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sci_blz
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 Posté - 02 mai 2012 : 15:17:25
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Bonjour,
Je souhaite faire l'acquisition d'une maison d'une surface habitable de 145m² environ.
Le grenier dispose d'un escalier, d'un plancher et d'une mezzanine.
Je souhaiterais transformer cette maison en 4 appartements distincts, en gardant la même façade et une entrée commune.
Pour se faire, je vais donc :
- Aménager les combles (Isolation, pose de 2 velux supplémentaires)
- Rénover l’électricité (Gaine Technique Logement, Normes, Nb de prises, Consuel, compteur individuel EDF)
- Créer des cloisons (pas de modification de structure mur)
- Créer le circuit de plomberie (avec décompteur d'eau individuel) + Raccordement au Tout A l'Egout
- Installer une VMC
- Installer SdB et cuisine
Quelles sont les démarches à suivre?
Dois-je passer par un Permis de construire OU une Déclaration Préalable?
Dois-je faire appel Ă un architecte?
Nb de taxes parking Ă payer, vue qu'il n'y a pas d'emplacement dispo sur la parcelle?
NB : L'aménagement des combles permettra de disposer de 55m² habitables en duplex env.
Ainsi, comment savoir si je suis dans le cas d'une création de surface ou rénovation de surface existante? => Pour choisir entre PC et DP.
Merci d'avance pour toutes ces informations.
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 Posté - 02 mai 2012 : 15:19:31
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si PC ni DP. car pas de création de surface ni modification de l'aspect extérieur.
pas de participations ni taxes sauf Ă©ventuellement la PAC pour l''assainissement lors du raccordement des 4 logements (Ă compter de juillet 2012).
pas d'archi obligatoire car pas de PC, mais archi évidemment conseillé. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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sci_blz
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Posté - 02 mai 2012 : 15:59:26
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Merci pour ce retour rapide.
Pourtant la surface avoisinera les 200m².
Ce qui devrait sous-entendre le dépôt d'un Permis de Construire, avec recours à un architecte.
Selon diverses sources (internet et communauté urbaine), concernant les participations, la création d'un lot engendrerait 1 place de parking par lot créé.
Non?
Merci d'avance. |
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Posté - 02 mai 2012 : 16:14:23
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vous ne créez aucun mètre carré de plancher, si ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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sci_blz
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Posté - 02 mai 2012 : 16:29:08
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Je compte refaire le plancher du grenier (parce qu'il n'est pas bien droit).
Voire peut-être remplacer la mezzanine en un plancher sur toute la surface (actuellement mezzanine sur la moitié de la surface du grenier, soit environ 20m² de plancher dont 1/3 à plus de 1m80).
Merci. |
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Posté - 02 mai 2012 : 16:32:25
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Bonjour,
j'ai fait cette opération en 2011 pour une grande maison, je confirme, si pas de création de plancher, pas de DP, ni PC, mais n'oubliez pas la déclaration H2 ( c'est là que vous devrez intégrer les nvx amménagements, salles de bain, wc ... et votre grenier qui devient habitable)
Concernant les stationnements c'est plus compliqué, votre service de l'urbanisme va vous renseigner précisément.
Concernant ERDF, vas allez créer une colonne de distribution, vous avez fait le chiffrage ?
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sci_blz
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Posté - 02 mai 2012 : 17:01:24
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Le service urbanisme me demandera de payer 3 taxes PNRAS (en l’occurrence 10.100€ par place pour ma commune).
Concernant ERDF, je les avais déjà appelé. Mais ne pouvait me faire de devis sans voir la maison (or pas encore propriétaire).
Le plus important, ce sera pour moi de me coller aux nouvelles normes NF-C15-100 (aidé par un amis électricien), pour avoir l'attestation du CONSUEL.
Après pour la dé-livraison des compteurs, cela devrait aller tout seul, non?
Merci d'avance. |
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Posté - 02 mai 2012 : 17:07:31
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PNRAS uniquement si autorisation d'urbanisme.... donc oui si vous créez des planchers : est-il vraiment rentable de créer 7m2 à ce prix là (30300 euros !)
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 02 mai 2012 : 21:40:26
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Tout Ă fait d'accords avec Emmanuel,
Ne vous focalisez pas sur le consuel ( mĂŞme si vous avez raison c'est important ), mais vous avez deux points bloquants:
1-vous parlez de "compteurs" edf indivuels, donc vous voulez passer en habitation collective de 4 logements. Vous ne pourrez vous passer d'une colonne électrique ( faites chiffrer impérativement ),
2- concernant les taxes PNRAS, vous ne pourrez y Ă©chapper.
La création de lots individuels est vraiment complexe,
Mon avis: vous pouvez ( et devez ) rester avec un seul lot alimenté par un seul compteur, mais dans ce cas vous devrez louer vos logements en meublés. Plus de problème pkg puisque vous ne créez pas de lots ni de surface plancher.
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Édité par - Manuel44000 le 02 mai 2012 21:45:46 |
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Posté - 02 mai 2012 : 23:06:01
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Manuel, pas de PNRAS si ni DP ni PC... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 03 mai 2012 : 08:28:11
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Initialement dans mon projet ( divison d'une maison en 6 lots ), effectivement je n'avait pas de DP ni de PC à déposer car aucune modification extérieure ni de création ou transformation de surface.
Mais le service de l'urbanisme m'exigeait quand mĂŞme les parkings correspondants, soit 1 place par logement < 60m2 de surface habitable.
