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ainohi
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 Posté - 14 août 2012 : 17:36:16
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citation: Initialement posté par philippe388
Une seule stratégie pôur récupérer les impayés: ne pas perdre de temps et allez jusqu'au bout, c'est à dire la mise en vente des lots votée par l'AG. Celle-ci peut voter un délai d'exécution de cette décision afin de laisser le temps aux copros de réfléchir sur cette assignation.
SI rien ne bouge après ce délai, vous, syndic devrez exécuter cette décsion de l'AG. La loi ne demande pas au syndic d'aller jusqu'au bout en fonçant tête baissée sans se préoccuper ni des chances de succès ni des coûts entraînés par les action en recouvrement, mais de gérer la copropriété en bon père de faille.
La loi n'impose pas d'engager une procédure de saisie des lots d'un copropriétaire débiteur, elle en donne seulement la possibilité.
Une saisie n'est envisageable que pour un montant de dette relativement important. Il n'est pas certain que les dettes accumulées soit suffisant pour que le tribunal accepte la saisie.
Foncer tête baissée sans discernement, ce n'est une gestion de bon père de famille.
Voilà ce que dit l'ARC de la Corse (http://arccorse.pagesperso-orange.f...impayees.pdf) : Cette procédure est à manier avec précaution, car elle pourrait se retourner contre le syndicat si elle était disproportionnée par rapport à la dette et jugée abusive par le tribunal. C'est d'ailleurs une procédure longue et coûteuse.
En outre, un bien en cours d'expropriation ne peut être saisi. Or une expropriation est annoncée pour les mois à venir. Elle interviendra à la fin des tentatives de cession amiables. L'aménageur n'attendra pas une éternité. Pour lui le temps est de l'argent.
J'ai une expérience personnelle de jusqu'au-boutisme.
Le lot d'un copropriétaire débiteur avait été vendu sur saisie judiciaire. Cela n'avait pas permis de recouvrer l'intégralité de la créance. Restait une somme, relativement minime, impayée. Le syndic pour apurer les comptes a proposé de déclarer la créance irrécouvrable. Hauts cris en assemblée. Un copropriétaire, qui se trouvait être huissier de justice, se faisait fort de faire payer le débiteur. On lui donna donc cette mission. Quelques mois plus tard ce copropriétaire huissier avouait son impuissance : l'intéressé était réellement insolvable, sans bien saisissable et sans autre revenu que le RMI. Résultat : au coût de la créance irrécouvrable, il a fallu ajouter les honoraires de l'huissier. |
Édité par - ainohi le 14 août 2012 17:47:11 |
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ainohi
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Posté - 14 août 2012 : 17:39:04
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citation: Initialement posté par philippe388genia001 : vous êtes syndic bénévole et vous n'avez pas compris le focntionnement d'un syndicat de copropriétaire. La gestion de la copropriété c'est 90 % de juridique. Vous mélangez les relations humaines avec de la gestion de copropriété. Un syndic n'est pas un pshychiatre !! Ce n'est pas genia001 qui DOIT décider en copropriété mais l'assemblée générale. C'est le principe de base d'un SDC et de la loi. Hors de ce principe fondamental , vous êtes hors de clous., comme la mise en vente des lots !! vous n'avez aucun droit de décider à la place de l'AG.  Sous le régime du regretté Brejnev vous auriez fait un excellent commissaire politique. |
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GENIA001
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 Posté - 14 août 2012 : 20:46:18
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le totalitarisme n'est pas ma spécialité et il est très désagréable de communiquer avec des gens bornés.
philippe388 : si vous vous comportez ainsi avec votre entourage, cela doit être très insupportable de vous fréquenter !
PS Les relations humaines existent en dehors de la psychiatrie.
Merci à ceux qui m'ont éclairé sur bien des points et ont fait avancer mes connaissances.
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ainohi
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Posté - 15 août 2012 : 07:34:42
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Une chose d'importance à ajouter sur les formalités d'inscription d'hypothèques : la signification au débiteur.
Si le recours à l'huissier n'est pas indispensable pour l'inscription de l'hypothèque légale, il l'est pour la signification de l'inscription au débiteur.
Article 255 du décret 92-755 du 31 juillet 1992 : A peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d’inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d’huissier de justice. |
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Posté - 15 août 2012 : 09:50:06
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genia001 : PS Les relations humaines existent en dehors de la psychiatrie.
