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 Posté - 26 sept. 2012 : 15:56:21
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Genia001 :" Comme quoi, même les avocats font des conneries."
Tout dépends de la qualité des documents que vous avez proposés, plus ou moins clairs et avec les bons commentatires. 
Le juge ne va pas vérifier la comptabilité du syndicat, il va prendre les chiffres qu'on lui donne! pas de soucis. |
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GENIA001
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 Posté - 26 sept. 2012 : 16:24:13
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En plus sur les conclusions, il est marqué que c'est une hypothèque provisoire (combien de temps ?) et que :
"Les requérants devront introduire dans le mois qui suit l'éxécution de la dite mesure une procédure ou accomplir les formalités nécessaires à l'obtention d'un titre éxécutoire."
Ca veut dire quoi au juste ?
Donc j'ai une facture de 513,40 euros pour requête devant le juge de l'exécution et qu'ensuite il va falloir encore payer des honoraires pour le service du dépôt de la demande d'hypothéque, et ensuite pour encore une autre procédure ou des formalités pour un autre titre exécutoire !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ca commence à bien faire : en encore, et encore, et paye, et paye .......................
Je me suis bien faite avoir dans cette affaire.
A chercher à faire au plus vite et au plus économique.
Elle pouvait pas me prévenir cette avocate! Elle sait bien que notre copro n'a pas les moyens.
Quand je pense qu'à l'origine je lui avait apporté le document du service des hypothèques tout rempli et que je voulais juste qu'elle atteste et dépose, moyennant quelques petits honoraires (service insignifiant évalué par moi dans les 100 euros). |
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JPM
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Posté - 26 sept. 2012 : 17:25:42
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C'est tartignol votre histoire 
citation: Le copropriétaire défaillant avait été condamné à 2 426,88 + dépens
C'est un jugement ou un executoire d'injonction de payer ?
A quelle date ?
Qu'est ce qui a été fait pour l'exécution de cette décision ?
Pourquoi une hypothèque judiciaire ? il est manifestement insolvable par ailleurs ?
Il occupe les lieux ? Il loue ?
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GENIA001
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Posté - 26 sept. 2012 : 18:22:30
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C'était une injonction de payer de février 2012.
C'est quelqu'un qui organise très bien son insolvabilité et a plein de débiteurs qui lui courrent après.
Je faisais une IP chaque année. Mais après avoir réussi à récupérer des allocations logement à la CAF,
la dernière année, il y avait foule avant moi, donc bredouille.
Et c'est plus la peine d'aller voir les comptes bancaires (il utilise ceux de ses parents), pas de mobilier et ressources minimales.
Mais il a eu quand même eu une bonne rentabilité de ses investissements immobiliers jusque là (200 %/an).
Il s'est mis en invalidité et a présenté des résultats de scanner de son cerveau au Tribunal pour avoir un étalement de paiement, mais il n'a pas payé quand'même.
Enfin si certaines zones de son cerveau peuvent être atteintes, celles qui lui servent à gérer ses affaires sont toujours en bon état !
L'hypothèque est la dernière solution pour ne pas perdre une dette. |
Édité par - GENIA001 le 27 sept. 2012 02:50:36 |
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Posté - 26 sept. 2012 : 23:23:30
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genia001 : ce copro. mauvais payeur est manifaistement de mauvaise foi. Porter au prochain ODJ la mise en vente de ces lots !!! cela est gratuit et généralement ce genre de personnage paie avant toute action du syndic !!
Mais attention, la prise de cette hypothèque légale vous assurera du paiement de la totalité de la dette plus tous les frais du SDC.
Vous avez trop attendu pour économiser quelques euros; c'est une grosse erreur. |
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GENIA001
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Posté - 27 sept. 2012 : 02:48:24
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J'ai déjà expliqué que la vente des lots du mauvais payeur n'était pas la solution adaptée :
1) L'immeuble va faire l'objet d'une expropriation (sous environ 2 ans) car il doit être rasé. Donc rachat avec notre priorité à la transaction.
2) Même s'il n'y avait pas cette spécificité, il y a une disproportion entre le montant de la dette et la valeur des appartements concernés,
3) J'ai choisi l'hypothèque judiciaire et pas légale.
4) Même avec une mesure de sécurité, le cout de l'opération de vente aux enchères engendre de nombreux frais annexes qui grève largement le solde final.
Je n'ai pas trop attendu.
