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GENIA001
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 Posté - 11 août 2012 : 20:42:31
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Bonjour,
Un copropriétaire est défaillant depuis plusieurs années.
Chaque année, c'est l'injonction de payer.
Mais les possibilités de récupérer quoi que ce soit est devenu nul.
Il a tellement de dettes que je vais me résoudre à faire des hypothèques.
Il a des biens déjà hypothéqués et d'autres non.
Comment doit-on procéder ?
Le dernier jugement a été signifié : est-ce suffisant pour engager ce type de recours ?
Dois-je passer par un avocat, un huissier, ou puis agir seule ?
Je sais qu'il y a 2 types d'hypothèques :
Une "classique" ou le premier inscrit est le premier servi,
Un super privilège ou l'on peut passer devant les autres même si l'on arrive après eux, au niveau des dates (2 années antérieures + celle en cours). Dans ce cas, faut-il avoir eu un jugement pour justifier de la dette ou les premières mesures de contentieux suffisent-elles ? parce que entre le constat de la dette et la signification, il y a déjà un an de retard !
Nous avons aussi à payer les frais d'un péril imminent et allons demander à la Ville de nous avance les fonds des propriétaires défaillants pour faire les travaux.
En échange, la Commune va réclamer les remboursements aux copropriétaires qui ont refusé de participer. Mais cette administration va aussi réaliser un privilège sur les lots concernés.
Dans ce cas, restons-nous prioritaires encore ou c'est eux qui passerons avant nous pour un même lot et un même propriétaire ?
Merci de votre avis.
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ainohi
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1
Posté - 11 août 2012 : 22:35:11
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Vous avez attendu beaucoup trop longtemps.
Une injonction de payer tous les ans et aucune action en recouvrement, cela n'est guère utile. Il fallait mandater un huissier pour mettre en oeuvre des voies d'exécution forcées. Faites-le sans tarder.
Vous auriez dû faire inscrire une hypothèque dès que la situation devenait préoccupante. Le syndicat peut le faire dès la première mise en demeure infructueuse : article 19 de la loi du 10 juillet 1965.
Vous ne pouvez inscrire d'hypothèque pour des créances de plus de cinq ans. Si les impayés durent depuis plus longtemps, vous n'avez pratiquement aucune chance de recouvrer quoi que ce soit au-delà .
L'hypothèque donne une priorité de paiement des créances en fonction du rang d'inscription. Si vous avez tardé et que d'autres créanciers se sont inscrits avant vous, vous ne recueillerez que des miettes, s'il en reste.
Le syndicat a en plus un privilège qui lui garantit, sans qu'il ait besoin de procéder à une inscription, le paiement des charges sur l'année courante et les deux dernières années avant tout autre créancier et sur les deux années antérieures concurremment avec le vendeur et le prêteur de deniers.
Ce privilège fonctionne au moment de la vente. Pour le faire fonctionner, vous devez faire opposition sur le prix de vente par acte d'huissier. Si vous avez un jugement, l'opposition sur le montant accordé par jugement est incontestable. Les créances constituées au cours de derniers mois, trop récentes pour avoir pu faire l'objet d'un jugement, peuvent être contestées par le débiteur, mais elles restent bloquées par le notaire, ce qui est une garantie. Si le bien est vendu sur saisie, l'opposition se fera par l'intermédiaire de l'avocat.
Pour faire saisir les lots de copropriété du débiteur vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale et recourir à un avocat pour mener la procédure de saisie qui est longue et coûteuse.
Le privilège de la commune rend celle-ci prioritaire sur les créanciers hypothécaires mais non sur le syndicat qui est prioritaire sur elle à hauteur de son privilège : article 2374 du code civil.
Au stade où vous en êtes, vous ne pouvez plus agir seule. Il vous faut un avocat et un huissier. Il vous faut prévoir un budget en conséquence.
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Édité par - ainohi le 11 août 2012 22:44:42 |
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Posté - 11 août 2012 : 22:37:33
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genia001 : le syndic doirt prendre toutes les mesures possibles pour récupérer les impayés et cela dès le 2ème trimestre de charges impayées.