Lorsque l'on rappelle la loi, on doit être enfermé !!! attention à de tels propos.
Vous gérez votre SDC en " dictateur ", et je vous rappelle simplement que la parole et les décisions appartiennent aux copropriétaires !! même si cela ne vous satisfait pas.
J'ai connu le même cas dans notre résidence, président de CS dictateur, et syndic aux ordres. Avec quelques copropriétaires nous avons réussi à virer ce beau monde et à remettre le calme et une très bonne entente entre tous les copropriétaires.
genia001 : Vous décidez toute seule et Vous ne communiquez pas !!! ceci est très loin de ma vie de copropriétaire.
ainohi : demandez l'avis ou l'accord de l'AG est une obligation en copropriété. Un syndic ne décide de rien , et en aucun cas de la polirtique du SDC !!! c'est simplement ce que j'ai rappelé ici. Bien loin d'un totalitarisme repproché par genia001, mais le rappel de la démocratie. La base de la vie en copropriété. |
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GENIA001
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Posté - 15 août 2012 : 12:13:04
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Merci ainohi de ce détail de procédure en formalité d'inscription d'hypothèque, en ce qui concerne la signification au débiteur : l'urgence à agir de la sorte a une grande importance.
Quand à philippe388: je le laisse fabuler à son aise. Il ne sert à rien de continuellement relever les incohérences de ses propos.............. |
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ainohi
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Posté - 15 août 2012 : 15:48:18
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : demandez l'avis ou l'accord de l'AG est une obligation en copropriété. Un syndic ne décide de rien , et en aucun cas de la polirtique du SDC !!! c'est simplement ce que j'ai rappelé ici. Bien loin d'un totalitarisme repproché par genia001, mais le rappel de la démocratie. La base de la vie en copropriété. Le totalitarisme supposé de genia001 n'est pas le sujet. genia001 a posé une question relative aux hypothèques. Je m'emploie à répondre au sujet des hypothèques et je m'en tiens au sujet sans faire de morale sur une façon de faire dont j'ignore tout. |
Édité par - ainohi le 15 août 2012 15:49:29 |
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GENIA001
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Posté - 23 août 2012 : 23:13:17
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Je viens de demander à l'huissier chargé du dossier une évaluation des frais d'hypothèque, voici sa réponse :
Madame,
Je fais suite à votre mail.
Afin d'inscrire une hypothèque légale, nous devons être en possession de beaucoup d'informations qui se trouvent pour la plupart dans l'acte d'acquisition des lots concernés.
Pour cela, nous devons obtenir copie de l'ate authentique auprès de la conservation (17 euros). Pour obtenir les références de publication nous devons adresser une demande de renseignements sommaires et urgents à la conservation (17 euros).
Sur une base de 3000 euros les frais hypothécaires sont de 30 euros environ.
Pouir l'inscription, il conviendra donc de nous adresser une provision de 200 euros pour couvrir les frais et nos honoraires.
Vous souhaitant bonne réception de la présente, je demeure,
Votre bien dévoué.
Considérant qu'il y a 3 lots (on multiplie tout par 3).
Franchement, je me demande si le jeu en vaut la chandelle !
Sachant que le service des hypothèques met déjà 2 semaines pour répondre....
Je vais poser la même question à notre avocat. |
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GENIA001
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Posté - 05 sept. 2012 : 13:38:38
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la décision d'une hypothèque est du ressort du syndic sans l'accord d'une AG.
Après avoir consulté notre avocat, en vue d'une hypothèque légale, et que celle-ci m'a informé qu'il fallait en plus faire une sommation (acte extra-judiciaire = commandement par huissier), avant l'inscription :
Article 64 décret du 17 mars 1967
qui allait prendre encore au moins un mois, j'ai laissé tombé cette solution et je me suis décidée pour une hypothèque judiciaire correspondant à notre dernier jugement (avec formule exécutoire) d'IP. Le montant est légèrement moins important que la dette totale actuelle, mais tout de même supérieur à ce qu'il était possible d'imputer sur les lots dans l'autre solution.
Notre avocate m'a certifié que la demande qui doit être faite auprès du juge de l'exécution était très rapide : j'espère que c'est vrai !
Car je dois attendre l'inscription effective pour faire l'autre démarche de demande de fonds auprès de la Mairie (avance de trésorerie pour travaux suite à péril imminent) qui impliquera une autre mesure de sécurité de leur part, donc ils seront en 2° position pour l'ordre des hypothèques sur les mêmes lots. |
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JPM
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Posté - 25 sept. 2012 : 10:24:54
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Il y a beaucoup de fouillis dans tout cela.
