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pepa
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 Posté - 04 juil. 2012 : 11:10:48
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JB22
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Posté - 04 juil. 2012 : 12:20:28
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Votre article de l' ARC date du 01/09/04, à l' époque ou l' ARC s'était un peu emballé sur cette question du "fonds de roulement" transformé en "Avance de trésorerie" dont le montant est maintenant limité à 1/6 du budget annuel.
La constitution d' une avance de trésorerie n' est pas obligatoire mais peut être utile par exemple en début d' exercice si vous avez à payer une charge importante (Assurance de l' immeuble pour l'exercice); ou pour faire face provisoirement à des impayés. |
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pepa
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 2
Posté - 04 juil. 2012 : 13:58:41
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Ah d'accord, cet article date.
Je vous remercie pour votre actualisation de l'information, c'est important.
Très cordialement,
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Posté - 04 juil. 2012 : 14:22:38
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des fois, l'ARC ne prend pas suffisamment de temps de reflexion pour répondre et "tire" trop vite...
citation: On sait que, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, les fonds de roulement existants dans les copropriétés n’ont plus de raison d’être, puisque les copropriétaires payent des charges provisionnelles en début de trimestre.
en effet, cela est vrai, si tous les copros paient exactement à l'échéance prévue.... or par expérience, ce n'est pas le cas.
Donc si le budget est voté sur des sommes prévues à dépenser et que le syndicat a 10% d'impayés (par exemple), comment les factures sont-elles payées, car même si le syndic est très zélé pour la procédure de récupération des impayés, ceux ci ne rentrent pas forcément à la vitesse voule...
Donc il est bon d'avoir une avance de trésorerie dont le montant maxi est fixé par la loi. Mais c'est à l'AG d'apprécier son montant. Pour notre part nous ne fixons pas un % du budget mais une valeur bsolue, pour éviter les MaJ de quelques centimes si le budget augmente ou diminue... |
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JB22
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4
Posté - 04 juil. 2012 : 16:41:13
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"Pour notre part nous ne fixons pas un % du budget mais une valeur absolue, pour éviter les MaJ de quelques centimes si le budget augmente ou diminue..."
Sage précaution, d' autant qu'il est possible, lors d'une prochaine A.G. de réviser le montant de l' avance.
"des fois, l'ARC ne prend pas suffisamment de temps de réflexion pour répondre et "tire" trop vite..."
C'est exact, on la vue en particulier lors de la modification de l' article 24:
"Désormais s' abstenir c' est voter pour"
Et il n' a pas été le seul... |
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pepa
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5
Posté - 04 juil. 2012 : 17:35:35
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citation: Initialement posté par JB22
C'est exact, on la vue en particulier lors de la modification de l' article 24:
"Désormais s' abstenir c' est voter pour"
Et il n' a pas été le seul...
Rebonjour,
Vous pourriez développer ce point pour ceux qui, comme moi, l'ignorent ?
Sans vouloir vous commander bien sûr et si le coeur vous en dit.
Merci. |
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Posté - 04 juil. 2012 : 17:58:34
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citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.....
l'ARC avait oublié de prendre en compte que les abstentionistes ne s'expriment pas .... Pour eux, la majorité était obtenue, si les POUR représentaient 50,000001% des présents ; ils avaient oubliés le mot "exprimés". |
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JB22
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7
Posté - 04 juil. 2012 : 18:30:00
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"l'ARC avait oublié de prendre en compte que les abstentionnistes ne s'expriment pas "
Et qu'en conséquence la majorité se détermine sur les voix exprimées: Pour ou Contre.
Exemple Nombre de voix des présents ou représentés: 8000 voix, abstentions 5000 voix, la majorité se détermine sur 3000 voix: Majorité 3000/2 + 1 voix = 1501 voix.
Voix pour 1325, voix contre 1675; résolution refusée.
Voix pour 1510, voix contre 1490; résolution acceptée. |
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pepa
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8
Posté - 04 juil. 2012 : 19:41:52
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Très bien, très pédagogues, merci. |
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mespres
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9
Posté - 06 juil. 2012 : 21:10:31
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Le fond de la question n'a pas été abordée. L'ARC, efficace mais de temps en temps quel peut va-t-en guerre, a déclaré que l'avance de trésorerie ne servait à rien, du fait que le syndic faisait des appels de fonds en provision de charges. Raisonnement inconsistant. Dans la vie, il y a des imprévus : dépenses en urgence, copros défaillants. L'avance de trésorerie est un "matelas" destiné à absorber ces dysfonctionnnements. Au syndicat de veiller à ce que cette avance de trésorerie reste dans les clous : chaque année l'avance de trésorerie est discutée. FONCIA persiste à indexer cette avance de trésorerie à 1/6 du budget, au mépris de la loi. Il revient aux copropriétaires de remettre FONCIA dans le bon chemin |
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JB22
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10
Posté - 06 juil. 2012 : 23:26:45
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"F....A persiste à indexer cette avance de trésorerie à 1/6 du budget, au mépris de la loi. Il revient aux copropriétaires de remettre F....A dans le bon chemin."