Vous connaissez que SEULES les 3 prmeières années sont récupérables en totalité, c'est le privilège immobiler !!
Vosu deviez prendre hypothèque légale dès ce 2ème trimestre et non après plusierus années, c'est la garantie de récupérer les dattes !!!
Ce copro. a été jugé mais ne paie toujours rien, il ne vous reste qu'une solution, c'est de convoquer une AG pour voter la mise en vote du lot. Tout le reste ne sert plus à rien, vous n'allez pas récupérer grand chose, vous avez laissé passerer trop d'années !!! c'est une faute.
Une question : comment payez vous les facutres avec de tels impayés ??
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GENIA001
Contributeur actif
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3
 Posté - 12 août 2012 : 01:10:09
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Merci de toutes ces précisions.
Ne croyez pas que je n' |
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GENIA001
Contributeur actif
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Posté - 12 août 2012 : 01:49:25
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Merci de toutes ces précisions.
Ne croyez pas que je n'ai pas exercé les voies de recours d'un ensemble de saisies (salaires, véhicules et allocation logement en dernier).
Beaucoup débiteurs ont suivi, si bien qu'à la fin plus rien de disponible. A force de tentative de médiation, j'avais réussi à lui faire payer quelques mensualités.
Il m'avait affirmé que des procédures en cours allait lui permettre des rentrées d'argent et qu'il me paierait ensuite.
Mais illusions sont perdues.
Heureusement, les hypothèques arrivent en dernier ressort.
Je vais donc procéder à ma première hypothèque,
Mais elle ne peut être faite que sur le dernier jugement : I.P. qui se rapporte à 2010 + provision pour 2011, n'est-ce pas ?
La prochaine IP (solde 2011 + provision pour 2012) n'aboutira qu'un fin d'année : Je ne peux pas l'inclure ? Il n'y a qu'un contentieux (mise demeure) pour l'instant...... Donc on a toujours un décalage d'environ un an entre ce qui est dû et un jugement rendu.
Pour cette première hypothèque : puis-je la faire seule : aller au service des hypothèques ou cette démarche nécessite huissier et/ou avocat ?
Quel est le tarif ?
Je crois que le syndic peut faire cette démarche seul sans autorisation par assemblée générale.
En fin de compte, je vais pouvoir bénéficier d'erreurs commises par les autres débiteurs. Sur 3 lots appartenant au mauvais payeur, 2 n'ont pas fait l'objet d'hypothèque (documents d'historique Service des Hypothèques des biens du monsieur). je vais pouvoir prendre ces places libres !!!!!
Pour le super privilège : pas besoin de faire de démarche spéciale ? SUPER !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ce sera très bien pour les 2 dernières années de notre copropriété : celle-ci est vouée à la destruction, dans ces délais minimum.
La saisie et vente n'est pas adaptée, compte tenu des frais engendrés, des délais, et de l'absence de certitude qu'il nous reste quelque chose, en finale.
Localement, il y a application du droit de préemption et je sais à combien sont indemnisés les logements (il restera assez pour rembourser les dettes).
C'est l'aménageur qui devrait nous indemniser, en finale, lorsqu'il s'accaparera des biens.....
On devrait s'en sortir sans trop se faire plumer (l'ensemble des copropriétaires), mais on va tirer le diable par la queue un beau moment avant de retourner à l'équilibre.
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Posté - 12 août 2012 : 10:25:27
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GENIA001 :" La saisie et vente n'est pas adaptée, compte tenu des frais engendrés, des délais, et de l'absence de certitude qu'il nous reste quelque chose, en finale."
C'est une erreur de ne pas fairte voter la mise en vote du lot en l'attente d'une préamption ??
L'AG vote la mise en vente, c'est une obligation pour que le syndic puisse agir. cette mse en vente votée par l'AG est une réelle mencae pur lres débiteurs qui en général paient leurs dettes, contrairement à des jugements succesifs.