Il faut distinguer en premier lieu l'hypothèque légale du syndicat prévue par l'article 19 de la loi.
Conditions préalables : soit une mise en demeure par huissier demeurée infructueuse soit une demande d'échelonnement décennal d'une charge pour travaux d'amélioration (art. 33 de la loi).
Elle ne doit être inscrite qu'en présence d'un solde débiteur significatif.
L'inscription est une formalité simple. Le syndic doit normalement détenir tous les renseignements nécessaires dans le fichier des copropriétaires.
Pour la suite : il est nécessaire de procéder au recouvrement judiciaire des sommes dues. Il faut actualiser le montant visé dans l'inscription hypothécaire initiale si nécessaire.
Le syndic ne peut utiliser la procédure de saisie immobilière sans une autorisation spéciale de l'assemblée générale. Elle doit fixer la mise à prix du bien.
L'assemblée ne peut pas prendre une décision de " vendre judiciairement le lot " pour en faire une simple menace avant même qu'un recouvrement judiciaire soit engagé. A noter par ailleurs que le règime comptable comporte une procédure assez complexe pour le traitement des dépréciations de créances sur les copropriétaires ou les tiers.
Dans tous les cas le syndic doit impérativement veiller à la mise en oeuvre des garanties du syndicat contre un copropriétaire débiteur.
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GENIA001
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Posté - 25 sept. 2012 : 14:07:45
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J'avais fini demander à notre avocat de procéder à une hypothéque judiciaire avec un jugement contenant une formule exécutoire.
Je croyais qu'il suffisait de remplir le document administratif et le remettre au service des hypothèques.
Et que le service serait peu onéreux, pour une démarche si insignifiante.
Au lieu de cela celle-ci a rédigé des conclusions à soumettre à un juge de l'exécution.
La demande a inclus non seulement le montant du jugement mais elle y a ajouté les fonds prévisionnels des impayés qui ont succédés.
Du coup, malgré l'urgence, je ne sais pas quand cette hypothèque pourra réellement être inscrite et si le juge va accepter le montant demandé ou s'il va réduire son acceptation au strict montant du jugement.
La note est salée + de 500 euros. |
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JPM
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Posté - 25 sept. 2012 : 14:16:26
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Pourquoi une hypothèque judiciaire ?
L'hypothèque légale n'a pas été inscrite après mise en demeure ?
Quel est le montant de la créance liquidée à ce jour ?
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GENIA001
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Posté - 25 sept. 2012 : 14:46:55
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Comme déjà indiqué, j'ai fini par renoncer à l'hypothèque légale pour celle dite judiciaire.
Au départ pour gagner du temps, et que je croyais plus économique.
Car dans la première solution, il était nécessaire de faire un commandement de payer par huissier (ensembles des formalités environ 2 mois ) : une mise en demeure n'est pas suffisante, avec donc des frais d'acte en plus. Ensuite, on ne peux hypothéquer que les lots (pas encore grevés) de l'immeuble. |
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ainohi
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Posté - 25 sept. 2012 : 21:22:49
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Le jugement vous aurait permis d'inscrire l'hypothèque légale. |
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JPM
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Posté - 25 sept. 2012 : 22:55:57
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Il nrest pas difficile de lire l'article 19 de la loi.
La mise en demeure par acte extrajudiciaire (par huissier art D 64) n'est pas un commandement. Elle permet d'incrire l'hypothèque légale.
Les frais d'inscription, si la créance est justifiée, demeurent à la charge du débiteur car ils sont des " frais nécessaires". Je ne vois donc pas quelle difficulté il peut y avoir pour mettre en oeuvre cette garantie.
Quant au jugement ? Il permet avant tout de procéder à son exécution.
Celle ci peut comporter la conversion de l'hypothèque légale en hypothèque judiciaire. Ce mécanisme permet de bénéficier s'il y a lieu du rang de l'inscription initiale.
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GENIA001
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Posté - 25 sept. 2012 : 23:55:15
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Pour l'hypothèque légale :
Selon article 64 : La mise en demeure doit être faite par acte extra-judiciaire = par huissier.
Ce type d'acte est bien un commandement de payer.
Sinon, comment s'appelle donc cet acte ?