Il y a du travail, ce n'est pas gagné.
Comme F....A impose pratiquement la gestion exclusive en compte unique (Honoraires prohibitifs pour une gestion en compte séparé) il a tout intérêt à gonfler la trésorerie au maximum.
Une autre de ses pratiques, faire voter un maximum de travaux, non seulement pour avoir des honoraires mais aussi pour toucher des intérêts: Encaissement des provisions travaux et exécution des travaux le plus tard possible et en ne régularisant pas les travaux achevés gardant ainsi les excédents dans sa trésorerie le plus longtemps possible. |
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pepa
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Posté - 07 juil. 2012 : 11:57:25
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citation: Initialement posté par JB22
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Une autre de ses pratiques, faire voter un maximum de travaux, non seulement pour avoir des honoraires mais aussi pour toucher des intérêts: Encaissement des provisions travaux et exécution des travaux le plus tard possible et en ne régularisant pas les travaux achevés gardant ainsi les excédents dans sa trésorerie le plus longtemps possible.
Bonjour,
Je peux comprendre que ce fonds de roulement ou avance de trésorerie soit justifié pour, peut-être, pas mal de copropriétés mais je me demande, dans mon cas de copro très atypique, petit immeuble, box, et ma petite maison complétement séparée, dont les travaux à effectuer que ce soit intérieures ou extérieurs n'incombent qu'à moi (et malheureusement ils sont énormes), en fait elle est un peu en jachère, donc la question est : pourquoi je serais impliqué dans une avance de trésorerie puisque je paye déjà les appels de fonds et que dans le RC il est bien stipulé que je n'ai pas à payer les charges des autres, sauf charges générales, assurance, honoraires etc.... Chez moi il n'y a pas de surprise pour des travaux inattendus, ils sont évidents et en attente.
D'ailleurs il faudrait aussi que je penche sur l'assurance mais ça c'est une autre histoire.
Qu'en pensez-vous ? |
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nefer
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Posté - 07 juil. 2012 : 12:19:17
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citation: Initialement posté par pepacitation: Initialement posté par JB22
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Une autre de ses pratiques, faire voter un maximum de travaux, non seulement pour avoir des honoraires mais aussi pour toucher des intérêts: Encaissement des provisions travaux et exécution des travaux le plus tard possible et en ne régularisant pas les travaux achevés gardant ainsi les excédents dans sa trésorerie le plus longtemps possible.
Bonjour, Je peux comprendre que ce fonds de roulement ou avance de trésorerie soit justifié pour, peut-être, pas mal de copropriétés mais je me demande, dans mon cas de copro très atypique, petit immeuble, box, et ma petite maison complétement séparée, dont les travaux à effectuer que ce soit intérieures ou extérieurs n'incombent qu'à moi (et malheureusement ils sont énormes), en fait elle est un peu en jachère, donc la question est : pourquoi je serais impliqué dans une avance de trésorerie puisque je paye déjà les appels de fonds et que dans le RC il est bien stipulé que je n'ai pas à payer les charges des autres, sauf charges générales, assurance, honoraires etc.... Chez moi il n'y a pas de surprise pour des travaux inattendus, ils sont évidents et en attente. D'ailleurs il faudrait aussi que je penche sur l'assurance mais ça c'est une autre histoire. Qu'en pensez-vous ?
puisque vous participez aux charges communes générales, vous participez à même hauteur à l'avance de trésorerie
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mespres
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Posté - 07 juil. 2012 : 14:26:36
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Pepa, votre question dépasse celle de l'avance de trèsorerie : au fond, vous êtes en désaccord avec le RdC, qui vous impose une grille de répartition injustifiée selon vous. Votre maison séparée représente xx milièmes : ce la génère une quote part pour le syndic, l'assurance, .... Peut être voudriez vous quitter le syndicat ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 07 juil. 2012 : 14:37:28
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citation: Initialement posté par mespres
Pepa, votre question dépasse celle de l'avance de trèsorerie : au fond, vous êtes en désaccord avec le RdC, qui vous impose une grille de répartition injustifiée selon vous. Votre maison séparée représente xx milièmes : ce la génère une quote part pour le syndic, l'assurance, .... Peut être voudriez vous quitter le syndicat ?
dans ce cas il faut que pepa regarde si elle est dans le cadre de l'article 28 |
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pepa
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Posté - 07 juil. 2012 : 16:46:30
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citation: Initialement posté par mespres
Pepa, votre question dépasse celle de l'avance de trèsorerie : au fond, vous êtes en désaccord avec le RdC, qui vous impose une grille de répartition injustifiée selon vous. Votre maison séparée représente xx milièmes : ce la génère une quote part pour le syndic, l'assurance, .... Peut être voudriez vous quitter le syndicat ?
Oui mespres, et je m'en excuse mais mes questions au départ peuvent concerner tout le monde et ensuite elles débordent car mon cas est complexe.
C'est une copropriété de sol qui en fait a été séparée (pas la parcelle) en trois parties, géométrées et notariées, et ma maison vétuste est complétement séparée. A l'achat j'ai péché par ignorance car je n'avais pas pensé que c'était ainsi, rien visuellement ne le démontrait et je n'avais pas l'experience de la copropriété. Le vendeur a été léger et moi naïve. Bon, c'est le passé.