De tels mauvais payeurs ont également d'autres dettes, et les organismes prêteurs ne vont pas attendre pour faire saisir et vendre ce lot de copropriété.
N'attendez pas pour que l'AG vote cette mise en vente.
Regardez les autres hypothèques ne sert à rien. Vous êtes syndic, vous devez défendre le SDC et prendre TOUTES les mesures, il en va de votre responsabilité personnelle.
Vous avez perdu beaucoup de temps !! comment faites vous pour gérer votre copropriété ?? |
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GENIA001
Contributeur actif
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Posté - 12 août 2012 : 11:17:30
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Un tien vaut mieux que 2 tu l'auras !
Avec une hypothèque sur les lots disponibles de l'immeuble et le super privilège le jour de la cession des lots, nous rentrerons dans nos frais,
Alors pourquoi aller se casser la tête à provoquer une vente forcée.
Si les autres ne l'ont pas fait, c'est certainement qu'ils se sont dits, eux-aussi, que le jeu n'en valait pas la chandelle.
Avez-vous vu comment se passe une vente aux enchères ? Tous les pique-assiettes qui se gavent au passage ?
Tout ça pour que l'aménageur utilise son droit de préemption en achetant le plus bas possible.
Faire voter la mise en vente serait un piège puisque j'aurais l'obligation d'exécuter ensuite.
Et ce n'est certainement pas cette menace qui déciderait le débiteur à payer ses dettes...
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2012 : 11:21:31
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Je vous ai déjà répondu sur la question de l'inscription d'une hypothèque. Voyez l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 : L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, .On n'a pas à attendre un jugement.
Mais vous ne pouvez plus inscrire d'hypothèque si les créances ont plus de cinq ans.
En outre, plus vous tardez, plus vous laissez de possibilité à d'autres créanciers de passer avant vous.
Vous pouvez demander directement au bureau des hypothèques l'inscription de l'hypothèque. Il vous faut justifier des jugements et des mises en demeure par huissier restées infructueuses.
Il n'y a pas besoin d'autorisation de l'assemblée générale.
L'immeuble faisant l'objet d'une préemption, il est en effet sans intérêt de faire saisir les lots du débiteur. Cette procédure a pour seul effet de provoquer la mise en vente du bien. Une fois le bien vendu, les créanciers s'en partagent le prix de la même façon qu'il s'agisse d'une vente amiable, sur saisie judiciaire ou d'une expropriation. Donc, puisque la vente est programmée, il faut laisser faire. |
Édité par - ainohi le 12 août 2012 11:29:05 |
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Posté - 12 août 2012 : 11:35:58
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GENIA001 :" Un tien vaut mieux que 2 tu l'auras !
Avec une hypothèque sur les lots disponibles de l'immeuble et le super privilège le jour de la cession des lots, nous rentrerons dans nos frais,"
Attention Genia001, VOUS êtes syndic de copropriété, vous n'avez pas à juger de la meilleure des solutions pour récupérer vos fonds ET non de rentrer dans vos frais !! Vous avez déjà commis beaucoup d'erreurs de gestion en attendant de nombreux mois pour des raisons non valables.
Genai001 :" En fin de compte, je vais pouvoir bénéficier d'erreurs commises par les autres débiteurs. "
OUH la la !!!! Cet argument n'a pas lieu d'être car vous ne connaissez pas les créanciers de ce copropriétaires, et ce n'est pas au syndic de prévoir l'avenir dans un boule de cristal; c'est une grossière erreur également.
Vous n'avez pas à vous occuper des autres créanciers, qui seront beaucoup plus rapides que vous et également de la valeur d'achat des lots. Ce n'est pas votre mission.
Si je suis un copropriétaire de votre SDC, je demanderai cette mise en vente et j'exigerai avec 25% des tantièmes de convoquer une AG avec cette unique résolution à l'ODJ.
Genia001 : "Avez-vous vu comment se passe une vente aux enchères ? Tous les pique-assiettes qui se gavent au passage ?"