J'en suis même à me demander si cette hypothèque était vraiment nécessaire, vu le coût exorbitant que je n'avais pas prévu des frais que cela entraîne. |
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GENIA001
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Posté - 27 sept. 2012 : 02:58:31
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Je me posais des questions sur la suite possible de ma démarche : mon message n°65.
Je vois que personne ne peut me répondre car personne n'a jamais réellement réalisé une hypothèque judiciaire.
Pourtant c'est une option que chacun peut décider dans le cas d'une insolvabilité d'un débiteur condamné, possédant un bien immobilier.
Avant de me lancer dans cette solution je croyais que c'était facile et gratuit !
Et puis je suis tombée dans tous les pièges.... |
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JPM
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Posté - 27 sept. 2012 : 09:07:13
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Genia001 vous construisez le droit à votre manière. Et vous vous plantez.
Quand on a un jugement on peut mettre à l'ordre du jour de l'assemblée : autorisation au syndic de procéder à une saisie immobilière.
Le syndic peut alors faire délivrer un commandement valant saisie immobilière.
L’hypothèque ou le privilège qui a été inscrit par un autre créancier après la publication du commandement valant saisie n’est pas opposable au créancier poursuivant, en application du troisième alinéa de l’article 2200 du code civil. Concrètement, cela signifie que les créances de ces parties intervenantes prendront rang après celle du créancier poursuivant. A cet égard le commandement valant saisie, qui doit être publié à la conservation des hypothèques, a les mêmes effets qu'une inscription hypothécaire mais, de plus, permet de continuer la saisie immobilière, quitte à la stopper si le débiteur de mauvaise foi prend peur.
La nouvelle procédure de saisie immobilière est très souple. Elle permet la réalisation d'un paiement amiable pour anéantir la saisie, la vente amiable du bien aux lieu et place d'une vente à la barre du tribunal si il y a un acquéreur potentiel, notamment un futur expropriant potentiel.
Le créancier saisissant est remboursé par priorité des frais qu'il a dû exposer.
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Posté - 27 sept. 2012 : 09:37:56
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JPM : genia001 est un syndic bénévole qui pense avoir raison en prenant des décisions à la place de l'AG, et que le porte-monnaie qu'elle gère est SON porte-monnaie !!
Elle n'a pas saisi qu'il existe un privilège immobilier, et que la prise d'une hypothèque légale GARANTIRA au SDC de récupérer cette créance et DEVANT les autres créanciers, comme vous venez de le dire.
Cette décision de ne pas prendre cette hypothèque est une grave erreur, et elle met en péril la trésorerie du SDC si cette créance n'est pas récupérée et les copropriétaires devront combler ce trou de trésorerie.
Ne pas prendre cette hypothèque est une faute grave de gestion !! le syndic n'a pas à prendre postition sur le bien fondé cette décision, sa mission est de prendre TOUTES les mesures pour récupérer cette créance.
Copropriétaire de ce SDC, j'aurai exiger depuis longtemps cette prise d'hypothèque légale.
Notre syndic avait très mal gérer un dossier très compliqué, faillite d'une SCI en 1995, vente du lot en 2004, MAIS avait pris une hypothèque légale en 2000, et en 2011 nous avons récupéré la totalité de cette créance.
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JPM
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Posté - 27 sept. 2012 : 10:23:26
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OK, mais la phrase citation: Mais attention, la prise de cette hypothèque légale vous assurera du paiement de la totalité de la dette plus tous les frais du SDC.
Ne doit pas être prise pour argent comptant.
Hypothèque n'est pas privilège.
Si il y a un ou plusieurs créanciers inscrits avant l'hypothéque légale du syndicat, le syndicat vien derrière.
D'une manière générale on constate de nombreuses défaillances dans les dossiers un peu compliqués de recouvrement des charges et sur ce point il y aurait fort à dire à propos des copropriétés en difficultés.
Or c'est motus bouche cousue !!! Le secret de l'instruction est alors mieux respecté que dans les affaires vicelardes.
On va bien voir avec l'incendie de Vincennes et aussi pour l'accident d'ascenseur plus ancien de l'Avenue du Maine.
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Posté - 27 sept. 2012 : 11:33:59
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JPM :" Hypothèque n'est pas privilège."
Je suis d'acord, mais dans notre cas particulier, sur un dossier très compliqué car national avec de très nombreux acteurs et sociétés impliqués; J'avais demandé un rendez vous avec le juge commissaire qui n'a pas eu lieu, et les mandataires que nous avons rencontré avec le syndic.
