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ainohi
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 Posté - 12 août 2012 : 21:48:59
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Philippe,
Vous en restez à votre première idée que GENIA n'a rien fait et laissé accumuler les impayés pendant des années. Certes, à la lecture du premier message, c'est l'impression qu'on a. En fait les premiers impayés ne remontent qu'à deux ans et demi. GENIA n'est pas restée inactive, elle a obtenu des titres exécutoires et mandaté un huissier pour une exécution forcée. Une erreur cependant : l'absence d'hypothèque. Nous sommes d'accord là -dessus.
Vient la question d'une saisie immobilière. On ne saisit pas un immeuble pour trois sous. Or deux ans et demi de charges, à moins de travaux très lourds et de charges courantes d'un montant très élevé, cela ne représente pas une somme suffisante pour justifier une procédure de saisie. La question peut, peut-être, commencer à se poser. Mais il faut aussi tenir compte de la situation de l'immeuble : sa fin est programmée. Un investisseur s'apprête à le démolir. Dans ces conditions, je ne vois pas quel intérêt vous pouvez trouver à une saisie judiciaire. Une telle procédure durera plus d'un an. Pour quel résultat ? Mettre le lot en vente. Or, il est voué comme les autres à être vendu dans ce délai. Autant laisser les choses se faire toutes seules gratuitement.
Quant à l'hypothèque, GENIA dit vrai : s'inscrire en second rang après un créancier s'étant déjà inscrit pour 200 000 € alors que le lot n'en vaut que 15 000, c'est sans espoir. Vous allez répéter qu'il fallait le faire avant. Oui, mais ce qui est fait est fait. Ce n'est d'ailleurs pas dramatique parce que le syndicat n'entrera pas en concurrence avec un prêteur de denier. Son privilège lui garantit le paiement des charges sur quatre ans plus l'année en cours.
Ce qui reste à faire est d'inscrire les hypothèques légales, rien de plus.
En ce qui concerne le fonctionnement du syndicat, n'entrons pas dans les détails. Ce n'est pas la question posée. |
Édité par - ainohi le 12 août 2012 21:50:52 |
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Posté - 13 août 2012 : 09:16:16
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ainohi : relisez mes posts. L'expérience des impayés dans notre SDC montre que la simple proposition de la vente des lots des débiteurs à l'ODJ et le vote de l'AG est une menace forte pour que les débiteurs paient; plus forte que des asignations au tribunal.
Je critique la manière de faire de genia001 qui passe outre l'avis de l'AG sur cette résolution de mise en vente. Un syndic n'a pas à décider toute seule de l'opportunité ou non de cette résolution, et de se passer d'un avocat dans ce dossier complexe.  |
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GENIA001
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 Posté - 13 août 2012 : 10:27:00
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Vente de lots : Il n'y a eu aucun avis en AG, cette question n'a jamais été débattue et il n'y a eu aucune demande en ce sens : donc le syndic n'a pas décidé seul.
La menace de vente n'aurait certainement aucun impact sur le débiteur et il est fort possible que celui-ci ne dispose d'ailleurs pas des fonds nécessaires à ce paiement.
J'ai commencé à préparer mon dossier pour cette demande d'hypothèque de 2 lots sur 3.
Celui qui est "plombé" a une hypothèque conventionnelle d'une banque d'environ 300 K€ qui remonte à 2004 et va jusqu'à 2026 !
A cette époque le copropriétaire payait encore ses charges mais a fait un prêt immobilier personnel en hypothéquant la majorité de ses biens.
Pourquoi la copropriété ne pourrait-elle pas demander une hypothèque judiciaire (avec un jugement uniquement et sur tous les biens de son choix, pas seulement ceux de l'immeuble) ?
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Posté - 13 août 2012 : 11:38:41
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genia001 : "Il n'y a eu aucun avis en AG, cette question n'a jamais été débattue et il n'y a eu aucune demande en ce sens : donc le syndic n'a pas décidé seul."
 Mais c'est au syndic d'en faire part à l'AG car c'est lui qui est chargé de récupérer les charges impayées avec tous les moyens en sa possession : relance, action en justice , saisie salaire, prise d'hypothèque légale, ... mais il a besoin de l'accord de l'AG pour la mise en vente des lots des mauvais payeurs.