Un syndic n'a pas le droit de décider à la place des copropriétaires !! SEULE l'AG est décisionnaire et pourra avoir ce genre d'argument, MAIS en aucun cas le syndic !!! C'est à l'AG de décider ou non de la mise en vente des lots des débiteurs, pas à Genia001, syndic.
Que dit votre CS la dessu ? il me semble aussi pas très concerné par les débiteurs, la plai des copropriété !!! 
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ainohi
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Posté - 12 août 2012 : 12:29:45
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citation: Initialement posté par philippe388
Si je suis un copropriétaire de votre SDC, je demanderai cette mise en vente et j'exigerai avec 25% des tantièmes de convoquer une AG avec cette unique résolution à l'ODJ. Dans le cas présent la mise en vente est déjà décidée. Une demande de saisie immobilière serait totalement inutile et d'ailleurs irrecevable. Le syndicat n'a plus à se préoccuper que de récupérer ce qui lui reviendra sur le prix de vente.
L'hypothèque légale n'ayant pas été inscrite à temps, il ne récupérera probablement pas tout ce qu'il aurait pu. |
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Posté - 12 août 2012 : 12:48:29
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ainohi :attention la vente n'est pas prévue !!! Genia001 ne parle que d'un droit de préamption, qui n'est pas une vente !!!!
volià ce que dit génia001 : Localement, il y a application du droit de préemption et je sais à combien sont indemnisés les logements ????? (il restera assez pour rembourser les dettes).
C'est l'aménageur qui devrait nous indemniser, en finale, lorsqu'il s'accaparera des biens.....
Que du virtuel, rien de concret !! Genia001 est au déla de sa mission de syndic. Elle prend ici des décisions sans aucun vote de l'AG.
le droit de préamption n'est qu'un droit sur certaine vente, et en caucun cas une vente fermer. Il existe apparement un projet sur cette copropriété, mais en l'état il existe des débiteurs de longue date, genia001 syndic de ce SDC est dans l'obligation de prendre les mesures necessaires pour récupérer les impayes; elle a perdue beaucoup de temps, et sa responsabilité est déjà engagée, et tout copropriétaire pourrait l'assigner en justice pour les préjudices dus aux impayés de charges. L'immeuble est en péril à cause de ces impayés.
Il na fau jamais attendre en cas d'impayés, la justice est longue, les syndics et les AG sont lentes, tout pour satisafire les mauvais payeurs.
Un syndic n'a pas à se créer un joli scénario, IL doit mettre en vente ces lots!!! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2012 : 14:33:11
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Le mot "aménageur" m'a fait penser un peu vite qu'il y avait une opération d'aménagement et que l'immeuble allait disparaître.
En fait, si j'ai bien compris, l'immeuble sera réhabilité par des travaux financés partiellement grâce à une avance de la commune au profit des copropriétaires qui ne pourront payer leur quote part du prix de ces travaux. La commune récupérera le montant des avances consenties aux copropriétaires concernés et disposera pour ce faire d'un privilège.
Si le syndicat peut laisser le soin à la commune de saisir le lot du copropriétaire débiteur, il a tout intérêt à le faire. Le plus souvent, c'est la banque ayant consenti un prêt pour l'achat du lot qui prend l'initiative de la saisie et il est de l'intérêt du syndicat de la laisser faire car alors c'est la banque qui engage les lourdes dépenses de la procédure de saisie. De façon générale, c'est le plus gros créancier qui est le plus prompt à agir. Les autres n'ont pas intérêt à se précipiter, et d'autant moins si les plus gros créanciers sont aussi les plus privilégiés, ce qui est le cas du prêteur de deniers.
Dans le cas présent, la commune va avancer les frais de travaux de rénovation et disposera d'un privilège qu'elle ne manquera pas d'utiliser. Il y aura vente forcée à l'initiative de la commune et le syndicat fera valoir ses droits à cette occasion. Il ne gagnera rien de plus à agir tout de suite.