Pour corser le tout je suis tombée sur un habitant du petit immeuble qui louchait sur elle depuis longtemps et qui, pour des raisons que j'ignore et dont je ne suis pas responsable, ne lui ont pas permis de l'avoir. En fait, j'ai appris qu'il s'est fâché avec le vendeur. Depuis, moi qui n'ai eu que le tort d'acheter un bien qu'il convoitait, et bien il m'a déclaré la guerre.
Alors oui, j'aimerais bien sortir de là , vu qu'on a un passage commun et c'est tout.
Mais comment faire avec ce loustic.
Enfin c'est une autre affaire....
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pepa
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Posté - 07 juil. 2012 : 16:49:10
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citation: Initialement posté par nefer
dans ce cas il faut que pepa regarde si elle est dans le cadre de l'article 28
Oui je suis dans le cadre de cet article, mais que faire s'il n'est pas d'accord ?
That's the question ! |
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mespres
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Posté - 07 juil. 2012 : 17:14:24
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citation: Oui je suis dans le cadre de cet article, mais que faire s'il n'est pas d'accord ?
La réponse est dans le texte : passez à autre chose ! Vous êtes solidaire d'un syndicat, tout en habitant dans une maison individuelle, c'est ainsi. Reste à attendre un improbable changement juridique, permettant la scission d'un syndicat, sur décision unilatérale ... |
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JB22
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Posté - 07 juil. 2012 : 17:27:49
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"Oui je suis dans le cadre de cet article, mais que faire s'il n'est pas d'accord ?"
Vous devez demander l'inscription à l' ordre du jour de la prochaine A.G. de la division de la propriété: Article 28- I a:
" L'assemblée statue sur la demande formulée par ce copropriétaire (Vous) à la majorité des voix de tous les copropriétaires."
Le copropriétaire qui s' oppose à vous n'aura que ces voix, il ne peut s' opposer à l' opération à lui seul.
Vous devrez également voter sur les dispositions du II de l' article 28:
"l' assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division."
Etant le demandeur les frais devraient être à votre charge.
"vu qu'on a un passage commun et c'est tout."
Cela nécessitera la création d'un droit de passage pour l'une des partie.
Voir votre notaire.
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pepa
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Posté - 07 juil. 2012 : 17:59:50
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citation: Initialement posté par mesprescitation: Oui je suis dans le cadre de cet article, mais que faire s'il n'est pas d'accord ? La réponse est dans le texte : passez à autre chose ! Vous êtes solidaire d'un syndicat, tout en habitant dans une maison individuelle, c'est ainsi. Reste à attendre un improbable changement juridique, permettant la scission d'un syndicat, sur décision unilatérale ...
Cher mespres, Votre nom poétique me fait prendre votre message pour plus doux qu'il ne l'est.
Mais je voulais quand-même vous dire qu'au départ, je n'ai manifesté aucun désagrément et aucun désir de séparation imaginant que ces gens étaient charmants !
Mais quand au bout de x années d'embêtements de sa part, tout cela parce qu'il a une entreprise de maçonnerie et qu'il voulait s'accaper ce terrain et que de plus il votait avec des tantièmes erronnés, que j'ai dû au bout de 3 ans assigner une AG pour qu'ils soient rectifiés car il gagnait toujours bien entendu, qu'il s'est déjà approprié 4 appartements sur les 6 du petit immeuble et que dernièrement (ma maison est très vétuste) il a empêché le technicien de Véolia d'accéder au regard de la maison, soi-disant parce que ce regard est sur les parties communes (c'est historique, mon vendeur avait bien l'eau) et qu'il lui a dit qu'il le boucherait si on le remttait en l'état, et que dernièrement encore il a coupé ma haie plantée depuis 50 ans à moins de 1.50ù.... Vous comprendez que c'est un peu too much !
Bref, passons. |
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pepa
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Posté - 07 juil. 2012 : 18:02:40
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citation: Initialement posté par JB22
"Oui je suis dans le cadre de cet article, mais que faire s'il n'est pas d'accord ?"
Vous devez demander l'inscription à l' ordre du jour de la prochaine A.G. de la division de la propriété: Article 28- I a:
" L'assemblée statue sur la demande formulée par ce copropriétaire (Vous) à la majorité des voix de tous les copropriétaires."
Le copropriétaire qui s' oppose à vous n'aura que ces voix, il ne peut s' opposer à l' opération à lui seul.
Vous devrez également voter sur les dispositions du II de l' article 28:
"l' assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division."
Etant le demandeur les frais devraient être à votre charge.
"vu qu'on a un passage commun et c'est tout."
Cela nécessitera la création d'un droit de passage pour l'une des partie.
Voir votre notaire.
Merci JB22
Oui je sais que les frais sont à ma charge, mais un avocat m'avait dit que si une seule personne s'interposait c'était difficile. Pour l'instant je n'ai plus beaucoup de sous, donc j'attends. |
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Fonds de roulement 