Votre devoir et une obligation légale de syndic c'est d'en informer l'AG, et de ne pas croire que cela ne sert à rien !! vous avez la mission par votre mandat de syndic d'informer les copropriétaires sur tous les contentieux et actions en justice lors de l'AG. Le CS odit en être également informé à chaque événement et coureir; le faites vous ??
Vous n'avez pas à vous préoccuper des autres hypothèques sur les lots, mais de garantir le syndicat de toucher le maximum des créances. Le privilège immobilier est prévu pour cela. ( expérience personnelle)
mais attention, 2ans et demi de charges impayées, et dans 6 mois vous attaquerez la quatrième année, et c'est déjà un grand risque de ne rien récupérer de la première année d'impayés !!
genia001 :" Pourquoi la copropriété ne pourrait-elle pas demander une hypothèque judiciaire (avec un jugement uniquement et sur tous les biens de son choix, pas seulement ceux de l'immeuble) ? "
Pourquoi ne pas faire appel à un avocat pour cela ? Sans connaissance juridique sérieuse vous allez droit dans le mur, car un dossier mal ficelé va vous faire perdre encore plusieurs mois !! |
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GENIA001
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Posté - 13 août 2012 : 14:43:24
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Les copropriétaires sont informés, même en dehors des AG, par mails et téléphone, quand cela est possible, notamment des impayés.
Ainsi, ils savent qu'ils vont devoir faire l'avance en trésorerie pour ceux qui sont défaillants.
Vous dites : "vous n'avez pas à vous préoccuper des autres hypothèques sur les lots"
C'est le conseil inverse que vous devriez donner : analyser les hypothèques en cours m'a permis de m'orienter en connaissance de cause, au lieu de le faire à l'aveugle. J'ai expliqué juste avant pourquoi j'ai choisi de faire mon hypothèque sur 2 lots et pas trois.
Ou vous êtes borné ou vous êtes de mauvaise foi maintenant !
Je suis abonnée à l'UNPI13 qui est fermé jusqu'en septembre.
Et je trouve particulièrement intéressant d'échanger avec d'autres syndics bénévoles qui ont ou seront confrontés aux mêmes problèmes.
Car il y a la théorie, les lois et ensuite les applications sur le terrain.
Je viens de téléphoner au bureau des hypothèques qui m'a indiqué l'obligation de passer par huissier ou avocat pour déposer la demande d'hypothèque.
Je dois me renseigner plus en avant sur cette information pour être sure de sa véracité (un de mes principes : ne jamais se fier à un seul avis, toujours plusieurs sons de cloches, l'erreur est humaine).
Ensuite, si c'est exact je vais comparer les tarifs d'honoraires des 2 professions qui pourraient intervenir.
C'est ça qui va faire augmenter la note (non prévu dans mon budget).
Par contre les frais d'inscription sont insignifiants : ceux du salaire du conservateur, soit 0,5/1000° du montant inscrit.
Par contre détail intéressant : le montant inscrit inclura en plus tous les frais annexes (dont la facture du déposant). |
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Posté - 13 août 2012 : 15:52:31
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Genia001 :" Ainsi, ils savent qu'ils vont devoir faire l'avance en trésorerie pour ceux qui sont défaillants. "
Savez vous que les copropriétaires ne sont pas solidaires entre eux ET que cet appel de fond de solidarité DOIT être adopté par l'AG. Il est remboursable aux vendeurs et lorsque les impayés seront récupérés.
SI vous devez faire un tel appel, vous devrez présenter de bons arguments et répondre à la question que certians vont poser : la mise en vente des lots des débiteurs !. L'AG peut rejetter cette résolution.
Genia001 : Car il y a la théorie, les lois et ensuite les applications sur le terrain.
Vous étes syndic et à ce titre il n'y a que la loi à appliquer et pas des applications personnelles !!
Gnelai001 : Je viens de téléphoner au bureau des hypothèques qui m'a indiqué l'obligation de passer par huissier ou avocat pour déposer la demande d'hypothèque.
Cela rejoint donc les bons conseils des intervenants sur votre post !!
Genia001 : "C'est ça qui va faire augmenter la note (non prévu dans mon budget).
Par contre les frais d'inscription sont insignifiants : ceux du salaire du conservateur, soit 0,5/1000° du montant inscrit.
Par contre détail intéressant : le montant inscrit inclura en plus tous les frais annexes (dont la facture du déposant)."
Peu importe le cout, ce sont des frais du syndicat, et on vous a confirmé que cela va rentrer dans le montant de l'hypothèque; ce qui a déjà été dit dans les posts précédents.