Il y aurait cependant lieu de consulter un avocat ou de se faire conseiller par un association de défense des copropriétaires. |
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Posté - 12 août 2012 : 15:24:41
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ainohi : attention !!! on ne laisse pas les autres créanciers prendre les devants, c'est un très mauvais conseil !!!
Nous avons eu 2 gros impayés dans notre SDC avec un syndic qui a mis beaucoup de temps à lancer les actions en justice.
Moralité, premier cas faillite d'une SCI en 1995, nous avons récupérer une petite partie les fonds en 2010 !!!! malgré plusieurs jugements, mais la seule bonne chose faite par le syndic de l'époqque fut de prendre une hypothèque légale en 1998 !!!! le Syndic dans l'obligation d'appeler un important fond de solidarité pour payer les factures en 2004.
Sans un CS très pugnace et un nouveau syndic, aucun Euro n'aurait été récupéré. L'hypothèque légale a été d'une très grande importance pour récupérer les fonds, car le syndic , grand cabinet professionnel, n'vait pas répondu à l'opposition dans les 15 jours envoyé par le mandataire judiciaire. Et OUI !!!
deuxième cas, un copropriétaire débiteur pendant 6 ans, 2 proçès, pas d'hypothèque légale prise, mais sous la demande du CS,la mise en vente du lot voyé par l'AG. ce copropriétaire a payé une partie de ces dettes, alors qu'après 2 jugements, il n'avait jamais bougé une oreille.
La vente se fait par adjudication, sans que le syndic n'en fut averti, CAR dans ce cas l'avocat en charge de la vente n'a PAS à prevenir le syndic et demander un état daté; il faut le savoir. Ce lot fut revendu une deuxième fois et le notaire a alors demandé un état daté 2 ans après la vente !!!! NOus avons alors pris un avocat, et attendu 2 ans pour récupérer quelques euros.
Genia001 , petit syndic bénévole dans un monde de GROS requins pense avoir trouvé la bonne solution pour" rentrer dans ses frais "!!! Mais sans un avocat, sans connaissance dans ce domaine, et avec son temps de réction très lent dans ce dossier, les copropriétaires vont perdre leur argent !!!
Deux choses à faire :
1. prendre un avocat, car les délais pour faire opposition aux prix de la vente sont de 15 jours seulement. Si Genia001 réfléchit trop longtemps, elle ne va pas réagir à temps, et cela sera foutu pour tout autre poursuite !!!!
2. mettre à l'ODJ d'une AG rapidement convoquée la mise en vente des lots des débiteurs; même si elle ne lance pas ces actions, si une vente est effectuée entre temps, elle degagera sa responsabilité dans les nombreuses erreurs de gestion de ce dossier.
La résolution de cet ODJ pourrait également rpévoir un délai en attente de la vente prévue ??? des lots.
Je suis copropriétaire de ce SDC, Genia001 aurait déjà eu plusieurs courriers de mon avocat pour le manque de suivi dans ce dossier.
Genia001 ne peut pas se sortir toute seule sans avocat pour prendre des hypotgèques, pour mettre en vent ces lots de copropriété, et suivre de très très près le dossier acheteur et préamption.
Ce dossier n'est pas qu'un simple relance par RAR. A moins que Genia001 soit très qualifiée dans le domaine juridique, et j'en doute. |
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ainohi
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Posté - 12 août 2012 : 17:08:22
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : attention !!! on ne laisse pas les autres créanciers prendre les devants, c'est un très mauvais conseil !!! Il ne s'agit pas de laisser l'autre prendre les devants, il s'agit de laisser l'autre payer.
Le syndicat n'est pleinement assuré de recouvrer sa créance que sur les charges de l'année en cours et des deux années antérieures. Le privilège ne couvre que les charges proprement dites, non les frais de procédure.
Si la créance est de 5000 € pour le syndicat à raison de 1 000 € par an et que le banquier est créancier pour 100 000 €, le syndicat est assuré de toucher entre 2 000 € et 3 000 €. Pour les 2 000 € ou 3 000 € restants il est en concurrence avec le banquier et le partage se fait au prorata des créances : au mieux 3 000 / 103 000 pour le syndicat. Si le produit de la vente est inférieur au montant total des dettes, situation fréquente lorsqu'il y a un gros emprunt non remboursé, la saisie ne rapporte rien.