Ces mandataires ont pris en compte cette hypothèque, et nous ont confirmé son importance dans de dossier après 10 années d'instruction.
Nous avons été très pugnaces sur ce dossier, car le syndic s'éatit contenté d'écouter les premiers mandataires qui avaient alors affirmé que cette SCI faisait partie de l'actif total de la personne en cause, et lié à tous les autres dossiers ( des centianes !!). Un gros mensonge en final. |
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GENIA001
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Posté - 27 sept. 2012 : 14:02:36
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JPM
Vous indiquez le cas d'une saisie immobilière avec autorisation en AG, donc le cas d'une hypothèque légale, je suppose.
Vous supposez que le débiteur aura assez peur pour trouver le moyen de payer, permettant d'arrêter la procédure.
Je connais l'individu, il ne paiera pas et moi je serai obligée de continuer une vente forcée : il n'est pas question que je m'engage dans cette voie (raisons déjà évoquées).
Personne n'a toujours pas répondu à mon message N°64, concernant la suite possible de la demande auprès du juge de l'exécution.
Ce sera donc la pochette surprise. |
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JPM
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Posté - 27 sept. 2012 : 16:05:11
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Dans le cas de l'hypothèque légale, le syndic n'a besoin d'aucune autorisation.
Il en va de même dans le cas de l'hypothèque judiciaire
Le syndic n'a besoin d'autorisation que pour la saisie immobilière et la vente forcée du lot. |
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Posté - 27 sept. 2012 : 17:40:37
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philippe388 :" Vous supposez que le débiteur aura assez peur pour trouver le moyen de payer, permettant d'arrêter la procédure.
Je connais l'individu, il ne paiera pas et moi je serai obligée de continuer une vente forcée : il n'est pas question que je m'engage dans cette voie (raisons déjà évoquées)."
Ce mauvais payeur est donc très tranquille, et n'est pas prêt de payer !! Pas de prise d'hypothèque légale car 500 € c'est trop cher, pas de menace de saisii immobilière car il ne va pas payer, ...... c'est cool pour les débiteurs !!
Comment faites vous avec ce trou en trésorerie ?? |
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Posté - 27 sept. 2012 : 17:44:42
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Genia001 : " il n'est pas question que je m'engage dans cette voie "
Mais ce n'est pas à vous de décider de cette mise en vente des lots des débiteurs !!!!!! le syndic ne peut pas refuser de poursuivre les débiteurs.
Le syndic DOIT proposer cette mise en vent à l'ODJ, et c'est LA SEULE AG qui décidera; c'est le fonctionnement normal de la copropriété et de la mission du syndic. Ce n'est pas le syndic qui s'engage dans cette décision de mise en vente MAIS les copropriétaires.
Vous engagez votre responsabilité de syndic en en prenant pas toutes les mesures pour récupérer les dettes. |
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GENIA001
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Posté - 04 oct. 2012 : 13:45:56
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Vu sur Internet :
qu’il existe 2 sortes d’hypothèques judiciaires :
1) Une mesure conservatoire pour les dettes exigibles mais n’ayant pas fait ’objet d’un jugement. Il est alors nécessaire de demander une ordonnance au juge d’exécution. Et la mesure est d’abord provisoire pour 3 ans.
2) Celle qui peut être inscrite immédiatement si l’on possède un titre exécutoire, et définitive (10 ans maximum).
Lorsque le créancier dispose d’un titre exécutoire à l’encontre du débiteur, l’inscription ne nécessite pas d’autorisation du Juge de l’Exécution.
Pouvez-vous me confirmer la validité de cette information ?
Car, mon avocat prétend qu'il faut quand même demander l'autorisation au juge de l'exécution : ce qu'elle a fait et m'a adressé la facture correspondante que je refuse de payer.
Donc grave conflit entre nous. |
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GENIA001
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Posté - 06 juin 2013 : 17:01:32
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Bonjour,
Aucune hypothèque ( légale ou juridique) n'a pu être effectuée, vu l'insolvabilité du monsieur et ses biens déjà grevés de sommes bien supérieures à la valeur des biens immobiliers.
Il ne faudra compter que sur le super privilège au jour de la vente par expropriation.... |
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JPM
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Posté - 06 juin 2013 : 17:22:18
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OK Mais il ne faut pas oublier les modalités de fonctionnement du privilège. Notamment la détermination des exercices garantis.
Vous parlez d'expropriation ? |
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Hypotheques suite à impayés 
