour réparer les dommages.
Le juge perd ainsi une partie de son pouvoir sur l'évaluation du préjudice.
c) Les clauses renforçant le pouvoir de police du syndic
Certains règlements de copropriété contiennent des clauses obligeant le syndic à avoir une attitude positive face à certains comportements.
L'exemple type le plus souvent rencontré est la clause permettant au syndic de faire évacuer des encombrants dans les parties communes lorsque leur propriétaire est inconnu.
Toutefois, avant de mettre en œuvre ce type de clauses, le syndic doit s'assurer que les biens ont effectivement été abandonnés par leur propriétaire, à défaut ce dernier se rendrait coupable de vol (soustraction de la chose d'autrui).
Notamment, la clause insérée dans le Règlement de Copropriété, doit prévoir un délai suffisant entre la constatation de la présence des encombrants et la possibilité d'une évacuation permettant d'estimer que le bien a été abandonné.
Si le propriétaire des encombrants est connu, le syndic fera procéder utilement à une mise en demeure, rappelant qu'à défaut de retirer les biens des parties communes dans un délai de…, ceux-ci seront considérés comme abandonnés et évacués.
bonne lecture !!
|
|
|
|
13
Posté - 13 juin 2012 : 18:07:45
|
|
citation: début de citation
V. - Agravation des charges.
Tout co-propriétaire qui agraverait les charges communes, soit par son fait personnel, soit par le fait d'une personne dont il est responsable, supportera seul le montant de la dépense occasionnée.
ce qui est marqué n'est pas force de loi.... 
s'il avait été marqué sur votre RdC : " tout copro qui aura 15 jours de retard dans le paiement de ses charges, se verra contraint de faire les vitres de l'appartement du prsident du CS (ex filomat) ", pensez vous que cela serait applicable parce que c'est dans le RdC (même si cela vous irez bien...  ) |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 13 juin 2012 : 18:50:20
|
Ben pourquoi pas : c'est une clause pénale qui peut être justifiée ....
Mais il est vrai que "l'amende" ne va pas à la collectivité ..... (hélas pour filomat ...) |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 14 juin 2012 : 08:30:05
|
Merci beaucoup et surtout à Philippe388 pour son extrait qui fait le point sur ces clauses de réglement de copropriété
"Contrairement à la clause pénale qui exclut la nécessité de l'existence d'un préjudice et fixe forfaitairement une pénalité, la clause d'aggravation des charges permet d'obtenir du juge qu'il condamne le contrevenant à régler l'intégralité des frais engagés par la copropriété pour réparer les dommages.
Le juge perd ainsi une partie de son pouvoir sur l'évaluation du préjudice."
Dans le cas présent, et si une telle clause figure au règlement de copropriété de lacopropasfacil, il a tout de même intérêt à "négocier" avec son syndic, car en cas de recours au tribunal il a tout de même des chances d'être le perdant, surtout que son syndic a la facture du nettoyage.
Une curiosité, dans mon règlement de copropriété, pourtant écrit par des notaires en 1960, à l'époque où les clercs connaissaient l'orthographe, il n'y a qu'un seul g dans "agravation", alors que dans le texte de l'ARC il y en a deux : "aggravation", comme aussi dans le dictionnaire.
La partie citée par Phillippe388 m'a aussi beaucoup intéressé, on ne rigole pas avec les encombrants dans ma copropriété, récemment un gardien est parti à l'hopital pour avoir mis sur le trottoir un sac qui était dans le local des poubelles et le syndic a déposé une plainte contre l'auteur du coup de poing et propriétaire du sac... Ce n'est pas la première fois qu'un gardien est agressé par un copropriétaire ou un locataire.
Je ne suis pas du tout président de conseil syndical, rambouillet et gédehem : Bien au contraire je n'ai même jamais été conseiller, bien que copropriétaire (associé attribution) depuis bientôt un demi-siècle !
Il y a trois "contre-pouvoirs" en copropriété : le syndic, le conseil syndical et l'assemblée générale des copropriétaires, et pour que la copropriété soit "sereine" il faut un juste équilibre entre les trois, ce qui passe par une meilleure information des copropriétaires sur leurs "droits et devoirs", d'où l'intérêt de ce forum qui est consulté par chacune des trois catégories.
|
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
16
Posté - 14 juin 2012 : 09:05:13
|
|
citation: Dans le cas présent, et si une telle clause figure au règlement de copropriété de lacopropasfacil, il a tout de même intérêt à "négocier" avec son syndic, car en cas de recours au tribunal il a tout de même des chances d'être le perdant, surtout que son syndic a la facture du nettoyage.
oui, mais à condition que la preuve soit apportée que ce copro est à l'origine du désordre et non parce que le syndic dit que....
le juge va s'attacher à la preuve et si elle s'avère fondée, alors il rappellera l'article du RdC.
il ne faut pas mettre la charrue avant les boeufs (ça marche beaucoup moins bien ! ) |
|
|
|
17
Posté - 14 juin 2012 : 09:07:22
|
|
citation: Il y a trois "contre-pouvoirs" en copropriété
non, il n'y a qu'un seul pouvoir : l'AG et pas de contre pouvoir :
le syndic exécute, le CS controle le syndic...
chacun son role et sa mission pour laquelle il est soit payé, soit bénévole |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 14 juin 2012 : 10:03:20
|
OK ! Je m'étais (encore) aventuré trop loin !
|
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
19
Posté - 14 juin 2012 : 10:28:41
|
non, non pas du tout : de l'échange, jaillit la lumière ! (peut-être présomptueux ...   ) |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 14 juin 2012 : 11:32:30
|
"Dans le cas présent, et si une telle clause figure au règlement de copropriété de lacopropasfacil, il a tout de même intérêt à "négocier" avec son syndic ......
Le litige porte sur une facture de 150 € !
Qui va engager une action pour 150 €, surtout ici sans aucun espoir d'obtenir satisfaction ne pouvant justifuer une 'faute' ? .....
Il n'y a rien à négocier du tout. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
nettoyage parties communes 