Le fait d'engager la saisie ne donne absolument aucun droit supplémentaire. Dans un tel cas, si le syndicat fait saisir avant le banquier, il fait faire des économies au banquier, c'est tout.
citation: Initialement posté par philippe388
Moralité, premier cas faillite d'une SCI en 1995, nous avons récupérer une petite partie les fonds en 2010 !!!! malgré plusieurs jugements, mais la seule bonne chose faite par le syndic de l'époqque fut de prendre une hypothèque légale en 1998 !!!! Il faut inscrire l'hypothèque légale sans tarder. Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit.
citation: Initialement posté par philippe388L'hypothèque légale a été d'une très grande importance pour récupérer les fonds, car le syndic , grand cabinet professionnel, n'vait pas répondu à l'opposition dans les 15 jours envoyé par le mandataire judiciaire. Et OUI !!! Dans un tel cas, il faut évidemment rester à l'affût des informations. Il y a obligatoirement des mesures de publicité et il ne faut pas les manquer. C'est là que l'avocat peut se révéler utile. mais le syndic peut prendre des dispositions telles que de s'abonner aux alertes diffusées par le RCS ou d'autres officines d'informations économiques.
citation: Initialement posté par philippe388
deuxième cas, un copropriétaire débiteur pendant 6 ans, 2 proçès, pas d'hypothèque légale prise, mais sous la demande du CS,la mise en vente du lot voyé par l'AG. ce copropriétaire a payé une partie de ces dettes, alors qu'après 2 jugements, il n'avait jamais bougé une oreille. Je n'ai pas dit qu'il ne fallait jamais rien faire. S'il n'y a aucun créancier inscrit sur les lots du copropriétaire débiteur, le syndicat devra évidemment prendre l'initiative de la saisie. En l'occurence, il y aura un gros créancier, la commune. Autant en profiter.
citation: Initialement posté par philippe388
La vente se fait par adjudication, sans que le syndic n'en fut averti, CAR dans ce cas l'avocat en charge de la vente n'a PAS à prevenir le syndic et demander un état daté; il faut le savoir. Ce lot fut revendu une deuxième fois et le notaire a alors demandé un état daté 2 ans après la vente !!!! NOus avons alors pris un avocat, et attendu 2 ans pour récupérer quelques euros. Faute du syndic.
Le commandement de saisie est inscrit au fichier immobilier. Dans une telle situation, il faut, comme je l'ai déjà dit, se tenir à l'affût. Je crois même qu'il existe un dispositif d'alerte par les bureaux des hypothèques auquel il suffit de s'inscrire pour ne pas être pris au dépourvu.
Faute de l'adjudicataire. Contrairement à ce que vous dites, son avocat avait obligation de notifier la mutation sur saisie judiciaire au syndic : Cass. Civ. 3, 11/03/1992, pourvoi n° 90-11401
citation: Initialement posté par philippe388
Genia001 , petit syndic bénévole dans un monde de GROS requins pense avoir trouvé la bonne solution pour" rentrer dans ses frais "!!! Mais sans un avocat, sans connaissance dans ce domaine, et avec son temps de réction très lent dans ce dossier, les copropriétaires vont perdre leur argent !!! La plus grande erreur a été de ne pas inscrire d'hypothèque. Il aurait peut-être fallu engager une procédure de saisie. Mais aujourd'hui, ce serait tout à fait inopportun.
citation: Initialement posté par philippe388
Genia001 ne peut pas se sortir toute seule sans avocat pour prendre des hypotgèques, pour mettre en vent ces lots de copropriété, et suivre de très très près le dossier acheteur et préamption.