Ce n'est pas " votre " budget, mais celui du syndicat de copropriétaires que vous gérez, ET voté par l'AG.
les banques font des erreurs, le bureau des hypothèques fait des erreurs !!!! et vous ?? |
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ainohi
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Posté - 13 août 2012 : 16:33:11
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citation: Initialement posté par GENIA001
Pourquoi la copropriété ne pourrait-elle pas demander une hypothèque judiciaire (avec un jugement uniquement et sur tous les biens de son choix, pas seulement ceux de l'immeuble) ? Oui, vous pouvez.
Le syndicat dispose de son privilège et de l'hypothèque légale, qui sont deux sûretés spécifiques aux copropriétés, mais il dispose aussi des sûretés de droit commun comme n'importe quel créancier.
L'hypothèque légale sur les lots de copropriété porte sur les créances de toutes natures mais afférentes au lot seulement et peut être inscrite dès qu'une mise en demeure a été infructueuse.
L'hypothèque de droit commun peut porter sur les créances de toutes natures sur n'importe quel bien immobilier du débiteur. Pour l'inscrire il faut détenir un titre exécutoire (jugement).
Vous pourriez rechercher quels sont les autres biens immobiliers de ce débiteur et y inscrire une hypothèque au nom du syndicat pour le montant des créances ayant fait l'objet d'un jugement passé en force de chose jugée. |
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GENIA001
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28
Posté - 13 août 2012 : 20:00:08
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Philippe388 :
Merci d'arrêter de parler de la saisie et vente des lots, puisque cette solution n'est pas retenue.
Non, justement pas "peu importe le coût", j'essaie de trouver la meilleure solution et qui soit la moins chère.
Mon budget signifie que c'est moi qui l'ai établi.
ainohi :
Merci de m'avoir donné ces précisions sur le fait qu'une hypothèque judiciaire est possible.
On ne sait jamais, si d'autres biens avaient été oubliés par les autres débiteurs !!!!
Notre ville comportent 3 zones géographiques et je n'avais demandé que celle où se trouve notre immeuble, pensant que c'était suffisant.
Donc, il faudrait que je continue mon enquête car je sais que ce copropriétaire a d'autres biens ailleurs (l'info vient du cadastre où j'avais obtenu une fiche listant l'ensemble). Frais supplémentaires : 2 fois 14€.
Bon, après risque de se poser la question des doublons.... |
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nefer
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Posté - 14 août 2012 : 08:26:12
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citation: Initialement posté par GENIA001
Philippe388 :
Merci d'arrêter de parler de la saisie et vente des lots, puisque cette solution n'est pas retenue.
Non, justement pas "peu importe le coût", j'essaie de trouver la meilleure solution et qui soit la moins chère.
Mon budget signifie que c'est moi qui l'ai établi.
ainohi :
Merci de m'avoir donné ces précisions sur le fait qu'une hypothèque judiciaire est possible.
On ne sait jamais, si d'autres biens avaient été oubliés par les autres débiteurs !!!!
Notre ville comportent 3 zones géographiques et je n'avais demandé que celle où se trouve notre immeuble, pensant que c'était suffisant.
Donc, il faudrait que je continue mon enquête car je sais que ce copropriétaire a d'autres biens ailleurs (l'info vient du cadastre où j'avais obtenu une fiche listant l'ensemble). Frais supplémentaires : 2 fois 14€.
Bon, après risque de se poser la question des doublons....
vous oubliez que le syndic a l'obligation de prendre les mesures nécessaires pour garantir la créance du syndicat!
compte tenu de l'arriéré de la dette, il y a longtemps que vous auriez du faire inscrire l'hypothèque légale et si nécessaire une hypothèque par voie judiciaire! |
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ainohi
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Posté - 14 août 2012 : 09:00:53
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Je suis à peu près persuadé que l'inscription d'une hypothèque légale peut être faite par le syndic lui-même et je voudrais bien connaître le texte réglementaire imposant le recours à un officier ministériel. Mais les formalités sont très rigoureuses et la demande risque d'être rejetée si l'on ne sait pas s'y prendre.