Pour info, ils m'avaient calculé mes"droits existants", l'équivalent de 3 places ( conséquence de la surface de la maison ( 160m2/80m2=2 ) plus 1 garage existant = 3
Mon projet Ă©tait de faire 6 lots, donc il me manquait 3 parkings. |
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Posté - 03 mai 2012 : 08:36:58
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et en l'absence de PC/DP, ils n'ont pas pu exiger régulièrement de PNRAS. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 03 mai 2012 : 09:27:02
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Avez-vous Emmanuel des textes qui font référence, cela m'intéresse beaucoup, car dans ce cas il se pourrait que je relance ce sujet un jour. Cela veut-il dire que pour ce type de projet, les services de l'urbanisme n'ont même pas à être consultés ? |
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Posté - 03 mai 2012 : 09:43:28
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oui, tout à fait puisqu'une telle opération ne relève pas de la règlementation de procédures d'urbanisme.
la seule voie ouverte à l('administration pour récupérer un montant équivalent à la PNRAS est la voie pénale : même non soumis à procédure d'urbanisme, de tels aménagements doivent respecter le POS/PLU ; à défaut, la commune peut se fonder sur le L160-1 du Code de l'urbanisme pour engager une action pénale où, partie civile, elle réclamera un dédommagement équivalent à la PNRAS non perçue... Ca, c'est le principe, mais combien sont les communes prêtes à engager de telles procédures alors qu'elles souffrent toutes d'une pénurie de logement... et que la somme perçue doit normalemement l'être en vue de financer des parcs publics de stationnement qu'aucune d'elles n'a le projet de réaliser ? |
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Emmanuel Wormser
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sci_blz
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Posté - 03 mai 2012 : 18:18:49
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Merci pour vos réponses.
Le service de l'urbanisme me donne une version différente :
Il faudra dans TOUS les cas verser la taxe parking (en l’occurrence 4).
Et vu que la surface plancher total atteindra 170m², il faudra passer par PC + Architecte.
Si je ne dépasse pas les 170m², j'aurais uniquement une modification de destination à effectuer.
Bizarre non?
@Manuel44000 : Selon quel texte de loi se base votre calcul des droits existants?
Merci d'avance. |
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Posté - 03 mai 2012 : 18:56:14
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Posté - 03 mai 2012 : 19:51:42
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citation: Initialement posté par sci_blz
Merci pour vos réponses.
Le service de l'urbanisme me donne une version différente :
Il faudra dans TOUS les cas verser la taxe parking (en l’occurrence 4). et à quel moment pensent-ils pouvoir l'exigercitation:
Et vu que la surface plancher total atteindra 170m², il faudra passer par PC + Architecte.
PC pour faire quoi ? quels travaux sonbt soumis Ă autorisation? citation:
Si je ne dépasse pas les 170m², j'aurais uniquement une modification de destination à effectuer.
quelle modification de destination ? de habitation Ă habitation ?
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherinicitation: pose de 2 velux supplémentaires Pas d'autorisation ? si, DP... qu'il faudrait déconnecter de la création des logements !
PS : je prends 20% des sommes économisées ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 mai 2012 20:13:33 |
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Posté - 03 mai 2012 : 20:29:31
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Posté - 03 mai 2012 : 22:36:12
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Mon cas: maison de 3 nivx, les 2 premiers 160m2 habitables + grenier 40m2 carrez habitables
J'ai aussi consulté l'urbanisme de Nantes, ils m'ont confirmé pas besoin de DP ni PC car pas de changement de destination ( logement d'habitation reste logement d'habitation) ni de création de surfaces plancher,ni modification de façades.
Par contre si je souhaite créer des lots individuels ( alors transformation en collectif ), ils m'ont demandé 1pkg pour 60m2 de SHON avec au moins 1 pkg par logement.
Ils ont calculé que la maison existante donnait déjà des parking théoriques: pour chaque 80m2=1pkg, mes 160m2 donnent 2 pkg + 1 garage existant physiquement.
Devant cet obstacle je suis resté en logement individuel. Je loue comme une coloc mais les logements sont autonomes ( sdb + élec + Cuisine).
J'ai uniquement déclaré tous mes amménagements au service des impots pour la TF et TH
De ce fait pas de compteurs EDF séparés, mais installation d'une GTL par logement quand même très fortement conseillé.
et encore de ce fait baux vides pas possible d'ou passage en locations meublées.
C'est un peu compliqué mais tout a été validé avec Urbanisme, Impôts, EDF et ERDF. |
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Posté - 03 mai 2012 : 23:11:12
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bon j'abandonne après avoir redit encore que pas de PC donc pas de PNRAS exigibles.
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 mai 2012 23:16:18 |
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Posté - 04 mai 2012 : 07:57:55
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Mais je suis d'accords avec vous, je reporte uniquement mon exemple pour démontrer que les services de l'urbanisme communiquent parfois des informations erronées aux usagers comme moi sans connaissance particulière sur ces sujets, et cela semble se passer de la même façon avec sci_blz. Mais au vue de vos informations je suis prêt à reprendre mon dossier de création de lots collectifs.
D'ailleurs Emmanuel voici un extrait du document d'aide juridique pris sur internet qui semble aller dans votre sens:
http://aidejuridique.cg57.fr/extrai...rbanisme.pdf
"Notons que cette participation pour non réalisation d'aires de stationnement dont la
perception est subordonnée à la délivrance d'une autorisation de construire ne peut
de ce fait être exigée des maîtres d'ouvrage en cas de division de grands
appartements. Toutefois elle pourra être demandée avec l'entrée en vigueur de la
rĂ©forme de l'urbanisme et des autorisations de construire qui prĂ©voit de soumettre Ă
permis de construire ou à déclaration préalable les changements de destination d'un
bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R 123-9 du Code
de l'urbanisme (RĂ©p. Min : JO SĂ©nat du 29.8.06)." |
Édité par - Manuel44000 le 04 mai 2012 07:59:37 |
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