Ce dossier n'est pas qu'un simple relance par RAR. A moins que Genia001 soit très qualifiée dans le domaine juridique, et j'en doute. Oui. |
Édité par - ainohi le 12 août 2012 17:10:44 |
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ainohi
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Posté - 12 août 2012 : 18:10:30
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Là où je donne raison à Philippe, c'est pour la demande d'autorisation de de l'AG. Il faut la demander. Résolution à formuler de façon non impérative de façon à laisser une certaine latitude d'apprécier s'il y a lieu ou non de lancer la procédure.
Il faudrait consulter un avocat au préalable afin d'éclairer précisément l'assemblée sur la situation financière, les moyens de recouvrement à mettre en oeuvre et les chances de recouvrement des créances.
Il y a peut-être une possibilité de vente amiable, ce qui serait dans l'intérêt de tous. Le vote par l'assemblée d'une autorisation de saisie judiciaire a souvent un effet psychologique très positif. |
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GENIA001
Contributeur actif
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Posté - 12 août 2012 : 18:28:16
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Je vais aller faire mon hypothèque au plus tôt sur les 2 lots non parasités.
Le temps de confectionner le dossier.
C'est super que je puisse faire cette démarche seule sans avoir à payer quiconque car l'huissier me relançait avec des : "que fait-on de votre dossier? " Enfin, je vais quand même prendre le chéquier car il y a certainement quand même des taxes à payer au conservateur.....
Contrairement à ce qui a été dit, il est nécessaire d'analyser avec précision les autres débiteurs ayant fait des hypothèques : je sais qui, pour combien, et sur quel lot (certificat CERFA 3235).
Les lots du débiteur de notre immeuble n'ont pas été achetés avec un crédit (engendrant hypothèque, mais uniquement au comptant.
Quand je vois qu'une banque a fait une hypothèque d'environ 200 000 euros sur un lot qui vaut dans les 15 000 euros et qu'ils ont oublié d'autres lots existants : on peut se marrer !!!!!!!!!!!!!!!
Ils ont pourtant des conseils et des super cerveaux dans leurs bureaux !!!
Les dettes du mauvais payeur ne remontent que sur 2 ans 1/2, donc on est loin de dépasser les 5 ans où il y a risque de perdre pour dépassement de délai fatidique.
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Posté - 12 août 2012 : 19:16:07
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genia001 :" Quand je vois qu'une banque a fait une hypothèque d'environ 200 000 euros sur un lot qui vaut dans les 15 000 euros et qu'ils ont oublié d'autres lots existants : on peut se marrer !!!!!!!!!!!!!!!
Ils ont pourtant des conseils et des super cerveaux dans leurs bureaux !!!"
OUh la !!!! Que vient faire de tels propos dans votre mission de syndic !!!
Ce sont les copropriétaires qui ne se marrent pas dans cette situation, ou leur SDC est dans des problèmes de trésorie, ET ou votre seul préoccupation est de fiare le maximum pour récupérer les impayés.
Vous n'avez pas gérer correctement ce dossier depuis le début, et pas compris que le SDC ne peut récupérer que les 3 années et non les 5. les 4 et 5 èmes années se partagent entre le SDC et le préteur de deniers.
Vous ne répondez pas non plus sur la position du CS !!! et sur votre gestion du SDC. Des impayés mettent forcément le SDC dans des difficultés de trésorerie et de paiement des factures.
Vous raillez sur la bétise des banquiers, je serai TRES inquiet si j'étais copropriétaire dans votre SDC !!!
Vosu êtes RESPONSABLE de la gestion du syndicat, et non de donner des leçons aux banquiers, bien plus forts que vous dans la gestion de créances !!!
Vous ne connaissez certainement pas la situation financière exacte de votre débiteur !!et vous n'avez pas à rentrer dans de telles considérations.
Genia001 : " Je vais aller faire mon hypothèque au plus tôt sur les 2 lots non parasités.
Le temps de confectionner le dossier.
C'est super que je puisse faire cette démarche seule sans avoir à payer quiconque"
Mais ceci sont des frais du SDC. Vous deviez déjà prendre cette mesure il y a 2 ans !!! on ne regarde pas à ce genre de dépenses quand on doit récupérer des impayés. C'est juste la gestion courante d'un syndic.