Un détective peut obtenir certaines informations utiles sur un débiteur pour un prix qui n'est pas forcément prohibitif. |
Édité par - ainohi le 14 août 2012 09:02:59 |
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ainohi
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Posté - 14 août 2012 : 09:13:27
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citation: Initialement posté par nefer
vous oubliez que le syndic a l'obligation de prendre les mesures nécessaires pour garantir la créance du syndicat! Sachant que la copropriété sera dissoute dans les deux ans, en quoi une inscription d'hypothèque apporte-telle une garantie supplémentaire par rapport au privilège du syndicat ?
citation: Initialement posté par nefer
compte tenu de l'arriéré de la dette, il y a longtemps que vous auriez du faire inscrire l'hypothèque légale et si nécessaire une hypothèque par voie judiciaire! Qu'est-ce qu'une hypothèque par voie judiciaire et quand cela est-il nécessaire ? |
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Posté - 14 août 2012 : 10:06:41
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ainohi : l'hypothèque légale est une " garantie " de récupérer PLUS que les 3 années de créances !!! Expérience perso. avec 2 impayes, un avaec hypothèque légale pris très tot, et l"autre sans !!
Cette hypothèque légale aurait du être prise il y a 2 années !! c'est une faute du syndic.
ainohi : attendre 2 ans plus les 2 années et demies d'ipayés, nous arrivons déjà à presque 2 ans, ce SDC doit être dans une situation financière très précaire !!!
Genia001 décide toute seule de proposer ou non la mise en vente des lots, Cela n'est pas le role d'un syndic de copropriété. Elle a obligation de proposer cela à l'AG qui est la seule décisionnaire en copropriété ; c'est une faute du syndic de ne pas respecter la loi.
Genia001 : le budget est élaboré en concertation avec le CS !! ou est votre CS ?? ET ce n'est pas le budget de Genia001 mais bien celui du syndicat de copropriétaires dont elle est le syndic.
Un syndic n'a pas pouvoir de décision ( saus cas d'urgence)
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GENIA001
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Posté - 14 août 2012 : 10:16:50
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"Je suis à peu près persuadé que l'inscription d'une hypothèque légale peut être faite par le syndic lui-même"
Moi aussi !
Avant de demander un service payant, je vais tout de même approfondir la question.
Réponse au téléphone de mon interlocutrice, à la question pourquoi doit-on recourir à ces intermédiaires : Ils peuvent certifier l'identité exacte du débiteur !
On peut aussi interpréter celà : nous avons plus confiance en ces personnes assermentées qu'avec des syndics bénévoles (sic).
D'après moi les informations fiscales de leur service sont particulièrement fiables sans qu'il soit nécessaire d'en rajouter.
Je vais aller chercher l'imprimé à remplir pour cette formalité.
La question reste posée pour moi, je n'ai aucune certitude pour l'instant.
Je crois qu'il y a des manières de gérer différentes :
Certains mettent une hypothèque dès qu'il y a un impayé (mais alors il faut réajuster en permanence : réel// prévisionnel), d'autres tentent de récupérer par tous les moyens par saisies d'huissier et n'envisagent l'hypothèque uniquement quand plus rien n'est saisissable en disponible.
C'est ma stratégie choisie.
Tient, il y a longtemps que je ne l'ai pas appelé mon débiteur : voyons ce qu'il va me raconter, si j'arrive à le joindre ! |
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Posté - 14 août 2012 : 11:21:02
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genia001 : "C'est ma stratégie choisie."
Ce n'est pas la bonne !!! malgré que pour prendre une hypothèque légale vous n'avez pas besoin de l'accord de l'AG.
Récupérer des impayés n'est pas une question de stratégie !!! le syndic doit mettre en route TOUS les moyens en sa possession; Ce n'est pas un jeu de rôle !
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nefer
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Posté - 14 août 2012 : 11:57:24
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avez vous au moins unjugement du tribunal d'instance condamnant ce débiteur à régler sa dette....+ les interets légaux...? |
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GENIA001
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Posté - 14 août 2012 : 12:26:48
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philippe388 : pour qui vous prenez vous pour juger si une stratégie est la bonne ou pas ?
C'est le résultat final qui compte.
Chacun choisit en fonction des multiples critères existants dans chaque situation, et elles sont toutes différentes.
la Loi est un outil parmi tant d'autres et pas le seul.
Il faut savoir l'utiliser à bon escient.
La médiation, la psychologie, les astuces pratiques sont parfois plus utiles que la rigidité des textes.
nefer : J'ai chaque année un jugement du TI en Injonction de payer. Seul le dernier n'a pu être exécuté.