Effectivement, les frais légaux peuvent s'ajouter à la créance justifiée, mais malheureusement on ne peut pas y inclure les honoraires (libres) d'avocat ayant effectué les démarches (selon jurisprudence sur le sujet).
Cependant, le débiteur doit bien précisément le remboursement personnel de ces frais (contentieux + Judiciaires) à la copropriété.
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JPM
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Posté - 26 sept. 2012 : 09:02:50
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Genia001, vous vous compliquez inutilement l'existence 
Il suffit de lire les textes sans exégèse ni extrapolation quand elles ne sont pas nécessaires.
L'article dit que c'est une mise en demeure. Contentez vous de cela sans aller chercher un commandement qui ne peut résulter que d'une clause contractuelle ou d'une décision judiciaire assorties de la force exécutoire.
Pourquoi voulez vous l'intervention d'un avocat dans une opération qui ne l'exige pas ? Le syndic peut demander directement à l'huissier la délivrance d'une mise en demeure " art. 19 ".
Après retour de la mise en demeure régularisée, l'inscription peut être prise par le notaire du syndicat. Je crois d'ailleurs que les huissiers peuvent également inscrire.
En ce qui concerne les frais, ils sont réduits quand il peut d'emblée fournir toutes les données à l'huissier. C'est à ce moment qu'on perçoit l'utilité d'un fichier très complet et l'inanite des récriminations de ceux qui prétendent que le syndic ne peut demander des indications sur leur régime matrimonial par exemple.
On comprend aussi que la norme "gestion immobilière" de la CNIL est antédiluvuenne.
Je précise qu'il est néanmons possible de confier d'emblée l'intégralité du dossier à un avocat avec mission de faire tout ce qui est nécessaire dans l'intérêt du syndicat.
Il y a quelques cabinet d'avocats spécialisés qui sont bien organisés. Comme ils exploitent toutes les possibilités de récûpérer des indemnités, intérêts et dommages et intérêts, la facture finale est finalement supportable.
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GENIA001
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Posté - 26 sept. 2012 : 09:45:53
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J'ai effectivement l'impression de m'être fait un peu arnaquée par notre avocat.
C'est elle qui m'a affirmé qu'il était nécessaire de faire un commandement par huissier (et pas une simple mise en demeure), par une hypothèque légale.
Ma demande de devis auprès d'un huissier était de l'ordre de 200 euros pour la formalité.
C'est ce qui m'a fait décider d'opter pour l'hypothèque judiciaire, à la place.
Du coup j'ai reçu une facture de plus de 500 euros, ce qui me semble excessif, en finale, et je ne sais pas si je vais réellement gagner du temps, en plus .... |
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JPM
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Posté - 26 sept. 2012 : 10:52:37
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J'ai répondu sur une observation en page 3 du sujet.
Sur l'ensemble de ce sujet et plus pratiquement :
A ce jour quel est le montant total dû :
Quel est le montant pour lequel vous avez obtenu un ou des décisions judiciaires exécutoires ?
Ou en est l'exécution de ces décisions judiciaires ?
Avec ces quelques renseignements on y verrait plus clair.
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GENIA001
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Posté - 26 sept. 2012 : 15:25:35
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Le copropriétaire défaillant avait été condamné à 2 426,88 + dépens, mais il doit à présent : 2 897,31 euros (avec le prévisionnel 2012).
Mais l'avocat a mis dans ses conclusions, pour le juge de l'exécution, 3 469,28 (en ayant ajouté le prévisionnel de 2012 au montant du jugement).
Ce qui est totalement faux puisqu'elle ne tient pas compte de la régularisation qui s'est fait en fin d'année 2011 avec le réel annulant le prévisonnel et quelques paiements partiels non mentionnés.
Je n'avais pas parlé de cela, vu que je croyais que le jugement seul allait être utilisé.
Du coup, sans que je m'en doute, elle a réutilisé les documents que je lui avais donné antérieurement pour l'hypothèque légale (avec prévisionnel 2012).
Avec une telle pagaille, c'est pire qu'un coup de poker.
Il faudrait tomber sur un juge vraiment peu consciencieux pour qu'il accepte de confirmer notre demande !!
Normalement, pour une hypothèque judiciaire, je croyais que c'était uniquement les montant d'un jugement avec formule exécutoire.
Et elle est allée rajouter du prévisionnel : je doute que cela passe.
Comme quoi, même les avocats font des conneries. |
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Hypotheques suite à impayés 