Quel est le pourcentage des impayés par rapport au budget de gestion courante ?
Prenez surtout contact avec un avocat spécialisé, même si cela coute au SDC !!!! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2012 : 19:58:36
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Je pense que c'est une erreur de ne pas inscrire d'hypothèque sur tous les lots. Car l'hypothèque légale du syndicat sur un lot porte sur les créances afférentes à ce lot. Si vous inscrivez une hypothèque sur deux lots seulement, vous risquez de perdre la partie des créances afférente au troisième.
Quant à la banque, elle a peut-être commis une bourde, mais elle aura peut-être les moyens de la corriger. C'est peut-être aussi une erreur du bureau des hypothèques. cela peut arriver et peut-être susceptible d'être rectifié. Il vaut mieux être prudent. Raison de plus pour inscrire l'hypothèque sur les trois lots.
Si la situation ne devait pas s'éterniser, il faut être conscient que ces inscriptions ne vous apporterons pas grand-chose de plus que le privilège : essentiellement elles apporteront une sûreté sur les frais de recouvrement qui ne sont pas des charges de copropriété et que le privilège ne vous permettra pas de récupérer. Ce n'est malheureusement pas gratuit.
Une lecture attentive de vos messages précédents confirme que vous annonciez bien que la copropriété vit ses derniers instants. La vente de tous les lots de copropriété est donc bien programmée. Dans ces conditions je comprends mal qu'on entreprenne des travaux. Peut-être faut-il comprendre qu'il s'agit d'une mesure de sauvegarde à moindre frais pour des raisons de sécurité en attendant le relogement de tous les occupants ? |
Édité par - ainohi le 12 août 2012 20:01:52 |
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Posté - 12 août 2012 : 20:26:56
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ainohi : je ne comprends votre position de ne pas faire grand chose sur ces impayés; la situation de cette résidnce n'est pas clair du tout. Il manque de nombreuses précisions, comme la déclaration de péril ?? la position de la Mairie ?? d'un futur acheteur de TOUS les lots ??
Mais que disent les copropriétaires dans cette affiare ? ce sont eux les décideurs; ce sontn eux qui vont vendre leur lots de copropriétés ?? de quelle façon ? le SDC n'a rien à voir avec la vente de tous eles lots.
genia001, syndic bénévole, prend des mesures sans aucunes précisions sur les décisions des AG ?? Le syndic n'a pas à decider ou non de mettre en vente les lots des débiteurs; il a surtout à proposer à l'AG cette mise en vente.
le syndic doit informer les copropriétaires lors des AG du suivi des dossiers !! en particulier des impayés.
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GENIA001
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Posté - 12 août 2012 : 20:31:33
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A quoi peut-il servir de faire une hypothèque sur un lot déjà hypothéqué au-delà de sa valeur ?
On arrive en 2° position où il n'y a déjà plus rien de récupérable !
Effectivement faire des travaux de rénovation dans un immeuble qui doit être démoli, c'est totalement ridicule !
Mais nous n'avons pas le choix : péril imminent. Si nous ne le faisons pas, la mairie se substitue à nous et nous envoie ensuite la facture : une bien plus salée que ce que nous pouvons trouver par nous-même.......... |
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GENIA001
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Posté - 12 août 2012 : 21:04:05
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Précisions sur la vente des lots :
Zone RHI avec suppression d'une rangée de bâtiments.
Soit individuellement chaque copropriétaire négocie avec l'aménageur (contrat de sous-traitance de la Mairie), soit nous attendons que cet aménageur exécute la procédure d'expropriation ( pas encore commencée) et alors nous aurons plus de chance d'obtenir un prix raisonnable de notre bien.
Par notre obstination et un immeuble qui ne peut pas être classé "insalubre", nous essayons de tenir bon car en bloquant l'avancée des travaux (nécessitant la démolition du bâtiment), nous espérons des conditions plus clémentes.
Mais le vers est dans le fruit, l'aménageur a déjà acheté grâce à son droit de préemption 1/3 des lots. |
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