Je vais déposer le suivant sous peu. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 14 août 2012 : 13:07:13
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citation: Initialement posté par GENIA001
Merci de m'avoir donné ces précisions sur le fait qu'une hypothèque judiciaire est possible.
On ne sait jamais, si d'autres biens avaient été oubliés par les autres débiteurs !!!!
Notre ville comportent 3 zones géographiques et je n'avais demandé que celle où se trouve notre immeuble, pensant que c'était suffisant.
Donc, il faudrait que je continue mon enquête car je sais que ce copropriétaire a d'autres biens ailleurs (l'info vient du cadastre où j'avais obtenu une fiche listant l'ensemble). Frais supplémentaires : 2 fois 14€.
Bon, après risque de se poser la question des doublons....
C'est possible, mais il faut préciser qu'à la différence de l'hypothèque légale, il faut saisir le juge de l'exécution qui décide du bien fondé de la demande. En fait, vu le montant des dettes et le fait qu'il y a d'autres mesures de sûreté, il n'est pas certain que le juge l'accorde. par ailleurs, cela fera encore des frais que le syndicat n'est pas certain de récupérer. |
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Posté - 14 août 2012 : 14:49:07
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genia001 :" Chacun choisit en fonction des multiples critères existants dans chaque situation, et elles sont toutes différentes."
Ce qui me choque dans vos propos, c'est votre façon de gérer une copropriété. Un syndic a un role bien défini par la loi.
Vous écrivez ici " chacun choisit en fonction, .......", MAIS en copropriété ce " chacun " n'est pas le syndic mais l'AG. Elle seule peut décider de la " stratégie" et non le syndic , ici la mise en vente des lots des mauvais payeurs.
Vous débordez de votre role de syndic.
Un copropriétaire qui va devoir voter un appel de fonds de solidarité va se poser la question de savoir pourqoui genia001 syndic n'a pas proposer à l'AG la mise en vnete des lots ? et il aura raison, et vous serez alors OBLIGE de le proposer à un ODJ d'AG si un ou plusieurs copros le demande !! Une copropriété fonctionne de la sorte, et non suivant le bon vouloir du syndic, avec ses stratégies personnelles !!
Rien ne vous empêchera de donner votre position de copropriétaire, également le syndic bénévole élu par cette AG.
genia001 :" La médiation, la psychologie, les astuces pratiques sont parfois plus utiles que la rigidité des textes."
Nous sommes ici dans du juridique pur, avec la loi à appliquer. Astuces pratiques, psychologie, .. ????? vous amenent déjà à appeler des fonds pour boucher les trous de " votre" trésorerie.
Un syndic doit rendre des comptes devant l'AG !!! astuces pratiques, médiations, psychologie, marc de café , ... ?????
Une seule stratégie pôur récupérer les impayés: ne pas perdre de temps et allez jusqu'au bout, c'est à dire la mise en vente des lots votée par l'AG. Celle-ci peut voter un délai d'exécution de cette décision afin de laisser le temps aux copros de réfléchir sur cette assignation.
SI rien ne bouge après ce délai, vous, syndic devrez exécuter cette décsion de l'AG. |
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GENIA001
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Posté - 14 août 2012 : 15:24:11
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Et allez, la mise en vente des lots est repartie !
Désolée, mais je ne suis pas dans du juridique pur, comme vous dites.
Si les rapports entre les copropriétaire et le syndic étaient comme vous l'indiquez, on vous aurait déjà remplacé par une machine ou un logiciel.
Moi je suis un être humain et je suis confronté aussi à d'autres êtres humains, avec toute leur complexité, leurs qualités et leur défauts.
Il faut être une main de fer dans un gant de velours. |
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Posté - 14 août 2012 : 17:10:57
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genia001 : vous êtes syndic bénévole et vous n'avez pas compris le focntionnement d'un syndicat de copropriétaire.
La gestion de la copropriété c'est 90 % de juridique. Vous mélangez les relations humaines avec de la gestion de copropriété. Un syndic n'est pas un pshychiatre !!
Ce n'est pas genia001 qui DOIT décider en copropriété mais l'assemblée générale. C'est le principe de base d'un SDC et de la loi. Hors de ce principe fondamental , vous êtes hors de clous., comme la mise en vente des lots !! vous n'avez aucun droit de décider à la place de l'AG.
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Hypotheques suite à impayés 
